چشم‌انداز قیمت مسکن و ساختمان
در شش ماه دوم سال ۱۳۸۵ بازده سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن توجه همگان را به خود جلب کرد.
محمد مساح
در شش ماه دوم سال ۱۳۸۵ بازده سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن توجه همگان را به خود جلب کرد. افزایش نرخ‌ها در این بخش تقریبا از سال ۱۳۸۲ کند و یا متوقف گردیده بود و پس از سه یا چهار سال، رشد بیش از ۵۰درصد در قیمت زمین و ساختمان انگیزه بیشتری برای حضور در آن را برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان فراهم کرد. چنین رشدی به باور بسیاری از کارشناسان اقتصاد به مساله رشد نقدینگی، کاهش نرخ بهره، کسری بودجه دولت و رکود بخش‌های مختلف صنعتی در کشور بازمی‌گردد. کاهش بازدهی بورس اوراق بهادار ایران و افت شاخص کل نشان می‌دهد که جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی افول کرده است. تقریبا سرمایه‌گذارانی که بخش مسکن را در سال گذشته گزینش کرده‌اند، از بهبود و رشد آن نسبت به دیگر بخش‌ها راضی تر بوده‌اند. به عقیده بسیاری از مردم ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پایین است و این نکته می‌تواند در کنار بالا رفتن ریسک حضور در بورس اوراق بهادار و یا سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی قابل توجه باشد. در کنار افزایش قیمت زمین و ساختمان یک پرسش همچنان خودنمایی می‌کند. آیا روند افزایش بهای زمین و ساختمان ادامه می‌یابد؟
کاهش نرخ بهره
متغیرهای مالی و نرخ بهره در اقتصاد ایران کارایی بالایی دارد. این مطلب که سطح تورم در کشور به سیاست‌های پولی دولت به طور جدی واکنش نشان می‌دهد، با توجه به آمارهای اقتصادی گذشته قابل تایید است. از بهار ۱۳۸۵ که نرخ بهره رو به کاهش نهاد، طبیعی بوده با توجه به نرخ بهره واقعی و سطح تورم مورد انتظار، سرمایه‌گذاری در سپرده‌های بانکی هیچ جذابیتی نداشته باشد. از یک سو بیرون ماندن سپرده‌ها از نظام بانکی و از سوی دیگر تمایل برای دریافت وام‌های ارزان قیمت شرایط مساعدی را برای رشد تقاضای کل اقتصاد فراهم آورد. اما این پول‌ها کجا باید می‌رفتند؟ اکنون اگر بخش‌های مختلف صنعتی ایران در رکود باشند و جنبشی در بخش مصرف مشاهده نشود، به نظر ورود سرمایه به بخش مسکن و ساختمان یکی از گزینه‌ها خواهد بود. روند کاهش نرخ بهره در سال‌جاری نیز دیده می‌شود. اکنون به‌رغم تمایل شورای اقتصاد طرح کاهش نرخ بهره در مرحله اجرا قرار دارد. این نکته که نرخ تورم همچنان بالا است و سطوح نرخ بهره اسمی نمی‌تواند کاهش ارزش پول را جبران نماید، یکی از نشانه‌های جدی در ادامه دار بودن رشد قیمت کالاها و به ویژه مسکن است.
بخش مسکن بازدهی قابل قبولی یافته است؟
هر چند افزایش قیمت زمین و ساختمان ممکن است زمینه کاهش تقاضای واقعی برای آن را پدید آورد، اما ریسک و بازدهی آن نسبت به دیگر بخش‌های اقتصادی قابل تامل است. برخی بر این باور هستند که افزایش قیمت زمین و مسکن از نیمه دوم ۱۳۸۵ تاکنون به قدری تند بوده که قدرت خرید را کاهش داده و ادامه حرکت آن را دشوار می‌سازد. در کنار این بحث کاهش ارزش ریال و پایین آمدن هزینه وام‌گیری، بخش مسکن را پربازده نشان می‌دهد. در واقع به طور ساده سرمایه‌گذاری در ساختمان‌ها نسبت به گذشته با توجه به کاهش نرخ بهره جذابیت بیشتری یافته است. همچنین خرید زمین و ساختمان با استفاده از وام‌های ارزان‌قیمت در بلندمدت بازدهی مطلوبی خواهد داشت و انتظارات تورمی مشوق مناسبی برای تقاضای زمین و ساختمان خواهد بود.
