ساختمان سازی به روش صنعتی؛افزایش مقاومت سازه، کاهش زمان ساخت
پروژه تجاری امید یک واقع در چهارراه جهان کودک با نود درصد پیشرفت فیزیکی
این صحبت پاسخی بود که سعید احسانی، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه به سوال ما مبنی‌بر دلیل مغفول ماندن صنعتی‌سازی بیان کرد.
بنا به گفته وی، تحقق صنعتی‌سازی و ساخت خانه‌های پیش‌ساخته اتفاقی است که علاوه بر فراهم بودن زیرساخت‌های آن لزوم فرهنگ‌سازی را نیز در این خصوص می‌طلبد. چرا که مردم به اشتباه تصور می‌کنند، خانه‌های پیش‌ساخته از استحکام و مقاومت بالا و نیز ایزولاسیون مناسب صدا و حرارت در مقایسه با خانه‌های سنتی برخوردار نیستند.
تاثیر شرکت‌های ساختمانی در بازار مسکن که همزمان با سیاست‌های جدید دولت در راستای پاسخ به نیاز روزافزون مسکن پررنگ‌تر شد، ما را برآن داشت تا طی گفت‌وگو با برخی شرکت‌های ساختمانی علاوه بر ارائه تحلیل آنها از این بخش، راهکارهایی را که می‌تواند موجب تعدیل بازار مسکن شود، بررسی کنیم که در این قسمت با حضور در شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه طی میزگردی که با حضور سعید احسانی، مدیرعامل و محمد سامان عزیزیان، مسوول بازرگانی شرکت برگزار شد، بازار مسکن را از نگاه آنها به تحلیل نشستیم. متن این گفت‌وگو در پی می‌آید:
شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه از چه زمانی فعالیت خود را در بخش ساخت‌وساز آغاز کرد و مهم‌ترین پروژههایی که تاکنون اجرا کرده چه پروژههایی هستند؟
شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه 20سال قبل با هدف اجرای فعالیت‌های ساختمانی بانک سپه تاسیس شد، اما در سال 85 با تغییر ساختار و تغییر نام از «سپه ساختمان» به «سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه» فعالیت‌های خود را به سمت هلدینگ ساختمانی سوق داد.
پیش از تغییر نحوه عملکرد شرکت در گذشته، بالغ‌بر ۳۰۰ شعبه و سرپرستی‌های بانک سپه توسط شرکت سپه ساختمان احداث شد، اما در کنار این فعالیت، در پروژه‌های محدودی در تهران و شهرستان‌ها به صورت سرمایه‌گذار وارد شدیم از آن جمله می‌توانیم به پروژه مجتمع مسکونی ۴۸واحدی امید در منطقه میرداماد با زیربنای کل ۱۲۸۱۵مترمربع اشاره کنیم).
از سال گذشته با توسعه حوزه عملکرد خود، فعالیت‌های شرکت را در بخش سرمایه‌گذاری، مدیریت، اجرا و ساخت، متمرکز کردیم و در بعضی موارد سرمایه‌گذاری صرف صورت دادیم و در همین راستا تقریبا 8پروژه ساختمانی را به طور همزمان از سال قبل شروع کردیم که این پروژه‌ها عمدتا در بخش‌های تجاری - اداری و مسکونی بودند.
با توجه به تغییر مسیر شرکت در راستای ورود مستقیم به بخش ساخت‌وساز به صورت سرمایه‌گذار و مجری پروژه، در حال حاضر چه پروژههایی را در دست اجرا دارید؟
عملیات اجرایی پروژه مرکز تجاری کرمان با زیربنای 11هزار مترمربع با مشارکت بخش خصوصی در شهر کرمان آغاز شده است. همچنین آغاز عملیات اجرایی مجتمع
تجاری - مسکونی ملارد کرج با زیربنای ۱۵هزار و ۱۲۰مترمربع در سال ۸۶ و اتمام دو پروژه کوچک مسکونی به ارزش تقریبی هفتاد میلیارد ریال در تهران از پروژه‌های در دست انجام شرکت است.
