علیرضا شیرازی

اگر اخبار اقتصادی را دنبال می‌کنید یا اینکه این روزها درگیر اجاره یا خرید خانه باشید احتمالا از افزایش ناگهانی و سریع قیمت مسکن در ماه‌های اخیر با خبر هستید. در چند ماه گذشته قیمت مسکن به خصوص در تهران به شکل عجیبی افزایش یافته است و تنها ظرف پنج یا شش ماه اخیر در برخی مناطق تهران قیمت مسکن بین ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش یافته است. به طور مثال آپارتمانی که پنج یا شش ماه پیش پنجاه میلیون تومان قیمت داشته است. در‌حال‌حاضر، شصت میلیون تومان می‌ارزد. این موضوع البته به نوعی برای صاحبان مسکن می‌تواند جذاب باشد چرا که سرمایه آنها افزایشی ۲۰ تا ۳۰درصدی داشته است هر چند که در عمل چندان به کار آنها نخواهد خورد.

قاعدتا سوالی که مطرح خواهد شد این است که دلیل این افزایش قیمت چیست؟ افزایش قیمت مسکن را می‌توان به دلائل زیر دانست.

۱ - افزایش قیمت مصالح ساختمانی: در چند ماه گذشته قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته است که این افزایش قیمت، هزینه ساخت خانه‌های جدید را افزایش خواهد داد. همچنین تاثیری ذهنی در افزایش کلی قیمت مسکن به صورت کلی نیز خواهد داشت. اما افزایش قیمت در شهرهای بزرگ و به خصوص تهران بیش از افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. این افزایش قیمت مصالح نقش بیشتری در افزایش قیمت مسکن در شهرهای کوچک و محله‌های جنوبی داشته است.

۲ - تقاضا بیش از عرضه: این موضوع یکی از دلائل اصلی گرانی مسکن در چند سال گذشته است. در چند سال گذشته با وجود ساخت‌و‌سازهای زیاد در کشور همچنین تعداد واحد مسکونی عرضه‌شده در هر سال کمتر از تعداد خانواده‌هایی بوده است که نیازمند مسکن بوده‌اند. این موضوع به‌خصوص با رسیدن نسل حاصل از موج افزایش زاد و ولد در اواخر دهه پنجاه و اوائل دهه شصت به مرز تشکیل خانواده تشدید شده است. خانواده‌های جدید توان خرید خانه را ندارند اما آنها تقاضا برای اجاره‌خانه را بالا خواهند برد که این نیز باعث افزایش نرخ اجاره و به نوعی افزایش قیمت مسکن خواهد شد. همچنین بخشی از این نسل که در شهرهای بزرگ ساکن هستند به سمت خرید آپارتمان‌های کوچک روی می‌آورند که تاثیر آن در‌حال‌حاضر بسیار محسوس است به طوری که قیمت آپارتمان‌های زیر پنجاه متر به شدت افزایش یافته است.

۳ - علاقه‌مندی مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن: پس از کاهش ارزش سهام در بورس و شوک حاصل از آن سرمایه‌های مردم به سمت دیگر بازارها روانه شد که مهم‌ترین آن را چند ماه پیش و در مورد بازار طلا دیده‌ایم، به طوری که تقاضای بالا عملا قیمت طلا و به‌خصوص سکه را که مورد علاقه سرمایه‌گذاران خرد بود در حد غیرمنتظره‌ای بالا برد اما با ناامیدی سرمایه‌گذاران از این بازار بسیاری از سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن که بازار مطمئن‌تری است روی آوردند. (به‌خاطر داشته باشید که پس‌انداز و نگهداری سرمایه به صورت نقد در بانک حتی با وجود دریافت سود به دلیل نرخ تورم و همچنین مسائلی که ارزش برابری ریال را تهدید می‌کند چندان عاقلانه نیست.) این قضیه باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن و در عین حال رغبت به خرید با وجود افزایش قیمت مسکن شده است به طوری که در‌حال‌حاضر نیز با وجود افزایش قیمت مسکن همچنان خرید و فروش مسکن رونق دارد.

۴ - ترس از افزایش قیمت‌ها در سال جدید: مواردی مثل حذف سوبسید انرژی و افزایش مجدد قیمت مصالح در سال آینده و در نتیجه افزایش قیمت مسکن بسیاری را علاقه‌مند کرده است که در شش ماه آخر سال جاری اقدام به خرید مسکن کنند.

۵‌ - وام بانک‌های خصوصی: بانک‌های خصوصی در سال گذشته وام‌هایی با مبالغ بالا در اختیار خریداران مسکن قرار می‌دادند به طوری که برخی از این بانک‌ها تا هفتاد درصد ارزش مسکن به خریدار وام می‌دادند این قطعا مورد استقبال بسیاری قرار گرفته است و باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه نیز شده است. در‌حال‌حاضر اکثر این بانک‌ها سقف خاصی برای وام در نظر گرفته‌اند که این در نهایت باعث حرکت به سمت خرید خانه‌های کوچک و ارزان‌تر خواهد شد که این نیز در افزایش قیمت آپارتمان‌های کوچک تاثیر خواهد داشت.در ادامه باید اشاره کرد که قیمت مسکن در بخش‌ها و مناطق خاصی از تهران افزایش چشمگیری داشته است که معمولا مناطق شمالی یا تازه‌ساز و خلوت هستند جاهایی که از نظر سرمایه‌گذاران امکان رشد بیشتری دارند و افزایش قیمت مسکن در مناطق جنوبی و پرجمعیت بیشتر تحت‌تاثیر افزایش قیمت مصالح و قیمت کلی مسکن در شهر بوده است.

حال سوال‌های دیگری مطرح می‌شود چه کسانی برنده‌ها و چه کسانی بازنده‌های این افزایش قیمت مسکن هستند؟آنهایی که بیشترین وام را از بانک‌های خصوصی برای خرید خانه به‌خصوص در مناطقی که تحت‌تاثیر این افزایش قیمت بوده‌اند دریافت کرده‌اند برندگان اصلی هستند چرا که بخش بزرگی از سود بانکی مربوط به وام دریافتی با افزایش مسکن در این چند ماه پوشش داده شده است.

اما مستاجران (که قشر بزرگی در شهرهای پرجمعیت هستند) بازنده‌های اصلی این جریان خواهند بود. افزایش قیمت مسکن در سال آتی باعث افزایش قیمت اجاره نیز خواهد شد قاعدتا اجاره یک آپارتمان پنجاه میلیون تومانی با یک آپارتمان شصت میلیون تومانی متفاوت است و مستاجر آپارتمان پنجاه میلیون تومانی اگر امروز قرارداد اجاره‌اش به پایان رسیده باشد و بخواهد قرارداد اجاره همان آپارتمان را تمدید کند باید اجاره یک آپارتمان شصت میلیون تومانی را بپردازد. این در حالی است که درآمد و حقوق کمتر کسی ظرف چند ماه این قدر افزایش یافته است.

منبع: www.shirazi.blogfo.com