بررسی انتقال موقعیت قراردادی مستاجر در عقد اجاره

مصطفی قلی‌خسروی

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران

تجویز انتقال منافع یکی از موارد و مسائلی است که بین حقوقدانان به طور عموم و سردفتر آن اسناد رسمی به طور خاص مطرح و نحوه اجرای آن، طرز تنظیم سند مربوطه، نوع سند تنظیمی در این خصوص و طرز عمل دادگاه‌ها در مواجهه با چنین درخواستی مورد اختلاف می‌باشد. این موضوع در رابطه با اماکن تجاری از اهمیت بیشتری برخوردار بوده و اختلافات بیشتری را شامل می‌شود. این مقاله به بررسی مفهوم تجویز انتقال منافع و نحوه تنظیم سند رسمی نسبت به آن اختصاص دارد. حکم دادگاه بر تجویز انتقال منافع عین مستاجر به غیر مقید به زمان مقرر در قانون است.

به موجب مقررات قسمت اخیر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: «هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود».

بنابراین به نظر می‌رسد که اعتبار حکم بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر برخلاف اعتبار مستمر و دائمی احکام قضایی محدود به زمان معین و مشخص شش ماهه است و با انقضای مدت مرقوم از حکم صادره رفع اثر می‌شود.

با وجود ابتنای ابتدای موعد مقرر بر تاریخ ابلاغ حکم قطعی نهایت موعد شش ماهه مذکور محل اختلاف است.

با توجه به ظاهر الفاظ و عبارات مستعمل در قسمت اخیر ماده ۱۹ فوق‌الاشعار به نظر می‌رسد به صرف انقضای مدت شش ماه مرقوم حکم صادره ملغی‌الاثر خواهد بود، حال مستاجر در مدت شش ماه مقرر اقدامات لازم برای اجرای حکم انجام داده باشد یا خیر؟

اما از طرفی با توجه به اینکه لازمه اجرای حکم، انجام اقداماتی مانند ارسال رونوشت حکم صادره به دفترخانه مربوط و اعلام مراتب به موجر بوده و عملا انجام آنها منوط به قطعیت حکم و درخواست مستاجر می‌باشد و از یک طرف در ادامه عملیات اجرایی هم مستاجر مکلف به اخذ گواهی لازم بر مفاصاحساب از سازمان‌های تامین اجتماعی و بیمه‌گری، مراجع مالیاتی و شهرداری... و نیز اخذ استعلاماتی چون وضعیت ثبتی و امثال آن است و انجام برخی موارد به نحو توام و هم‌زمان امکان‌پذیر نبوده و نوعا هم گواهی‌های دارای اعتبار، زمانی هستند که در نظام اداری فعلی جمع اقدامات مراجع مختلف و آثار اقدامات آنها در مدت شش ماه مقرر غیرممکن است.

بنابراین استنتاج ظاهری از متن قانون در واقع تحمیل آثار منفی نارسایی‌های اداری به حقوق اشخاص بوده و این امر منافی اغراض حمایتی مقنن در تصویب قانون روابط موجر و مستاجر خواهد بود و باید مراجع قضایی تدبیر دیگری اعمال کنند و بدین جهت به نظر می‌رسد که طریق موجه که جامع اغلب مصالح و فاقد کمترین مضرات باشد این است که چنانچه مستاجر محکوم‌له در ظرف مدت شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی درخواست اجرای حکم را از مرجع ذی‌صلاح قضایی کند و براساس آن مرجع یاد شده دستور ارسال حکم قطعی به دفترخانه مربوط صادر کند و در صورت لزوم با صدور گواهی‌های لازم از مجاری قانونی استعلامات و مفاصاحساب‌های مربوط صورت گرفته باشد. همین اندازه اقدام برای حفظ آثار و اعتبار احکام کافی بوده و در نتیجه دشواری‌ها و مشکلات اداری مخل اعتبار حکم و منافی حقوق مستاجر نخواهد بود و چنانچه مستاجر محکوم‌له با وجود ابلاغ حکم قطعی به شرح فوق درخواست اجرا و اقدام نکرده باشد با گذشت شش ماه مقرر از حکم صادره رفع اثر خواهد شد.

به این ترتیب اغماض اغراض محقق و تکلیف قانونی موجر مشخص شده و زمینه حمایتی از حقوق مستاجر و یا اغراض و انصراف وی از این مزایای قانونی به نحو روشن فراهم می‌شود.

عنوان و چگونگی سندی که متعاقب حکم به تجویز انتقال منافع از ید مستاجر به غیر تنظیم می‌شود.

