بررسی مدلهای موفق «مسکناجارهای» در کشورهای توسعه‌یافته
نسخه تطبیقی چندمنظوره برای اجاره‌بها
گروه مسکن: مطالعه تطبیقی بازار اجاره مسکن در ایران و کشورهایی که به لحاظ همه یا یکی از پارامترهایی همچون جمعیت، اقتصاد مسکن، وضع اقتصادی و فرهنگ خرید‌های ملکی، با هم نقطه‌اشتراک دارند نشان می‌دهد: مناسب‌سازی نرخ‌های اجاره برای اجاره‌نشین‌ها به عنوان یکی از وظایف دولت که متاسفانه در سال‌های اخیر به‌خاطر معطوف‌بودن برنامه‌ریزی‌های مسکن بر تامین «مسکن‌ملکی» و محروم‌بودن «مسکناجارهای» از کوچک‌ترین جایگاه در سیاست‌گذاری، مورد غفلت قرار گرفته، از دو طریق قابل انجام است: اول پایین‌آوردن فشار هزینه‌ای اجاه‌‌بها با کمک ابزارهایی همچون کوپن‌اجاره یا یارانه‌اجاره و دوم تشویق به سرمایه‌گذاری در احداث مسکناجارهای با استفاده از تسهیلاتی همچون زمین، وام، اعتبار مالیاتی و در نهایت استفاده درست از ابزار «تراکم» توسط شهرداری. در این مطالعه که توسط محمود جهانی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن انجام شده، از دولت خواسته شده است، برای متقاضیان حتمی بازار اجاره تکیه بر شیوه ساخت مسکن‌مهر را به‌خاطر بار مالی سنگین برای دولت و گران‌بودن آن برای کم‌درآمدهای واقعی، کنار بگذارد و از مدلهای موفق برای عرضه مسکناجارهای و کنترل غیردستوری اجاره‌بها استفاده کند. متن این مطالعه که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، به شرح زیر است:
اما در نظام تامین مسکن اغلب کشورهای توسعه‌یافته و حتی در حال‌توسعه، سهم مناسبی حدود ۴۰ تا ۵۰درصد به مسکن اجاره‌ای اختصاص داده شده است. برای نمونه در آلمان ۵۷ درصد واحدها به صورت اجاره‌ای، مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد.
اما در ایران تعداد واحدهایی که سالانه به منظور بهره‌برداری اجاری احداث می‌شود کمتر از ۵ درصد است، یعنی کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی و این در حالی است که سالانه فقط حدود ۸۰۰ هزار ازدواج صورت می‌گیرد که نمی‌توان انتظار صاحبخانه شدن این گروه بلافاصله پس‌از ازدواج را داشت، در کنار این آمار خانوارهای کم درآمد که توان تامین مسکن ملکی نداشته و نیز خانوارهایی که به لحاظ شغلی و سایر مسائل ناگزیر از مهاجرت یا جابه‌جایی می‌شوند نیز قرار می‌گیرند که این سه گروه متقاضیان بالقوه و حتمی واحدهای اجاره‌ای هستند.
از طرفی قدرت خرید مسکن دهک‌های مختلف درآمدی نشان می‌دهد: خانوارهای ۶ دهک اول درآمدی (۱ تا ۶)، با پس انداز ۱۰ ساله و وام بانکی، حداکثر قادر به تامین یک واحد مسکونی ۴۰ متر مربعی هستند که دهک‌اول در این مدت توان خرید ۴متر و دهک ششم توان خرید ۳۳متر را دارد.
در چنین شرایطی اگر قرار باشد همه این ۶ دهک را از طریق طرحی همچون مسکن مهر، صاحبخانه کرد سالانه ۲۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی و حداقل ۵ هزار میلیارد تومان از منابع بودجه‌ای دولت باید به این طرح اختصاص یابد که نه شدنی است و نه به مصلحت کشور است چون تبعات اقتصادی دارد. ضمن اینکه قیمت تمام‌شده حداقل ۴۰ میلیون تومانی مسکن‌مهر به حداقل ۱۵ میلیون آورده نقدی نیاز دارد که تامین این عدد از عهده کم‌درآمدهای واقعی خارج است.
در اینجا باید به تجربه جهانی برای تامین «مسکن اجاره‌ای برای یک دوران‌گذار» مختص گروه‌های کم درآمد و زوج‌های جوان مراجعه کرد.
