نگاهی به وضعیت بازار زمین و مسکن در آمریکا

مهتاب خسروشاهی: یکی از شاخص‌ترین پرسش‌هایی که ذهن فعالان بازار زمین و مسکن آمریکا را به خود مشغول داشته این است که «بحران مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد داشت». اهمیت یافتن پاسخی برای این پرسش زمانی بیشتر آشکار می‌شود که بدانیم بخش مسکن، یکی از مهم‌ترین پایه‌های اقتصاد آمریکا است. بسیاری از تحلیلگران، آغاز این بحران را سال ۲۰۰۵ میلادی و اوج آن را از شش ماه پیش می‌‌دانند که با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی بازار زمین و مسکن آمریکا به بیماری رو به احتضار تبدیل شد. مایک الا (Mike Ela)، سخنگوی گروه مشاورین املاک Home Smart، یکی از بزرگ‌ترین گروه‌‌های فعال در بخش زمین و مسکن کالیفرنیا می‌گوید: «گرچه بحران بازار مسکن به صورت کلان بر اقتصاد آمریکا تاثیر بسزایی داشته و دارد، اما در همین زمان نیز خرید و فروش زمین و مسکن کاملا متوقف نشده و ادامه دارد. این امر نشان‌دهنده آن است که می‌توان به بازار زمین و مسکن آمریکا امیدوار بود. به عبارتی ریسک نهفته در مبادلات زمین و مسکن در این دوره بحران، تلنگری برای شکوفایی مجدد بازار زمین و مسکن است».

در سه ماهه چهارم سال ۲۰۰۳ میلادی در فلوریدا رشد فروش مسکن ۶/۲درصد گزارش شد که این میزان در سه ماهه چهارم سال ۲۰۰۵ میلادی به ۸/۵درصد رسید. اما در سه‌ماهه پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی این رقم با افتی ناگهانی به ۴/۲درصد کاهش یافت. در سال ۲۰۰۵ میلادی، زمانی که هنوز بازار زمین و مسکن آمریکا با بحران روبه‌رو نبود، ۱۲درصد از مبادلات تجاری بخش زمین و مسکن با شکست روبه‌رو می‌شد که این رقم در روزهای پایانی سال ۲۰۰۶ میلادی به یک شکست از هر چهار معامله تجاری تبدیل شد. نکته حائز اهمیت آن که اکنون آنچه به عنوان معامله تجاری در بخش زمین و مسکن مطرح است، باقی مانده دارایی‌ها و سرمایه‌های سهامداران بزرگ و کوچک است و به جرات می‌توان گفت چیزی به سرمایه آنها افزوده نشده است. در حقیقت بسیاری از فعالان عرصه زمین و مسکن چشم به بهار ۲۰۰۷ دوخته‌اند و در انتظار هستند تا فرصت‌های جدیدی در این عرصه برایشان فراهم شود تا بتوانند تحولی در سرمایه‌های خود ایجاد کنند.

به عقیده تحلیلگران اقتصادی آنچه سرمایه‌گذاران بخش زمین و مسکن آمریکا را به ادامه مسیر، امیدوار می‌‌کند، فعالیت‌‌های تجاری کوچکی است که با وجود ضررهای گاه نه چندان اندک‌اش، تحولات کوچکی را در بازار زمین و مسکن ایجاد می‌کند.

سخنگوی مشاورین املاک معتقد است: در بسیاری مواقع خریداران بهایی بیش از قیمت حقیقی زمین و مسکن می‌پردازند. حتی این وضعیت در میان مشاوران املاک نیز دیده می‌شود، چرا که بسیاری از آنها معتقدند اکنون زمان افزودن سرمایه، با وجود ضررهای موجود در آن است.

به عقیده آنها پس از این رکود می‌توان آنچه را که با بهای نسبتا ارزانی خریداری شده به چند برابر قیمت به فروش رساند.

وی در ادامه می‌افزاید: اگر به خود بقبولانیم که در پس این شیوه جمع‌آوری سرمایه تفکری نهفته است و اگر روند افت بازار زمین و مسکن کماکان ادامه یابد، سرمایه‌داران چگونه پاسخگوی ضرر ناشی از این شیوه جمع‌آوری سرمایه خواهند بود.

