گروه مسکن- یک کارشناس مسکن معتقد است: به دنبال افزایش تقاضای مسکن در کلان شهرهایی چون تهران، اصفهان، مشهد و شیراز دولت باید از طریق ارائه تسهیلات به موقع به انبوه‌سازان، شرایط مناسب‌تری را برای متقاضیان خرید مسکن فراهم کند و این در حالی است که عمدتا شاهد طولانی‌شدن زمان واگذاری تسهیلات به انبوه‌سازان و به تبع آن به تعویق افتادن زمان واگذاری واحدهای مسکونی احداثی به خریداران بوده‌ایم. علی شاه‌نوش، مشاور انبوه‌سازی شرکت سرمایه گذاری توسعه احیاء در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد پیرامون وضعیت ساخت‌و‌ساز در استان اصفهان توضیح داد: اگر امروز شاهد تحرک نسبی در بخش ساخت‌و‌ساز کشور هستیم، نتیجه توقف طولانی مدت ساخت‌و‌ساز در سال گذشته بوده است.

وی افزود: با توجه به نیاز کشور نسبت به ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی و نیز کم‌تحرکی ساخت‌و‌ساز در سال گذشته خوشبختانه امسال تحرک نسبی مطلوبی در این بخش آغاز شده است.

وی یادآور شد: طولانی شدن توقف انجام پروژه‌های ساختمانی موجب شد تا امسال تحرکات نسبی را در حوزه ساخت‌و‌ساز شاهد باشیم، البته بخش اعظم این تحرکات به دلیل تسهیلاتی است که دولت نسبت به واگذاری زمین با اجاره ٩٩‌ساله به انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن ارائه کرده است.

به گفته وی، در سال‌جاری بیشترین رشد قیمت‌ها در حوزه مسکن در کلانشهرهایی چون اصفهان، تهران، مشهد و شیراز و آن هم به خاطر مهاجر‌پذیری، زیارتی و سیاحتی بودن این مناطق اتفاق افتاد، چرا که همواره تقاضای تامین مسکن در این شهرها بسیار بالا است.

وی اظهار کرد: به دنبال افزایش قیمت خرید مسکن در کشور، قیمت مسکن در اصفهان نیز ٢٠‌درصد رشد کرد و اجاره بهای واحدهای مسکونی نیز به تبع آن افزایش چشمگیری یافت.

افزایش قیمت مسکن متاثر از مصالح ساختمانی

وی همچنین یادآور شد: علت دیگری که موجب رشد قیمت خرید مسکن و اجاره‌بها در کشور شد، افزایش دوبرابری قیمت برخی مصالح ساختمانی مثل آجر، سیمان و برخی فلزات مورد نیاز در ساخت‌و‌ساز نظیر تیرآهن و میلگرد بود که عمده‌ترین علت این افزایش قیمت‌ها نیز کمبود تولیدات داخلی و واردات این مصالح به کشور عنوان شده است.

وی همچنین تصریح کرد: البته مواردی چون افزایش قیمت سوخت در پی سهمیه‌بندی شدن بنزین، نیز بر بالابردن قیمت مسکن در مراکز استان‌ها تاثیر بسزایی داشته‌اند.

به اعتقاد وی، کمبود شدید سیمان و نیز عدم افزایش تولیدات سیمان در داخل نیز موجب افزایش بی‌رویه قیمت این مصالح در کشور شده است.

وی افزود: همچنین با توجه به تحرکی که در حوزه‌های عمرانی شهرها و استان‌های کشور ایجاد شد، میزان تقاضا برای تامین سیمان و برخی دیگر از اقلام مورد نیاز در ساخت‌و‌سازها موجب عدم ثبات قیمت برای این‌گونه اقلام ساختمانی در کشور شده که نیازمند کنترل و نظارت از سوی مسوولان مربوطه است.

اصفهان نیازمند ساخت‌ سالانه ۱۰۰ هزار مسکن

وی در رابطه با میزان ساخت‌و‌ساز مورد‌نیاز در استان اصفهان اظهار کرد: نیاز مسکن در استان اصفهان حدود ١٠درصد از‌ مجموع واحدهای مسکونی مورد‌نیاز در کشور است، یعنی چیزی حدود ١٠٠ تا ١٢٠‌هزار واحد مسکونی.

همچنین به طور معمول سالانه بین ٢٥ تا ٥٠‌هزار واحد مسکونی در این استان احداث می‌شد که آن هم در سال گذشته به ٢٥ تا ٣٠‌هزار واحد مسکونی تقلیل یافت.

وی در رابطه با میزان بافت فرسوده موجود در استان اصفهان نیز یادآور شد: به دلیل تاریخی بودن استان اصفهان و قدمت بالای آن، شهر اصفهان به تنهایی دارای ٤ منطقه شهرداری در بافت فرسوده است.