بهترین سیاست داخلی
«بازار اجاره» در کشور ما از وضعیت عدم تعادل شدید عرضه و تقاضا رنج می‌برد. گواه این مطلب نیز این است که در حالی که میانگین نرخ رشد بلندمدت (۲۵ ساله) زمین و مسکن در کشور حدود ۲۲ درصد است، میانگین نرخ رشد شاخص اجاره بالغ بر۳۲ درصد می‌باشد و این یعنی اینکه رشد تقاضا برای اجاره بسیار بیشتر از عرضه مسکن اجاره است. به عبارت بهتر؛ ما با یک مقدار تقریبا ثابت واحدهای اجاره مواجه هستیم که سالانه فشار تقاضا برای آن افزایش می‌یابد. تحت این شرایط منطق اقتصاد حکم می‌کند اجاره بها بطور تصاعدی رشد کند مگر آنکه در طرف عرضه تحولاتی رخ دهد. کلید این معضل تمرکز بر عرضه و اعمال سیاست‌های حمایتی برای عرضه است و باید نگاه به این موضوع نیز از کوتاه مدت به میان مدت تغییر کند. خوشبختانه دولت برای این موضوع دو قانون بایگانی‌شده «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای» و «ساماندهی مسکن» را پیش‌رو دارد. در قانون اولی در یک بخش آن پیش‌بینی شده سالانه حداقل معادل ۱۰ درصد از واحدهای پیش‌بینی شده در برنامه‌های پنج‌ساله که در آن سال‌ها، سالانه حدود ۳۵ هزار واحد می‌شد توسط وزارت مسکن به‌صورت مسکن اجاره‌ای احداث و از طریق نهادهای بهره‌برداری به زوج‌های جوان و گروه‌های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار تا ۱۰سال اجاره داده شود. در بخش دوم نیز حمایت‌هایی از جمله تخصیص زمین، تسهیلات بانکی و سایر یارانه‌ها برای احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی پیش‌بینی شده بود. این قانون در دهه۷۰ با تغییر دولت، درست اجرایی نشد و مثلا حالت مسکناجارهای در قانون به اجاره‌به‌شرط تملیک تغییر کرد و عملا ملکی شد و به این‌گونه، پرونده این طرح با احداث حدود ۶۰ هزار واحد طی ۸ سال و فروش قسطی آن به متقاضیان در وزارت مسکن مختومه شد. و این در حالی است که اگر بر اساس اهداف قانون، سالانه همان ۳۵ هزار واحد ساخته می‌شد بعد از ۱۰ سال حجمی حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن اجاره‌ای به موجودی مسکن اجاره کشور اضافه می‌شد که با بهره‌برداری اجاره‌ای توسط شهرداری‌ها و نهادهای بهره‌بردار می‌توانست برای دوران گذار که خانواده‌ها آمادگی تامین مسکن ملکی را پیدا می‌کنند به منزله سوپاپ اطمینان عمل کند. قانون دوم «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» است که در این قانون نیز حمایت‌هایی برای مسکناجارهای در نظر گرفته شد، اما در سال‌های اخیر از تسهیلات آن صرفا برای مسکن‌مهر استفاده شده است و از هدف کمک به بازار اجاره منحرف شده است.
سیاست‌های خارجی
دولت جدید علاوه بر ظرفیت‌های این دو قانون، از تجارب سایر کشورها برای بازار اجاره نیز می‌تواند استفاده کند. سیاست کنترل اجاره در کشورهای مختلف دنیا در قالب سیاست‌های مختلف از اوایل قرن بیستم تا پایان آن مورد توجه بوده است، اما با نزدیک‌تر شدن به پایان قرن بیستم، بیشتر سیاست‌های کنترل اجاره توسط دولت‌ها کنار گذاشته شده است. دلیل آن هم کاملا روشن است. کنترل اجاره انگیزه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری پول در ساخت‌وساز مسکن اجاری را کاهش می‌دهد.
از سوی دیگر گرچه کنترل اجاره در گذر زمان از دستور کار سیاست‌گذاران بازار مسکن خارج شده است، اما یارانه‌های مسکن اجاری هنوز در کشورهای توسعه‌یافته و درحال‌توسعه مورد توجه است و همیشه سعی بر آن است تا با اعطای چنین یارانه‌هایی به متقاضیان و عرضه‌کنندگان این بخش از بازار مسکن کمک شود.
ایالات متحده آمریکا سنتی طولانی از کمک‌های مالی دولتی برای مسکن اجاره‌ای قابل‌خرید و خرید مسکن توسط افراد مختلف جامعه دارد. آمریکا انواع مختلفی از سیاست‌های یارانه‌ای بازار اجاره را به‌کار گرفته و در برخی از ایالت‌های این کشور هم هنوز سقف‌های قیمتی برای اجاره تعیین می‌شود، اما سقف اجاره همیشه با توجه به تورم، هزینه ساخت، هزینه حفظ و نگهداری و بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن اجاری تعیین می‌شود و نه به صورت دستوری و فقط در راستای منافع کوتاه‌مدت مستاجر.
