بازار مسکن در اروپا از رونق افتاد
نیلوفر قدیری- بازار مسکن، املاک و مستغلات در اروپا و به ویژه کشورهای عضو یورو، در نتیجه سیاست‌های پولی بانک مرکزی اروپا رو به سرد شدن می‌رود. جدیدترین آمار سالانه که در گزارش ماه گذشته بانک مرکزی اروپا منتشر شد، نشان می‌دهد قیمت مسکن در کشورهای حوزه یورو که هر سال ۶درصد افزایش می‌یافت، طی یک سال گذشته و از نیمه دوم سال ۲۰۰۶، ۹/۶درصد کاهش یافته است. این کند شدن افزایش قیمت در اکثر کشورهای اروپایی به طور یکسان و متعادل بوده‌است. سال ۲۰۰۵ سال رشد چشمگیر قیمت مسکن در اکثر کشورهای اروپایی بود. در فرانسه، اسپانیا، ایرلند و بلژیک این رشد قیمت دورقمی بود. در ایتالیا رشد قیمت مسکن سالانه ۶/۹درصد گزارش می‌شد. در آلمان بعد از اتحاد دو آلمان، بخش ساخت و ساز با کمبود ظرفیت رو به رو شد و قیمت مسکن در سال ۲۰۰۵ در این کشور برای چهارمین سال پیاپی با کاهش رو به رو شد.
در سال ۲۰۰۶ در اکثر کشورهایی که قیمت مسکن در آنها همواره بالا بوده، شاهد متعادل شدن قیمت‌ها بوده‌ایم. در میان کشورهایی که اطلاعات آنها در دسترس است، اسپانیا در نیمه دوم سال ۲۰۰۶ کاهش قیمت داشته است. در فرانسه هم قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۲۰۰۶ کاهش یافته است. اما قیمت مسکن در آلمان برای اولین بار از سال ۲۰۰۱ شاهد افزایش بوده است.
این کاهش قیمت مسکن تا حدی نتیجه تحولات در بازار تقاضای مسکن است. سال گذشته توانایی مالی شهروندان اروپایی در چارچوب شاخص خریداری خانه، کاهش یافت. این کاهش توانایی نتیجه افزایش نرخ بهره بانکی بود. اکثر شهروندان اروپایی مانند آمریکا با وام بانکی صاحب خانه می‌شوند. به همین دلیل کوچک‌ترین تغییر در سیاست‌های پولی و بانکی و نرخ بهره بر توانایی خرید خانه در این کشورها تاثیر مستقیم و چشمگیری خواهد داشت. درآمد خانوارها در اروپا در سال ۲۰۰۶ به نسبت سال ۲۰۰۵ افزایش یافته اما این افزایش به‌اندازه‌ای نبوده که رشد قیمت مسکن را خنثی کند. به رغم این موج کاهش قیمت مسکن در اروپا، هنوز قیمت املاک و مستغلات در فرانسه و اسپانیا بالا است.
بخشی از روند افزایش قیمت مسکن در اروپا در سال‌های اخیر به دلیل افزایش میزان وام و گستردگی انواع آن بوده است. اما اکنون با کاهش قیمت‌ها و افزایش نرخ بهره، وام‌های بانکی هم دچار افول شده است. سال گذشته وام‌های بانکی در بخش مسکن ۱۲درصد رشد داشته اما این رقم امسال به کمتر از ۹/۸درصد رسیده‌است. میزان بدهکاری شهروندان اروپایی به بانک‌ها به نسبت رقم و شاخص جهانی‌اندک است اما این رقم در سال‌های اخیر رشد چشمگیری یافته بود. در سال ۲۰۰۶ نسبت بدهی خانوارهای اروپایی به تولید ناخالص داخلی در کشورهای حوزه یورو به ۵۹درصد تولید ناخالص داخلی می‌رسید. این رقم در سال ۱۹۹۵، ۴۴درصد بود. البته این شرایط در کشورهای اروپایی یکسان نیست و هر کشور به نسبت کشور دیگر موقعیت و آمار و ارقام متفاوتی دارد. در کشورهایی مانند اسپانیا و ایرلند، شهروندان بدهی بسیار بالاتری به بانک‌ها دارند که میزان آن از دیگر شهروندان اروپایی بیشتر است.