وی ادامه داد: همچنین شهرهای اطراف این استان نظیر نائین، کاشان، خمینی شهر، شهررضا، خوانسار و گلپایگان نیز بین ٢٥ تا ٣٠‌درصد دارای بافت فرسوده هستند.

وی در مورد میزان مقاومت سازه‌های موجود در این استان نیز یادآور شد: به لحاظ تاریخی بودن شهر اصفهان از سال‌های پیش بحث مقاوم‌سازی ساختمان‌های موجود و نیز ساختمان‌های قدیمی مطرح شد که خوشبختانه با پیگیری‌های سازمان نظام مهندسی ساختمان و معاونت عمران و شهرسازی اصفهان، بیش از ٨٠‌درصد ساخت‌و‌سازهای انجام شده در یکی دو سال اخیر مطابق با قوانین و مقررات فنی ساختمان‌ها صورت گرفته است.

وی در رابطه با وضعیت اجرای برنامه‌های دولت نسبت به افزایش تولید و عرضه مسکن در استان اصفهان یادآور شد: براساس این طرح‌ها، دولت در کلانشهرها زمین‌های با اجاره ٩٩ ساله را در شهرهای جدید و اقماری واگذار می‌کند و این در حالی است که اکثر این شهرهای جدید با مراکز استان‌ها حداقل ٤ تا ٦‌کیلومتر فاصله داشته و تردد را برای متقاضیان خرید مسکن در این مناطق که عمدتا در شهرها شاغل هستند، با مشکل مواجه می‌سازد، بنابراین باید تامین مسکن برای متقاضیان مسکن در این مناطق به گونه‌ای فراهم شود که امکان تحرک و مهاجرت را به مراکز استان‌ها کاهش دهد.

وی پیشنهاد داد: دولت در واگذاری زمین‌های اجاره ٩٩‌ساله در شهرهای جدید ترجیحا زمین‌ها را به انبوه‌سازان حرفه‌ای و یا به تعاونی‌های مسکن دارای اعضای با سابقه فعالیت در حوزه ساخت‌و‌ساز حرفه‌ای واگذار کند، چون به طور معمول اغلب تعاونی‌های مسکن موجود دارای شخصیت حقوقی بوده و لزوما دارای اعضای هیات عامل و موسس با تخصص فنی در امر ساخت‌و‌ساز نیستند.

ضرورت تسهیل در ارائه وام‌های بانکی به انبوه‌سازان

وی همچنین از دولت خواست شرایط ارائه و زمان پرداخت تسهیلات را به انبوه‌سازان مسکن تا حد امکان کاهش دهد، چرا که تامین هزینه‌هایی نظیر تملک و خرید زمین، اخذ پروانه ساخت و پرداخت عوارض شهری عمده‌ترین هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را تشکیل می‌دهد، اما وام‌های ساخت‌و‌ساز بعد از ٣٠‌درصد پیشرفت فیزیکی به انبوه‌سازان واجد شرایط واگذار می‌شود.

به اعتقاد وی، اگر وام‌های ساخت مسکن با آغاز عملیات ساخت‌و‌ساز به انبوه‌سازان پرداخت شود، زمان تحویل واحدهای مسکونی کاهش یافته و انبوه‌ساز به جای دغدغه‌هایی چون تامین هزینه‌های مصالح ساختمانی و نظایر آن، نسبت به اعمال مقررات فنی در ساخت‌و‌ساز از سوی عوامل انسانی به کارگرفته شده نظارت بهتر و مطلوب‌تری خواهد داشت.

وی در مورد وام ١٥ میلیونی دولت که برای آماده‌سازی زمین و ساخت‌و‌ساز به تعاونی‌های مسکن و یا انبوه‌سازان واجد شرایط پرداخت می‌شود نیز ابراز عقیده کرد: تنها حذف قیمت زمین در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن موثر نیست، ضمن اینکه در شرایط کنونی و با افزایش قیمت کارگر و مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌هایی که قبلا نیز به آن اشاره شده، ١٥‌میلیون تومان کفاف هزینه‌های ساخت‌و‌ساز را نداده و دولت باید به طور مجدد تسهیلاتی را برای این بخش اختصاص دهد، در حالی که با در نظر گرفتن حداقل ٢٥‌میلیون تومان به عنوان تسهیلات دولتی برای ساخت‌و‌ساز تا حدی با واقعیات موجود در این حوزه مطابقت خواهد داشت. وی خاطر‌نشان کرد: وام‌های خرید مسکن باید در اختیار سازندگان حرفه‌ای و انبوه‌ساز قرار گیرد تا در زمان کوتاه واحدهای بیشتری ساخته و از طریق دولت یا تعاونی‌های مسکن به نیازمندان واقعی واگذار شود، در غیر این صورت همچنان بازار‌سیاه در بخش دریافت وام‌های مسکن و خرید و فروش آن با قیمت‌های گزاف ادامه می‌یابد.