بررسی نقش دولت در بخش مسکن
به خوبی از عهده وظایف خود در قبال تامین مسکن مردم برآیند. امروزه دولت در بخش مسکن با اتخاذ شیوه اقتصاد بازار برخلاف دیگر کشورهای موفق در حل معضل مسکن سهم حضور خود را در بخش مسکن تا کمتر از ۵درصد پایین آورده است، اما چرخه بازار بنابر دلایل متعدد نتوانسته است به نحو صحیحی عوامل مختلف تامین مسکن را در یک زنجیره کامل و کارآ قرار دهد. «گروه سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در ادامه سلسله هم‌اندیشی‌های خود به «بررسی نقش دولت در بخش مسکن» و سابقه‌ای از سیاست‌های دولت در بخش مسکن و صنعت موجود در این بخش و راهکارهای برون رفت از بحران موجود در بخش مسکن پرداخته است.
به خوبی از عهده وظایف خود در قبال تامین مسکن مردم برآیند. امروزه دولت در بخش مسکن با اتخاذ شیوه اقتصاد بازار برخلاف دیگر کشورهای موفق در حل معضل مسکن سهم حضور خود را در بخش مسکن تا کمتر از ۵درصد پایین آورده است، اما چرخه بازار بنابر دلایل متعدد نتوانسته است به نحو صحیحی عوامل مختلف تامین مسکن را در یک زنجیره کامل و کارآ قرار دهد. «گروه سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در ادامه سلسله هم‌اندیشی‌های خود به «بررسی نقش دولت در بخش مسکن» و سابقه‌ای از سیاست‌های دولت در بخش مسکن و صنعت موجود در این بخش و راهکارهای برون رفت از بحران موجود در بخش مسکن پرداخته است.
مهندس پروین‌پور
مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران مجری جلسه
پس از غذا و پوشاک، مسکن مهم‌ترین نیاز انسان است که در کشور ما متاسفانه وضعیت مطلوبی ندارد.
مشکل مسکن اساسا ماهیتی اقتصادی دارد و به طور کلی دو مشکل عمده در این زمینه عبارتند از: کمبود مسکن در مقابل قشر جوان نیازمند (طبق برنامه چهارم توسعه، سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی برای رفع احتیاج باید ساخته شود) و بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار که به دلیل کمبود عرضه مسکن، سهم آن در این سبد افزایش یافته است.
از طرفی مشاهده میشود که در زمینه نهاده‌های تولید مسکن مثل زمین، مصالح و نیروی انسانی متخصص، مشکل چندانی وجود ندارد، ولی همچنان با مشکل مسکن، مواجه هستیم.
اولین مساله‌ای که در این رابطه به نظر می‌رسد عدم وجود سیاستگذاری اصولی و درست در این زمینه است که طبیعتا ضرورت اصلاح سیاست‌های موجود و اتخاذ سیاست‌های اصولی را ایجاب می‌کند.
مسلما این مورد بدون در نظر گرفتن و تبیین نقش دولت در این زمینه امکان‌پذیر نخواهد بود.
در این باره، سه نظریه کلان، در بخش مسکن و دیگر حوزه‌های کلان اقتصادی مطرح است، اولین دیدگاه قائل به حضور حداقلی دولت در تمام عرصه‌ها است و معتقد است که سازوکار بازار می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصادی را به تعادل برساند که یکی از آنها مسکن است و به تبع آن بخش مسکن نیز بدون نیاز به حضور دولت به این تعادل دست پیدا خواهد کرد.
دومین دیدگاه، معتقد به حضور حداکثری دولت است و حتی پا را فراتر گذاشته و قائل به تصدیگری دولت در تمامی امور است و دیدگاه سوم اصل را بر کارآمدی دولت و حکومت در حوزه‌های مختلف می‌گذارد که بنابراین نظریه، چنانچه حضور دولت منجر به کارآیی در آن بخش بشود و آن را به سامان کند باید در آن عرصه حضور داشته باشد و اگر این حضور منجر به کارآیی در آن بخش نشود، نیازی به حضور دولت نخواهد بود.
