بخش اول
علی‌محمد حسینی
کارشناس ارشد مدیریت و کارشناس خدمات بازرگانی سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان

از پارامتر‌های مهم در فعالیت صنف مشاوران املاک، برقراری نظام تعرفه‌ای مناسب برای تعیین میزان حق کمیسیون دریافتی برای معاملات قطعی است. وظیفه قیمت‌گذاری کالا و خدمات براساس قانون نظام صنفی به کمیسیون نظارت بر اصناف هر شهرستان محول شده است. به استناد ماده 51 قانون نظام صنفی کمیسیون نظارت هر شهرستان مکلف است انواع کالا و خدمات را که تعیین نرخ برای آنها ضرورت دارد، مشخص کند و نرخ آنها را برای مدت معین تعیین و به مجمع امور صنفی ذی‌ربط اعلام دارد.
تعیین نرخ کارمزد واحد‌های صنفی مشاوران املاک نیز به عنوان یکی از رسته‌های خدماتی همانند سایر خدمات صنفی براساس «دستورالعمل نرخ‌گذاری کالا و خدمات صنفی» دارای فرآیند زیر است: تهیه و اعلام فهرست قیمت‌های پیشنهادی توسط اتحادیه صنفی به مجمع امور صنفی، انجام کار کارشناسی توسط کمیته تخصصی بررسی نرخ مجمع امور صنفی، اعلام فهرست نهایی قیمت پیشنهادی توسط مجمع به کمیسیون نظارت برای تصویب.
ذکر این نکته ضروری است که اخذ حق‌العمل مشاوره واحد‌های مشاوران املاک عمدتا در شهرها و مناطق مختلف کشور متغیر و متنوع است. ضمن اینکه هرساله با افزایش سطح قیمت‌ها و به تبع آن افزایش قیمت زمین و مسکن، حق‌العمل یا کارمزد واحد‌های صنفی مشاوران املاک که به صورت درصدی از ارزش املاک می‌باشد، افزایش می‌یابد و علم به این مهم ضرورت نگاه تیزبین کارشناسان و مسوولان را در امر نرخ‌گذاری واحدهای مشاوران املاک در کمیسیون‌های نظارت بیش از پیش نمایان می‌سازد.
اجاره‌بها و کارمزد اجاره‌بها
هر ساله درصد قابل توجهی از کل هزینه‌های خانوار شهری صرف هزینه‌های مسکن می‌شود که بعد از هزینه‌های تغذیه بالاترین درصد را به خود اختصاص داده است. مشکل مسکن به طور خاص و بالاخص اجاره‌نشینی به عنوان مشکل گروه عظیمی از ساکنان شهرهای بزرگ کشور به طور عمده ناشی از رشد ناهمگون جمعیت شهری کشور بعد از سال‌های دهه 1340 است.
همان‌گونه که می‌دانیم بسیاری از شهروندان، به ویژه ساکنان شهرهای بزرگ کشور، اجاره‌نشین بوده و فاقد مسکن شخصی هستند. همین امر باعث شده بازار بزرگی به نام رهن و اجاره در بازار مسکن و مسابقه قیمت‌ها گشوده شود که خود عامل بسیار مهمی در بالا بردن کاذب نرخ اجاره آن شده است به دلیل اینکه بهای یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ معمولا چند برابر درآمد سالانه افراد می‌باشد. در سال ۸۳ هزینه اجاره‌بها حدود ۳۳درصد از کل هزینه‌های غیرخوراکی را در سبد هزینه خانوار شهری به خود اختصاص داده است که در دهک‌های پایین درآمدی این نسبت بالاتر می‌باشد (دهک اول درآمدی ۶/۵۴درصد) و از سوی دیگر متوسط درصد هزینه مسکن از درآمد خانوارها ۳۲درصد است، بنابراین بسیاری از خانوارها ناچار به انتخاب نحوه سکونت استیجاری می‌شوند.