در عین حال در بهمن‌ماه سال قبل، ساخت 60واحد مسکونی و سه شعبه بانک سپه با زیربنای کل حدود 13هزار مترمربع در شهرستان بم توسط شرکت، اجرا و تحویل داده شد.
در حال حاضر ارزش پروژه‌های مسکونی در دست اجرای شرکت بالغ‌بر ۱۵۰میلیارد ریال و ارزش پروژه‌های اداری - تجاری بالغ‌بر ۲هزار میلیارد ریال است که بیشترین حجم سرمایه‌گذاری برای اجرای پروژه‌های تجاری در پروژه امید ۱، ۲ و ۶ انجام گرفته است.
یکی از بزرگترین اقدامات نظارتی شرکت، نظارت عالیه بر پروژه سپه شهر با زیربنای اولیه 400هزار مترمربع در فاز مسکونی و زیربنای نهایی حدود 700هزار مترمربع با کاربری مسکونی، اداری، تجاری، آموزشی و ورزشی است، این پروژه در محله تهرانپارس با مشارکت بانک سپه و بخش خصوصی اجرا می‌شود.
پروژه امید ۲ به لحاظ نوع ساخت در نوع خود پروژه شاخصی در تهران محسوب می‌شود که در تقاطع خیابان مطهری و قائم‌مقام فراهانی واقع شده است. این پروژه که سال‌ها بلاتکلیف مانده بود، توسط شرکت ما خریداری شد و پس از تایید محاسبات سازه ساختمان این پروژه توسط تیم فنی دانشگاه تهران، اجرای پروژه ساختمانی آغاز شد. زیربنای کل این پروژه بالغ‌بر ۴۳هزار مترمربع است.
پروژه اداری امید یک، هم در خیابان جهان‌کودک (حقانی) واقع شده است که حدود هزارمترمربع بنای مفید اداری دارد و تا پایان سال آماده بهره‌برداری می‌شود.
یکی دیگر از پروژه‌های در دست اجرای شرکت با نام امید ۶ در خیابان ظفر واقع شده است. این پروژه حدود ۵هزار و ۴۰۰هزار مترمربع زیربنا دارد که به زودی عملیات اجرای آن آغاز می‌شود.
با توجه به سابقه‌ای که در بخش ساخت‌وساز دارید آیا با کشورهای خارجی برای اجرای پروژه‌های ساختمانی وارد مذاکره شده‌اید؟
مذاکرات اولیه‌ای برای سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان با کشورهای قرقیزستان و بلاروس انجام داده‌ایم تا در قالب صادرات خدمات فنی و مهندسی بتوانیم نسبت به اجرای پروژه‌های ساختمانی با اولویت مرکز تجاری - اداری اقدام کنیم.
شرکت سپه آماده سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی انبوه‌سازی و مجتمع‌های کوچک و نیز پروژه‌های تجاری - اداری است و به طور کلی در هر زمینه‌ای که نیاز باشد توان سرمایه‌گذاری داریم.
مذاکره برای احداث پروژه مسکونی در سرعین اردبیل، احداث مرکزاداری- تجاری در شهر اردبیل و نیز اجرای پروژه مشترک با یکی از بانک‌ها در یزد از جمله برنامه‌هایی است که در آینده نزدیک در دست انجام داریم و در حال حاضر در انتظار پروژه‌های جدیدی هستیم که به ما پیشنهاد شود.
با توجه به اینکه نیاز به مسکن هر روز در حال افزایش است، در عین حال دولت اعلام کرده که تا پایان سال باید 5/1میلیون واحد مسکونی ساخته شود و بنا به گفته کارشناسان، صنعتی‌سازی تنها راه تحقق این هدف است، در اجرای پروژه‌های ساختمانی از چه روشی استفاده می‌کنید؟
به نظر می‌رسد صنعتی‌سازی و ساخت‌وساز به این طریق اگر چه از نظر زمانی مقرون به صرفه است، اما نمی‌تواند پاسخگوی نیاز فعلی به مسکن باشد چرا که مردم از این خانه‌ها استقبال نمی‌کنند و در حال حاضر شرکت ما به جز در بخش ساختمان‌های اداری- تجاری، ساخت‌وسازهای مسکونی را از طریق تلفیق روش‌های صنعتی - سنتی اجرا می‌کند.
