خانه‌ای روی آب

نیلوفر قدیری- ماه ژوئن معمولا ماه مالکیت خانه در آمریکا است. بازار وام‌های اولویت درجه دو در این ماه رونق می‌گیرد و مشتریان این وام‌ها که بیشتر کم درآمد هستند فرصت و امکان خرید خانه پیدا می‌کنند. از هر هشت وام گیرنده اولویت درجه دو یک نفر از پرداخت اقساط خود عقب هستند، اما اقساط این وام‌ها برای بعضی از وام گیرندگان در این ماه به پایان می‌رسد و فرصت گرفتن وام برای افراد جدید فراهم می‌شود.

همین چند هفته پیش بود که بعضی تحلیلگران از به پایان رسیدن دوران سختی برای بازار مسکن آمریکا خبر می‌دادند، اما شرایط اکنون سخت‌تر شده که بهتر نشده است. اگر چه هنوز برای بدبین بودن بسیار زود است اما نشانه‌ها، نشانه‌های خوبی نیست. قیمت‌های رو به کاهش مسکن خبر خوبی برای سازندگان خانه نیست. کشورهای دیگر هم با نگرانی به بازار مسکن آمریکا چشم دوخته‌اند. رکود اقتصاد آمریکا که در نتیجه وضعیت بازار مسکن ممکن است به زودی پدیدار شود، برای دنیا خبر خوبی نیست. حتی اکنون که اقتصادهای آسیا و اروپا شرایط خوبی دارند و مستقل از آمریکا، آمار و ارقام خوبی ارائه می‌کنند. نگرانی جهان این است که همان طور که رونق بازار مسکن آمریکا بخشی از جریان هماهنگ جهانی بود، سقوط این بازار هم بخشی از یک روند جهانی باشد.

اگر به دقت به تحولات و وقایع در سراسر جهان نگاه کنید، بازتاب‌هایی از دشواری‌ها و مشکلات پیش روی این کشور را می‌بینید، اگر چه قیمت‌ها هنوز رو به کاهش نگذاشته است. با همین وام‌های با اولویت دوم شروع می‌کنیم. در آمریکا کسانی که از این وام بهره می‌گیرند اغلب فقرا هستند و بیشتر سیاهپوستان. کسانی که توانایی مالی بیشتری دارند به سراغ وام‌های معمولی با نرخ سود و بازپرداخت مشخص می‌روند، این افراد معمولا بسیار دیر به بازار مسکن ملحق می‌شوند و وقتی ملحق می‌شوند که قیمت‌ها بسیار بالا رفته است. در این شرایط خریداران مسکن بیشتر به دنبال دلالانی هستند که پول بیشتری وام دهند و به بازپرداخت و سود هنگفت آن توجه نمی‌کنند. وام دهندگان هم احتمال عدم بازپرداخت را اندک می‌شمارند. بعضی تحلیلگران این شرایط را نتیجه بازار جوان وام‌های اولویت درجه دو می‌دانند. اما گاهی این شرایط به دلیل طمع وام دهندگان به دست می‌آید چون آنها فکر می‌کنند اگر وام گیرنده‌ای نتواند وام خود را بپردازد آنها این وام را لغو کرده و آن را بار دیگر به کس دیگری می‌فروشند. این شرایط در انگلیس اکنون بسیار رایج است چرا که بسیاری از جوانان به سوی خرید خانه رو آورده‌اند. در اسپانیا وام‌دهندگان سیل مهاجران جوان را نشانه رفته‌اند که معمولا سابقه خوبی در بازپرداخت اقساط وام ندارند.

پدیده دیگری که اکنون در آمریکا جریان دارد این است که خریداران مسکن و وام دهندگان از پیامدها و نتایج سیاست‌های بدون محدودیت مالی استفاده می‌کنند. وقتی فدرال رزرو یا بانک مرکزی آمریکا نرخ بهره را کاهش داد در واقع باعث ایجاد حباب رونق بازار مسکن در این کشور شد. در اروپا هم ماجرای مشابهی روی داد. پول واحد اروپا باعث شد که ستاره‌های اقتصادی این قاره یعنی اسپانیا و ایرلند، نرخ بهره را پایین بیاورند و قیمت مسکن در دهه گذشته در این کشورها ۱۸۰ تا ۲۵۰درصد افزایش یافت. اکنون اقتصاد این کشورها تا حد زیادی و به طور غیرعادی به بازار مسکن و قیمت‌ها در این بازار وابسته است. در اسپانیا نرخ تورم قیمت مسکن تا ۹درصد کاهش یافته و سرمایه‌گذاری مسکن اکنون تا ۵/۷درصد تولید ناخالص داخلی می‌رسد. اگر این نرخ به ۶درصد برسد که باز هم بالاتر از متوسط اروپا است، بیکاری در بخش ساختمان باعث کاهش رشد اشتغال تا یک درصد در سال می‌شود.

وضعیت ایرلند خطرناک‌تر است. خانه‌سازی در این کشور ۱۵درصد از درآمد ملی و ۱۲درصد اشتغال را تشکیل می‌دهد. در ایرلند قیمت مسکن در سال‌های اخیر بالا رفته اما اجاره بها به شدت نزول کرده است. اخیرا قیمت مسکن هم رو به کاهش گذاشته است.

در این شرایط آمریکا ممکن است وسوسه شود و از الگوی «وام دهی نرم» انگلیس و استرالیا پیروی کند، این یک اشتباه است. بازار مسکن انگلیس بعد از کاهش تعجب‌آور نرخ بهره در سال ۲۰۰۵ اکنون موج دوم را تجربه می‌کند و تابع شرایط خودش است. در استرالیا هم قیمت مسکن تابع متغیرهای گوناگون منطقه‌ای است. به این ترتیب آمریکایی‌ها باید منتظر اقدام سیاست‌گذارانشان باشند. برای جبران نتایج نادرست کاهش نرخ بهره اکنون بسیار دیر است. کاهش نرخ بهره هم شرایط را دو چندان بدتر می‌کند. نگرانی اصلی فدرال رزرو تورم است و این نگرانی درستی است. با توجه به شرایط حاکم بر بازار، وام‌های اولویت درجه دو، حرف از کنترل بیشتر بر وضعیت اینگونه وام‌های غیربانکی مطرح است. آلن گرین اسپن زمانی این وام‌ها را نشانه‌ای از دموکراتیک کردن وضعیت اعتبارها خوانده بود، اما اکنون این وام‌ها دردسر ساز شده‌اند.

پیامدهای اقتصادی و سیاسی این وضعیت ممکن است بیشتر باشد. عمده سهم سود موفقیت‌های اقتصادی اخیر آمریکا نصیب معدود ثروتمندان طبقه برتر جامعه شده‌است. اکنون طبقه فرودست جامعه با موجی از بدهی‌های پرداخت نشده و اقساط سنگین عقب افتاده و همچنین با خطر از دست رفتن خانه رو‌به‌رو هستند.

منبع:اکونومیست