قسمت دوم
بررسی نقش دولت در بخش مسکن - ۲۹ بهمن ۸۵
شاهمیرزایی
(رییس شبکه تحلیل‌گران تکنولوژی ایران)
وقتی بحث آمریکا مطرح میشود، من به مزاح عرض می‌کنم، حتما باید زبان آدم بسته شود و کسی نمی‌تواند با سیاستگذاری‌های آمریکا مخالفت کند. به هر حال فکر می‌کنم راه‌حل‌های بسیار بهتری هم وجود دارد و شرایط ما خیلی با شرایط آمریکا متفاوت است.
ما باید خودمان را با دهه‌هایی که حتی کشورهای با اقتصاد کاملا باز مثل انگلستان در زمان‌هایی که کمبود مسکن داشتند و کشورهای اروپایی که بعد از جنگ جهانی در زمینه مسکن مشکل داشتند، مقایسه کنیم. مطالعه‌ای که در این مورد انجام داده‌ایم، تقریبا تمام کشورهای مختلف را از نظر حکومتی را دربر دارد، اعم از کشورهای سرمایه‌داری و کمونیستی. تقریبا هر کشوری که مطالعه شد، مثل سوئد، که یکی از اساتید ایرانی این مطالعه را انجام داده است، در طی سال‌های کمبود مسکن چند میلیون واحد مسکونی با سفارش دولت ساخته شده و این در حالی است که هیچ‌جا دولت تصدیگری نمی‌کند ولی خودش را متعهد می‌کند که مسکن مورد نیاز باید ساخته شود که مهم همین تعهد است. اینکه عوامل دیگر بر بازار مسکن موثر هستند، کاملا صحیح است ولی چرا همیشه به یک طرف قضیه نگریسته میشود و به این نکته توجه نمی‌شود که بازار مسکن چه‌قدر بر عوامل دیگر موثر است؟ همیشه گفته میشود در کشور تورم هست و ما باید همراه با تورم پیش برویم ولی به نظر من مهم‌ترین عامل تورم مسکن است. گفته میشود که اقشار کم‌درآمد در کشور وجود دارند و باید به فکر محرومیت‌زدایی باشیم و من می‌گویم مهم‌ترین عامل
ایجاد فقر و محرومیت، بخش مسکن است.
در ابتدا باید تاثیر بخش مسکن بر دیگر بخش‌ها ملاحظه شود. در گفت‌وگویی راجع به طرح جامع مسکن، حرف اصلی این بود که علت اصلی بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشور، پایین بودن درآمد عمومی خانوار است و اصلا ربطی به بخش مسکن ندارد.
مسکن ممکن است با خیلی کشورهای دیگر مقایسه و معلوم شود مشکلی ندارد، اما مساله اصلی این است که به دلیل بالا رفتن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به نظر می‌رسد درآمدهای مردم کم است و کم شدن این درآمد به خاطر سیاست‌های نادرست گذشته بوده است، وقتی خانواده بخش زیادی از درآمد را به بخش مسکن تخصیص می‌دهد، دیگر نمی‌تواند از سایر بخش‌های اقتصادی کشور تقاضای موثر داشته باشد، در نیتجه تولید در کشور دچار رکود میشود و بقیه بخش‌های اقتصادی هم دچار مشکل می‌شوند.
من سیاست‌های حمایت از گروه‌های کم‌درآمد را نفی نکردم اما این اصولا وظیفه وزارت مسکن نیست، در دولت هر بخشی موظف به انجام دادن وظیفه خودش است.
اگر قرار باشد وزارت مسکن دنبال حمایت از محرومان باشد چه کسی باید بازار مسکن را اصلاح کند؟
باید برخورد علمی با موضوع داشته باشیم تا به طور مثال علت بالا رفتن سهم زمین در قیمت نهایی مسکن مشخص شود.
بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار ریشه‌یابی شود. اگر می‌پذیریم که دچار شکست بازار هستیم و تخصیص بهینه منابع صورت نگرفته است یعنی همه عوامل موجود است، برای مثال نه مشکل کمبود زمین داریم نه مشکل مصالح داریم، نه حتی مشکل تامین منابع مالی داریم. در هر زمینهای که دولت اعلام می‌کند جهت تامین منابع مالی احتیاج به مشارکت عمومی دارد با استقبال عمومی مواجه میشود، مثلا برای پیش‌فروش موبایل، مردم سه میلیارد دلار در بیست روز سرمایه‌گذاری می‌کنند، بنابراین من فکر می‌کنم به جای آنکه مدام به گروه‌های کم‌درآمد و نقاط بحرانی بپردازیم، به جای برخوردهای معمولی با قضیه، به دنبال علت باشیم. من معتقدم مشکل با تاخیر زمانی 5ساله انتقال مالکیت زمین اصلا حل نمی‌شود و این باز هم یک برخورد معلولی است و می‌تواند دوباره مشکل‌ساز باشد.
