باقر میلانی

در تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶، یکی از روش‌های حمایتی و تشویقی که برای سازندگان واحدهای مسکونی طبق الگوی ملی مسکن در نظر گرفته شده عبارت است از: معافیت از مالیات اولین نقل و انتقال قطعی املاک در مجموعه‌هایی که الگوی مسکن رعایت شود. در فصل نوزدهم قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی فرهنگی که مربوط به مقررات مسکن و انبوه سازی می‌باشد در ماده ۱۳۸ چنین ذکر شده است: به منظور افزایش سهم تولید انبوه مسکن از کل ساخت و سازهای کشور و همچنین افزایش تولید واحدهای مسکونی کوچک، سازندگان (خصوصی و تعاونی) مجتمع‌‌های مسکونی دارای سه واحد مسکونی و بیشتر در نقاط روستایی، پنج واحد مسکونی و بیشتر در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۵۰۰۰۰ نفر و ده‌واحد مسکونی و بیشتر در سایر شهرها به شرح ذیل مورد حمایت قرار می‌گیرند:

الف - سازندگان موضوع این قانون از پرداخت مالیات اولین نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌شوند و درآمد مشمول مالیات مربوط به این واحدها متناسب با سطوح زیربنایی هر یک و صرف‌نظر از تعداد آنها توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین خواهد شد.

به نظر می‌رسد که قانون گذار حسب ماده ۱۳۸ برنامه سوم و دستورالعمل شماره ۴۲۰۱/۴۶۱/۲۱۱ مورخ ۹/۲/۱۳۸۲ وزارت امور اقتصادی و دارایی سعی دارد که با اعمال معافیت مالیات ۱۰درصدی بر اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوسازی که به روش انبوه‌ ساخته شده‌اند به کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و تشویق انبوه سازان کمک کند.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات نقل وانتقال قطعی املاک معادل ۵درصد بهای ملک به ماخذ ارزش معاملاتی بوده و وفق ماده ۷۷ همان قانون اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال ماده ۵۹، مشمول مالیات مقطوعی با نرخ ده درصد به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود.

قانون‌گذار در سال‌های گذشته با طرح ارزش معاملاتی نه ارزش روز املاک در متن قانون حمایت از ساخت و ساز را لحاظ کرده است. مالیات به ماخذ ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک متشکل از هفت عضو از نمایندگان امور مالیاتی و وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و جهاد کشاورزی و سازمان ثبت اسناد و املاک و معتمدین محل هر سال یک بار تعیین می‌گردد و همواره ارزش معاملاتی از ارزش روز املاک کمتر است.

ماهیت ساختار تورم حاکم بر ایران به ویژه در ۴دهه اخیر نشان می‌دهد که گرانی مسکن الزاما رابطه مستقیمی با قیمت تمام شده آن (شامل دستمزد، مواد و مصالح، ...) و هزینه‌هایی مانند مالیات و عوارض و... نداشته بلکه از متغیرهای دیگری تبعیت می‌کند.

متغیرهایی مانند حجم نقدینگی، خصوصیات فرهنگی مردم و نگرانی‌ها و انتظارات آنها از آینده و....

خاطرنشان می‌سازد بر طبق قانون اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ۱۰سال از تاریخ تصویب قانون یادشده (۲۷/۱۱/۱۳۸۰) مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند احداث و حداکثر در مدت یکسال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف است.

معافیت مالیاتی موضوع ماده ۱۶۹ با توجه به نداشتن بستر اجتماعی- فرهنگی مناسب جهت ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت مخصوصا از دهه ۸۰ به بعد به ندرت مورد استفاده قرار گرفته است.