مسکن و انبوهسازان
بر اساس آمارهای اداره ثبت احوال، سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور به ثبت میرسد، از سوی دیگر به استناد آمارهای وزارت مسکن و شهرسازی با کمبود حدود یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی در کنار ۳۰ درصد استهلاک ساختمان روبهرو هستیم، بنابراین ملاحظه خواهید کرد که سالانه معادل تقریب ۵/۲ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز کشور است که به رغم این میزان نیاز، هنوز تمهیدات جامع آن نامشخص است.
دکتر بابک حاجیان*
بر اساس آمارهای اداره ثبت احوال، سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور به ثبت میرسد، از سوی دیگر به استناد آمارهای وزارت مسکن و شهرسازی با کمبود حدود یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی در کنار ۳۰ درصد استهلاک ساختمان روبهرو هستیم، بنابراین ملاحظه خواهید کرد که سالانه معادل تقریب ۵/۲ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز کشور است که به رغم این میزان نیاز، هنوز تمهیدات جامع آن نامشخص است. از آنجایی که در قانون متولی بخش مسکن ترسیم نشده است، دولت سعی میکند با ابعاد مختلفی به این مقوله وارد شود، در حالی که بر اساس سند چشم انداز ۲۰ ساله کشور و همچنین برنامه توسعه سوم و به ویژه چهارم دولت بخش خصوصی متولی مسکن است.
در برنامه چهارم توسعه و به استناد ماده ۳۰، واگذاری زمین حذف و محور توجه مقوله اجارهداری و به تعبیری مشارکت دولتی با بخش خصوصی (انبوهسازان) بوده، این در حالی است که رویکرد برنامه دولت نهم، استناد به مبحث اجارهداری و اخیرا طرح موضوع تغییر کاربری و ایجاد فضای مسکونی در شهرهای زیر ۱۵۰ هزار نفر است.از سوی دیگر افزایش بهای زمین و مسکن ناشی از عملکرد دولت، نه تنها در بخش مسکن، بلکه در کلیه صنایع مختلف است. اصولا مسکن مقوله‌ای فرابخشی بوده و در نتیجه در صورت داشتن سیستم اطلاعات جامع از مسکن به تناسب شهرهای عمده و غیره و تحلیل استراتژیک مسکن، نسبت به تدوین قوانین متناقض و بلوغ نیافته اقدام نخواهد کرد و یک نسخه یکسان برای مسکن تدوین نکرده است.بر این اساس نوسان اقتصادی سایر بخشهای اقتصادی که نقدینگی را به سمت مسکن روانه کرده است، بودجه اجرایی سال جاری دولت که اهم آن بر اعطای تسهیلات فراوان و یارانه تسهیلات که منتج نقدینگی فراوان و ایجاد تقاضای کاذب شده است و مدیریت دولت به جهت جلوگیری از افزایش نرخ کالاهای منقول، بودن بودجه به روانی نقدینگی نزد مردم به سمت بخش غیرمنقول (مسکن) که به تعبیر اقتصاددانان، بیماری هلندی نامیده می‌شود از جمله عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن بوده است.
در عین حال باید به عوامل زیر هم در مورد بحران مسکن اشاره کرد؛
- عدم تعریف و تبیین تقاضای بالقوه و بالفعل مسکن، به گونهای که واژه مسکن تحت عنوان سر پناه به کالای سرمایهگذاری تبدیل شده است.
- تناقض دستورالعملهای نهایی مختلف مترتب بر ساخت و ساز.
- نگاه کوتاهمدت دولت به بخش مسکن، زیرا که اصولا حل مقوله مسکن نیازمند یک Vission یکصد ساله دارد.
- عدم بلوغ قوانین و مصوبات هیات مدیره که متناسب با ظرف زمان و مکان و بدون توجه به تاثیر و تاثر آینده و عوامل محیطی ناشی از سایر صنایع ترسیم میشد.
- کاهش نرخ بهره بانکی به گونهای که سپردههای مردم جبرا از شبکه بانکی خارج و ایجاد تقاضای بالقوه مسکن می کند و از سوی دیگر رانت ناشی از دریافتکنندگان تسهیلات دولتی که عموما به لحاظ سبقت از تورم به تقاضای بالقوه مسکن گرایش می یابد.
- حذف جایگاه حاکمیتی و نظارت توسط دولت و ورود به صنعت ساخت و ساز.
- دخالت دولت در تعیین بهای کالاها و مصالح ساختمانی.
- عدم تسهیلات ۳۰ ساله و همچنین پلکانی نکردن تسهیلات مذکور.
- افزایش تقسیمات کشوری به گونهای که یکی از عوامل اصلی افزایش بهای زمین شده است.
- ناهماهنگی بین سازمانهای مترتب بر ساخت و ساز.
