مشکل تهران، شهرسازی است نه جمعیت
گفته می‌شود مسکن در تهران منحصرا تابع بازار سوداگری است. برای اثبات این ادعا باید بدانیم که چه میزان مسکن و کدام نوع آن مورد نیاز بازار سوداگری است و برای تحلیل نقش بازار سوداگری مسکن تهران، باید به اندازه این بازار توجه داشته باشیم تا بتوانیم حکم کنیم بازار تهران در انحصار سوداگران است. به گزارش «ایسنا» سیدامیر منصوری عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران در کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران با بیان این مطلب گفت: بررسی‌ها حاکی است که ساخت‌وساز در مناطق جنوبی تهران یا مناطق کم‌درآمد بسیار کم است. این در حالی است که نیاز مسکن در این مناطق به دلیل پایین‌تر بودن قیمت آن همواره با افزایش روبه‌رو است.
این نشان می‌دهد که در بازار مسکن کم‌درآمدها با کمبود عرضه مواجه هستیم به نحوی که ۸/۱ خانوار یا ۲ خانوار در یک واحد زندگی می‌کنند، در مقابل در بازار مسکن طبقات پردرآمد با عرضه مازاد مواجه هستیم، به نحوی که مسکن به یک کالا تبدیل می‌شود و شخصی که توان خرید دارد در حالی آن را می‌خرد که نیازی به سکونت در آن ندارد.
منصوری ادامه داد: روشن است که قشر کم‌درآمدی که نیازمند مسکن است، نمی‌تواند این نوع مسکن را بخرد، در مقابل قشر پردرآمد که خود صاحب خانه است آن را خریداری می‌کند. بنابراین ما باید این ۲ نوع مسکن را از هم جدا کنیم یعنی نمی‌توان حکمی‌را که درمورد مسکن پردرآمدها صادر می‌کنیم، برای مسکن گروه‌های کم درآمد نیز صادر کنیم. هر یک از آنها شرایط خاص خودشان را دارند، اما در تحلیل‌ها هرگز این دو از هم تفکیک نشده است و معمولا تحلیل‌ها معطوف به شرایط مسکن پردرآمدها بود و با توجه به مسائل آنها حکم صادر شده است.
وی افزود: دبی را در نظر بگیرید! به ایرانی‌ها در آسمان زمین می‌فروشد برای این که در سال یک هفته در آن جا تفریح کنند و موجب سرمایه‌گذاری در آنجا می‌شود. درست است که می‌تواند در این بخش(مسکن پردرآمدها) آثار تورمی داشته باشد، اما در عین حال موجب رشد اقتصادی شهر شده و آثار مثبتی به دنبال دارد. پرسش من این است که آیا مثبت یا منفی بودن این سیاست که جلوی تبدیل شدن مسکن به کالا گرفته شود، ارزیابی شده است یا خیر؟ به نظر می‌رسد که این سیاست هیچ گاه ارزیابی نشده باشد؟ شاید ما بتوانیم هر دو بازار را در آن واحد داشته باشیم: بازار مسکنی که پاسخگوی نیاز متقاضیان واقعی باشد و در عین حال بازار مسکنی که پاسخگوی سرمایه‌های سرگردان باشد. سرمایه‌های سرگردانی که زمین‌های شمال را وارد بورس کرد، بورس تهران را کم‌رونق کرد و بهای سکه را یکباره افزایش داد، سرمایه‌ای است که عمدتا از بازار مسکن تهران خارج شد و کار و فعالیتی که در اینجا رونق داشت، چون به درستی هدایت نشد، در اثر اعمال یک سیاست انقباضی بی منطق، از این بخش خارج و سرگردان شد.
منصوری تصریح کرد: شاید در یک سیاست‌گذاری کلان ملی ما می‌توانستیم سرمایه را از این بخش خارج کنیم و در بخش پر ثمرتر دیگری به کار گیریم، اما وضعیتی که به وقوع پیوست، هرگز نشان‌دهنده یک سیاست‌گذاری ملی جهت دار نبود که سرمایه را از این بخش خارج و در بخش پر ثمرتر دیگری جذب کند، بلکه تنها سرمایه را از این بخش خارج و در اقتصاد کشور سرگردان کرد، لطمات جبران‌ناپذیری نیز به اقتصاد ملی وارد کرد. به خوبی روشن است که سیاست‌های اتخاذ شده قبلا ارزیابی و مطالعه نشده بود و اکنون سیاست‌گذاران پاسخ روشنی برای این پرسش ندارند.
