احداث منازل مسکونی به صورت اجاره‌ای فرصت‌ها و تهدیدها
بابک حاجیان
گروه مسکن- هیات وزیران در خصوص احداث منازل مسکونی به صورت اجاره‌داری مصوبه‌ای را در تاریخ ۲۴ اردیبهشت‌ماه سال‌جاری صادر کرد که نوشتار زیر ساختار و رویکرد این مصوبه را تحصیل می‌کند.

مقدمه
در حال حاضر تهیه مسکن گران‌ترین کالا در سبد خانوار ایرانی است، هر چند که گاه مسکن به عنوان کالای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود، لیکن این کالا به حدی گران است که بسیاری از خانواده‌ها از جمله حقوق‌بگیران یا به عبارتی دهک‌های متوسط و پایین قادر به دستیابی به آن نیستند، بخش عمده‌ای از تقاضای بخش مسکن نیز مربوط به همین افراد است. کسانی که حقوق ثابت دارند و از آنجا که افزایش حقوق این گروه همگام با تورم و افزایش شدید قیمت در بخش مسکن نیست، بنابراین قدرت خرید آنها پیوسته در حال کاهش است. تاکنون تدابیر چندی برای تامین نیاز به مسکن اندیشیده شده است، اما همچنان بر تعداد متقاضیان این قشر افزوده می‌شود.
در بازار مسکن تقاضای این گروه
(دهک‌های پایین درآمدی) تقاضای موثری قلمداد نمی‌شود. زیرا قدرت خرید این قشر تناسبی با قیمت‌های ارائه شده ندارد. متاسفانه به دلیل مباحث اقتصادی به ویژه فقر اقتصادی و عدم پاسخگویی به تقاضاهای فوق، انباشتگی تقاضا، پیامدهای نامطلوب اقتصادی ایجاد می‌کند که آن وقت بازکردن گره این مهم کار بس دشواری خواهد بود.
تاکنون روش‌های متعددی از سوی دولتمردان اعم از ساخت و ساز واحدهای استیجاری، فروش متری، واگذاری زمین، احداث شهرک‌ها، آماده‌سازی، انبوه‌سازی، اعطای تسهیلات فراوان، تخفیف در قیمت‌های زمین و غیره پیشنهاد و اجرا شده و توانسته است بخشی از نیازهای کشور را رفع کند. با این حال نص صریح اصل 138 قانون اساسی همچنین برنامه توسعه چهارم دولت جمهوری اسلامی ایران تاکنون به صورت کامل محقق نشده است، با این حال اصرار دولت نهم و قوانین مجلس شورای اسلامی در خصوص احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای، ابزاری برای فعالیت‌های گسترده و متنوع کلان شرکت‌هایی است که دامنه فعالیت متنوع دارند. این شرکت‌ها در کنار دارا بودن سهم بازار آزاد مسکن، پیش‌بینی تمهیدات لازم در خصوص تکمیل ابزارهای فوق را داشته و ضمن داشتن پشتوانه دولتی و حمایت از منویات حاکمیتی، بستر فعالیت جدید را برای خانواده ساختمان ایجاد می‌کنند.
فرصت‌های پیش رو
1 - واگذاری زمین به منظور احداث در قالب ماده 6 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 1377 مجلس شورای اسلامی. 2- تخصیص و احداث سالانه حداقل 50هزار واحد مسکونی اجاره‌ای توسط بخش غیر دولتی. 3- امکان اجرای پروژه طی مدت دو سال. 4- در صورت روند اجاره‌داری بهای زمین به اقساط دریافت می‌شود. 5- در صورت انصراف از واگذاری اجاره‌ای دریافت وجه زمین به صورت یکباره آن هم به قیمت انعقاد قرارداد اولیه. 6- تخصیص تسهیلات به ازای هر واحد در سال اول 120میلیون ریال و در سال دوم 135میلیون ریال و هر ساله متناسب با تورم افزایش خواهد یافت. 7- تخصیص یارانه معادل 4درصد به سود تسهیلات بانکی. 8- الزام شبکه بانکی در فروش اقساطی تسهیلات. 9- در صورتی که عرصه واحدهای اجاره‌داری در بافت‌های فرسوده قرار گیرد، تمامی تعرفه‌ها و هزینه‌های خدماتی (شهری) دارای 50‌درصد تخفیف است. 10- امکان تقسیط پلکانی به مدت 15 سال تسهیلات. 11- به منظور حمایت از فناوری‌های نوین و مقاوم‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی و رعایت مقررات ملی ساختمان نیز حداکثر 4 واحد درصد از سود تسهیلات
(به علاوه بر درصدهای سایر بازارها) دریافت شود. ۱۲- ایجاد ارزش افزوده فراوان بر قیمت زمین و اعیانی بعد از مدت ۷ سال. ۱۳- امکان تقسیط ۱۵ ساله تسهیلات دریافتی.
