پاسخ یک گروه تحقیقاتی از دانشگاه علم و صنعت به بخشی از نامه ۵۷اقتصاددان:
سیاست «زمین صفر» مشکل مسکن را در ایران حل می‌کند
یکی از نقاط ضعف اساسی و محتوایی نامه تحلیلی مذکور این است که اقتصاد کشور را براساس دو بازار «سرمایه» و «کار» تحلیل می‌کند و از بازار پایه و اساسی «زمین» غفلت کرده است. یکی از مشکلات اصلی اقتصاد کشور، عدم تدوین سیاست‌های کارآمد زمین در سال‌های گذشته است که باعث معضلات بسیار و سوداگری‌های فراوان در این بخش و به تبع آن اقتصاد کشور شده است، در این رابطه به طور مثال درصد بالایی از حجم سرمایه‌گذاری انجام شده در کشور طی سال‌های گذشته، در بخش مسکن بوده است که قسمت اعظم آن به علت نبود قوانین کنترلی و نظارتی در این بخش (به ویژه زمین شهری) به صورت غیرمولد در بخش زمین جذب شده است.همچنین علاوه‌بر عدم استفاده بهینه از این ثروت عظیم، در بسیاری از موارد این ثروت به صورت مخرب، مانع از ایجاد اشتغال و تولید شده است، نکته قابل ذکر آنکه بازار زمین موثرترین بازار بر ۴بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است. بنابراین قبل از پرداختن به سایر معضلات موجود، ابتدا باید از پایه‌ای‌ترین بخش یعنی زمین و فقدان سیاست‌های مشخص در این باره سخن گفت و سپس به سایر مسائل پرداخت.
یکی از کالاهایی که در محاسبه نرخ تورم با هر روش علمی که محاسبه شود، با یک ضریب قابل ملاحظه در سبد کالاها منظور می‌شود، کالای مسکن است. ضریب تورمی این کالای مصرفی بادوام آنچنان قابل ملاحظه شده است که بسیاری از کارشناسان، مسکن و نهاده اصلی تولید آن یعنی زمین را پایه تورمی کشور دانسته و برای بخش زمین و مسکن، که 20 تا 30درصد سرمایه ثابت اقتصاد کشور را تشکیل می‌دهد، در اقتصاد کشور اهمیت ویژه‌ای قائلند. براین اساس همان‌طور که ذکر شد، قسمت قابل توجهی از میزان تورم ذکر شده در نامه 57 اقتصاددان در حقیقت مربوط به بخش مسکن و افزایش قیمت آن در سال گذشته است.
با توجه به گذشت ۲سال از عمر دولت‌نهم- هرچند دولت در این ۲سال نیز می‌توانست با سیاست‌های ضربتی و کارآمد در بخش مسکن، از تورم به وجود آمده تا حد زیادی به صورت موقت و مقطعی جلوگیری کند- نمی‌توان این موضوع را مربوط به دولت فعلی دانست، چرا که به دلیل عدم توجه دولت‌های پیشین و سیاست‌های ناکارآمدی همچون آزادسازی بازار زمین، افزایش وام (توسط وزیر سابق مسکن که به‌رغم هشدار کارشناسان بر بروز آثار تورمی آن پس از یکسال، از آخرین اقدامات روزهای دوره ۸ساله وزارت ایشان به شمار می‌آید) و...، فشار تقاضا به مثابه انبار باروتی که سال‌ها انباشت تقاضا در آن صورت پذیرفته بود، با کوچک‌ترین جرقه شعله‌ور شد و به بخش مسکن تورم سرسام‌آوری را تحمیل کرد.
گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در ادامه با بیان این که در دو قسمت از نامه مذکور به رابطه سیاست‌های انبساطی پولی و افزایش نقدینگی موجود در جامعه و افزایش قیمت در بخش مسکن اشاره شده است و در مورد اول «افزایش 50درصدی قیمت زمین و مسکن» ناشی از «فشار اصلی سیاست‌های انبساطی پولی سال‌های 84 و 85» عنوان شده است و در مورد دوم دلیل «تورم لجام گسیخته» در بخش مسکن «تزریق بی‌سابقه درآمدهای نفتی» دانسته شده است، این گونه پاسخ داده است:
جدای از انتقاداتی که ممکن است به سیاست‌های انبساطی دولت و افزایش نقدینگی در جامعه مترتب باشد، باید گفت آیا استدلال فوق برای سرازیر شدن نقدینگی به این بخش کافی است؟ آیا آماری در این باره وجود دارد؟ بر چه مبنایی و طبق کدام فرمول، نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؟ اصولا معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تورم کاذب ناشی از التهاب بازار مسکن و انتظارات تورمی را می‌توان ناشی از بالا رفتن نقدینگی دانست؟
اصولا در یک بازار که از یک سو عرضه کننده وجود دارد و از سویی دیگر تقاضا، افزایش نقدینگی یا باید از سوی عرضه باشد یا تقاضا.