وی با نقد طرح جامع تهران افزود: طرح جامع هیچ تحلیل روشنی راجع به مساله مسکن تهران ندارد، تنها در میان چند شعار ارتقای کیفیت فضایی، جمعیت تهران و مسکن مورد نیاز تهران، سرگردان است.
طرح جامع راجع به جمعیت تهران حکمی‌صادر کرده که صرف‌نظر از عملی بودن یا نبودن آن، با واقعیت و نیاز موجود بازار مسکن تهران بی‌ارتباط است. در این طرح اعداد و ارقامی‌در مورد نیاز مسکن تهران اعلام شده که صحیح نیست. به طور مثال عنوان شده است که یکی از مشکلات تهران این است که تعداد واحد مسکونی از سال ۷۵ تا سال ۸۱ از ۸۷ به ۱۲۵ واحد در هکتار رسیده است، اما در حال حاضر که سال ۸۶ است اگر همان ۱۲۵ واحد در هکتار (که آمار اعلام شده طرح جامع برای سال ۸۱ است) را تاکنون ثابت فرض کنیم و آن را در ۱۸۰ کیلومتر مربع مسکونی تهران (به جز معابر) ضرب کنیم، ۲میلیون و دویست و پنجاه هزار واحد بدست می‌آید که اگر در بعد خانوار تهران حدود ۲/۴ ضرب شود، به عدد ۵/۹میلیون جمعیت برای تهران می‌رسیم. در صورتی که تهران ۸/۷میلیون نفر جمعیت دارد. در واقع آمار طرح جامع تهران حدودا ۲میلیون نفر با واقعیت فاصله دارد. با توجه به این که ما رشد جمعیت را در ۴ سال بعد از ۸۱ صفر در نظر گرفتیم، این عدد قطعا درست نیست. می‌توان نتیجه گرفت، طرح جامع اساسا از شناخت و فهم صحیح مساله مسکن تهران غفلت
کرده است.
منصوری به دیگر خطاهای طرح جامع اشاره کرد و گفت: از دیگر خطاها صدور احکامی است که برای آن بالادستی محسوب می‌شود. طرح جامع اعلام کرد بخشی از جمعیت تهران باید به شهرک‌های اطراف برود، در حالی این سیاستی است که طرح مجموعه شهری به عنوان طرح بالادست طرح جامع باید درباره آن تصمیم بگیرد و این طرح نمی‌تواند برای بالادست خود سیاست‌گذاری کند، اگر ما به دنبال تدوین طرح مجموعه شهری بودیم، می‌پذیرفتیم که طرح مجموعه شهری، جمعیت را در مناطق زیر مجموعه خود توزیع کند و برای کل این مجموعه حکم صادر کند، اما هیچ گاه طرح جامع یک شهر نمی‌تواند بگوید که جمعیت باید از شهر اخراج شود.
وی افزود: این که طرح جامع سیاست جمعیتی را با مساله مسکن، متناظر و یک به یک قرار داده است خود اشکال دارد، اما همین سیاست هم با چانه‌زنی تغییر کرد و جمعیتی که طرح جامع مطرح کرده بود در نهایت به ۶/۸میلیون نفر رسید. در۲ مرحله بررسی در شورای شهر و شورای عالی شهرسازی همه از نشدنی بودن و غیرعملی بودن تعیین جمعیت تهران، به عنوان اقدامی‌غیر علمی‌یاد کردند و این گزاره را رها کردند. در حالی که یکی از مبانی تهیه طرح جامع، تحدید جمعیت تهران بود.
