حباب بازار مسکن در ژاپن

نیلوفر قدیری

بعد از اتفاقی که امسال برای بازار سهام ژاپن روی داد و دچار سقوط ناگهانی شد، اکنون کسی سرمایه‌گذاران محافظه‌کار ژاپنی را به خاطر نگه داشتن پول‌هایشان در بانک‌ها سرزنش نمی‌کند. شاخص سهام نیکی ژاپن در ماه سپتامبر ۲/۲‌درصد سقوط داشت و امسال میزان کاهش ارزش این شاخص به ۹/۸‌درصد رسیده است. این در حالی است که شاخص‌ بورس‌های دیگر مانند داوجونز امسال تا ۲/۵‌درصد رشد داشته است. اقتصاد کشور ژاپن به خوبی به رشد خود ادامه می‌دهد، اما بورس مسیر دیگری را می‌رود. امسال تولید ناخالص داخلی کشور ژاپن ۲/۲‌درصد رشد داشته است و رشد اقتصادی هم مانند سال‌های قبل رقم خوبی دارد. تورم و بیکاری هم در این کشور امسال به پایین‌ترین حد در سال‌های اخیر رسیده است، اما سهام املاک و مستغلات هم به همراه دیگر سهام دربورس ژاپن کاهش داشته است. هفته گذشته تاکائو هیگوچی، مدیر بزرگترین شرکت خانه ساز ژاپن هشدار داد که بخش مسکن در این کشور حبابی است که باید در انتظار ترکیدن آن بود. او در یک گفت‌وگوی مطبوعاتی گفت که بازار مسکن اکنون در کشور ژاپن به شرایط خطرناکی رسیده و کسی نباید از ترکیدن آن تعجب کند، اما آشفتگی بازار سهام مسکن و خود مسکن در ژاپن در نتیجه پس‌لررزه‌هایی حاصل شده که از ناحیه بحران وام مسکن در آمریکا پدید آمده است.

هنوز نمی‌توان بازار مسکن ژاپن را یک حباب خواند. قیمت زمین در بعضی نقاط توکیو در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته، اما عملکرد بازار به طور کلی نا بسامان نبوده است. سال گذشته قیمت زمین در ژاپن تنها ۴/۰‌درصد افزایش یافت و البته این افزایش قیمت به ۱۶ سال کاهش پیاپی قیمت پایان داد. در توکیو قیمت‌ها در بعضی مناطق تا ۴۰‌درصد افزایش یافته، اما میانگین این افزایش قیمت در سال گذشته ۱۴‌درصد است. اجاره بهای مسکن هم افزایش یافته، اما این افزایش بها آنقدر نبوده که نگران کننده باشد. مثلا بهای اجاره یک دفتر کاری در مناطق درجه یک توکیو تا ۲۰۰ دلار در هر متر‌مربع افزایش یافته است. این رقم بالایی است اما هنوز تارسیدن به نقطه بحران فاصله دارد. با این حال سرمایه‌گذاران بخش املاک در ژاپن همچنان به این بازار علاقه نشان می‌دهند. خرید و فروش املاک در کشور ژاپن همچنان با قیمت بالا ادامه دارد و سرمایه‌گذارانی از خارج هم در این معاملات شرکت دارند. شرکت مورگان استنلی در آمریکا اخیرا اعلام کرده که ۱۳ هتل را در ژاپن به قیمت ۴/۲‌میلیارد دلار خریداری می‌کند.

شرکت‌های املاک ژاپن هیچ ارتباط مستقیمی با نهادهای اعتبار و وام ‌دهندگان آمریکایی یا بازار مسکن این کشور ندارند. به همین دلیل سرمایه‌گذاران خارجی فعلا کشور ژاپن را مکان امنی برای سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مسکن می‌دانند. سرمایه‌گذاران خارجی ۳۰‌درصد از سهام بورس توکیو را در اختیار دارند و ۶۰‌درصد از داد و ستدهای این بورس را انجام می‌دهند. این به آن معنی است که روزی که بحران مسکن در آمریکا و اروپا فرو بنشیند سرمایه گذاران خارجی هم به ناگهان بورس ژاپن را ترک می‌کنند. اما نکته دیگری که مایه امیدواری سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک ژاپن می‌شود، علاقه‌مندی خاص و تقاضای ویژه برای طرح‌های ‌ساخت‌وساز جدید در این کشور است. یکی از این طرح‌های بزرگ که قرار است سال آینده شروع شود پروژه ۱۰۰هزار متر مربعی در منطقه اوساکای ژاپن است که قرار است به مرکزی اداری تبدیل شود. از سوی دیگر ناظران بازار مسکن در کشور ژاپن می‌‌گویند دارندگان مسکن فروش املاک خود را به تاخیر می‌اندازند تا قیمت آن بالا برود.