انتظارات تورمی همچنان پابرجاست؟
هنگامی که نقدینگی در سال ۱۳۸۵ به میزان ۴۰درصد افزایش یافت، زمینه را برای گسترش تقاضا برای کالاهای بادوام و سرمایه‌ای فراهم آورد. انتقال نقدینگی به اقتصاد با توجه به تثبیت قیمت نفت در سطوح بالای ۶۰دلار و چشم‌انداز رشد قیمت مواد سوختی در سطح جهانی می‌تواند همچون گذشته ادامه یابد. در این صورت فشارهای تورمی و کاهش ارزش پول می‌تواند حرکت چشمگیری را در بازار مسکن بوجود آورد. گذشته از رشد نقدینگی، رکود اقتصادی مانع از جذب سرمایه‌ها در فرآیند بلندمدت سرمایه‌گذاری در بخش خدمات و صنایع گوناگون می‌شود. وجود انتظارات تورمی خود محرکی در جهت تقاضای مسکن خواهد بود.
شاخص کل بورس تمایلی به افزایش نشان نداده است
این مساله که رونق بازار سرمایه می‌تواند پول‌های سرگردان را جذب نماید، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از آنجایی که بورس اوراق بهادار وضعیت شرکت‌های بزرگ و کوچک ایران را نمایش می‌دهد، به نظر نمی‌رسد که سرمایه‌های جدیدی به آن تزریق شده باشد، چرا که شاخص کل بورس (TEPIX) افزایش‌های کوتاه و کاهش‌های عمیقی را تجربه می‌نماید. هرچند در طی سال ۱۳۸۵ تقریبا شاخص کل بورس اوراق بهادار ایران در وضعیت ثبات و روبه جلو بود و برخی شرکت‌ها با بازدهی مطلوبی روبرو شدند، اما همچنان ریسک‌های موجود مانع از مشارکت همگانی و ورود سرمایه به آن است.
بنگاه‌های اقتصادی و بازیگران بازار
بدیهی است که عرضه و تقاضا در بازار رقابتی تعیین‌کننده قیمت است. با وجود عرضه ساختمان تقاضای موثر و سفته‌بازانه بر روی زمین و ساختمان وجود دارد، اما نقش تقاضای بخش خصوصی و دولتی برای تامین نیازهای خود را نباید دست کم گرفت. کاهش سود عملیاتی برخی شرکت‌ها و بنگاه‌های اقتصادی می‌تواند انگیزه‌ای را برای حضور در سایر بخش‌ها از جمله ساختمان فراهم آورد. بنابراین تقاضای بزرگ از سوی بازیگران اقتصادی می‌تواند به سرعت بخشیدن رشد قیمت‌ها کمک نماید. بازدهی بخش مسکن و سرمایه‌گذاری بر روی آن می‌تواند در سال‌جاری نیز از سوی بازیگران بخش مسکن دنبال شود.
جمع بندی
صعود قیمت‌ها همواره نمی‌تواند مقطعی و کوتاه مدت تفسیر شود. معمولا حرکت‌های بزرگ در قیمت‌ها نشانه‌‌ای در راستای گسترش بیشتر نرخ‌ها و قیمت‌ها تلقی می‌شوند. در مورد زمین و ساختمان تقریبا هر حرکت با یک ثبات کوتاه‌مدت همراه بوده و با توجه به چسبنده بودن قیمت‌ها در این بخش انتظار بازگشت قیمت‌ها تا حدودی دور از انتظار می‌نماید. با این وجود انتظارات در مورد آینده نرخ‌های بهره و چشم‌اندازهای سیاسی و اقتصادی در تعیین قیمت نقش ویژه‌ای دارند. با در نظر گرفتن آمارهای اقتصادی، نظیر شاخص قیمت مصرف‌کننده، نرخ نقدینگی، رشد اقتصادی و همچنین وضعیت بودجه و سطح قیمت نفت ادامه حرکت صعودی زمین و ساختمان انتظار می‌رود. با توجه به سطح تورم انتظار دریافت وام از سوی سرمایه‌گذاران و خرید مسکن راهبردی است که در شرایط کنونی از سوی بازار دنبال می‌شود. ریسک پایین به همراه بازدهی مناسب و شرایط خرید سنتی برای زمین و ساختمان در ایران تقاضای ماندگاری را برای بخش مسکن بوجود آورده است. رونق بخش‌های خدماتی و تولیدی در طی زمان و کاهش انتظارات تورمی به همراه تطبیق نرخ بهره اسمی با نرخ بهره واقعی زمینه را برای تثبیت قیمت بخش مسکن و کاهش تقاضای آن پدید خواهد آورد.
منبع: موسسه آموزش و پژوهش‌های اقتصادی رهنمون سرمایه
ارسال نظر