بازار مسکن همچنان در رکود است - ۲۳ مرداد ۸۶
گروه مسکن - الهام علاقه‌بندان: با افزایش قیمت مسکن در اواخر سال گذشته بعد از چند سال رکود بسیاری از مناطق تهران که تا پیش از آن متقاضی زیادی برای خرید ملک نداشتند با افزایش بیش از پیش قیمت مواجه شدند، به طوری که طی ماه‌های پایانی سال گذشته حجم ساخت‌و‌ساز در این مناطق به صورت باورنکردنی افزایش یافت. این مناطق که اغلب شمال غرب و غرب تهران را در بر می‌گیرد، هم‌اکنون به یکی از پرجاذبه‌ترین بخش‌ها در بازار، مسکن تبدیل شده است.
متنی که در پی می‌خوانید گفت‌و‌گویی است با مجید بیات افشار، مدیر مشاور املاک آرمیتا (افشار) در منطقه سعادت‌آباد.
بعد از خروج بازار مسکن از شرایط رکودی و شروع رونق قیمت‌ها در این بازار بنا به گفته برخی از صاحبنظران قیمت مسکن در غرب تهران به دلیل موقعیت جغرافیایی و بهره بردن از فضای باز و هوای مناسب پیش از سایر مناطق افزایش یافت، آیا شما به عنوان یکی از فعالان بازار مسکن در غرب تهران چنین گفته‌ای را می‌پذیرید؟
بله، بعد از حدود ۲سالی که از رکود نسبی بازار مسکن می‌گذشت حدودا از سال گذشته قیمت‌ها روند صعودی به خود گرفت و تا پایان سال این امر بر معاملات کلیه مناطق تهران حاکم بود، این روند افزایش در شمال غرب به دلایل عدیده‌ای بیش از سایر مناطق بود که به نظر من دسترسی آسان به بزرگراه‌هایی مثل یادگار امام، نیایش، همت و همچنین بهره بردن از هوای مناسب و پاک از دلایل خاص افزایش قیمت این منطقه است.
روند میزان اجاره‌بها طی یک سال اخیر به چه صورت بوده و آیا همزمان با افزایش قیمت ملک میزان اجاره و ودیعه هم افزایش یافته است؟
میزان رهن و اجاره تابعی از قیمت‌های مسکن است و طی یک سال اخیر میزان رهن و اجاره تقریبا ۲ برابر شده است. متاسفانه به دلیل افزایش میزان نقدینگی همزمان با بالا رفتن نرخ تورم قدرت خرید مردم کاهش یافت و اکثر موجرین(مالکان) ترجیح می‌دهند اجاره بهای بیشتری بگیرند، این در حالی است که مستاجران توان پرداخت اجاره‌بهای بالا را ندارند و بیشتر به دنبال رهن کامل هستند.
آیا از نظر شما قیمت خرید و فروش ملک بر اساس اصول و فرمول کارشناسی تعیین می‌شود؟
قیمت واقعی مسکن به تبع عوامل مختلف و متعددی از جمله بالا رفتن نرخ تورم افزایش می‌یابد. قیمت تمام شده زمین، افزایش دستمزد کارگران و پیمانکاران ساختمانی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش عوارض شهرداری و سود سرمایه‌گذار (سازنده) از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
قیمت مسکن طی یکسال اخیر به چه میزان افزایش یافته است؟
همانطور که عنوان شد رشد قیمت‌ها در مناطق مختلف متفاوت است. در منطقه سعادت‌آباد و شهرک غرب افزایش قیمت در مجموع طی یک سال اخیر حدود ۸۰تا ۱۰۰درصد بوده است. همچنین در منطقه پونک افزایش صددرصدی را شاهد بوده‌ایم و این روند بیشتر در واحدهای با متراژ ۴۵مترمربع به بالا که خریداران بیشتری دارد، مشاهده می‌شود.
قیمت واحدهای تجاری چطور؟ آیا این بخش‌ها هم از همان روند صعودی قیمت تبعیت می‌کنند؟
قیمت‌ها در بخش واحدهای تجاری هم افزایش یافته، اما به دلیل محدودیت و کم بودن تعداد معاملات در این بخش افزایش قیمت نامحسوس بوده است.از سوی دیگر مردم هم تمایل بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی دارند که سودآوری بالاتری برایشان به همراه می‌‌آورد. در عین حال خرید و فروش راحت‌تر صورت بگیرد.