تهدیدهای فرارو
۱ - وجود زمین‌های حاشیه‌ای که امکان ساخت حداقل ۲۰۰ واحد مسکونی را داشته باشد. ۲- واگذاری حداقل به مدت ۵ سال به طور اجاره‌داری بعد از طی دوران ساخت. ۳- نامرغوبیت زمین‌های موجود وزارت مسکن و شهرسازی. ۴- انتقال سند مالکیت به نام سازنده پس از پایان مدت حداقل ۵ سال اجاره‌داری. ۵- بازگشت سرمایه‌گذاری انجام شده پس از طی دوران دو سال ساخت و پنج سال اجاره‌داری به‌رغم ارزش افزوده عرصه و اعیان مذکور بسیار بالا. ۶- با عنایت به بند ۵ لزوم تامین سرمایه توسط انبوه‌ساز به میزان مابه‌التفاوت بهای واگذاری و سقف تسهیلات دریافتی سالانه. ۷- با لحاظ کردن قاعده اجاره‌داری و مالک بودن انبوه‌ساز طی ۵ سال مقوله تعمیر و نگهداری پروژه‌ها که خارج از حیطه وظایفی و تخصیصی انبوه‌ساز است، لیکن در تعهدشان بود. ۸- تبعات ناشی از عدم پرداخت اقساط مستاجران و عدم ابزار حقوقی شبکه بانکی به لحاظ مالک تلقی کردن انبوه‌ساز و از سوی دیگر وثیقه بانکی که فقط سند عرصه است و سند مزبور نیز به نام وزارت مسکن و شهرسازی خواهد بود. ۹- عدم توان مالی انبوه‌ساز برای تامین نقدینگی به میزان مابه‌التفاوت بهای واگذاری و سقف تسهیلات و در نتیجه عدم بازگشت نقدینگی که منتج به عدم فعالیت مستمر در این مهم است و ۱۰- مغایرت بین تسهیلات اعطایی و قابل تقسیط ۱۵ ساله به الزام اجاره ۵ ساله مقرر در قانون با فرض اصلی تغییر مستاجر پس از ۵ سال.


بررسی عوامل داخل و نقاط قوت
1 - اعتماد عمومی و حمایت دولتی.
۲ - وجود پرتفوی فعالیت‌های انبوه‌سازی، مالی و گردشگری و غیره. ۳- وجود اعتبار و جایگاه مطلوب نزد سیاست‌گذاران بخش مسکن (دولت) و نهادهای عمومی موثر بر ساخت و ساز. ۴- استفاده از مشاوران، پیمانکاران و به کارگیری از دانش‌های جدید. ۵- دارا بودن سازمان‌های مالی از جمله بانک اقتصاد نوین شرکت لیزینگ نوین و شرکت تامین سرمایه و... .
بررسی عوامل داخلی (نقاط ضعف)
۱ - فقدان تمرکز و تحلیل اطلاعاتی Mis تقاضاهای بالقوه و بالفعل مسکن. ۲- فقدان تمرکز و تحلیل اطلاعاتی Mis از دهک‌های درآمدی. ۳- عدم علاقه پیمانکاران و شرکا به مشارکت در طرح‌ها و مدل‌های جدید و حاشیه سود در دراز مدت. ۴- دارا نبودن ساختار سازمانی مناسب در راستای شناسایی پراکندگی ساخت، اجرا و واگذاری، همچنین نمودار سازمان مترتب به کار. ۵- عدم تمایل مدیران در سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیربازده.
ماتریس طرح و انتخاب استراتژی
انتخاب هر استراتژی بدون در نظر گرفتن عوامل محیطی خارجی و داخلی و تغییرات احتمالی و ریسک آنها در آینده نزدیک امکان‌پذیر نخواهد بود.
سازمان‌ها در هر تصمیم‌گیری باید عکس‌العمل‌های محیط داخل و خارج و رقبا را در نظر بگیرند.
الف) WT: چنانچه سازمانی در این موقعیت باشد، باید سعی کرده هدف و رسالت استراتژی خود را کاهش دهد. سازمان در شرایط مناسبی قرار ندارد و باید سعی کرده استراتژی مناسب جهت خروج از این شرایط را تدوین کند.
ب) WO: چنانچه سازمان در این موقعیت باشد، باید سعی کرده استراتژی تعیین کند که هدفش کاهش نقاط ضعف و افزایش فرصت‌ها باشد، در این موقعیت سازمان به دلیل نقاط ضعف اساسی امکان استفاده از فرصت‌های‌ مناسب را ندارد.
ج) ST: چنانچه سازمان در این موقعیت قرار گیرد، باید استراتژی خود را براساس افزایش توانمندی خود در مقابل کاهش تهدیدات قرار دهد.
د) SO: چنانچه سازمان در این موقعیت قرار گیرد، همواره از توانمندی و فرصت‌ها حداکثر استفاده را می‌کند، بنابراین بهترین شکل موقعیت هستند.
استراتژی فاز صفر
1 - بررسی آتی ظرفیت‌های موجود اعم از عرصه‌های مورد نیاز و برنامه بودجه سال 1385 دولت جمهوری اسلامی ایران. همچنین برنامه توسعه چهارم دولت.
۲ - ایجاد ساختار مالی و حقوقی و طراحی توافقات لازم با دولت به عنوان عرضه‌کننده، مشاوران و پیمانکاران و شرکا در راستای بهره‌وری بیشتر و سازماندهی و فروش جهت شناسایی متقاضیان شبکه بانکی یا لیزینگ‌ها.
3 - اجرای پروژه، پیش‌بینی سود مورد نیاز، جایگزینی بانک‌ها و لیزینگ‌ها به میزان تامین مابه‌التفاوت بهای واگذاری.
۴ - طراحی مالی در خصوص نرخ سود بانک در پایان سال پنجم بهره‌برداری برای شخص جایگزین در ابتدای سال ششم نسبت به مستاجر پنج سال قبلی که الزاما باید همان تسهیلات قبلی را بازپرداخت کند.