در گفت‌وگو با مدیرعامل شرکت ساختمانی آ.س.پ مطرح شد:
ضعف‌های ساختاری بازار مسکن
سعید عامری
با توجه به نقش متولیان ساخت‌وساز درآینده این بازار برای چاره‌جویی و ارائه راهکار در این بخش شرکت‌های ساختمانی به عنوان مهره‌گردان بازار مسکن می‌توانند راهنمای موثری باشند از این رو با مسعود نورانی، مدیرعامل شرکت آ.س.پ یکی از باسابقه‌ترین شرکت‌های ساختمانی به گفت‌وگو پرداختیم که متن آن در پی می‌آید:
با توجه به حضور بیش از ۳۰ساله شما در بخش ساخت‌وساز و دیدن پستی و بلندی‌های این بازار پرنوسان، به طور قطع نسبت به آنچه که در حواشی این بازار می‌گذرد اطلاع دارید، چه ارزیابی از بازار مسکن دارید و آیا می‌توانیم آینده روشنی را برای این بازار متصور شویم؟
با توجه به افزایش جمعیت، حاکمیت فرهنگ مالکیت مسکن بر ذهن مردم و تفاوت نگرش به مسکن ملکی در ایران با سایر کشورها، ارزیابی شرایط کنونی کمی متفاوت از سایر بازارها است.
در سایر کشورها جمعیت بین ۲۰ تا ۳۵ساله که در آستانه نیاز به مسکن قرار دارند از خانه‌های استیجاری استفاده می‌کنند در حالی که در ایران وضعیت متفاوت است و تمام تقاضا بر محور مالکیت خانه با سند ۶دانگ قرار دارد این به معنای سرمایه‌ای بودن مسکن به عنوان اصلی‌ترین کالای موردنیاز مردم در سبد خانوار است. برای مثال در کشور سنگاپور تامین مسکن بر عهده موسسه HDP است، وظیفه اصلی این سازمان سیاست‌گذاری، اجرا و نظارت بر تولید مسکن است، سازمان HDP با ارزیابی بخش مسکن بر اساس سلیقه مخاطب و نیاز طبقات مختلف اجتماعی، گروه اجرایی را مسوول تامین مسکن مورد نیاز مردم می‌سازد. به عنوان نمونه یک جوان ۲۰ ساله سنگاپوری بر اساس نیاز ظرف مدت ۳ سال صاحب خانه می‌شود. چنین سازمانی که متولی بخش مسکن باشد در ایران نداریم.
با توجه به نبود چنین سازمانی، آیا عدم تعادل عرضه و تقاضا می‌تواند متاثر از این امر باشد؟
با احتساب رشد سالانه جمعیت احداث ۷۰۰ تا ۸۰۰هزار واحد مسکونی در کشور جزو برنامه‌‌هایی است که باید اجرایی شود تا با مشکل کمبود عرضه مواجه نشویم این در حالی است که چنین اتفاقی عملا روی نمی‌دهد.
در‌حال حاضر مهم‌ترین ضعف ساختاری بازار مسکن ساخت خانه با هدفی غیر از تامین نیاز است. نمونه بارز این امر احداث برج بین‌المللی تهران است. این برج به لحاظ نوع مصالح به کار رفته، تعداد طبقات و نوع ساخت، در درجه ساختمان‌های لوکس محسوب می‌شود و در نتیجه مشتری خاص خود را دارد به طوری که متقاضیان واقعی بازار مسکن با سهم درآمد پایین توان خرید چنین خانه‌هایی را ندارند. در عین حال نگهداری ساختمان‌های لوکس نیاز به هزینه زیادی دارد که در توان تمام اقشار جامعه نیست.
نابرابری عرضه و تقاضا که به زعم شما ناشی از نبود سازمان‌های سیاست‌گذار در بخش مسکن است، منجر به افزایش قیمت مسکن شده است، از نظر شما این روند تا چه زمانی ادامه دارد؟
بازار مسکن تابعی است از حجم عرضه و تقاضا. از این رو تا زمانی که عرضه و تقاضا در یک کفه مساوی قرار نگیرد، افزایش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر است. از سویی دیگر با افزایش قیمت متغیرهای تاثیرگذار بر این بخش شامل مصالح ساختمانی، دستمزدها و ... قیمت مسکن نیز روند صعودی را در پی گرفته است. به عنوان نمونه قیمت فولاد در ابتدای سال 86 افزایش یافت، اتفاقی که در سال 85 نیز روی داد، در ابتدای سال 85 قیمت هر کیلو فولاد حدود 320 تومان بود اما در پایان سال به کیلویی 700 تومان رسید. این نشان می‌دهد که قیمت فولاد طی یکسال دو برابر شده است.
