بزرگترین معامله ملکی سال در سئول انجام شد

نیلوفر قدیری

وقتی شرکت‌های بزرگ تجاری- اقتصادی آمریکا مانند مورگان استنلی برای خریداری ملکی به عنوان دفتر در شهری مانند سئول، پایتخت کره جنوبی رقمی بیش از یک میلیارد دلار می‌پردازند، این می‌تواند نشانه‌ای از یک روند یا اتفاق باشد. این خبر در کنار آمار و ارقام رسمی و غیررسمی که چند ماهی است منتشر می‌شود حاکی از آن است که املاک و مستغلات در آسیا به تازگی مورد توجه سرمایه‌گذاران جهان قرار گرفته و بر سر آن رقابت جدی و سنگینی هم وجود دارد. کره جنوبی که تا دهه گذشته آخرین هدف مورد نظر در فهرست خرید سرمایه‌گذاران ملکی بود اکنون به یکی از کانون‌های مورد توجه این سرمایه‌گذاران قرار گرفته‌است.

بحران مالی سال ۱۹۹۷ و آزادسازی قوانین که بعد از آن روی داد بازارهای املاک و مستغلات کره را گشود و روح تازه‌ای به آن بخشید. اما در آن زمان و در سال‌های بعد از آن کسی فکر نمی‌کرد روزی برسد که برای خرید یک برج در پایتخت کره جنوبی یک‌میلیارد دلار از سوی یک سرمایه‌گذار آمریکایی پرداخت شود. به ویژه اگر قدمت این ملک ۳۰ ساله باشد. قیمت‌ ساختمان‌های تجاری در سئول در سه سال گذشته به شدت و سرعت افزایش یافته‌ و اکنون شرایطی ایجاد شده که برای هر ساختمان بیش از ۱۰ خریدار وجود دارد. بنابراین فروشنده می‌تواند ملک خود را به بالاترین قیمت به فروش برساند.

مورگان استنلی، بزرگترین سرمایه‌گذار ملکی در میان بانک‌های آمریکایی، ماه گذشته امتیاز انحصاری خرید یک ساختمان ۲۳ طبقه متعلق به شرکت «دوو» را در سئول به دست آورد. این ساختمان در موقعیتی خوب و در نزدیک ایستگاه راه‌آهن با دید عالی به شهر قرار دارد اما نمای بیرونی آن بسیار قدیمی است و از نظر ظاهری و داخلی نیاز به تعمیرات و نوسازی جدی دارد. طرف‌های معامله در هفته‌های اخیر درباره این معامله ملکی که از سوی نشریه بیزنس‌ویک بزرگترین معامله ملکی سال تا کنون لقب گرفته سخنی نگفته‌اند و ترجیح دادند که قرارداد هنگفت خود را در سکوت امضا کنند.

اما چه با این معامله و چه بدون آن، آسیا اکنون به بخشی مهم از رونق بازار ملکی در دنیا تبدیل شده‌است. مورگان استنلی در این معامله در واقع بخشی از بودجه ملکی ۸میلیارد دلاری خود را که همواره با دقت و وسواس خاص آن را هزینه می‌کند، سرمایه‌گذاری کرد. این بنگاه اقتصادی تجاری بزرگ آمریکا اعلام کرده‌است که بخش‌های دیگر این بودجه را برای خرید ملک در ژاپن، چین و هند سرمایه‌گذاری خواهد کرد زیرا بازار تقاضا در این کشورها هم در حال تکان خوردن است و در سال‌های آینده نشانه‌های رشد را از خود بروز می‌دهد.

در منطقه آسیا و اقیانوسیه سرمایه‌گذاری در املاک تجاری و بازرگانی از سوی سرمایه‌گذاران جهانی در سال ۲۰۰۶ به ۹۴ میلیارد دلار رسید که این رقم نسبت به سال ۲۰۰۵، بیش از ۴۲درصد رشد داشته‌است. شرکت سرمایه‌گذاری دولتی سنگاپور از جمله سرمایه‌گذاران و خریداران عمده ملک در سئول است. در سال ۲۰۰۰ این شرکت، مرکز مالی ۳۰ طبقه سئول را در مرکز این شهر ۴۶۰میلیون دلار خریداری کرد. در سال ۲۰۰۴ هم یک برج ۴۵ طبقه به نام برج ستاره در جنوب سئول به قیمت ۹۰۰میلیون‌دلار توسط این شرکت خریداری شد.

اما قرارداد یک‌میلیارد دلاری مورگان استنلی در سئول بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری و خرید این بنگاه سرمایه‌گذاری آمریکایی در آسیا نیست. در ماه آوریل این بنگاه بزرگ‌ترین معامله ملکی در کشور ژاپن که توسط یک سرمایه‌گذار خارجی انجام می‌شود را انجام داد و برای خرید ۱۳ هتل بسیار مجلل ژاپنی رقمی معادل ۴/۲میلیارد دلار پرداخت. اما اکنون که بازار املاک در شهر سئول چنین رونق گرفته ‌است به سرعت توجه سرمایه‌گذارانی نظیر این بنگاه را به خود جلب کرده است. البته مورگان استنلی در این راه تنها نیست و شرکت‌ها و بانک‌هایی مانند مریل لینچ آمریکایی یا بانک هلند و شرکت‌ سرمایه‌گذاری غیر دولتی آلمان هم متوجه بازار املاک آسیا و به ویژه کره شده‌اند.

دلیل اینکه چرا سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک سئول اینچنین متمایل شده‌اند کاملا روشن است. محققان و تحلیلگران ملکی پیش‌بینی کرده‌اند که تقاضا برای مسکن و دفاتر تجاری در این شهر در سالهای آینده از عرضه آن بیشتر شده و در نتیجه قیمت‌ها به صورت بسیار پرشتابی افزایش خواهد یافت. به گفته این تحلیلگران توکیو و سئول در صدر شهرهایی در آسیا هستند که به زودی با کمبود فضا برای دفاتر اداری و همچنین مسکن رو به رو خواهند شد. در نیمه نخست سال‌‌جاری میلادی جای خالی در شهر سئول برای ساختن ساختمان‌های درجه یک اداری تنها ۳/۱‌درصد بود. این فضای خالی پنج سال پیش ۳/۶‌درصد بود. شدت گرفتن و رونق فعالیت‌های مالی در شهرهای بزرگ و پایتخت‌های آسیایی به این رونق بازار مسکن و ملک دامن می‌زند. کمبود فضا برای بر پا کردن ساختمان، سرمایه‌گذاران و شرکت‌های ساختمانی را در این شهرها به ساخت برج تشویق کرده‌است اما برای ساختن برج هم بالاخره یک روزی فضای شهر پایان می‌یابد.

از سوی دیگر شمار ثروتمندان در شهرهای آسیایی رو به افزایش است و همین به رونق بازار ملک در این شهرها دامن می‌زند. تا ماه ژوئن گذشته تعداد کره‌ای‌هایی که خالص درآمد آنها دست کم یک‌میلیون دلار بوده‌ به نسبت سال قبل بیش از ۱۴‌درصد رشد یافته‌ است. در چنین شرایطی تنها سرمایه‌گذاران خارجی نیستند که برای خرید ملک یا دفتر کار در شهرهای آسیایی پول‌های هنگفت خرج می‌کنند بلکه خود محلی‌ها هم در این بازار با خارجی‌ها رقابت می‌کنند.

همه اینها موجب افزایش اجاره‌بهای مسکن در سئول شد‌ه‌است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر سئول در یک سال گذشته بیش از ۶‌درصد رشد داشته‌ است.