آقای الیاسی
(نماینده مجلس شورای اسلامی، رییس کمیته مسکن کمیسیون عمران)
اگر برنامه‌ریزی درست و آتیه‌داری انجام شود، دیگر شاهد یک دوره رکود و یک دوره رونق نخواهیم بود. این وضعیت به گونه‌ای است که هم دولتمردان را مضطرب کرده و هم ناامنی برای سرمایه‌گذاری در کشور را تشدید کرده است و جدا این بخش را به چالش کشیده است. به هر حال نباید به راحتی از کنار بخشی که 12 تا 15درصد سهم اشتغال کشور و حدود 30درصد سرمایه و نقدینگی را به خود اختصاص داده است، گذشت.
در برنامه سوم توسعه اقتصادی، سیاسی، فرهنگی کشور هم یک سری برنامه‌های تشویقی گذاشته شد که بر اساس آن دولت مکلف شد ظرف 10سال آینده، بافت‌های قدیمی شهر و روستا را احیا کند که متاسفانه این کار انجام نشد و با این شیوه تا 30سال آینده هم تمام نخواهد شد.
بر این اساس دولت فقط می‌تواند سیاست‌گذاری و نظارت کند و کار حاکمیتی خودش را انجام دهدو ما هم از خیلی پیشتر به این نتیجه رسیده‌ایم ولی دولت هنوز نقش تصدیگری خود را به طور کامل پاک نکرده است، در تبصره شش قانون بودجه ۸۴ هم که براساس برنامه چهارم توسعه طراحی شده است، دولت مدیریت زمین را بر عهده دارد البته در این مدیریت دچار اشتباهاتی شده است چه در اوایل دهه ۶۰ که زمین را به قیمت پایین واگذار می‌کرد و چه در حال حاضر که با فروش زمین به قیمت مزایده‌ای، پول آن را به بیت‌المال برمی‌گرداند و صرف ساخت‌وساز مسکن به شکل ارزان‌قیمت می‌کند و بحث بعدی راجع به پرداخت یارانه به اقشار ویژه جامعه است و نه تمام جامعه که در تبصره شش قانون بودجه هم به آن نگریسته شده است. به بحث اقتصاد مسکن نمی‌توان فارغ از سایر وجوه اقتصاد کشور نگاه کرد. خصوصا امروز که تمام پدیده‌های اجتماعی، سیاسی، فرهنگی و اقتصادی کشور به هم مرتبط هستند، درآمد سرانه افراد در مکان مورد نظر، بسیار موثر است و تا این توزیع، متوازن نشود، انتظار دیگری نمی‌توان داشت. به وجه تمایز مسکن روستایی و شهری نگاه کنید، چرا یک مسکن هزار متری روستایی، دو سه میلیون تومان قیمت
دارد ولی در تهران و مراکز استان‌ها قیمت سرسام‌آور است؟ چون در آن جا درآمدزایی بسیار کم و در اینجا بسیار زیاد است، بنابراین وقتی به بخش مسکن نگاه می‌کنیم باید نماینده‌هایی از وزارت علوم، رفاه، صنایع و غیره هم حضور داشته باشند. پس باید شاکله و شیرازه برنامه‌ریزی برای مسکن، کل مجموعه نظام باشد و بر همین اساس هم سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی در کشور سامان داده شد که قبلا فقط سازمان برنامه و برنامه و بودجه بود و تبدیل به سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی شده است تا از یک سو آمار را جمع‌آوری کند و از سوی دیگر نمایندگانی از سایر بخش‌ها داشته باشد. به همین منظور باید برنامه‌ریزی شکل بگیرد و تنها وزارت مسکن و شهرسازی و یا کمیته عمران مجلس، هیچ گاه بدون دسترسی به این آمارها نمی‌توانند کاری را انجام دهند. آمار مساکن فرسوده، قابل نشستن، احیا شده، نو و غیره چقدر است؟ پس به طور کلی باید بتوانیم این موضوع را کنترل کنیم و رونق و رکود را از جریان خارج کنیم و همه چیز یک سیر متوازن صعودی و تحت کنترل داشته باشد، آن وقت هم کشور امنیت روانی خواهد داشت و هم همانطور که آقای مهندس عباسی گفتند در کشور بسیاری از افراد هستند که خواهان مسکن
اجاره‌ای هستند ولی از آنجایی که احتمال می‌دهند در آینده با مشکل تورم و افزایش قیمت مواجه شوند و نتوانند مسکن مناسب تهیه کنند به جای مسکن اجاره‌ای به فکر مالکیت هستند.