از این رو مساله اجاره‌نشینی امروزه تبدیل به یکی از مشکلات مهم مردم در شهرهای بزرگ شده است. مطالعات نشان می‌دهد که اجاره یک واحد مسکونی به عواملی همچون مساحت زمین، مساحت زیربنا، عمر واحد مسکونی، تعداد طبقات، پارکینگ، وجود امکانات و تسهیلات عمومی همچون فن‌کویل، گاز شهری، شوفاژ، تلفن، عرض قابل دسترس، تعداد واحد مسکونی در ساختمان و منطقه شهرداری بستگی دارد.
متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق شهری کشور در سال ۱۳۸۳، ۱۳۸۰۲ ریال و برای مسکن ویلایی ۱۲۲۹۹ریال بوده است. بالاترین متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع مسکن آپارتمانی و ویلایی به ترتیب ۳۳۳۹۶ریال (آپارتمانی- بوشهر) و ۲۰۹۲۹ریال (ویلایی- تهران) بوده است و کمترین متوسط قیمت یک متر مربع آپارتمانی و ویلایی در سال۱۳۸۳ به ترتیب ۸۴/۸ ریال (آپارتمانی- اردبیل) و ۶۸۵۸ ریال (ویلایی - تبریز) بوده است. نرخ رشد اجاره بهای پرداختی با احتساب ودیعه (۳۰درصد) در سال ۱۳۸۳ نسبت به سال ۱۳۸۲ معادل ۲/۰درصد افزایش داشته است.
این نرخ برای واحدهای مسکونی ویلایی معادل 4/5درصد بوده است. بالاترین نرخ رشد متوسط اجاره بهای مسکن آپارتمانی در بوشهر و معادل 89درصد و مسکن ویلایی در اهواز معادل 9/48درصد بوده است.
کارمزد اجاره در شهرستان‌های تبریز، اصفهان، بیرجند، بجنورد، مشهد و اهواز یک سوم اجاره یک ماه و در شهرستان ارومیه، اردبیل، بوشهر، تهران، شهرکرد، زنجان، زاهدان، سنندج، یاسوج کرمانشاه، گرگان و رشت، یک چهارم اجاره یک ماه و در شهرستان قزوین یک ششم یک ماه بوده است.
ضمنا در برخی از استان‌های کشور تعرفه جداگانه‌ای برای رهن مسکن منظور می‌گردد. (جدول شماره 1)


همچنین حق‌العمل رهن یعنی درصد تبدیل رهن به اجاره در شهرستان‌های اصفهان، تهران، بوشهر، بجنورد، مشهد، اهواز، زنجان، شیراز، قزوین، سنندج، کرمانشاه، گرگان، ساری، اراک، بندرعباس و همدان 3درصد می‌باشد و در سایر شهرستان‌های دیگر درصدهای متفاوتی وجود دارد که کمترین آن مربوط به ایلام یک درصد و بیشترین آن شهرستان ارومیه چهار درصد می‌باشد (جدول شماره 1).
این در حالی است که بر اساس آخرین نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی (۱۴درصد سالانه) این ترتیب تعدیل ماهانه بایستی حدود ۲/۱درصد باشد و روند نرخ رشد اجاره‌بها در سال های رونق ۷۹ تا ۸۱ به ترتیب ۳/۳۱، ۳۳، ۴/۲۷درصد در تهران است.
با توجه به مطالب مذکور ما نیاز داریم که رابطه موجر و مستاجر را ساماندهی کنیم تا نیازهای موجر را در این ارتباط مرتفع سازیم و آنچه که هم اکنون جامعه ما با آن درگیر است انبوه عظیمی از مردمی هستند که برای اخذ وام ودیعه مسکن به صندوق‌های قرض‌الحسنه کمیته امداد، نمایندگان مجلس، نهاد ریاست جمهوری و دهها نهاد و ارگان دیگر مراجعه می‌کنند تا بتوانند مبلغی را به عنوان ودیعه مسکن خود فراهم کنند و از همه جالب‌تر اینکه شبکه بانکی کشور بالاخص بانک مسکن هیچ اقدام موثری در این راستا سازماندهی نکرده است و سیستم بانکی و صندوق قرض‌الحسنه هم نتوانسته‌اند به این نیاز اساسی جامعه پاسخ گویند.