به نقل از شهرداری تهران اعلام می‌شود:
ضوابط و مقررات ساختمان‌سازی
در این مدت دستورالعمل‌های اجرایی، مختلفی بنا به مقتضیات روز و مشکلات اجرایی، ضوابط طرح مذکور و طرح تفصیلی مربوط به آن از مراجع مختلف صادر و برای مدتی مورد عمل قرار گرفته و سپس دستورالعمل دیگری جایگزین آن شده است. منابع این دستورالعمل‌ها طیف وسیعی را دربرمی‌گیرد که شامل قانون و آیین‌نامه اجرایی، مصوبات شورای‌عالی شهرسازی و معماری، شورای نظارت بر گسترش شهر تهران، انجمن شهر و شورای اسلامی شهر، شورای هماهنگی و شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده ۵ و مدیریت‌های مختلف بوده است. وجود و تعدد بخشنامه‌های مختلف نسبت به یک موضوع، همواره یکی از مشکلات اساسی تلقی می‌شود و چه بسا باعث اقدامات متفاوت در مناطق مختلف بوده و با تغییر مدیریت در سطوح اجرایی، بخشنامه‌های جدید دیگری صادر و پیچیدگی‌های آن بیشتر شده است. اما به دلیل عدم تداوم این اقدامات، در مدت زمانی کوتاه کارآیی و اعتبار خود را از دست داده و در دسترس عموم نیز قرار نگرفته است. شک نیست که مخاطبان ما با آگاهی از مقررات شهرداری بهتر می‌توانند مناسبات خود را با شهرداری تنظیم و کارمندان شهرداری نیز با اطلاع از مقررات ملاک عمل، از اقدامات ناهماهنگ اجتناب خواهند کرد. از
این رو در این گزارش، جزئیات این بخشنامه‌ها در مورد ضوابط و مقررات ساختمان‌سازی به نقل از شهرداری تهران آورده شده است. سعی خواهیم کرد در روزهای آتی ضوابط و مقررات مربوط به تراکم، کاربری و مطالبی در باب صدور پروانه ساختمان را نیز ارائه دهیم.
این گزارش از کتاب «ملاک عمل» چاپ شهرداری تهران گردآوری شده است.
در ضوابط و مقررات ساختمان‌سازی، محل استقرار ساختمان در شمال زمین پیش‌بینی شده است. اما چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صددرصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا کند، او می‌تواند مابقی تراکم خود را در ضلع جنوبی، شرقی و یا غربی به صورت یک یا چند واحد مستقل در یک طبقه احداث کند. اما باید به تراکم ۴۰درصدی فضای حیاط و ارتفاع ۷۰/۲متر از کف تا زیر سقف توجه داشته باشد. همچنین در این آیین‌نامه توجه سازنده به ورود ماشین به پارکینگ برای واحدهایی که در بر گذر قرار می‌گیرند الزامی است.
همچنین در ادامه این بخشنامه‌ها به نحوه احداث زمین‌های شیب‌دار و نحوه احداث بنا اشاره شده است.در این بخشنامه آمده است: برای زمین‌هایی که در شیب زیاد (حدود 20درصد) قرار دارد، سازنده با در نظر گرفتن شیب طبیعی زمین، تراس‌بندی و واحدهای مسکونی در حد مجاز به همین ترتیب احداث می‌کند و یا با ارائه طرح قابل قبولی شیب زمین را در نظر می‌گیرد و تراکم مجاز را نیز رعایت می‌کند.همچنین در اراضی شیب‌دار، زیرزمین، طبقه‌ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پایین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر باشد. بر این اساس زیرزمینی که دارای شرایط فوق نباشد ولی به علت شیب طبیعی زمین در حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد، خلاف محسوب نمی‌شود.
فضاهای عمومی و مشاع
در بخشنامه‌ای که در سال 79 به شهرداری ابلاغ شد فضاهای عمومی مجاز را معاف از محاسبه در میزان تراکم دانسته است و این فضاهای عمومی برای ساختمان‌های مسکونی و یا آپارتمان‌هایی با تعداد کمتر از 10 شامل پارکینگ، انباری و تاسیسات است. اما برای ساختمان‌های مسکونی بیش از 10واحد، میزان 40مترمربع واحد سرایداری در نظر گرفته می‌شود و همچنین محل بازی بچه‌ها، سالن اجتماعات، اتاق نگهبانی، سرسرای ورودی، خرپشته، پیش‌آمدگی سقف نهایی و همچنین محل تاسیسات روی بام جزو زیربنا محاسبه نمی‌شود. به عبارت دیگر به جزء محل پارک خودرو و انبار که می‌تواند در اختصاص واحدهای مسکونی مجموعه قرار گیرد، سایر فضاهای یادشده فوق کلا مشاع و غیرقابل تفکیک است. همچنین به منظور تسهیل در امور مراجعین و افزایش سطح مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره‌وری بیشتر از ساختمان‌های احداثی که صرفا به صورت مسکونی است، بخشنامه‌هایی صادر شده که در آنها ضوابط و مقررات مربوط به نورگیری آشپزخانه و اتاق‌های اصلی مشخص شده است. به طوری که در ضوابط، نورگیری 3 درصدی(از مساحت زمین) برای آشپزخانه و نورگیری 6درصدی نیز برای اتاق‌های اصلی در نظر گرفته شده است.