دولت آمریکا برنامه‌های خاصی هم برای کم‌درآمدها دارد تا آنها از بازار خصوصی مسکن اجاری آسیب نبینند: برنامه‌هایی مثل کوپن اجاره. پرداخت یارانه‌های نقدی در قالب «کوپن‌اجاره» یکی از سیاست‌های موفقی بوده که طی سه دهه گذشته در آمریکا به اجرا درآمده است. این کوپن‌ها به ضمیمه قرارداد اجاره به مستاجرین داده می‌شود.
یکی از سیاست‌های مهم در آمریکا، سیاست «اعتبار مالیاتی» است. بر اساس این سیاست بنگاه‌های اقتصادی و افرادی که در ساخت واحدهای مسکونی (به خصوص خانه‌های سازمانی و استیجاری) اقدام کنند هزینه‌های انجام شده برای ساخت مسکن، جزو هزینه‌های شرکت محسوب شده و از مالیات معاف خواهند بود.
در کشور ترکیه، دولت چندان به کنترل اجاره دست نزده است و شرایط خوب بازار مالی و نظام بانکی این کشور اجازه داده است تا وام‌های رهنی مسکن با نرخ‌های بهره بسیار پایین به شهروندان این کشور پرداخت شود. از سوی دیگر بازدهی نسبتا بالای مسکن اجاری در این کشور در مقایسه با سایر کشورهای اروپایی فضای خوبی را برای سرمایه‌گذاران خصوصی در ترکیه فراهم آورده است.
ترکیه و آمریکا هر دو کوشیده‌اند تا با تعریف دقیق قراردادهای اجاره و روابط و مناسبات میان موجر و مستاجر به تسهیل شرایط و روان‌سازی بازار مسکن اجاری کمک کنند.
در کشورهایی که ساختار فدرال دارند (مثل آمریکا یا مالزی) سیاست‌های ساماندهی بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره ماهیتی محلی دارند. به عبارت دیگر؛ هر ایالتی ضوابط و قواعد خاص سیاست گذاری خود را دارد. دولت مالزی در دوره ۲۰۰۰-۱۹۸۰، تمامی صاحبان زمین‌های با مساحت بیش از ۴ هزار متر مربع را مکلف کرده بود که ۳۰ درصد ساخت‌وساز خود را به ساخت مسکن با هزینه پایین اختصاص‌دهند. این واحدها می‌توانند به بازار اجاره یا بازار ملکی سرازیر شوند.
تجارب کشورهایی مانند آمریکا، مالزی و ترکیه نشان می‌دهد با رونق تولید مسکن سطح اجاره کاهش یافته است. یکی از سیاست‌های مهم اجرا شده در کشورهای آمریکا ،ترکیه و مالزی در طول سه دهه گذشته (البته در زمان‌های متفاوت) اعطای وام‌های مسکن با دوره بیش از ۲۰ سال بازپرداخت به سرمایه‌گذارانی است که واحدهای مسکونی اجاره‌ای احداث می‌کنند. بر اساس این سیاست‌ها واحدهای مسکونی که از این وام‌ها استفاده می‌کنند، الزاما باید وارد بازار اجاره شوند.
ماجرای یک اصل در بازار اجاره
در کلیه کشورهای مورد بررسی از نظر سیاست‌گذاران، افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امری بدیهی و پذیرفته شده است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی بالا، نرخ اجاره بها افزایش پیدا نکند. بر این مبنا شاید بتوان راه نهایی کنترل اجاره را در کنترل تورم عمومی دانست.
در ژاپن، ساخت مسکن اجتماعی و اجاره‌ای برای گروه‌های پایین درآمدی جزو سیاست‌های اصلی بوده که با تدوین بسته سیاست‌گذاری توسط دولت مرکزی و اجرای آن توسط شهرداری‌ها حاوی نتایج بسیار ارزنده‌ای بوده است.
در کشورهای مورد مطالعه همچنین نرخ مالیات بر اجاره در دامنه‌ای از ۳ تا ۶ درصد در نوسان بوده است و در مقاطعی در برخی از کشورها از معافیت مالیاتی به عنوان یک ابزار تشویقی استفاده شده است
در برخی از کشورها به ازای فروش «تراکم‌اضافی» توسط شهرداری‌ها، سازندگان موظف به اختصاص تعدادی از واحدهای خود به مسکن استیجاری هستند که این ابزار باید با مکانیزم خاصی توسط دولت مرکزی به دولت‌های محلی دیکته شود تا در پس درآمدهایی که شهرداری‌های برخی کلانشهرها از محل صدور مجوز تراکم و پروانه ساخت عایدشان می‌شود، منافعی هم به بازار مسکن کلان‌شهرهای درگیر چالش اجاره‌بها، برسد.
ارسال نظر