جزئیات لایحه پیش‌فروش مسکن
یکی از مهم‌ترین مواد این لایحه ماده ۲۴ است که هرگونه تبلیغات و آگهی پیش‌فروش را منوط به کسب اجازه از مراجع ذی‌صلاح دانسته است.
در این لایحه همچنین تاکید شده است، چنانچه پیش فروشنده تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارت وارده به پیش‌خریدار خواهد بود. تصویب لایحه پیش‌فروش مسکن و اجرای آیین‌نامه آن به طور قطع بازار آشفته پیش‌فروش ملک را سامان داده و از این طریق جلوی ضررهای مالی عده‌ای که به خیال خانه‌دار شدن مبالغ قابل توجهی را بابت پیش‌فروش می‌پردازند و بعدا مشکلات زیادی برایشان ایجاد میشود نیز گرفته خواهد شد.
گروه مسکن- میترا یافتیان: لایحه «پیش فروش ساختمان» که بنا به پیشنهاد قوه قضائیه در تاریخ ٢٤ مرداد امسال در جلسه هیات وزیران با قید یک فوریت به تصویب رسید، دو روز پیش با حضور وزیر مسکن و شهرسازی یک فوریت آن به تصویب مجلس شورای اسلامی‌‌رسید.
به گزارش دنیای اقتصاد، این لایحه به دنبال گسترش روز افزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش فروش ساختمان، ضرورت جلوگیری از تضییع حقوق پیش خریداران واحدهای مسکونی و نیز در راستای کاهش وقوع برخی جرایم، نظیر کلاهبرداری و در اجرای بند ٢ اصل ١٥٨ قانون اساسی و با هدف وضع مقررات پیشگیرانه از سوی دولت به مجلس پیشنهاد شده است.
براساس ماده یک لایحه پیش فروش ساختمان پیش فروشنده، شخصی حقیقی یا حقوقی است که قدرالسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل می‌‌کند و متعهد میشود ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم کند.
همچنین پیش خریدار شخصی است که قدرالسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می‌‌کند.
در تبصره ذیل این ماده نیز قائم مقام و جانشین یا جانشین پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یاد شده خواهند بود.
براساس ماده ٢ این لایحه هر قرارداد یا عقدی که در نتیجه آن، یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشد که مالک تمام یا قسمتی از آن است و یا در ازای انجام تعهد، مالک قسمتی از ساختمان میشود، اعم از اینکه در قالب بیع، صلح، اجاره به شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب و مشمول مقررات این قانون است.
قراردادهای پیش فروش نیز براساس ماده ٣ لایحه پیش فروش ساختمان باید مطابق با نمونه‌های مقرر در آیین‌نامه اجرایی این قانون بوده و در آن حداقل به موارد زیر تصریح شود.
١- اوصاف و امکانات واحدی که پیش فروش میشود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از کل زمین، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده و یا عرفا در قیمت موثر است.
٢- بهای مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
٣-مدت قرارداد و دوره تحویل موقت.
٤-تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله.
٥-اعطای وکالت به پیش‌خریدار برای تنظیم سند رسمی‌‌انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله.
براساس ماده ٤، لایحه مذکور نیز پیش فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سندی رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی‌‌صورت گیرد.
در ماده ٥ این لایحه نیز تنظیم قرارداد پیش فروش مشروط بر این است که مدارک دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده ١٣ این لایحه، تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده ١٤ قانون و گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع صادره کننده پروانه ارائه شود.
بنابر تبصره ذیل این ماده نیز انبوه‌سازان مکلفند در چارچوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود برای پیش فروش ساختمان اقدام کنند.
بنابراین گزارش، تنظیم قرارداد پیش فروش براساس ماده ٦ لایحه پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال دریافت حق‌التحریر سند غیر مالی صورت گیرد.
در تبصره ذیل این ماده آمده است در نقل و انتقال بعدی، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، مالیات بر اساس یک ششم مالیات ساختمان تمام شده دریافت میشود.
در ماده ٧ این لایحه نیز تاکید شده چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد، تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارت وارده به پیش خریدار خواهد بود و تمدید مهلت انجام تعهد فقط با رضایت طرفین ممکن است اما مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.
مطابق ماده ٨ پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط مهندس ناظر یا کارشناس مذکور در آیین‌نامه اجرایی این قانون صادر میشود، اقدام کند، مگر اینکه پیش خریدار تغییرات به عمل آمده را تصدیق کند.
بنابر ماده ٩ چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نشده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هر گونه عیب اعم از مخفی یا آشکار است، پیش خریدار می‌‌تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست کند یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.