الیاسی: در برنامه سوم توسعه اقتصادی، سیاسی، فرهنگی کشور هم یک سری برنامه‌های تشویقی گذاشته شد که بر اساس آن دولت مکلف شد ظرف 10سال آینده، بافت‌های قدیمی شهر و روستا را احیا کند که متاسفانه این کار انجام نشد و با این شیوه تا 30سال آینده هم تمام نخواهد شد.
مهندس ناظم
(کارشناس دفتر عمران شهری و روستایی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی)
در زمینه حضور دولت در تامین مسکن، قانون اساسی وظایف را کاملا مشخص کرده است.
در قانون اساسی، وظیفه دولت، تامین مسکن و فراهم آوردن زمین برای روستاییان، کارگران و نیازمندان مطرح شده است. دهک‌های بالای درآمدی که قادر به تامین مسکن موردنیاز خود هستند و دهک‌های میانی نیز با استفاده از تسهیلات، قادر به تامین مسکن خود خواهند بود.
تنها افرادی که مشکل مسکن آنها باقی می‌ماند و واقعا هم نیاز به کمک‌های اساسی دولت دارند دهک‌های پایین‌‌درآمدی هستند که متاسفانه در این سال‌ها حلقه مفقوده مساله بوده‌اند و اگر تلاش هم صورت گرفته، کارآمد نبوده است.
در زمینه تامین مسکن توسط دولت، مساله‌ای که کمتر مورد توجه قرار گرفته، مسکن اجاره‌ای و زمین است. همانطور که بانک جهانی هم اشاره کرده است، بحث زمین یکی از مشکلات اساسی در ایران است. قیمت تمام شده مسکن در ایران بالا است و سهم هزینه مسکن، همانطور که آقای عباسی اشاره کردند در سبد هزینه خانوار بالا است که تمام اینها به قیمت زمین برمی‌گردد.
اگر بتوانیم سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را پایین بیاوریم بسیاری از تقاضاهای غیرموثر به موثر تبدیل می‌شوند و پیشنهادی که درگذشته نیز در سازمان برنامه مطرح بود، منطقی به نظر می‌رسد.
مهندس معتمدی که سال‌ها در سازمان به عنوان کارشناس دفتر فعالیت می‌کردند پیشنهادی دارند که بسیار جدی است و جای تامل دارد.
طرح مذکور، این بود که زمین باید در اختیار حکومت‌های محلی یعنی شهرداری‌ها باشد تا هم محل درآمدی برای آنها محسوب شود و هم اینکه بتوانند به صورت اجاره‌ای آن را به بخش‌خصوصی واگذار کنند تا با احداث ساختمان، قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن پایین بیاید و با این کار، از یک سو شهرداری‌ها از دولت، مستقل و به صورت خودگردان اداره شوند و از سوی دیگر اینکه توان خرید مردم افزایش یابد تا تقاضاهای غیرموثر جامعه به موثر تبدیل شوند. یکی دیگر از مواردی که در حیطه وظایف حاکمیتی دولت قرار دارد معرفی منابع جدید تامین مالی برای مسکن است و یکی از اقتصاددانان نیز به این نکته اشاره دارد که نقش تامین منابع جدید مالی در تامین مسکن و افزایش احداث آن مانند نقش موتور بخار در توسعه صنعت در اروپا است. در اینجا بازار رهن ثانویه هم مطرح میشود که به دلیل مشکلات حقوقی، شرعی و یا غیره که عنوان شده، هنوز رشد زیادی نکرده است. اگر این بازار در کشور شکل بگیرد منبع تامین مالی جدیدی خواهد بود و مشکلات بسیاری را رفع خواهد کرد. همانطور که قبلا در کشورهای پیشرفته مورد استفاده قرار گرفته و بسیار موثر و کارساز هم بوده است.
