محمد مساح

قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟ آیا قیمت‌های کنونی باز هم افزایش می‌یابند و یا راهکارهای دولتی می‌تواند رشد نرخ آن را متعادل و تثبیت نماید؟ این پرسش‌هایی است که در گفتارهای روزمره افراد به وفور مورد بررسی قرار می‌گیرد. دیدگاه‌های متفاوتی نسبت به این موضوع مطرح می‌شود. در این بخش تلاش بر آن است که به طور کلی متغیرهای موثر بر قیمت مسکن بررسی شود.

۱ - نرخ تورم: به طور کلی سطح عمومی قیمت‌ها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بر پایه پژوهش‌های کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان می‌دهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش ماه تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت‌ها اثر زیادی داشته است. این نکته نمی‌تواند چندان شگفت آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین می‌شود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق کند، عاملی جدی در فشارهای تورمی است.

از سوی دیگر با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور، انتظار می‌رود که این مخارج به افزایش تورم و قیمت‌ها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم می‌آورد.

از این بحث نتیجه‌گیری می‌شود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عامل‌های موثر بر سطح قیمت‌ها، تحرک قیمت ساختمان را موجب می‌شود.

۲ - عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین می‌شود. در بحث مسکن از نظر تئوری می‌توان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجا ناشی می‌شود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه پیشی گیرد، می‌توان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر می‌رسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نباشد، بلکه تقاضای سفته‌بازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژه‌ای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود و میل به خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزه‌های سفته‌بازانه را تقویت می‌کند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال ۱۳۷۳ افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایه‌گذاری تشویق کرده است. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمی‌آید.

۳ - قیمت مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهاده‌های تولید ساختمان طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد به کار رفته در ساختمان و هزینه‌های جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی می‌کند. از نظر بخش گسترده‌ای از مردم مهمترین بخشی که هزینه‌های تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار می‌دهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمت‌های بالاتری را بپذیرند، می‌توان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. طی سال‌های اخیر انبوه‌سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد.

۴ - نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه‌های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار می‌دهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وا‌م‌های رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است.

۵ - دیگر عوامل: میزان وام پرداختی، رشد اقتصادی، انتظارات تورمی، تصمیمات کلان دولت، مجوزهای ساختمانی و میزان فعالیت انبوه سازان نیز می‌تواند از جمله متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن قلمداد شود.

جمع‌بندی

در سال‌های اخیر رشد شتابان قیمت زمین و مسکن بر نگرانی‌های مردم و تقاضاکنندگان افزوده است. در بررسی انجام گرفته عوامل موثر بر سطح تورمی (از جمله قیمت نفت، نرخ نقدینگی، تغییرات بودجه دولت و کسری‌های بودجه،...)، عوامل مالی (نظیر نرخ بهره و سطح وام‌های رهنی)، قیمت نهاده‌های تولید ساختمان، انگیزه‌های سفته‌بازانه و انتظارات از آینده به عنوان پارامترهای نیرومند در تعیین قیمت ساختمان و مسکن تشخیص داده شد. در برخی سال‌ها سیاست‌های پولی انقباضی و کنترل عرضه پول به همراه انضباط مالی دولت گوشه‌ای از فشارهای تورمی در اقتصاد ایران را کاسته که پیامد آن تثبیت قیمت مسکن بوده است.

به نظر می‌رسد مخارج دولتی و رشد نقدینگی عوامل نیرومندی هستند که به رشد سطح قیمت‌ها کمک می‌نماید و هرگاه با رکود چرخه‌های کسب و کار همراه شده اثرات نامطلوبی بر نرخ تورم و در نتیجه صعود قیمت ساختمان داشته است. هرگاه نرخ بهره واقعی از نگاه مردم کاهش یابد، افراد تمایل کمتری نسبت به سپرده‌گذاری در بانک‌ها و موسسات مالی پیدا می‌کنند. کاهش اشتیاق به پس‌انداز و پدیدار شدن انتظارات تورمی در کنار کاهش رونق بخش‌های مختلف اقتصاد پدیده پول‌های سرگردان را موجب می‌شود. سرمایه‌ها در چنین شرایطی اگر نتوانند در جهت مناسب سوق داده شوند، راهی بخش مسکن می‌شوند. در سال‌های گذشته رونق بورس اوراق بهادار و جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی بخشی از انگیزه‌های سفته‌بازانه در بخش مسکن را تعدیل کرده است. بنابراین راهکار مناسب برای متعادل نمودن قیمت مسکن مواردی همچون کند کردن آهنگ تورم و کاستن از رشد نقدینگی، متناسب نمودن سطح نرخ بهره با سطح تورم واقعی، فعال نمودن بخش‌های مختلف صنعت در کنار بهبود و رونق بورس اوراق بهادار را دربرمی‌گیرد. اگر رشد نقدینگی و انتظارات تورمی در سال‌جاری همچنان ادامه یابد، ادامه سیر صعودی قیمت مسکن و دیگر کالاهای بادوام دور از انتظار نخواهد بود.

منبع: موسسه آموزش و پژوهش‌های اقتصادی رهنمون سرمایه