سهم وام مسکن در قیمت آپارتمان
گروه مسکن - دلایل افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته با نظرات و حرف و حدیث‌های بسیاری از سوی کارشناسان و دست‌اندرکاران این بخش همراه بوده است. نابرابری عرضه و تقاضا، وجود نقدینگی سرگردان در بازار، افزایش میزان وام‌های مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد تورم از عواملی تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن عنوان شده است.
همزمان با افزایش بهای مسکن در کشور بسیاری از دست‌اندرکاران این بازار از عدم اعطای وام مناسب از سوی سیستم بانکی برای خرید واحدهای مسکونی گلایه داشتند.
این افراد اعلام می‌کردند، در برخی از نقاط جهان به ویژه در کشورهای پیشرفته وامی معادل ۸۰درصد بهای ملک به متقاضیان مسکن پرداخت می‌شود.حال آن که این وام در ایران پس از چند بار افزایش به ۱۸میلیون تومان رسیده که این مقدار تنها جوابگوی بخش اندکی از نیاز وام گیرندگان است.
هر چند که هدف پرداخت وام مسکن از سوی سیستم بانکی کشور راهکاری برای بالا بردن قدرت خرید مردم عنوان شده، اما شواهد نشان می‌دهد که سیاست پرداخت وام مسکن سهم چندان زیادی در خانه‌دار شدن مردم ندارد.
تسهیلات بانک مسکن تاثیری برای خرید خانه ندارد
فردین یزدانی بروجنی، پژوهشگر اقتصاد و مسکن در گفت‌وگو با ایرنا می‌گوید: تسهیلاتی که از سوی بانک مسکن و بانک‌های خصوصی برای خرید خانه در اختیار مردم قرار می‌گیرد، دو تا سه‌درصد سهم سالانه معاملات را در بخش مسکن در بر می‌گیرد.
وی می‌افزاید: نتایج برخی پژوهش‌های انجام شده نشان می‌دهد که ارزش نقدینگی در بخش مسکن افزون بر ۹۰۰تریلیون ریال است.
یزدانی می‌گوید: تغییر شرایط اعطای وام ۱۸۰میلیون ریالی توسط بانک مسکن و افزایش زمان پرداخت این تسهیلات نمی‌تواند تاثیر چندانی در روند تقاضا در بخش مسکن و یا افزایش قیمت به دنبال داشته باشد.
افزایش زمان اعطای تسهیلات بانک مسکن سبب می‌شود تا سرعت تزریق نقدینگی به این بخش کاهش یابد.
وی می‌افزاید: اعلام این که اعطای تسهیلات از سوی بانک مسکن و بانک‌های خصوصی رشد قیمت‌ها در بخش مسکن را به دنبال دارد، برداشت صحیحی نیست.
به اعتقاد این پژوهشگر، رشد قیمت‌ها در بخش مسکن محصول افزایش نقدینگی است و ظرف دو سال گذشته حجم نقدینگی در جامعه به صورت سرسام‌آوری بالا رفته است.
یزدانی بروجنی تصریح می‌کند: چنانچه شرایط بازار طبیعی باشد نظام بانکی می‌تواند برای تحریک این بخش به اعطای تسهیلات اقدام کند و این امر در رشد قیمت‌ها موثر خواهد بود.
وی می‌افزاید: در شرایط کنونی که انواع تسهیلات زودبازده و دیربازده در نظام اقتصادی کشور تزریق می‌شود، توان فعالیت نظام بانکی در بخش مسکن را کم می‌کند.
یزدانی بروجنی می‌گوید: تسهیلات اعطایی نظام بانکی در بخش مسکن در شرایط اقتصادی، طبیعی می‌تواند زمینه‌ساز رشد قیمت خانه باشد، اما در وضعیت کنونی هیچ تاثیر معنی‌داری نمی‌تواند برجای بگذارد.