میزان دستمزدها به عنوان دیگر متغیر تاثیرگذار بر بازار مسکن نیز هر سال ۲۰درصد افزایش می‌یابد.
از نظر شما عمده‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن چه عواملی هستند؟
متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن به دو نوع بیرونی و درونی تقسیم می‌شوند. متغیرهای درونی شامل مصالح ساختمانی، دستمزد و ارزش زمین هستند و متغیرهای بیرونی شامل مسائل روانی جامعه، سیاست‌های بین‌المللی، تنش‌های سیاسی و خروج سرمایه است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی به چه میزان در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است؟
هزینه تمام شده ساخت تابع عوامل مختلفی از جمله نوع تراکم، نوع طراحی، مصالح به کار رفته، تعداد طبقات، درصد مشاعات و... است که قابل تعمیم به همه پروژه‌ها نیست. از این رو نمی‌توان گفت اصلی‌ترین عامل گرانی مسکن افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، اما در پروژه‌های عمرانی وضعیت به گونه‌ای دیگر است، به طوری که قیمت مصالح ۷۰درصد و نیروی انسانی ۳۰درصد هزینه ساخت را شامل می‌شوند.
دولت در سال‌جاری و با هدف کاهش قیمت، طرحی را با عنوان حذف قیمت زمین از بهای تمام شده ساخت مطرح کرده است. آیا اجرای این طرح می‌تواند گام موثری در راستای کاهش قیمت باشد؟
با توجه به اینکه در بعضی از نقاط شهر قیمت زمین تا ۵۰درصد قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد و حتی در مواردی قیمت زمین و قیمت مسکن به یک اندازه است. اجرای این طرح می‌تواند تاثیر بسیار زیادی در کاهش قیمت مسکن داشته باشد چرا که بالا بودن قیمت زمین موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
سرمایه‌بر بودن مسکن به عنوان یک کالای مورد نیاز در سبد خانوار از عواملی است که گرانی مسکن را موجب شده است، با توجه به روند صعودی قیمت‌ها آیا می‌توانیم زمانی را برای مصرفی شدن مسکن متصور شویم؟ اتفاقی که در کشورهای صنعتی روی داده و مردم برای سرمایه‌گذاری به خانه‌دار شدن نگاه نمی‌کنند.
با توجه به اینکه مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی محسوب می‌شود رشد این بخش و تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی نیاز به برنامه‌ریزی کلان دارد. از سوی دیگر تهیه و اجرای طرح آمایش سرزمین با رعایت استانداردها، مقررات و پشتیبانی دولت می‌تواند در سرمایه‌ای شدن مسکن تاثیرگذار باشد. اما تا زمانی که نیازهای اقتصادی و اجتماعی پاسخ داده نشود همچنین بومی شدن تولید مصالح ساختمانی روی ندهد، نمی‌توانیم شاهد حل بحران مسکن و تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی باشیم.
یکی از معضلاتی که در حال حاضر کلانشهرها با آن مواجهند رشد حاشیه‌نشینی در اطراف شهر است اتفاقی که به تعبیر کارشناسان و صاحبنظران یکی از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ است، از نظر شما این اتفاق که به دنبال تمرکز امکانات در کلانشهرها روی داده چه عواقبی را برای شهرهای بزرگ به ویژه پایتخت در پی دارد؟
شکل‌گیری حاشیه‌نشینی خطر بزرگی برای شهرهای بزرگ محسوب می‌شود اما سیاست جدیدی که با عنوان ساخت شهرهای جدید اتخاذ شد راه‌حل برون رفت از بن‌بست انفجار شهرهای بزرگ است. به زبان ساده‌تر احداث شهرهای جدید، به منظور اسکان سرریز جمعیت شهرهای بزرگ و مرکزی صورت می‌گیرد.
با رشد شهرنشینی و افزایش تقاضا برای مسکن متولیان بازار مسکن به منظور تطابق تقاضا با نوع عرضه اقدام به بلندمرتبه‌سازی و در عین حال الگو‌برداری از روش‌های ساخت در کشورهای صنعتی کردند، اما آنچه که بنا به گفته کارشناسان و مهندسان بر پایه اصول ساخت و ساز صورت نگرفت، تطبیق بر مهندسی ارزش بود، با توجه به اجرای پروژه‌های بزرگی از جمله برج تهران، برج نگار و ساختمان‌هایی از این دست آیا شما نیز با این عقیده که مهندسی ارزش در اجرای پروژه‌های ساختمانی رعایت نشده است، هم‌عقیده هستید؟
هر چند ممکن است ساختمان‌هایی که پیش از برج تهران یا همزمان با آن ساخته شده است تمام الزامات ساخت و ساز را رعایت نکرده باشند، اما در خصوص سازه و طراحی ساختمان برج تهران با قاطعیت می‌گویم که طراحی بر اساس آخرین آیین‌نامه‌های زلزله در آمریکا انجام شده است چرا که ایران و آمریکا در کمربند پرخطر زلزله قرار دارند، به همین دلیل آخرین آیین‌نامه‌های زلزله و مقررات ملی ساختمان وزارت مسکن در ساخت برج بین‌المللی تهران کاملا رعایت شده است.