همان طور که گفته شده جوهره اصلی عقد اجاره مالکیت مستاجر بر منافع عین مستاجره است و طبق مقتضیات عقد اجاره، تملیک منافع در قبال عوض معلوم تحت عنوان مال‌الاجاره یا اجاره‌بها و ... صورت می‌گیرد از نتایج مالیت مال‌الاجاره، مالیت منافع تملیکی است و مستاجر علاوه‌بر منافع دارای حقوق مالکانه‌ای چون حق کسب و پیشه و یا تجارت است و با توجه به عموم و اطلاق قاعده تسلیط و مقررات ماده ۳۰ قانون مدنی مستاجر به عنوان مالک منافع حق تصرفات ناقله در منافع،‌حق کسب و پیشه و یا تجارت در عین مستاجره خود دارد. چون شایع‌ترین شکل تصرفات ناقله انتقال مال به موجب عقد بیع است این گونه تصور می‌شود که انتقال منافع و کسب و پیشه یا تجارت هم به موجب عقدی مثل عقد بیع واقع می‌شود و با این پیش‌فرض انطباق وصف بایع و مشتری بر مستاجر و طرف معامله وی از یک طرف و توصیف منافع و حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان مصداقی عینی خارجی مبیع نوعا با تردید جدی مواجه می‌شود.

این تردید به عنوان شکل سند تنظیمی در دفتر اسناد رسمی هم سرایت پیدا می‌کند. لازم به ذکر است که مراد ما از بروز تردید و اشکال در تنظیم سند انتقال رسمی است والا در روابط عرفی اشکالی در انتقال قابل تصور است که فارغ از این مباحث بوده و مورد بحث ما نیست.

پیشکسوتان اسناد در تنظیم اسناد انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت با مهارت و استادی کامل و در عین حال با اجتهاد بی‌بدیل از ظرفیت‌ها و قابلیت‌های سید‌العقود یعنی عقد صلح، بهره‌ها برده و اسناد موردنظر را در قالب و هیات سند صلح حقوق یا صلح منافع و امثال آن به حلیه و زیور تحریر می‌آراستند و چه گنجینه گران‌بهایی برای اخلاف خود به یادگار نهاده‌اند و امروز بر نسل معاصر هم فرض است به مصداق ضرورت حفظ سنت صالحان امت در مقام پاسداری از رویه پسندیده بزرگان جامعه سردفتران در این گونه موارد که منافع مورد اجاره براساس اختیارات حاصله از شروط قراردادی یا جواز قضایی طبق ماده ۱۹ مرقوم از مستاجر به غیر واگذار می‌شود همان عنوان مالوف و مانوس صلح منافع یا صلح حقوق برای سند تنظیمی و بین مستاجر و منتقل الیه انتخاب کنند، اضافه می‌کند. چنانچه منافع مورد اجاره و حق کسب، پیشه و یا تجارت به عنوان دارایی مستاجر ممتنع از ایفای تعهدات خود در قبال اشخاص به موجب قانون مثل مقررات مالیاتی یا احکام قضایی به اشخاص تملیک می‌شود.

از عناوین دیگری چون انتقال قطعی و امثال آن برای تعیین نوع سند استفاده شود. هر چند درماهیت امر تاثیری ندارد، لیکن فارغ بین اراده آزاد و اراده قانونی و قضایی بوده و پاسخگوی علایق و سلایق افراد نیز خواهد بود.

مستاجر جدید (منتقل‌الیه) علاوه بر التزام به تعهدات و الزامات قراردادی بین موجر و مستاجر اول از قبیل پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر، عدم تغییر شغل، عدم انتقال مورد اجاره به غیر، تنظیف محیط مورد‌الاجاره، ضمان سلامت ابزار و یراق در مورد اجاره و... ملتزم به الزامات قانونی از قبیل رعایت مقررات شهرداری، صنفی، مالیاتی و عدم تعدی و تفریط و... هم بوده و همچنین است اگر منافع و محل مورد اجاره برای اغراض و اهداف خاصی ایجاد و اختصاص داشته و به لحاظ همان اغراض و اهداف به مستاجر جدید واگذار شده مستاجر اخیر نسبت به آثار و تبعات همان اغراض و اهداف ماخوذ و ملتزم خواهد بود فی‌المثل چنانچه مورد اجاره ارائه خدمات خاص چون بهداشت، درمان، گردشگری، آموزشی، فرهنگی و مذهبی طبق مقررات و ضوابط تخصیص داشته مستاجر جدید نمی‌تواند به عذر انتقال مورد اجاره از ید مستاجر و متعهد اولی به وی از ایفای تعهدات ارائه خدمات استنکاف کند و بدون رعایت ضوابط و مقررات حتی با تحصیل اجاره موجر نوع شغل و کاربری محل را تغییر دهد.