بانک مسکن از ابتدای خرداد ماه سال جاری پرداخت تسهیلات ۱۸۰میلیون ریالی را که به صورت توامان (۱۲۰میلیون ریال با سپرده و ۶۰میلیون ریال بدون سپرده) صورت می‌گرفت متوقف کرد و پرداخت این تسهیلات طبق شرایط و ضوابط جدید انجام می‌شود.
براساس دستورالعمل جدید تمام سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانند هر شش ماه تا یک برابر میانگین موجودی حساب خود از این تسهیلات برخوردار شوند و متقاضیان دریافت تسهیلات خرید خانه از محل این صندوق می‌توانند با ۶۰میلیون ریال سپرده‌گذاری بعد از گذشت ۱۸ ماه انتظار و یا با ۹۰میلیون ریال سپرده‌گذاری بعد از گذشت ۱۲ ماه انتظار از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
خرید و فروش وام مسکن
رشد ناگهانی قیمت مسکن در چند ماه اخیر با کاهش قدرت خرید از سوی خریداران و کاهش میزان سهم وام‌ها از قیمت کل ساختمان همراه بود.
از این رو دارندگان امتیاز وام که توان خرید مسکن را در خود نمی‌دیدند اقدام به فروش وام‌های خود در بازار آزاد کردند و همین امر باعث به وجود آمدن بازاری در کنار بازار مسکن شد که در ابتدا با سود فراوانی هم برای دلالان و هم برای فروشندگان وام همراه بود.
با گران‌تر شدن مسکن و پایین آمدن سهم وام از کل هزینه مسکن، خرید و فروش وام‌ها هم با کاهش میزان و قیمت روبه‌رو شد.
به هر حال بسیاری از شهروندان با خرید وام‌های مسکن توانستند صاحب آپارتمان شوند.
احسان یکی از خریداران وام می‌گوید: قبل از گرانی‌های اخیر موفق شدم با فروش ماشین و طلا میزان نقدینگی خود را افزایش دهم، اما جوابگوی هزینه خرید یک آپارتمان هر چند کوچک نبود از این رو با خرید وام اقدام به خرید آپارتمان کردم.
وی کوچک‌ترین نگرانی هم نسبت به خرید وام مسکونی ندارد و می‌گوید: با اخذ وکالتنامه بلاعزل، جای نگرانی وجود ندارد، در ضمن اگر این کار از نظر قانون کاملا ممنوع بود، با مسوولان دفاتر مشاور مسکن که اقدام به خرید و فروش وام‌های مسکن می‌کنند برخورد می‌شد و دیگر هیچ متقاضی اقدام به خرید وام مسکن به این نحو نمی‌کرد.
خانم تشکری دیگر گیرنده وام مسکن است. وی با اشاره به میزان وام مسکن و قیمت آن می‌گوید: ۲ سال پیش آپارتمانی همراه با وام مسکن خریداری کردم، اما تا پایان پرداخت قسط‌های وام مسکن سند به نام مالک قبلی است. این مشکلی است که خیلی از خریداران جدید مسکن با آن مواجه‌اند.
مشکل مهم‌تر قیمت مسکن و افزایش آن است، خریدار مجبور است ۲۰برابر درآمد سالانه خود را برای خرید مسکن بپردازد و در خوش‌بینانه‌ترین حالت تنها سهم وام از قیمت کل آپارتمان یک سوم است.
با وجود ارائه طرح‌های مختلف و افزایش میزان وام هنوز اقدامی عملی برای ساماندهی بازار خرید و فروش وام‌های مسکن انجام نگرفته است.
از یک سو نیاز مردم به تهیه این قبیل وام‌ها را نمی‌توان نادیده گرفت و از سوی دیگر این روش به دلالی و افزایش هزینه‌ها دامن می‌زند.
آیا نمی‌توان روش فروش گواهی سپرده را گسترش داد و عمومی کرد؟
ارسال نظر