با توجه به این امر مهم‌ترین امتیاز برج بین‌المللی تهران نسبت به سایر پروژه‌های ساختمانی در این سطح به لحاظ نوع ساخت چه عواملی هستند؟
مهم‌ترین تفاوت حایز اهمیت ممانعت از اجرای پروژه به روش سنتی است، در پروژه‌هایی که تاکنون اجرا شده از مصالح مرطوب استفاده می‌شد. به عنوان نمونه به جای کاشی کاری به روش دوغ آب، کلیه کاشی‌ها و سرامیک‌ها با چسب کاشی چسبانده می‌شوند که این امر علاوه بر افزایش سطح کیفی، سرعت اجرا را نیز افزایش می‌دهد.
با توجه به اینکه شرکت آ.س.پ مجری پروژه برج بین‌المللی تهران است، از چه زمانی این شرکت در روند ساخت وارد شد؟
درآبان ماه سال 81 که پروژه برج تهران در مرحله توقف اسکله در طبقه 31 قرار داشت، از من خواستند تا در تکمیل برج همکاری کنم، از آن زمان به عنوان مدیر عامل و مجری پروژه وارد شدم.
برج تهران در آن مقطع زمانی به دلایلی از جمله تامین مالی چندین بار متوقف شده بود اما با ورود آ.س.پ در جریان اجرای پروژه فرمول جدیدی برای تکمیل پروژه تعریف شد.
با اقدامات صورت گرفته فعالیت اجرایی پروژه در قالب فرم جدید از ابتدای سال 85 تاکنون با 37درصد پیشرفت فیزیکی به 92درصد پیشرفت رسید.این پروژه با کاربری مسکونی دارای 56 طبقه است که از نظر طراحی و نوع معماری منحصر به فرد است.
با توجه به اینکه تجربه اجرای چنین پروژه‌هایی در داخل کشور وجود نداشته، از این نظر کمبود داریم اما با استفاده از نتایج به دست آمده مشخص شد که پتانسیل اجرای پروژه‌هایی از این دست در داخل کشور وجود دارد.
در مورد سایر فعالیت‌های این شرکت توضیح دهید.
شرکت آ.س.پ. یکی از قدیمی‌ترین شرکت‌ها در زمینه ساخت و ساز با ۴۰سال سابقه کار است و از زمان تاسیس تاکنون به عنوان یک شرکت تخصصی در زمینه ساخت و ساز فعالیت کرده است.
پروژه‌های ونک پارک، برج سپهر،ساختمان مرکزی بانک صادرات، مجموعه تفریحی ورزشی شمشک، ساختمان سرپرستی بانک صادرات در چند استان کشور و پروژه پژوهشکده مرکز تحقیقات نیرو به نام «متن» از جمله پروژه‌هایی است که توسط آ.س.پ. اجرا شده است.
برای سوال آخر با توجه به تجربه ۳۰سال کار در امر ساخت و ساز و اجرای بزرگترین پروژه‌های عمرانی و ساختمانی کشور به طور خلاصه سابقه‌ای از عملکرد خود بفرمایید.
فعالیت اجرایی در پروژه دولت آباد، مدیریت عامل شرکت سامان و اجرای اولین پروژه مرتفع سازی مسکونی در ایران ،مدیریت عامل شرکت اسکان، سرگروه شرکت‌های عمرانی بنیاد مستضعفان و اجرای پروژه‌های مرتفع‌سازی در شرکت آتی ساز، ونک پارک و ... مدیریت عامل سازمان نوسازی و عمران اراضی غرب تهران و اجرای پروژه شهرک غرب و نمک‌آبرود، مجری طرح شهرک دیپلماتیک از طرف وزارت مسکن در لواسان، اجرای دو پروژه ساختمانی وزارت اقتصاد در فاصله سال‌های 71تا81، معاونت طرح و برنامه ریزی شرکت سرمایه گذاری مسکن وابسته به بانک مسکن، مجری پروژه آسمان تبریز، مجری پروژه پردیس و در نهایت مدیر عامل شرکت از جمله فعالیت‌هایی بود که طی این سال‌ها انجام داده و در آن شرکت داشتم.
ارسال نظر