در ابتدای جلسه بر روی این سه دیدگاه بحث خواهیم کرد.
خانم دکتررفیعی (مدیر فنی طرح جامع مسکن)
در مجموع همه معتقد به نظر سوم هستند که نظر تعادلی است ولی مهم آن است که این حد تعادل را در کجا قرار دهیم و چگونه آن را تعیین کنیم. در طی این سال‌ها به‌خصوص بعد از انقلاب شاهد مداخله شدید دولت در این بخش بوده‌ایم. برای مثال در سال‌های اولیه انقلاب، این مداخله به صورت تملک و بعد از واگذاری زمین، به افراد، سازنده‌ها و تشکل‌ها (یعنی تعاونی‌ها و سازندگان انبوه) بوده است و ما شاهد بیشترین میزان دخالت دولت بعد از دولت‌های سوسیالیستی (که البته در آنها اختیار همه چیز به دست خودشان است) در بخش مسکن بوده‌ایم ولی همانطور که اشاره شد هنوز کمبودها بر طرف نشده است، بنابراین ابتدا باید دید مسائل و مشکلات کجاست و دولت تا چه اندازه می‌تواند و باید در بخش مسکن مداخله کند، حتی ممکن است مداخله آن غیرمفید و مضر هم باشد، پس ابتدا باید حجم کلی مداخلات دولت را برآورد کرد و اینکه چقدر می‌تواند وارد بخش مسکن شود.
اگر عملکرد دولت و دولت‌های بعد از انقلاب را بررسی کنیم به چند دوره مختلف برمی‌خوریم. یک دوره مربوط به مداخله بسیار شدید و مستقیم در بازار مسکن است که پس از قانون ملی شدن زمین‌ها، دست دولت باز گذاشته شد تا بخش زیادی از زمین‌های شهری (زمین‌های بایر و موات) را تملک و واگذار کند و این فقط محدود به زمین نمی‌شد بلکه دولت در زمینه مصالح ساختمانی نیز وارد شد و سیاست توزیع مصالح ساختمانی ارزان قیمت به نرخ دولتی نیز مدنظر قرار گرفت و در قسمت توزیع عوامل تولید نیز شاهد چنین وضعی بودیم. به‌طور خلاصه دولت در بخش‌های زمین و مصالح ساختمانی به‌شدت شروع به مداخله کرد.
به غیر از اینها ساخت‌وساز مسکن نیز توسط دولت مورد توجه قرار گرفت و این یکی از سیاست‌هایی بود که در این دوره مداخله شدید دولت تا قبل از برنامه اول و دوم هم ادامه داشت (که البته تا آن موقع هنوز برنامه‌ای نداشتیم).
در برنامه سوم، پس از بازنگری نسبت به آنچه انجام شد دولت به این نتیجه رسید که این مداخله در بعضی عرصه‌ها، مداخله صحیحی نیست و باعث انحراف در بازار میشود و علائم اشتباه به بازار می‌دهد. از سویی اطلاعات صحیحی در اختیار آن قرار نمی‌دهد و در عین حال افراد کم‌درآمد را نیز در برنمی‌گیرد به همین خاطر، از مداخله شدید به سمت مداخله حداقل حرکت کرد و دولت، کمترین حد مداخله را در بخش مسکن انجام داد، در طول برنامه سوم، سیاست اصلی بنا بر عرضه زمین به مردم با قیمت بازار و ورود دولت به بازار مسکن بود که باعث افزایش شدید قیمت مسکن و زمین و حرکت به سمت حد افراطی طیف دیگر سیاست‌گذاری‌ها شد.