فکر می‌کنید مهم‌ترین دلیل عدم استقبال مردم از سکونت در خانه‌های پیش ساخته چیست، باتوجه به این که گفته می‌شود صنعتی‌سازی آخرین راه تحقق احداث مسکن به میزان نیاز است؟
دلیل این امر در فرهنگمان نهفته است چرا که مردم به تصور پیشین، گمان می‌کنند خانه‌هایی که با تیرآهن و بتن ساخته می‌شوند از خانه‌هایی که به روش صنعتی و پیش ساخته هستند، امنیت و استحکام بیشتری دارند. این در حالی است که ساختمان‌های سنتی نه تنها عایق صوتی نیستند بلکه به لحاظ استحکام مقاومت کمتری دارند. با این وجود ساختمان‌های پیش‌ساخته آن طور که باید احساس امنیت را منتقل نمی‌کنند و بازار خوبی ندارند از این رو شرکت‌های ساختمانی و فعالان این بخش ترجیح می‌دهند تا با اجرای پروژه‌های ساختمانی به روش سنتی، مشتریان خود را راضی نگاه دارند.
با توجه به اینکه می‌گویید ساخت‌وساز صنعتی مورد استقبال نبوده و مردم چندان میانه‌ای با آن ندارند، از نظر شما به تقاضای فعلی برای مسکن باید از چه راهی پاسخ داد؟
تقاضاهای بالفعل جامعه با ساخت‌وسازهای سنتی برآورده نمی‌شود. از سوی دیگر هدف بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید مسکن از خرید، سرمایه‌گذاری است. از این رو باید با تقویت ساختمان‌سازی به صورت صنعتی و در عین حال فرهنگ‌سازی برای این امر، میزان عرضه را افزایش و نسبت به استفاده از خانه‌های پیش ساخته ارتقا دهیم.
در عین حال دولت باید شرایطی را فراهم آورد که به تقاضای موجود در بخش مسکن در داخل شهرها پاسخ دهد و این نیاز را در درون شهر برآورده کند.
با توجه به اینکه دولت اعلام کرده تا پایان سال، باید ۵/۱میلیون خانه ساخته شود آیا در شرایط فعلی و با گذشت ۶ماه از سال در عین محقق شدن، ۱۶درصد از این رقم، چنین وعده‌ای تحقق می‌یابد؟
در حال حاضر شرایط خاصی در بخش مسکن ایجاد شده تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش یافته است که این امر به دنبال ناامنی سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها به وجود آمده است اما برآورده شدن چنین تقاضاهایی در چارچوب تبصره (6) جایگاهی ندارد.
تسهیلاتی که دولت تصمیم دارد برای ساخت مسکن در سال‌جاری واگذار کند به افرادی تعلق می‌گیرد که از درآمد بالایی برخوردار نباشند و علاوه بر نداشتن مسکن بودن، از تسهیلات دولتی نیز استفاده نکرده باشند، با توجه به این امر مشخص می‌شود که متقاضیان خاصی برای بخش مسکن تعریف شده است از این رو با توجه به اینکه در این شرایط انگیزه سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران به دلیل دسترسی نداشتن به سود مورد انتظار از بین می‌رود. دولت باید شرایطی فراهم کند که با افزایش انگیزه سرمایه‌گذاری برای فعالان این بخش قادر باشد به میزان تقاضا هم پاسخ بگوید.
با وجودی که دولت اعلام کرده با واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله در تلاش است تا میزان عرضه مسکن را افزایش دهد اما در نهایت می‌بینیم که اشتیاقی از سوی انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری در این طرح وجود ندارد فکر می‌کنید دلیل این امر چیست؟
همانطور که مستحضرید زمینی که در قالب این طرح یعنی واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله برای ساخت به تعاونی‌ها داده می‌شود به دلیل اینکه در نقاطی خارج از شهر واقع شده دارای ارزش چندانی نیست و بر قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر زیادی ندارد. از این رو اشتیاق انبوه‌سازان نسبت به سرمایه‌گذاری در این طرح، کاهش می‌یابد چرا که سود مورد انتظار آنها را تامین نمی‌کند.