نکته جالب توجه آن که بسیاری از سرمایه‌داران خرده پا و حتی افراد عادی که اندکی سرمایه جمع‌آوری کرده‌اند نیز به شدت خواستار خرید زمین و مسکن هستند. این تقاضا به ویژه در کلانشهرها بیشتر مشاهده می‌شود. بسیاری از تحلیلگران اقتصادی همین مبادلات تجاری نادرست و محدود را عاملی برای سوسو زدن اقتصاد رو به خاموشی آمریکا در بخش زمین و مسکن می‌دانند، اما معتقدند این وضعیت نه تنها اقتصاد بیمار بخش زمین و مسکن را درمان نخواهد کرد، بلکه به تدریج خود به خاموشی آن دامن می‌زند.

تفکر پیش از عمل

تحلیلگران اقتصادی معتقدند بیماری بازار زمین و مسکن آمریکا و به تعویق افتادن درمان آن ناشی از آن است که بسیاری با هدف افزایش قیمت در آینده‌ای نزدیک، خرید زمین و مسکن به ویژه انواع نامرغوب آن را در برنامه کاری خود قرار داده‌اند.اما این تفکر تا چه حد صحیح بوده و می‌توان براساس آن به افزایش سرمایه اندیشید؟

با بررسی‌ای ساده می‌توان دریافت اگر فقط ۵درصد از مبلغ پرداخت شده برای خرید زمین یا مسکن به عنوان سود برای خریدار مطرح شود، افزایش اندک بهای زمین یا مسکن می‌تواند سودی چند برابر را عاید خریدار کند.اما نکته اینجا است که رکود شدید اقتصادی بخش زمین و مسکن آمریکا نه تنها سودی عاید خریدار نمی‌کند، بلکه در بسیاری موارد به ویژه در کلانشهرها این رقم منفی نیز گزارش شده است.اگر به این محاسبات، مالیات منزل، محل کار یا زمین را بیفزاییم به راحتی در می‌یابیم که خریداران این آشفته بازار نه تنها اندک سودی را به سرمایه‌شان اضافه نمی‌کنند، بلکه مبلغی نیز باید به عنوان مالیات یا سایر عوارض از جیب خود به دولت پرداخت کنند!طرف دیگر معامله نیز فروشندگان قرار دارند که باید مبلغی را برای مرمت مسکن خود هزینه کنند تا خریدار با مبلغ بالاتری ملک آنها را خریداری کند که به این ترتیب سوی دیگر معامله نیز متضرر هزاران دلار خسارت مالی خواهد شد.به این خسران مالی، قیمت فروش پایین را نیز بیفزاییم. در این بین تنها شاید افرادی که منازل کهنه ساخت با وضعیت نامطلوب تا بسیار نامطلوب را خریداری می‌کنند، اندکی کمتر از دیگران مغبون شوند، چرا که حداقل هزینه‌ای برابر با ارزش ملک پرداخت کرده‌اند!

به عنوان جمع‌بندی

هر چند بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و سرمایه‌گذاران بزرگ و کوچک فعال در بخش زمین و مسکن آمریکا بهار ۲۰۰۷ میلادی را بهار بازار مسکن و زمین آمریکا دانسته و معتقد بودند، گذر از برخی بحران‌های سیاسی و اقتصادی، بازار اقتصادی آمریکا را مجددا شاداب خواهد کرد، اما تردیدی نیست که اکنون بازار زمین و مسکن آمریکا بحرانی‌ترین دوران خود را سپری کرده و به عقیده بسیاری از تحلیلگران اقتصادی رکود همین بخش، که از آن به عنوان یکی از مهم‌ترین پایه‌های اقتصادی آمریکا نام می‌برند، اجازه حیات مجدد را از اقتصاد آمریکا سلب کرده است.

فراموش نکنیم که این اقتصاد متلاطم، تحول سیاسی بزرگی چون انتخابات ریاست‌جمهوری را پیش‌رو داشته و تا تابستان ۲۰۰۸ میلادی، زمان وقوع این رویداد بزرگ هرگونه اظهارنظری در این زمینه مطمئن و قطعی نخواهد بود.

از این رو شاید پاییز ۲۰۰۸ میلادی را بتوان بهترین زمان برای اظهارنظر قطعی درباره بازار زمین و مسکن آمریکا دانست، مگر آنکه تا پیش از این تاریخ، تحولی خاص بازار زمین و مسکن آمریکا را دگرگون کند.