مهندس همتی
(کارشناس سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران)
اصولا برنامه‌ریزی‌ها و مطالعاتی که انجام میشود باید براساس اصول قانون اساسی بنا شوند. در سه اصل 2، 31 و 43قانون اساسی به طور مستقیم به بحث مسکن اشاره شده است. اصل 31 حق داشتن مسکن متناسب با نیاز را محترم شمرده و دولت را موظف به زمینه‌سازی برای اجرای این اصل نموده است. اصل 43تامین مسکن را به عنوان یک نیاز اساسی مردم بر عهده دولت قرار داده است و این به آن معنا است که دولت باید نهایت توان خود را برای تامین مسکن مردم به کار گیرد و اینجا مهم حضور دولت نیست، بلکه مهم تامین مسکن مورد نیاز مردم است، یعنی اگر مشکل مسکن وجود دارد، مسوولیت مستقیم آن به دولت برمی‌گردد. برداشت من این است که دولت باید متولی مسکن باشد. در رابطه با بحث مسکن، همانطور که اشاره شد تنها شاهد یک فرافکنی در بخش‌های دولتی بوده‌ایم و بالاترین سهم دولت در سال 55 با حدود 24درصد بوده که بعد از انقلاب، این روند رو به کاهش نهاده است. ممکن است اوایل انقلاب در بحث واگذاری زمین، حضور دولت وجود داشته است، ولی اگر این حضور را در کل بخش مسکن تصور کنیم بسیار پایین است و در حال حاضر به 3 تا 5درصد رسیده است، این بدین معنا است که اقتصاد کاملا مبتنی بر بازار
در بخش مسکن حاکم است و اعتقاد بر این است که بخش‌خصوصی می‌تواند اختصاص بهینه منابع را انجام دهد و در نتیجه، اتخاذ سیاست‌های مکمل به خصوص در طرف عرضه، کنار گذاشته شده و سیاست‌های نگرش عرضه به سمت تقاضا رواج پیدا کرده است. حتی ما در سیاست‌های نگرش صرف نسبت به بخش تقاضا هم مشکل داریم که این سیاست‌ها به طور صحیح و درست اجرا نشده است. به طور کلی اگر وضعیتی از گذشته و اجرای این سیاست‌ها را در نظر بگیریم بدین صورت است که دولت با توجه ویژه به تعاونی‌ها در اوایل انقلاب و انبوه‌سازان در دهه اخیر، زمین دولتی را به آنها واگذار کرد و یا فروخت که در اینجا، مهم‌ترین زمینهای دولتی هستند که واگذار شدند. از طرف دیگر از طریق تسهیلات ساخت، اعطای کمک‌های نقدی، غیرنقدی و غیره نیز در ساخت‌وساز به انبوه‌سازان که فقط اسم آنها به عنوان انبوه‌ساز مطرح است، نه تولید صنعتی دارند و نه تولید تخصصی و اکثرا هم جزو سرمایه‌داران هستند نه متخصصان و پیمانکاران بخش مسکن کمک کرد تا به اسم انبوه‌سازی مسکن تولید کنند. در نتیجه دولت، هم زمینهای خود را واگذار کرد و هم تسهیلاتی مالی برای ساخت در اختیار آنها قرار داد، اما زمانی که خانه‌ها ساخته شد،
در زمان فروش، قیمت مسکن به روز محاسبه شد و انبوه‌سازان بدون توجه به تسهیلاتی که دریافت کرده بودند اقدام به فروش خانه به قیمت روز کردند! از طرف دیگر متقاضیان نیز با توجه به بالابودن قیمت و تورم در این بخش، قادر به خرید خانه نبودند و دولت مجبور شد تا با اعطای تسهیلات بانکی، تقاضا را هم برای همین خانه‌ها توانمند کند. یعنی دولت نه تنها نتوانست به پایین آمدن قیمت مسکن کمک کند، بلکه هم زمین را به عنوان یک اهرم استراتژیک مالکیتی و هم منابع مالی خود را از دست داد و این چرخه همچنان ادامه می‌یابد و در واقع خودمان را در چاهی می‌اندازیم و می‌خواهیم با یک سری سیاست‌های مسکن و مقطعی مثل افزایش سقف وام مسکن که نقطه شروع رونق و رکود تورمی است، این مشکل را برطرف کنیم. نتایج این سیاست‌ها نیز آن شده است که حدود سه‌میلیون خانوار فاقد حداقل امکانات اولیه یک مسکن مناسب و حدود 40هزار هکتار بافت فرسوده و فاقد دوام در مقابل زلزله در کشور وجود داشته باشد که با ورود سالانه 650هزار تقاضای جدید به بازار مسکن، این وضع بحرانی‌تر نیز میشود.
بنابراین پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که تا چشم‌انداز بیست‌‌ساله باید سالانه ۲/۱میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا این نیازها جبران شوند، اما متاسفانه بالاترین آمار ساخت‌وساز کشور مربوط به سال ۸۳و حدود ۶۲۰تا۷۰۰هزار واحد مسکونی است و برای رسیدن به نقطه مطلوب نیاز به افزایش تولید ۵۰۰هزار واحد مسکونی در سال داریم. امسال نیز صدور پروانه ساخت‌وساز بسیار کم بوده است، پس با تمام این تفاسیر، نیازمند تغییر نگرش جدی در بخش مسکن خواهیم بود که مهم‌ترین مولفه آن، تغییر نگرش سیاست‌های دولت از طرف تقاضا به سمت سیاست‌های مکمل و به ویژه نگاه مخصوص به بخش عرضه مسکن است.