در این دوره، سیاست‌هایی که ناظر بر توزیع مصالح ساختمانی به قیمت دولتی بود، متوقف شد و سیاست واگذاری زمین از انفرادی به سازندگان انبوه اتخاذ شد و زمین به قیمت بازار به‌فروش رسید. در حالی‌که دولت، سازنده بسیار بدی است و دیر می‌سازد و بسیار گران هم می‌سازد.
بنابراین ساخت‌وساز دولتی به حداقل خود کاهش یافت و چون عملکرد چندانی هم (از نظر تعداد) نداشت، در نهایت بازار آزاد بر بخش مسکن غلبه پیدا کرد که در اوایل، نتیجه بدی نداشت ولی با افزایش قیمت‌ها باعث شد، گروه‌های درآمدی یک، دو، سه و چهار که طبیعتا در همه برنامه‌ها محفوظ بودند، تقریبا به هیچ عنوان نتوانند اقدام به تامین مسکن کنند.
آن بخشی از این گروه‌ها که دارای مسکن (یا به صورت تملک و یا اجاره‌ای) بودند در همان محل باقی ماندند و افراد جدیدی که به آنها اضافه می‌شدند به صورت متراکم شدن در همان واحدهای مسکونی به زندگی خود ادامه دادند. در شهرهای بزرگ مثل تهران نیز دهک‌های درآمدی پنج و شش به اینها اضافه شدند که همزمان با جوان‌تر شدن ساختار جمعیتی، عرضه مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و جوان کاهش یافت و در پی آن تقاضا افزایش پیدا کرد و به افزایش قیمت‌ها نیز دامن زد. همین موضوع باعث شد تا دولت برنامه خاصی برای گروه‌هایی که از بازار خارج میشوند، نداشته باشد.
بنابراین در ابتدا باید مشخص شود که به چه نحو میشود به آنها کمک کرد و سیاست‌های متعادلی که ما را به ترکیب بهینه‌ای از نیروی بازار و مداخله دولت می‌رساند، کدام‌ها هستند.
مهندس اسماعیل زاده
(نماینده مجلس شورای اسلامی و عضو کمیسیون عمران)
در رابطه با نقش دولت در بخش مسکن باید گفت که این حضور در اوایل انقلاب به صورت صددرصدی بود. در سال 79مصوب شد که زمین را با دو هدف به قیمت منطقه‌ای واگذار کنیم چرا که زمین در تهران و کلانشهرها ارزش بالایی دارد و به دلایلی ممکن است برخی با در اختیار داشتن منابعی، واحدهایی را بسازند که این اتفاق افتاد و چون دولت، قیمت را بر اساس قیمت حاشیه‌ای تعیین کرده بود، تاثیر منفی در وضع مسکن کشور داشت. بخش خصوصی هم به‌علت حضور بالای دولت در این بخش، با دولت وارد رقابت شد.
همین روش در تعیین نرخ وسایل نقلیه نیز مشاهده میشود. ورود ماشین، انحصاری میشود و به این ترتیب تولید در اختیار تولیدکنندگان خاصی قرار می‌گیردکه آنها هم بر اساس نرخ حاشیه‌های بازار، قیمت را تعیین می‌کنند.
با آنکه عوامل مختلف ضرایب متفاوتی در بخش مسکن دارند ولی در مجموع، آنچه مشکل اساسی مطرح میشود، بازار سرمایه، اقتصاد و منابع مالی- که مهم‌ترین عامل قلمداد میشود- است که باید برای آنها راهکارهای ویژه‌ای تعریف شود. به این دلیل که در شهرهای جدید که تعداد آنها به عدد30می‌رسند و 18مورد آنها هم در حال ساخت‌وساز و پذیرش جمعیت هستند، زمین‌ها به صورت صددرصد دولتی عرضه میشوند و فقط باید برای آماده‌سازی آنها هزینه کرد اما وقتی بخش خصوصی وارد میشود و زمین را برای انبوهسازی در اختیار می‌گیرد، با وجود آنکه درصدی از آن را نیز پیش فروش می‌کند ولی باز هم با مشکل مالی مواجه است و نمی‌تواند در زمان معین پروژه را به پایان برساند. وقتی علت تاخیر در پروژه پرسیده میشود، مشکل مالی مطرح میشود. در کشور ما بازار سرمایه عمده‌ترین مشکل در بازار مسکن است که باید راهکارهایی را به صورت دستورالعملی برای آن ارائه کرد.