منصوری افزود: این روشن است که مساله جمعیت ما تنها در شهر تهران نیست و ما در منطقه تهران مشکل داریم، اما می‌دانیم که گزاره‌های طرح جامع فقط باید درباره محدوده تهران قضاوت و حکم می‌کنند. اگر طرح جامع بخواهد مساله بیرون تهران را به تهران نسبت دهد و برای آن راه حل ارائه دهد، حتما به خطا خواهد رفت، چرا که راه‌حل‌های طرح جامع فقط در تهران اعمال می‌شود، نه در اسلامشهر و رباط کریم و جاهای دیگر، بنابراین مشکل همچنان برقرار می‌ماند، بی آن‌که ما بتوانیم تاثیر مسائل بیرونی بر شهر تهران را کنترل کنیم.
طرح جامع درباره شهر تهران تصمیم‌گیری می‌کند. از نظر علمی‌باید کل مجموعه شهری تهران دیده شود ولی گزاره‌های طرح جامع فقط در مورد تهران نافذ است. طرح جامع باید موقعیت و جایگاه خود را بداند و بر همان اساس برنامه‌ریزی کند.
آقای دکتر پورموسوی در مصاحبه‌ای اعلام کرده بود که ضریب رشد جمعیت شهر تهران ۱/۱ است یعنی حتی کمتر از رشد طبیعی ناشی از زاد و ولد، اما اطراف تهران رشد ۸۰ برابری داشته است. می‌بینیم که اختلاف میزان رشد جمعیت تهران با حاشیه آن نجومی‌است.
آمار نشان می‌دهد که رشد جمعیت در تهران حدود ۱۴/۱ است، به این معنی که رشد جمعیت به حاشیه تعلق دارد، یعنی مهاجرت از روستا و شهرستان به منطقه تهران صورت می‌گیرد نه به شهر تهران.
واقعیت این است که مشکل حاد تهران مشکل افزایش جمعیت در محدوده شهر تهران نیست که تمام سعی ما در کنترل این افزایش جمعیت باشد، مشکل افزایش جمعیت در منطقه تهران است نه در شهر تهران.
وی با اشاره به رابطه تعداد مسکن در تهران و مهاجرت جمعیت به این شهر افزود: تا زمانی که قیمت مسکن در حاشیه تهران خیلی کمتر از داخل تهران است، گروه‌های کم درآمد حاشیه را انتخاب می‌کنند. زمانی خطر وجود دارد که قیمت مسکن در تهران بتواند با قیمت مسکن در اسلامشهر رقابت کند. در نتیجه همه در تهران بودن را ترجیح می‌دهند.
وی ادامه داد: اما در حال حاضر فاصله تهران و حاشیه آن به قدری زیاد است که اگر ما در تهران اقداماتی انجام دهیم، در آنجا چندان تاثیری نخواهد داشت. بهای مسکن در تهران به اندازه‌ای افزایش یافته است که برای تهرانی‌ها هم خانه‌دار شدن ممکن نیست. ما با بحران مسکن جوانان مواجه هستیم چون در آغاز زندگی پس اندازی برای خانه‌دار شدن ندارند، وام هم که درصد پایینی از بهای مسکن را تامین می‌کند که تاثیر قابل ملاحظه‌ای در این زمینه ندارد. بنابراین هم اکنون خانه‌دار شدن برای خود تهرانی‌ها هم، تقریبا دست نیافتنی است، چه برسد به این که بخواهد موجب جذب ساکنین حاشیه تهران شود. چون آنها در این شرایط نه از لحاظ اجتماعی پایگاهی دارند که در خانه پدری باشند و نه از لحاظ اقتصادی می‌توانند دارای سرپناه باشند. پس این خطر که حل مشکل مسکن در تهران می‌تواند باعث مهاجرت به تهران شود، خطر عاجلی نیست که ما را تهدید کند، در ضمن با روندی که ما در مدیریت مسکن داریم
هیچ گاه خطر محسوب نمی‌شود، چون ما نمی‌توانیم مساله متقاضیان فعلی را نیز حل کنیم.