از سویی دیگر با توجه به نیازی که در بخش مسکن وجود دارد دولت باید راهکاری را برای جلب نظر سرمایه‌گذاران فراهم کند در غیر این صورت انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند تا زمین را با قیمت بالا در داخل شهرها خریداری کنند و در مقابل سودآوری خود را بالا ببرند.
با توجه به این که هدف دولت از اجرای این طرح حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن به عنوان عامل اصلی بالا بودن قیمت مسکن است به نظر شما این طرح چقدر در کاهش التهابات موجود در بازار مسکن موثر است؟
به طور قطع یکی از عمده‌ترین عوامل موثر بر بالا رفتن قیمت مسکن، قیمت زمین است اما نباید از یاد برد که فاکتورهای دیگری چون عوارض و تراکم شهرداری در افزایش قیمت مسکن موثر هستند به عنوان نمونه تراکمی که شهرداری در سال جاری تعریف کرده به طور قطع تاثیر زیادی در افزایش قیمت مسکن خواهد داشت.
به طور کلی قیمت زمین، عوارض دریافتی توسط شهرداری، خدمات شهری نظیر انشعابات، آب، برق و ... نیروی کار، خروج کارگران افغانی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی همه از
متغیرهایی هستند که بر بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر دارد.
همانطور که اشاره کردید مهم‌ترین فاکتور موثر بر قیمت مسکن قیمت، زمین است و با طرح جدید دولت نسبت به واگذاری زمین در شهرک‌ها از التهابات وارد شده بر قیمت مسکن کاسته می‌شود.
از سوی دیگر با توجه به این که عوامل گوناگونی بر قیمت مسکن تاثیرگذار هستند، نمی‌توانیم با اجرای یک طرح منتظر کاهش قیمت باشیم و همان طور که تجربه سال‌های قبل ثابت کرده هیچ گاه قیمت، کاهش نیافته است از این رو مجموعه عواملی که افزایش قیمت را سبب می‌شود باید کنترل شوند تا بتوانیم بر قیمت مسکن کنترل داشته باشیم.
با توجه به این که هم‌اکنون رکود در بخش مسکن از نظر معاملات، خرید و فروش حاکم شده به نظر شما این روند تا چه زمانی ادامه می‌یابد؟
عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسکن موثر بوده است. این عوامل ریشه در اتفاقات قبلی دارد به طوری که این روند افزایشی تا خرداد ماه ادامه یافت.
یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، کاهش نرخ بهره بانکی است که موجب ورود نقدینگی بیشتری به بازار مسکن در نتیجه ملتهب‌تر شدن این بخش شد.
در عین حال می‌توان گفت از دیگر دلایل بروز تورم در بازار مسکن افزایش تقاضا برای خرید در زمان افزایش قیمت است به طوری که در این زمان اغلب سرمایه‌گذاران به بازار مسکن برای خرید، هجوم می‌آورند.
این در حالی است که بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در زمان رکود معاملات است.
همچنین می‌توان گفت با توجه به اینکه با شروع فصل تابستان که معمولا رونق مجدد معاملات مسکن را نیز به همراه دارد، بازار از رکود خارج نشده و به نظر می‌رسد در صورتی که سیاست‌گذاری در جهتی باشد که سرمایه‌گذاران وجوه سرازیر شده به بازار مسکن را به سمت سایر صنایع و بورس منتقل کنند، دوران رکود طولانی باشد ولی در صورتی که با یک سیاست نامناسب امنیت سرمایه‌گذاری در صنایع و بورس مخدوش شود بازار مسکن با جهش دیگر مواجه خواهد شد زیرا عوامل موثر در افزایش قیمت هنوز کنترل نشده‌اند.
با توجه به این که در بخش مسکن کمبود سرمایه‌گذاران خارجی به وضوح احساس می‌شود به نظر شما عمده‌ترین دلیل عدم استقبال سرمایه‌گذاران خارجی از ورود به بخش مسکن چیست؟
شرایط نامطلوب سیاسی و تهدیدهای خارجی بزرگترین مانعی است که بر سر راه سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در کشور قرار گرفته است.