نکته قابل توجه دیگری که به عنوان تاثیر کاهش قیمت مسکن بر دیگر شاخص‌های اقتصادی، بسیار قابل تامل است اینکه کاهش قیمت مسکن و افزایش نرخ بهره باعث بر هم خوردن توازن در شاخص‌های مالی خانوارهای اروپایی شده است. به همین دلیل میزان مصرف و هزینه آنها به طور کلی کاهش یافته است. البته این به آن معنی نیست که افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته در اروپا باعث تقویت شاخص اقتصادی این کشورها و افزایش میزان مصرف و هزینه آنها شده است.
در میان کشورهای اروپایی اسپانیا بیشترین آسیب‌پذیری را از نظر وضعیت بازار مسکن دارد. بانک مرکزی فرانسه هم در تازه‌ترین گزارش ماهانه خود در این باره هشدار داده است. بانک مرکزی اروپا هم تاکید کرده که از نزدیک این بازار را زیر نظر دارد.
اما در شرایطی که بازار مسکن در اروپا در حال از رونق افتادن است، وضعیت خرید و فروش برج‌ها و املاک خاص و گران قیمت در این کشورها هر روز رونق بیشتری می‌گیرد. در ماه فوریه گذشته یک آسمان خراش با معماری خاص در لندن به قیمت ۲/۱میلیارد دلار به فروش رفت. این یکی از بزرگ‌ترین معاملات املاک در اروپا بود. اما این معامله بزرگ تنها چند روز در صدر اخبار رسانه‌ها قرار گرفت چون دو هفته بعد از آن دو معامله بزرگ‌تر صورت گرفت. یکی از این معاملات فروش یک آپارتمان اداری در نزدیکی پاریس به قیمت ۸/۲میلیارد دلار و دیگری فروش دفاتر بورس نیویورک در لندن به قیمت ۷/۳میلیارد دلار بود. این چند معامله بزرگ و قراردادهای بزرگ ملکی دیگر نشان می‌دهد که خرید و فروش املاک تجاری در اروپا برخلاف املاک مسکونی در حال رونق گرفتن است. شاید یکی از دلایل رونق گرفتن بازار املاک اداری و تجاری در اروپا توسعه پرشتاب اقتصاد این منطقه باشد. رشد اقتصادی در کشورهای حوزه یورو در سال ۲۰۰۶ بیش از ۸/۲درصد بوده است.
از سوی دیگر این روزها پول زیادی از سوی سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی به اروپا سرازیر می‌شود. بسیاری از این سرمایه‌گذاران صندوق‌های ویژه‌ای را برای فعالیت در بازار املاک و مستغلات تاسیس کرده‌اند. در انگیس، آلمان و فرانسه اخیرا قوانینی به تصویب رسیده که امکان تاسیس صندوق‌های مشترک سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات را فراهم می‌کند. به این ترتیب مسیر ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک و مستغلات تجاری اروپا هموار می‌شود. از سوی دیگر اروپا به هیچ وجه با کمبود ملک رو به رو نیست و تا هر زمان که سرمایه‌گذاران طالب ملک باشند، برای آنها فراهم است.
در همین حال بعضی دولت‌های اروپایی که با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو هستند املاک خود را به فروش گذاشته‌اند. فرانسه در دو سال گذشته بیش از ۵/۱میلیارد دلار از املاک خود را فروخته است. از جمله این املاک ساختمان تاریخی است که پیمان صلح جنگ ویتنام در آن امضا شد.
ارسال نظر