همچنین براساس ماده ١٠ لایحه مذکور، پس از اتمام دوره تحویل موقت، پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است، در صورت وجود عیب، پیش خریدار می‌‌تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب درخواست یا عقد را فسخ یا ارش اختیار کند.
در ماده ١١ این لایحه آمده است در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لکن چنانچه مابه‌التفاوت مساحت بیش از پنج‌درصد زیر بنای مفید باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و به هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
بنابر ماده ١٢، در تمامی‌‌مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می‌‌کند، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش خریدار بپردازد. البته در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند.
مطابق ماده ١٣ نیز پیش فروشندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسوولیت تضامنی دارند و مکلفند مسوولیت خود را از این جهت بیمه کنند، چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده است.
پیش فروشنده نیز بنابر ماده ١٤ این لایحه مکلف است، نزد یکی از بانک‌های داخلی حساب بانکی افتتاح کند و تمامی وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز شود. بانک یاد شده نیز موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران، دفترچه اقساطی صادر کند. سررسید و مبالغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذکور قید میشود و پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.
براساس این گزارش در ماده ١٥ این لایحه تاکید شده در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ میشود.
لازم به توضیح است که دستور اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی باید تهیه و ابلاغ شود.
براساس ماده ١٦، نحوه پرداخت اقساط ثمن در پیش فروش ساختمان براساس توافق طرفین خواهد بود اما حداقل ١٠درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.
پرداخت هر یک از اقساط ثمن نیز بنابر ماده ١٧ منوط به تایید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آنکه طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند.
در ماده ١٨ لایحه مذکور آمده است: هر گاه پیش خریدار می‌‌تواند براساس وکالت اعطایی در سند پیش فروش (موضوع بند ٥ ماده ٣ این لایحه) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت ٩٠درصد ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر کرده است، به وکالت از طرف پیش فروشنده با احتساب هزینه‌های نقل و انتقال سهم فروشنده، سند انتقال را تنظیم و امضا کند.
لازم به ذکر است در مورد این ماده کسر هزینه‌های نقل و انتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممکن است.
براساس ماده ١٩، عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانکی پیش فروشنده قبل از انتقال رسمی به پیش خریداران به نفع پیش فروشنده و یا طلبکار او قابل توقیف و تامین نیست.
در ماده ٢٠ این لایحه نیز آمده است، هرگاه قرارداد متضمن شرطی باشد که به موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ کند، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه نیز مکلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش خریدار اخطار کند تا در مهلت ١٠روزه نسبت به پرداخت دین اقدام کند بنابراین در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
بنابراین گزارش صحت و اعتبار واگذاری موقعیت اداری و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده و عرصه آن بنابر ماده ٢١ لایحه مذکور منوط به اخذ رضایت پیش خریدار (یا پیش خریداران) یا قائم مقام قانونی آنها خواهد بود.
براساس ماده ٢٤ لایحه پیش فروش ساختمان پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این لایحه مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها نیز قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند در غیر این صورت به جزای نقدی از یک‌میلیون ریال تا یکصد‌میلیون ریال محکوم خواهند شد.
مطابق ماده ٢٥ نیز شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل و با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی ارائه کنند.
همچنین اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی، اخذ پروانه ساخت، افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ١٠درصد اقدام به پیش فروش ساختمان کرده و یا بدون مجوز اقدام به درج آگهی کنند، علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده، به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزای نقدی به میزان ٣ تا ٥ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌‌شوند.
مطابق ماده ٢٧ پیش فروشنده نیز مکلف میشود، ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد در غیر این صورت به جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم میشود.
البته جرایم مذکور در این ماده و ماده ٢٦ تعقیب نمی‌‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای حکم متوقف میشود.
براساس ماده ٢٨ این لایحه مشاوران املاک باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت ورزند در غیر این صورت پروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو میشود.
بنابراین گزارش، به منظور حل و فصل اختلاف طرفین قرارداد، پیش فروش ساختمان نیز مطابق ماده ٢٩ در شهرداری مراکز شهرستان‌ها هیاتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رییس کل دادگستری استان و چهار نفر کارشناس با معرفی استانداری، سازمان مسکن و شهرسازی استان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شهرداری مربوط تشکیل میشود و رای هیات با نظر اکثریت اعضا صادر و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم عمومی‌‌دادگستری خواهد بود.
در تبصره ذیل این ماده نیز تاکید شده رای قطعیت یافته کمیسیون، از طرف اجرای احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجرای احکام مدنی اجرا میشود.
بنابر ماده ٣٠ لایحه پیش فروش ساختمان، آیین‌نامه اجرایی این لایحه، ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری و با همکاری وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ارسال نظر