بر این اساس است که تصور می‌شود رویکرد دولت نهم در قالب واگذاری زمین به انبوهسازان به صورت اجارهداری است که بر اساس دستورالعمل مذکور برای احداث پروژه دو سال به انبوهساز اجازه داده می‌شود و بعد از احداث پروژه انبوهساز به مدت ۵ سال متوالی واگذاری واحدهای احداثی صرفا به صورت اجاره به متقاضیان است، ضمن آن که به انبوهساز تسهیلات معادل مصوبات شبکه بانکی برای مشارکت مدنی قابل تبدیل به فروش اقساطی ۱۵ ساله اعطا کند. طبق قانون اجارهداری بعد از ۵ سال اجارهداری و به عبارتی پایان سال هفتم انبوه ساز مختار است مجددا اجاره دهد و یا به فروش برساند و در آن صورت بهای زمین را به دولت پرداخت کند. وجوهی که مردم در قانون اجارهداری پرداخت میکنند، صرفا تسهیلات مصوبی است که در حال حاضر ۵/۱۳میلیون تومان بوده که اقساط مذکور بعد از تحویل واحد که در سال سوم است، پرداخت خواهند شد. همچنین، اگر انبوهساز بتواند ظرف دو سال پروژه را احداث کند، از ۴ درصد یارانه تسهیلات استفاده خواهد کرد. از این رو طبق قانون مذکور اگر زمین در بافت فرسوده قرار داشته باشد، درصد دیگری یارانه به تسهیلات اضافه خواهد شد، لذا باید اذعان کرد که به دلیل انبوهساز نبودن تعاونیهای مسکن ورود آنان به اینگونه پروژهها امکانپذیر نیست و به دلیل عدم تقاضای انبوهسازان در ورود به بحث اجارهداری دولت تغییر مشی داده و زمینهای مورد نظر اجارهداری را به تعاونیها واگذار خواهد کرد. با وجود تهدیدها و مشکلات موجود بر سر راه اجرای دستورالعمل اجارهداری زمینهایی که بر اثر قانون اجارهداری در اختیار انبوهسازان و یا تعاونیهای مسکن قرار میگیرد، اصولا در حاشیه شهرها قرار دارد، زیرا که سالهای سال سازمان زمین شهری زمینهای مرغوب را به افراد موردنظر واگذار کرد، بنابراین به لحاظ پایین و اندک بودن بهای زمین در ساخت و ساز تمایلی به شراکت نداشته، از سوی دیگر واگذاری اجارهداری به صورت ۵ ساله است، در حالیکه تسهیلات ۱۵ ساله است و این موضوع با توجه به ضوابط بانکی در ادبیات برداشت اصل و سود تسهیلات یک نوع خط قانونی است. در این قانون مالک انبوهساز است و برابر قوانین تسهیلات ۱۵ ساله به نام انبوهساز تقسیط می‌شود و اگر مستاجر قسط خود را پرداخت نکند، انبوهساز متولی پرداخت اقساط می‌شود، ضمن آن که پرداخت جرایم دیرکرد اقساط نیز به عهده انبوهسازان است، به همین دلیل در نهایت چیزی جز ضرر و زیان عاید آنان نمیشود. به ویژه در دستورالعمل جدید مبنی بر واگذاری زمین به تعاونیها اعضای تعاونی باید اقساط را به انبوهساز داده و انبوهساز متولی جمعآوری اقساط و واریز به حساب بانکی باشد که این موضوع با Mission انبوه سازهها مغایر است. مباحث مالک و مستاجر، هزینههای نگهداری آپارتمان، مدیریت مجتمعها، مطالبات لاوصول مستاجران همه و همه بر انگیزه عدم ورود انبوهسازان به مقوله اجاره داری افزوده است. با استناد به ماده ۳۰ برنامه توسعه چهارم دولت مکلف بود، طرح جامع شهری را تا پایان سال ۱۳۸۴ تنظیم و ارائه کند، لیکن شاهد آن هستیم که مقررات مذکور در بودجه سال ۱۳۸۶ دولت تهدیدات بخش مسکن دیده خواهد شد و صرفا در سه سال یاد شده برنامه دولت به اجارهداری با تهدیدات ایمنسازی ساختمانها با رویکرد اختلافات شدید و طولانی وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت آموزش و پرورش در باب موضوع کوچک نظارت ایمنسازی آن هم بدون هیچگونه رشدی و بیمه ساختمانها که با رویکرد گسترش خصوصی شدن بیمهها گامهای اولیه را طی مینماید.
از سوی دیگر تغییر ساختار سازمانی سازمان ملی زمین و مسکن و سازمانهای مسکن و شهرسازی که منتج به سردرگمی مدیران شده است، در کنار تدوین مقررات پی در پی بدون تحلیل همانند اتصال زمینهای کشاورزی متصل یا منفصل یا به صورت مجموعهای به محدوده شهری و واگذاری به صورت ۹۹ ساله که چه هزینه زیادی ناشی از مهاجرتها، توسعه شهری تا سیاست شهری، نگهداری مقررات شهرداریها و غیره آن هم در شهرهای زیر ۱۵۰ هزار نفر که اصولا تقاضای مسکن بسیار کم است و عرصههای واگذاری بهای زیادی در قیمت تمام شده ندارد، به افزایش بهای مذکور دامن زده و تبعا نمیتوان انتظار داشت که این مباحث در ظرف زمان کوتاه درمان شود.
با وجود زمزمههای اصلاح برنامه چهارم توسعه، تنها راهکار جلوگیری از افزایش قیمت زمین و مسکن اکتفا به برنامه چشمانداز بیست ساله کشور است. به طوری که در برنامهای درازمدت، دولت از جایگاه حاکمیتی و اجرایی خارج و به عنوان تبیین کننده و نظارتکننده قوانین حضور یابد که در این راستا نگاه بدبینانه نسبت به بخش خصوصی باید از بین برود.
در حال حاضر با توجه به کمیت زمانی وام ۱۰ میلیون تومانی تعداد بسیار اندکی از متقاضیان موفق به دریافت این وامها شدهاند.
باید قانون و دستورالعمل مشخصی برای معاملات املاک و بنگاهها مصوب و لازم الاجرا شود، به گونهای که روابط مالک و مستاجر موجب ورود دولت به این بخش نیز نشود.
* مدیر عامل شرکت تامین مسکن کارگران
ارسال نظر