این اتفاق در نقطه مقابل برای ما هم روی می‌دهد و اگر کشوری وضعیت مشابه ما را داشته باشد، به طور قطع سرمایه‌گذاران ایرانی هم برای سرمایه‌گذاری به آن کشور نخواهند رفت.
تنها در صورتی‌که امنیت سرمایه‌گذاری توسط وزارت مسکن تضمین شود می‌توانیم نسبت به ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بخش مسکن امیدوار باشیم که نمونه آن در شهرهای جدید از جمله پرند اتفاق افتاده است.
چندی پیش رییس‌جمهور در مصاحبه مطبوعاتی خود با خبرنگاران از تاثیر نامطلوب شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خبر داد نظر شما در این خصوص چیست؟
بدون شک منظور ایشان این نبوده که تمام مسوولیت نابسامانی بر گردن بازار مسکن است، چرا که همانطوری که قبلا نیز گفتم فاکتورهای موثر در امر تولید مسکن اعم از زمین، عوارض، مصالح، نیروی کار، تحولات و تصمیم‌های سیاسی- اقتصادی، بنگاه‌های املاک، شرکت‌های ساختمانی و سازندگان بنا، نرخ تورم، نرخ تسهیلات بانکی و... عوامل موثر در بازار مسکن هستند لذا تصور اینکه یک یا چند شرکت سرمایه‌گذاری با سرمایه محدود خود بتوانند به تنهایی بازار مسکن را دچار التهاب و نابسامانی کنند بعید به نظر می‌رسد. لازم به ذکر است که ما به عنوان شرکت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان با کاهش قیمت مسکن موافق هستیم چرا که کاهش قیمت مسکن تاثیر نامطلوبی در میزان سودآوری ما نخواهد داشت.
آیا شما به عنوان یکی از فعالان بازار مسکن برنامه‌ای برای تسریع روند نوسازی بافت‌های فرسوده دارید؟
یکی از برنامه‌های شرکت، ورود در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده است اما تحقق این هدف منوط به همکاری و حمایت دولت از این روند است با این وجود تنها در زمان بروز زلزله نگرانی‌ها نسبت به ناامنی و فرسودگی ساختمان‌ها برانگیخته شده و بعد از آن دوباره به فراموشی سپرده می‌شود. در واقع دولت باید بستر کار را به نحو مطلوب برای ورود شرکت‌های سرمایه‌گذاری به بازار مسکن فراهم کند. در واقع شناسایی و معرفی بافت‌های فرسوده و ارائه طرح جامع با الگوی مناسب برای این مناطق و نیز اعلام صریح برنامه مدون و قانونی نحوه تملک املاک واقع در این بافت‌ها، از اولویت‌های مهم بازسازی و نوسازی است در غیر این صورت، خرید چند پلاک توسط سرمایه‌گذار و تجمیع آنها بدون داشتن یک طرح جامع مدون سرانجام خوبی نخواهد داشت. به جز بحث مقاومت ساختمان‌ها و نگرانی‌های ناشی از وقوع زلزله احتمالی که متاسفانه تنها پس از وقوع زلزله‌های شدید تا مدت زمان کوتاهی به عنوان یک دغدغه مطرح می‌شود و به مرور زمان کم‌رنگ خواهد شد. بحث ارائه خدمات شهری- رفاهی به این مناطق به علت نابسامانی طراحی به یکی از معضلات تبدیل شده است. اگر 10 پلاک از داخل کوچه تجمیع و نوسازی شود، به جز
استحکام بنا که تامین دیگر شده معضلات قبل همچنان پابرجا خواهد بود. به نظر من اگر طرح نوسازی بافت‌های فرسوده واجد بسترسازی مناسب ذکر شود، علاوه بر رفع نگرانی‌های قبل، در بخش تامین مسکن نیز اثرگذارتر و حتی توجیه‌پذیر از سرمایه‌گذاری در شهرک‌های جدید خواهد بود.
پروژه تجاری امید دو واقع در خیابان مطهری با شصت درصد پیشرفت فیزیکی
ارسال نظر