منصوری با اشاره به حومه نشینی، شهرک سازی و گسترش شهرهای اقماری در اطراف تهران گفت: از منظر قانونی اولا طرح جامع شهری نمی‌تواند درباره بیرون شهر حکم کند و به طور مثال بگوید نصف جمعیت تهران به هشتگرد برود. بنابراین طرح جامع از نظر قانونی در حدی نیست که بتواند برای شهرک‌های اطراف تهران تعیین تکلیف کند.
وی افزود: طرح مجموعه شهری می‌تواند در این‌باره اظهار نظر کند، اما بعد قانونی موضوع آن این است که طرح مجموعه شهری با آن که در هیات دولت تصویب شد، اما به لحاظ قانونی در نظام شهرسازی و برنامه‌ریزی ما فاقد پایگاه تعریف شده است و برای بالادست واقع شدن، اعتبار قانونی ندارد. در واقع اداره حقوقی مجلس طی گزارشی برای وزیر مسکن و رییس جمهور و رییس مجلس اعلام کرد: طرح مجموعه شهری فاقد پایگاه حقوقی و قانونی مصوبی است که گزاره‌ها و احکامش قابلیت اعمال را داشته باشد.
از لحاظ منطقی و علمی‌طرح مجموعه شهری باید باشد و این‌که ما تهران را جدا از شهرهای اطراف آن نبینیم درست است، اما تا زمانی که پشتوانه قانونی آن فراهم نشده باشد، نمی‌تواند عملی شود. در این صورت ما به طرحی تکیه کرده‌ایم که التزام اجرایی برای آن وجود ندارد.
وی با اشاره به تراکم جمعیت در همه کلانشهرها و نحوه توزیع و مدیریت این تراکم جمعیت گفت: تهران گذشته از اراضی بایر خود، ۱۱۰ نفر در هکتار جمعیت دارد که تراکم جمعیتی زیادی محسوب نمی‌شود. تراکم جمعیتی همه کلانشهرهای دنیا بیش از این است. ۱۱۰ نفر در هکتار عدد پایینی است، در میانگین جهانی، شهرهای مشابه شهر تهران تراکمی۲ یا ۳ برابر تهران دارند. البته مقصود من شهرهای مطلوبی همچون ونکوور نیست، بلکه شهرهایی مثل پاریس، به عنوان یک شهر بین‌المللی است که از نظر کیفیت فضایی شهرهای خوب و استانداردی هستند. پاریس ۲۲۰ نفر در هکتار تراکم جمعیتی دارد، اما در آنجا معضلاتی که در تهران دیده می‌شود، وجود ندارد. مشکل بزرگ تهران این است که تمام زمین در اشغال سطوح مسکونی است و در مقابل خدمات و معابر با کاستی‌های جدی مواجه است. در بافت‌های فرسوده به طور متوسط بین ۶۰ تا ۷۰درصد سطح زمین مسکونی است، ۳۰درصد سهم خدمات و معابر باقی می‌ماند، در حالی که در یک شهر به طور متعارف سهم خدمات ۳۰درصد است و سهم معابر هم ۳۰درصد باید باشد. بنابراین در یک برنامه‌ریزی معقول و متعادل، کاربری‌های مسکونی، خدمات و معابر تقریبا باید ۳ قسمت مساوی سهم داشته باشند. هنگامی‌که ۶۰درصد شهر تهران یکباره مسکونی می‌شود، نشان می‌دهد که دیگر جایی برای خدمات و معابر باقی نمانده است بنابراین در تهران بحران ما، میزان تراکم نیست، بلکه نحوه توزیع و مدیریت آن در سطح شهر است. (چنانکه تراکم جمعیتی در برخی از نقاط تهران ۴۰ نفر در هکتار و در برخی نقاط دیگر ۸۰۰ نفر در هکتار است) مشکل ما این است که به دلیل آن که توزیع جمعیت به درستی انجام نشده است، با مسائلی نظیر ترافیک مواجه هستیم، نوسازی بافت فرسوده که ایمنی شهروندان را به خطر می‌اندازد، به دلیل تراکم بسیار بالا با موانع بزرگی مواجه است، اما همه این مشکلات با مدیریت صحیح می‌تواند اصلاح شود.