در بند ۳ و ۴ این بخشنامه آمده است: ارتفاع تمام‌شده پیلوت تا ۴۰/۲متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و در صورتی که زیر زمین احداث نگردد، ارتفاع اولیه تا ۶۰/۲متر به شرط اینکه سطح فونداسیون تا ۶۰سانتیمتر پایین‌تر از گذر باشد بلامانع است. در صورتی که پروانه ساخت، جهت احداث پیلوت و زیرزمین تواما صادر شود، ارتفاع تمام شده پیلوت تا ۴۰/۲متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله‌کشی‌های مورد لزوم، ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده براساس پروانه تا ۳متر و ارتفاع تمام شده ۶۰/۲متر بلامانع است.همچنین در این بخشنامه فاصله بین ستون‌ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل ۵۰/۴متر پیش‌بینی شده است.
عکس: سامان دزیانیان
همچنین در اصلاحیه این بخشنامه در سال 67 ضوابط دیگری برای احداث حیاط خلوت پیش‌بینی شده است و درآن آمده است که حیاط خلوت‌هایی که برای تامین نور اتاق‌های اصلی ساختمان، مانند نشیمن، نهارخوری، خواب و... احداث می‌شود، باید دارای حداقل مساحت 12مترمربع با حداقل 3متر عرض باشند و برای زمین‌های کمتر از 200مترمربع، 6درصد مساحت زمین کافی است. میزان مساحت حیاط‌خلوت‌هایی که تامین‌کننده نور آشپزخانه هستند نیز 3درصد مساحت زمین محاسبه می‌شود و تمام این پیش‌بینی‌های صورت گرفته در این بخشنامه، برای ساختمان‌هایی با ارتفاع 5 طبقه است.
در ادامه این بخشنامه تکلیف ساختمان‌های ۲واحدی که از یک حیاط‌خلوت نور دریافت می‌کنند روشن شده است و شهرداری پیش‌بینی کرده است که اگر اتاق خواب‌های ۲واحد مجزا از یک حیاط‌خلوت تامین نور می‌کنند، فاصله پنجره‌های آنها نباید کمتر از ۶ متر باشد و همچنین اگر آشپزخانه‌های ۲ واحد مجزا در این شرایط قرار دارند، فاصله پنجره‌های آنها نباید کمتر از ۴متر باشد و این بند از بخشنامه برای ساختمان‌هایی تا ۶ طبقه لازم‌الاجرا است و در غیر این صورت باید نورگیری اتاق‌ها، به صورت منطقی پیش‌بینی شده به نحوی که مورد قبول شورای معماری منطقه باشد.
همچنین در ضوابط و مقررات صدور پروانه ساختمانی مساحت احداث بالکن پیش‌بینی شده است. بر این اساس در گذرهایی با عرض 12متر، مالک می‌تواند مساحت 20مترمربع به عمق 80سانتیمتر و در گذرهایی با عرض 20متر و بیشتر از آن می‌تواند همین مساحت به عمق 120سانتیمتر را احداث کند. همچنین احداث بالکن در گذرهای کمتر از 12متر مقدور نیست.
در بند ۳ این بخشنامه آمده است: ارتفاع بالکن نسبت به کف پیاده‌رو، نباید از ۵/۳متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزو تراکم محسوب خواهد شد. همچنین در بند ۶ این بخشنامه طریقه محاسبه زیربنا و تراکم بالکن در داخل فضا پیش‌بینی شده است و سازندگان از محاسبه پیش‌آمدگی آخرین سقف ساختمان، به عنوان باران‌گیر معاف شده‌اند. همچنین بالکن‌های مسقف، تا عمق ۳متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، نصف مساحت آن جزو زیربنا محسوب می‌شود. بدیهی است مازاد بر عمق ۳متر تماما زیربنا محسوب می‌شود اما در صورتی که پیش‌آمدگی سه طرف بسته باشد، دوسوم مساحت آن جزو زیر بنا محسوب می‌شود.
ارسال نظر