مقررات ماده ۱۲ قانون کار جمهوری اسلامی تغییر حقوقی در وضعیت کارگاه از جمله انتقال حقوق کسب، پیشه و تجارت از ید کارفرمای سابق به ید مستاجر اخیر به عنوان کارفرمای جدید موثر در قرارداد کار نبوده و بدین جهت مستاجر جدید قائم‌مقام مستاجر اول در کارگاه است و پاسخگوی تعهدات ناشی از انتقال در قبال کارگران اشخاص ثالث و مراجع ذی‌ربط خواهد بود.

نقش و سمت موجود در سند تنظیمی بین مستاجر سابق (اول) و لاحق (منتقل‌الیه و مستاجر جدید)

متاسفانه از نتایج عدم توجه به ارائه موجر و مستاجر در استمرار رابطه استیجاری حاکمیت اراده قانونی در رابطه مذکور ایجاد تصوری در اذهان عامه است که بر اساس آن به نظر می‌رسد بین موجر و مستاجر از روز ازل تنازعی وجود داشته که استمرار آن ابدی است و پیروز واقعی هم در این تنازع نامعلوم، ولی مال‌باخته اصلی موجر است و بدین جهت موجر برای پرداخت حق قانونی مستاجر اهتمامی ندارد و در انتقال منافع عین مستاجره و تامین حق کسب و پیشه به غیر با مستاجر همراهی نمی‌کند. در صورتی که وجود رابطه حسنه بین موجرین و مستاجرین و استمرار حسن هم‌جواری بین آنها سنت دیرین اکثریت موجرین و مستاجرین است و چه بسیار دیده شده که موجر در جهت ارتقای وضعیت اقتصادی مستاجر، خود پیشگام همراهی با وی بوده و یا مستاجر تخلیه عین مستاجره را برای رفع مشکل موجر بر خود فرض لازم دانسته و با تمایل شخصی از حقوق مکتسب خود اعراض و یا با موجر مصالحه می‌کند.

با عنایت به این موارد در هر حال چنانچه موجر منتقل الیه حقوق مستاجر باشد، در این صورت فسخ سند اجاره و لحاظ آن در ستون ملاحظات دفتر، کفایت از موضوع می‌کند. چنانچه موجر برای انتقال ارادی یا قضایی منافع و حق کسب و پیشه از ید مستاجر به غیر رضایت داشته باشد و از سر همراهی ترتیب تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی را فراهم کند، در این صورت ممکن است بدوا اجاره‌نامه تنظیمی بین موجر و مستاجر اول فسخ و پس از رفع اثر آن، سند اجاره دیگری بین موجر و مستاجر دوم تنظیم ‌شود و با وجود فقدان موانع قانونی این رویه نادر است.

در حالت دیگر، بین مستاجر اول و مستاجر جدید سند رسمی بر واگذاری منافع مورد اجاره و حق کسب و پیشه و تجارت تحت عنوان صلح حقوق و یا سایر عناوین ناقله تنظیم و متعاقب آن بین موجر و مستاجر جدید سند اجاره تنظیم می‌شود و ظاهرا ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر و عمومات اصول حاکمیت اراده در عقود و صحت لزوم در آن و سایر اصول و قواعد و مقررات حقوق مدنی موید مراتب مذکور است، لیکن در مواردی از قبیل مشکلات شخصی و وجود اختلاف و نارضایتی بین طرفین حضور و همراهی موجر با مستاجر ممکن نمی‌باشد در این صورت مستاجر با استفاده از شرط اشتراطی در سند اجاره و یا تحصیل جواز قضایی طبق ماده ۱۹ از دادگاه صلاحیت‌دار منافع و حقوق کسب، پیشه و تجارت خود در عین مستاجری را در قبال سند صلح حقوق یا منافع به شخص ثالث واگذار می‌کند و یا حقوق مذکور به موجب احکام قضایی به ثالث تملیک و براساس آن سند انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

در این صورت طرفین و متصدی دفتر تنظیم‌کننده سند صلح یا انتقال قطعی برای تبیین کیفیت رابطه مستاجر اول و موجر از یک طرف و مستاجر جدید و موجر از طرف دیگر و همچنین رابطه بالعکس تکلیفی ندارند و این موجر است که در جهت استیفای حقوق خود طبق قانون روابط موجر و مستاجر از جمله مقررات ماده ۷ و قسمت دوم ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر متعاقبا اقدام کند و مستاجر دوم نیز می‌تواند با لحاظ شرایط مقرر در قانون مذکور طبق ماده ۷ و قسمت اخیر ماده ۱۰ درخواست تنظیم رسمی اجاره و الزام موجر بر تنظیم آن را نماید که در هر حال هیچ یک از وضعیت‌های اخیر ارتباطی با تنظیم سند برای واگذاری یا انتقال منافع و حق کسب، پیشه و تجارت مستاجر به شرح فوق ندارد و نوعا مستقل از امر واگذاری و انتقال واقع می‌شود.