مسکن و وضعیت آن که این روزها جزو پرنفوذترین اخبار جامعه به‌شمار می‌رود، از حدود یک سال پیش با وقایع و تصمیم‌های اتخاذ شده در مورد آن از جمله وام‌های مسکن، قیمت مصالح ساختمانی و امثال آن، دچار شرایط ویژه‌ای شده، به طوری که رشد قیمت آن زمینه را برای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز و کسب درآمدحاصل از آن مهیا کرده است. البته این شرایط تازگی ندارد و کشور ما هر چندسال یک‌بار بنا به دلایل مختلف دچار آن می‌شود. در این باره مدیران و مقامات مسوول کشور برای مهار بحران به‌وجود آمده پا به میدان گذاشته‌اند و با تصمیم‌های جدید از جمله حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، وام‌های مشارکت مدنی، ساخت مسکن توسط تعاونی‌ها و امثال آن قصد دارند به مقابله با آن بپردازند که باید نظاره‌گر نتیجه ماند.

گویا طبق تازه‌ترین تصمیم هیات دولت‌برای مقابله با افزایش قیمت مسکن، محمد سعیدی‌کیا (وزیر مسکن و شهرسازی)، داوود دانش جعفری (وزیر امور اقتصادی و دارایی) و غلامحسین الهام (وزیر دادگستری) ماموریت یافته‌اند با تمهیدات و تدابیر ویژه با افزایش قیمت مسکن مقابله کنند.

دهک اول جمعیتی کشور برای خرید مسکن با توجه به درآمد خود به ۱۰۰ سال زمان نیاز دارد و این زمان در دهک چهارم ۴۰ تا ۵۰ سال است. بیژن کاموری، عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی، به این ترتیب میزان امید به خانه دار شدن دهک‌های یک تا چهار جمعیتی کشور را مشخص می‌کند و از آن سو سیاست‌گذاران دولتی سعی در افزایش این امید در اقشار پایین جامعه دارند، به صفر رساندن قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن، ساخت تراکم در بافت‌های فرسوده و عرضه زمین ارزان به انبوه سازان از آخرین راهکارهایی است که دولت در تبصره ۶ بودجه سال ۸۶ برای کنترل و کاهش قیمت مسکن پیش‌بینی کرده است.

نوسانات شدید و گرانی یک‌باره مسکن

به گزارش «ایسنا»، با توجه به تعداد جمعیت کشور و میزان عرضه سالانه واحدهای مسکونی، همواره تقاضای رو به افزایشی برای خرید مسکن وجود دارد که با توجه به تغییرات قیمتی مسکن، ظهور و بروز می‌یابد. زمانی که قیمت مسکن به یکباره افزایش می‌یابد، این تقاضا فروکش می‌کند و با پایین آمدن قدرت خرید مردم و عدم خرید و فروش، قیمت مسکن پس از یک دوره افزایش، وارد دوره رکود می‌شود. در عین حال تقاضا برای خرید مسکن در جامعه انباشت می‌شود تا این که پس از یک دوره رکود و تثبیت قیمت، به دلایلی همچون افزایش نقدینگی در جامعه و افزایش تقاضا، قیمت‌ها دوباره افزایش یابند.

از اوایل سال ۸۵، با از بین رفتن جاذبه بازارهایی همچون بورس، طلا، موبایل و سود بانکی - که کنترل آن در دست دولت بود - بخش قابل توجهی از سرمایه‌های سرگردان به بخش مسکن که دولت کنترلی بر آن نداشت، هجوم آوردند.

به گفته محسن بهرام غفاری، در ۳۰ سال گذشته به طور متوسط، ۳۰ تا ۴۰درصد خرید واحدهای مسکونی با نیت سرمایه‌گذاری انجام شده است، اما در یک سال اخیر با از بین رفتن جاذبه بازارهای سرمایه‌ای، بسیاری از سرمایه‌های در دست مردم به این بخش هدایت شده و یکباره قیمت مسکن حدود ۵۰درصد افزایش یافت. مدیر اجرایی انجمن انبوه سازان مسکن می‌افزاید: از اواخر سال ۸۴، ۸۰‌درصد خریدهای مسکن با نیت سرمایه‌گذاری انجام شده است.