آیا از نظر شما ساخت شهرهای جدید اطراف کلانشهرها می‌تواند بر اجرای صحیح سیاست عرضه زمین به صورت اجاره ۹۹ساله تاثیر مثبت بگذارد؟
این سیاست زمانی می‌توانست کارآمد و پاسخگو باشد که از ۲۰سال پیش به اجرا در می‌آمد و به موازات این کار از مهاجرت بی‌رویه جمعیت روستایی به اطراف کلانشهرها با اتخاذ تدابیر اصولی و عملی جلوگیری می‌شد. مطالعه هرچند سطحی از وضعیت پایتخت گویای این واقعیت ناهنجار است. دولت باید سیاستی را اتخاذ نماید که زمینه اشتغال و رفاه نسبی و منطقی مردم را در روستا‌ها، بخش‌ها و شهرهای کوچک فراهم نماید تا زمینه مهاجرت معکوس شده و افراد ترغیب به مهاجرت به زادگاه خود شوند هرچند که این سیاست در زودهنگام پاسخگو نیست.
کاهش نرخ بهره بانکی چه تاثیر سوئی در بازار مسکن دارد؟
اولین تاثیر این تصمیم تازه، افزوده شدن بر میزان اجاره‌بها و کاهش میزان ودیعه است. چرا که دیگر صاحبخانه‌ها نمی‌توانند با گرفتن ودیعه بیشتر چشم به سود بانکی آن داشته باشند. از این رو اولین گروهی که از بابت چنین تصمیمی زیان می‌بینند همان مردم عادی و قشر ضعیف جامعه هستند که بخش عمده‌ای از درآمد خود را بایستی جهت اجاره محل سکونت بپردازند.
بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن معتقدند که افزایش کنونی قیمت‌ها در این بخش به دنبال رکود چند ساله، اتفاق طبیعی است که در معنای رونق باید بدان توجه کرد، آیا شما هم با چنین نظری موافق هستید؟
وقتی قیمت یک خانه افزایش ۱۰۰درصد دارد چگونه می‌توانیم آن را طبیعی بخوانیم، این روند طبیعی را که میلیون‌ها انسان متقاضی مسکن و سرپناه ظرف فقط چند ماه فاصله چند ساله با آن می‌گیرند، چگونه می‌توانیم رونق بنامیم، بدیهی است حساب کسانی که به مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن نگاه می‌کنند، البته (در نبود سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر جامعه اعم از صنعتی، کشاورزی، بورس و بانک....) این افزایش، رونقی مطلوب و دلچسب است. از این رو می‌توان گفت بخشی از افزایش قیمت مسکن اتفاق طبیعی بوده اما ادامه این روند صعودی و فشاری که به قشر ضعیف جامعه وارد کرده اتفاقی بود که بنا به گفته کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن در نوع خود بی‌سابقه است.
ارزیابی شما از بازار مسکن بعد از سهمیه‌بندی چیست؟
در هر صورت با توجه به احتمال اعلام نرخ آزاد بنزین از سوی دولت این سیاست تازه تاثیر اساسی در کل جامعه خواهد داشت اما بعد از گذشتن مدت زمانی این تاثیر ملموس می‌شود.
در پایان چه توصیه‌ای برای مردمی دارید که مدت‌ها است متقاضی خرید خانه هستند اما در انتظار کاهش قیمت دست از خرید کشیده‌اند؟
توصیه کردن به مردم و بیان آنچه که در شرف وقوع است، خود عامل بروز تنش، ایجاد جو روانی و افزایش قیمت است. همانطور که مشاهده کردید اواخر سال گذشته با توصیه‌هایی مبنی بر صبور بودن مردم نسبت به خرید خانه به امید ارزان شدن آن بسیاری از کسانی که می‌توانستند در آن مقطع زمانی صاحب‌خانه شوند، قدرت خریدشان کاهش یافت و از ارزش پولشان کاسته شد، اما یک نکته حائز اهمیت وجود دارد و آن اینکه بخش مسکن امن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری است.
ارسال نظر