منصوری به راه‌حل‌های طرح جامع تهران اشاره کرد و گفت: طرح جامع باید از موضعی روش‌شناختی اعلام کند بخشی از مسائل شهر تهران ناشی از شهرهای اطراف است و نمی‌توان بدون قانونی شدن مجموعه شهری، راجع به تهران حکم داد. اساسا بدون طرح مجموعه شهری راجع به تهران طرح دادن امری تخیلی است. تنها ارائه مجموعه‌ای از آمار و ارقام که مساله تهران را حل نمی‌کند. این طرح باید مساله شناسی کند و در مقام مساله شناسی بگوید: بخشی از مسائل مربوط به شهرک‌های اطراف است و باید تکلیف مجموعه شهری تهران روشن شود.
وقتی که جمعیت اطراف تهران به گفته آقای پورموسوی ۸۰ برابر شده است، روشن است که این وضعیتی بحرانی برای تهران است. این که مشکل تهران را بدون توجه به اطراف آن حل کنیم، مانند لطیفه مشهوری درباره ملا نصرالدین است که در کوچه به دنبال انگشتری می‌گشت. پرسیدند: کجا آن را گم کردی: گفت: در خانه، پرسیدند چرا این جا دنبال آن می‌گردی، گفت: چون خانه تاریک است. طرح جامع نباید به علت ناتوانی در حل مشکل احتمال هجوم جمعیت حاشیه به شهر، حکم بدهد که جمعیت تهران باید از شهر اخراج شوند.
وی افزود: اساسا جمعیت مشکل تهران نیست، بلکه ما در تهران مشکل شهرسازی داریم. اگر تهران را با شهری مشابه خود مقایسه کنیم، تراکم جمعیتی آن از تراکم جمعیتی عرف پایتخت‌ها که شهرهایی اقتصادی، صنعتی و متراکم هستند، پایین تر است. البته روشن است که کیفیت سکونت در یک پایتخت با یک شهر میانی که به طور مثال باغ شهر است، متفاوت است.
منصوری ادامه داد: در تهران سالانه ۱۳۰هزار ازدواج داریم، ازدواج سال گذشته در تهران ۱۳۰هزار و طلاق ۲۵هزار مورد بوده است که بسیاری از آنها نیز متقاضی واحد‌های تک‌نفره می‌شوند، ۱۳۰هزار ازدواج به معنای ۱۳۰هزار تقاضای مسکن جدید است، به جز تعداد مسکنی که فرسوده شده و از بین می‌رود و یا به منظور نوسازی تخریب می‌شوند. این بازار تقاضا را باید با میزان ساخت و ساز واقعی مقایسه کرد.
وی افزود: اما منحنی تولید مسکن هم با شیب کمتری از تقاضای آن رشد می‌کند. به همین دلیل از صدر انقلاب تا کنون هر چه زمان می‌گذرد، شکاف میان این دو منحنی زیاد‌تر می‌شود. قیمت مسکن، معلول این شکاف است، (به علاوه شرایط پیرامونی همچون قدرت خرید مردم). اگر بهای مسکن از حد مشخصی فراتر رود، دیگر امکان خرید برای بسیاری از مردم وجود نخواهد داشت و رکود ایجاد می‌شود، جز آن‌که یک شوک یا سرمایه سرگردانی وارد بازار شود و این سیستم را به هم بزند.
شوک‌هایی که به بهای مسکن در تهران وارد شد، معلول این شکاف است.
منصوری در پایان با اشاره به شکاف میان عرضه و تقاضا و راه‌حل‌های جبران آن گفت: این تحلیل باید با عدد و رقم در طرح جامع دیده می‌شد، در واقع طرح جامع باید بازار واقعی و تقاضای بالفعل در مسکن تهران را باعدد و رقم بیان می‌کرد، پس از آن تعیین می‌کرد برای این جمعیت چه باید کرد؟ در حالی که مسکن حق اجتماعی و به تعبیر من حق طبیعی است، حتی در اوستا هم آمده است که اهوارامزدا برای هرکس که آفریده می‌شود، حق داشتن چارپا و سرپناه را قائل شده است.
ارسال نظر