مهندس عباسی
کارشناس سیاستگذار مسکن دفتر همکاری‌های فناوری‌های ریاست جمهوری
سرکار خانم رفیعی تقسیم‌بندی درستی را مطرح کردند. بازار مسکن، شامل عرضه و تقاضا است و تقاضا هم، سرمایه‌ای و مصرفی و مصرفی نیز به موثر و غیرموثر تقسیم میشود. تا وقتی که بازار مسکن تابع تقاضای سرمایه‌ای باشد این دوران رکود و رونق را خواهیم داشت و اگر می‌خواهیم این دوران رکود و رونق را نداشته باشیم بازار نباید تحت‌تاثیر و تابع تقاضای سرمایه‌ای باشد. یک نکته دیگر اینکه در سیاست تاخیر زمانی بین هزینه زمین و هزینه ساخت در ابتدای راه هستیم. باید این سیاست را تعمیم بدهیم و مدل‌های مختلف آن را آزمایش کنیم که در این صورت سناریو‌های مختلفی می‌تواند اعمال شود که اگر این سیاست بسط داده شود، در جاهای مختلفی می‌تواند به ما کمک کند. حتی این سیاست می‌تواند در فرآیند تامین مالی بازسازی بافت‌های فرسوده به ما کمک کند و نکته دیگر اینکه در فرآیند مطالعه تطبیقی با سایر کشور‌ها، زمان‌ها و مقاطعی را بررسی کنیم که در آن زمان‌ها مشکل ما به آنها شبیه است تا این مطالعه تطبیقی بتواند به ما کمک کند. برای مثال مطالعه کشور انگلستان از سال 1919 تا 1960 نشان می‌دهد که دولت‌های محلی 6میلیون واحد مسکونی عرضه کرده‌اند که رقم بسیار بالایی است و
یا نهضت مسکن‌سازی بعد از جنگ در آلمان توسط دولت انجام شده است. مکانیسم «دولت‌های محلی(1)» در انگلستان در آن مقطع زمانی قابل توجه است که از سال 70وقتی مشاهده شد که نیاز به مسکن در حال کم شدن است از بازار مسکن بیرون آمد. نکته دیگر در مورد مبحث تامین مالی وقتی ما برای احیای بافت‌های فرسوده اوراق مشارکت می‌فروشیم اگر پروژه دو سال طول بکشد فقط باید 30درصد سود اوراق مشارکت را بپردازیم. حالا اگر مکانیسم تامین مالی به جای اوراق مشارکت در بافت فرسوده، پیش‌فروش درصدی از واحد‌ها باشد همین تامین مالی انجام شده است و آن 30درصد سود هم دیگر پرداخت نمی‌شود و این بسیار راهگشا است. این رقم، رقم بسیار کلانی است. در هزار میلیارد تومان، 30درصد، بحث 300میلیارد تومان است. وزیر محترم مسکن گفته بودند برای 10سال آینده، 130هزار میلیارد تومان نیاز به تامین منابع مالی داریم. برای بازسازی بافت‌های فرسوده 30درصد، رقم بسیار قابل توجهی است و نکته اساسی اینکه در طرح پیش‌فروش، گروه‌های هدف نیز در تامین این مسکن‌ها برنده می‌شوند.
چون مسکن‌ها را با قیمت ارزان‌تری تهیه می‌کنند و بازار مصرفی غیرموثر در یک فرآیند برنده- برنده، تبدیل به موثر میشود و هم فرآیند تامین منابع مالی در پروژه بافت‌های فرسوده سبک‌تر میشود. من هم به افزایش نقش دولت در بخش مسکن اعتقاد دارم. مخصوصا در دولت جدید که با شعار‌های عدالت و مهرورزی کار خود را شروع کرده است. پیش‌بینی میشود که نقش دولت در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد بسیار زیاد شود. بحث زمین هم نکته قابل‌توجهی است که دولت می‌تواند به عنوان یک ابزار حاکمیتی از آن استفاده کند و تاکید بیشتری بر زمین وارد کند. همچنین دولت می‌تواند برای احداث مسکن برای اقشار کم‌درآمد (کمتر از قیمت تمام شده مسکن) اقدام کند.
پاورقی
L۱- Local authority
ارسال نظر