پرونده گرانی در وزارت اطلاعات

در اوج گرانی مسکن در اواخر سال گذشته، رییس جمهور از بررسی علل گرانی مسکن در وزارت اطلاعات خبر داد. وزیر اطلاعات نیز با متهم کردن برخی بانک‌های خصوصی گفت: یکی از علل گرانی مقطعی و غیرمتعارف مسکن، ورود برخی بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های خصوصی و برخی افراد به سرمایه‌گذاری در بخش زمین بوده است. به گفته محسنی اژه‌ای این افراد پول‌های زیادی را که در جهت تولید و توسعه صادرات به کار می‌برده‌اند، به بخش زمین هدایت کرده‌اند و این یکی از علل گرانی مسکن بوده است.

این در حالی است که به گفته کارشناسان مبلغ تمام وام‌های بانکی که سالانه برای خرید مسکن داده می‌شود، ۳‌هزار میلیارد تومان است و در عین حال میزان معاملات سالانه بخش مسکن رقمی‌در حدود ۳۵‌هزار میلیارد تومان است. محسن بهرام غفاری با ارائه این آمار می‌گوید: وام‌های بانکی تقریبا هیچ تاثیری در افزایش قیمت مسکن نداشته‌اند. به گفته مدیر اجرایی سازمان نظام مهندسی کشور، میزان کل وام‌های بانکی خرید مسکن، در سال‌های گذشته ثابت بوده است و تنها از سال گذشته با افزایش مبلغ آن به ۱۲ و ۱۸میلیون تومان، از تعداد افراد دریافت‌کنندگان این وام‌ها کاسته شده است.

نامتناسب بودن عرضه و تقاضا

سالانه حدود ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی در شهرها و روستاهای کشور ساخته می‌شود، در حالی که در برنامه چهارم توسعه با توجه به رشد سالانه یک میلیون و ۵۰۰‌هزار نفری جمعیت کشور، برای پاسخ به تقاضا، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی پیش‌بینی شده است. بیژن کاموری در این باره می‌گوید: نامتناسب بودن میزان عرضه و تقاضا علت اصلی گرانی مسکن و نوسانات شدید آن است. بهاءالدین ادب، رییس انجمن شرکت‌های ساختمانی نیز چنین نظری دارد: افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در کشور همواره در درجه اول ناشی از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بوده است. به گفته وی، دوره کنونی مسکن گذر از دوره رکود و ورود به دوره رونق بوده و در این میان قیمت‌ها نیز افزایش یافته است.

عرضه زمین ارزان قیمت به انبوه‌سازان

اما یکی از برنامه‌های اصلی دولت برای مقابله با دوره اخیر افزایش قیمت مسکن و ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا، واگذاری و اجاره زمین ارزان قیمت به انبوه‌سازان است. چندی پیش رییس جمهور از اجاره ۹۹ ساله زمین به انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن خبر داد. با این حال کارشناسان معتقدند که این طرح با ماهیت ترسو و ریسک‌ناپذیری سرمایه، سازگار نیست. هیچ سرمایه‌گذاری حاضر نیست در زمینی که به نام دولت است سرمایه‌گذاری کند. به اعتقاد بهرام غفاری، ساختمان سازها ترجیح می‌دهند در زمینی که به نام خودشان است ۱۰ واحد بسازند تا در زمینی که صاحب آن نیستند ۲۰۰ واحد. در این شرایط به نظر می‌رسد مخاطبان اصلی این طرح، بیشتر تعاونی‌های مسکن دولتی باشند. البته اگر دولت زمین کافی برای واگذاری به این تعاونی‌ها در اختیار داشته باشد.

حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن

تمام سود ساختمان‌سازی متعلق به سود ناشی از افزایش قیمت زمین آن است.

مدیر اجرایی سازمان نظام مهندسی کشور با بیان این مطلب می‌افزاید: اگر این عامل حذف شود، سرمایه‌گذاران مسکن به پیمانکار دولت تبدیل شده و دیگر رغبتی به ساخت و ساز نخواهند داشت. با این حال حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن از برنامه‌هایی است که دولت با اجرای آن امید زیادی به افزایش تولید و کاهش قیمت مسکن دارد.

وی مدعی است که در صورت اجرای این طرح، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان فعلی نیز از این حوزه خارج شده و وارد عرصه خریدوفروش و واسطه‌گری مسکن می‌شوند.

از سال ۱۳۶۹ به بعد با فروش تراکم، جذابیت بساز بفروشی افزایش یافت و بساز بفروشان با هجوم به ساختمان‌های کلنگی و زمین‌های بایر شهری، به سرعت به انبوه‌سازی و بلندمرتبه‌سازی روی آوردند. در آن سال حدود ۹۰۰‌هزار واحد کلنگی و بایر در تهران وجود داشت که سالانه با کاهش عرضه، قیمت این واحدها افزایش یافت.

در این سال‌ها خرید خانه‌های کلنگی و بایر ارزان قیمت و ساخت و ساز آنها و درآمد ناشی از افزایش قیمت زمین بایر به ساختمان مسکونی، سود زیادی را نصیب ساختمان‌سازان کرد. با این حال با ساخت‌و ساز سریع این واحد‌ها در سال‌های گذشته، آیا واحد کلنگی و بایر چندانی برای انبوه‌سازی و ساخت تراکم، باقی مانده است؟

قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟

کارشناسان معتقدند در کشورهایی که اقتصاد تورمی‌دارند، اقلامی‌که گران می‌شوند دیگر ارزان نخواهند شد و تنها می‌توان با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا، قیمت‌ها را کنترل و تثبیت کرد.

در این باره مدیر اجرایی سازمان نظام مهندسی کشور با اشاره به سابقه نوسانات قیمت مسکن می‌گوید: قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت، مگر در شرایط رکود بسیار بالا.

به اعتقاد بهرام غفاری، اجرای طرح جامع مسکن راهکار اصلی تثبیت قیمت مسکن است: دولت برای تثبیت قیمت مسکن باید هر چه زودتر طرح جامع مسکن را که همه مسایل مربوط به مسکن در آن پیش‌بینی‌شده است، تصویب و اجرا کند و از اجرای برنامه‌های موردی و مقطعی خودداری کند.

به هر حال باید توجه داشت مساله مسکن که در ایران همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها از آن یاد می‌شود، تاثیر مستقیم بر زندگی افراد دارد. نباید از نظر دور داشت که اجاره مسکن نیز تابعی از قیمت آن است و این که جوانان یکی از مشکلات اصلی برای تشکیل خانواده را این موضوع ذکر می‌کنند، شاهد خوبی بر این ادعاست.

متاسفانه سیستم مسکن که در ایران تابع سازوکار اقتصادی خاصی نیست و بیشتر معلول تصمیم‌های مقطعی شرایط کلی اقتصاد کشور است و هر از چند سال یک‌بار پس از یک دوره آرام دچار نوسانات شدید می‌شود و در این میان کسانی که بیشترین آسیب را متحمل می‌شوند، بخش میانی و رو به پایین جامعه هستند که از قدرت مالی کافی برای تهیه مسکن برخوردار نیستند. جای تامل دارد که طبق آخرین گزارش‌ها، قیمت مسکن طی یک سال گذشته در خوش‌بینانه‌ترین حالت رشد ۱۸درصدی و اجاره‌بهای آن رشد ۱۶درصدی داشته است.