در سال گذشته اگر افزایش نقدینگی را از سوی عرضه کننده (اعم از صنعتی ساز، انبوه ساز و یا ساخت‌های انفرادی) بدانیم باید:
1 - آمار معقولی از افزایش یکباره پروانه‌های ساخت به نسبت افزایش قیمت مسکن داشته باشیم. (افزایش 10درصدی اخذ پروانه ساخت در سال گذشته در مقابل افزایش بیش از 40درصدی قیمت مسکن)
۲ - آمار قابل توجهی از دادوستد و خرید و فروش زمین و املاک فرسوده (جهت تخریب و ساخت واحدهای مسکونی توسط انبوه سازان) در دو سال گذشته موجود باشد.
3 - سیاست افزایش تسهیلات مالی برای انبوه‌سازان اعم از وام ساخت توسط دولت صورت پذیرفته باشد.
و اگر افزایش نقدینگی از سوی تقاضا صورت گرفته باشد باید:۱ - افزایش درآمد (یا اعطای تسهیلات مالی خرید) به تقاضاهای غیر موثر به اندازه‌ای صورت گرفته باشد که تقاضای این افراد برای مسکن موثر شده و وارد بازار مسکن شده باشند.
2 - آمار قابل توجهی از خرید و فروش واحدهای نوساز یا دست دوم صورت پذیرفته باشد (بدین معنا که تقاضاهای غیر واقعی یا سوداگرانه به یکباره وارد این بخش شده باشند)
کدام یک از موارد بالا اتفاق افتاده است؟ آیا صرف افزایش تورم به صورت ناگهانی در این بخش بدون در نظر گرفتن ماهیت، نوع و دلایل بروز آن افزایش نقدینگی ناشی از ورود دلارهای نفتی و بروز بیماری هلندی را نتیجه می‌دهد؟
آیا افزایش 10درصدی اخذ پروانه ساخت باید افزایش قیمت مسکن تا 50درصد را در پی داشته باشد؟ آیا صرف تحلیل بازارهای رقیب و عدم کارکرد صحیح و جذاب آنها برای ورود سرمایه‌گذاری، هجوم نقدینگی به بازار مسکن را باید پذیرفت؟
به‌نظر می‌رسد بخش مسکن بیشتر از آنکه به عوامل برون‌زایی همچون سیاست‌های انبساطی دولت ارتباط داشته باشد، دچار مشکلات درونی ناشی از عملکرد ناکارآمد دولت‌های گذشته است، «فشار تقاضا» ناشی از کاهش بعد خانوار و رسیدن آن به عدد ۴، فراتر رفتن تعداد خانوارها از مرز ۵/۱۷میلیون خانواده (در مقایسه با موجودی ۹/۱۵میلیون واحد مسکونی طبق آمار مرکز آمار کشور) و ورود پیک هرم جمعیتی کشور به سن اشتغال و ازدواج و به‌تبع آن نیازمندی به مسکن، حکایت از شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد. این امر در کنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسکن و ترس از افزایش بیشتر قیمت مسکن، از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب‌وار قیمت در بازار مسکن است.
عکس از سعید عامری
از طرفی دیگر همان‌طور که ذکر شد، فقدان سیاست‌های کارآمد زمین و مسکن باعث شده است که در برخی موارد، نقاط مکانی حساس بازار مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرهایی همچون تهران، توسط موسسات مالی غیر دولتی تحریک شوند که این خود با توجه به فشار تقاضای بسیار در این شهرها، نقطه شروعی برای افزایش سرسام‌آور و تصاعدی قیمت مسکن بوده است.
همچنین برای جبران کمبود مسکن ناشی از انباشت تقاضا در سال‌های گذشته و عدم پاسخگویی مناسب به آن از سوی دولت‌های وقت و همچنین به‌وجود آمدن تقاضاهای جدید همچون آمار سازمان ثبت‌ا‌حوال مبنی بر ۸۰۰هزار ازدواج در سال و لزوم احیای ۴۰هزار هکتار بافت فرسوده، باید سالانه ۷/۱میلیون واحد مسکونی ساخته شود، عزم دولت جدید در بخش مسکن و اعلام ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی در سال جاری، نشان از رویکرد صحیح و به اصطلاح «نشانه‌گیری دقیق دولت در جهت اصلاح نقاط کور اقتصادی کشور» دارد که به تبع آن رشد بالای اقتصادی، اشتغال‌زایی بالا و مولد و ... را به‌طور حتم به‌همراه خواهد داشت. این بدان معناست که با رویکرد مثبت دولت به بخش مسکن و تحقق آن، بسیاری از نگرانی‌های موجود در نامه ۵۷ اقتصاددان تا حد زیادی قابل رفع است.
این در حالی است که اتخاذ سیاست «زمین صفر» برای زمین‌های دولتی از سیاست‌های کارآمدی است که برای اولین بار در کشور جزو سیاست‌های عرضه مسکن قرار گرفته است. این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسکن حذف کرده و در عین حال مالکیت آن را واگذار نمی‌کند. افزایش سرعت ساخت و ساز، موثر کردن تقاضاهای غیر موثر در این بخش و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است که امید می‌رود با اجرای کارآمد آن، ایجاد رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی را به صورت توامان فراهم کند.
ارسال نظر