در برنامه سوم توسعه، بانک‌ها موظف شدند صورت وضعیت پیمانکاران را پرداخت کنند اما هنوز سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، وزارت دارایی و بانک‌مرکزی در این باره به جمع‌بندی مشخص نرسیده‌اند تا بتوانند این منابع تعیین شده را حمایت کنند. به همین دلیل هنوز نتوانسته‌ایم کشور را در بحث تکنولوژی‌های جدید به خصوص در بحث سبک‌‌سازی ساختمان و انبوهسازی به روز کنیم.
مهندس ایزدخواه
(مدیر گروه اقتصاد و مدیریت مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه صنعتی شریف)
در زمینه نقش دولت، در تئوری مسائلی عنوان میشود که با واقعیت کشور ما متفاوت است. مکتب‌های مختلف راجع به نقش دولت صحبت‌های زیادی کرده‌اند (مانند دیدگاه‌هایی که در حال حاضر در بسیاری از کشورها حاکم هستند و به اقتصاد نئوکلاسیک یا اقتصاد بازار آزاد معروف هستند). این مکاتب عمدتا بدین صورت اظهارنظر می‌کنند که دولت موظف است از محیط اقتصادی صیانت کند ولی در اقتصاد، صنعت و بازار، مداخله مستقیم نداشته باشد یعنی رانت ها را از بین ببرد، انحصارات را از بین ببرد و تعرفه‌ها و قیمت‌ها را واقعی کند و بعد همه چیز را به بازار بسپارد، در این بازار دولت موظف نیست مباحثی از جنس سیاستگذاری و چشم‌اندازسازی را برای بخش‌خصوصی تعیین کند و به طور مثال از صنعتی که ممکن است آینده‌دار باشد حمایت کند، چون این نوع دخالت هم به عنوان بنگاه‌داری و تصدیگری تلقی شده و منفور خواهد بود. دیدگاه‌هایی همچون نگاه کمونیستی هم که در حال حاضر تقریبا می‌توان گفت در دنیا وجود ندارد، حتی کشوری مثل چین که دارای نظام کمونیستی است در حال حاضر از سیاست‌هایی که عمدتا از جنس سیاست‌های اقتصاد غربی است، بهره می‌گیرد، بنابراین نمی‌توان گفت دولتی وجود دارد که
صددرصد کمونیستی فکر و عمل می‌کند. پس این قضیه منتفی است.
اما نگاه دیگری که در کشور ما و در بسیاری از کشورهای دنیا مغفول و مهجور بوده و در حال حاضر به صورت یک مکتب درآمده دیدگاه نهادگرایی است. اعتقاد مکتب نهادگرایی بر این است که دولت، فقط نقش متولی و متصدی به این معنا که اگر متولی نیست، متصدی است و برعکس - بلکه نقش‌های دیگری را نیز باید بر عهده بگیرد. برای مثال آقای «پیتر اوانز» اصطلاحی را باب کرده است که دولت می‌تواند، قابله‌گر و پرورش‌‌دهنده نیز باشد. نهادگراها اعتقاد دارند که اساسا بازار کشورهای در حال توسعه مثل بازارهای کشورهای غربی کامل نیستند که ما هر سیاست غربی را برای بازار خود اعمال کنیم.
این مطلب در اینجا هم صادق است. بازارها در کشورهای در حال توسعه شکست‌های بسیار متحمل شده‌اند و اطلاعات بسیار کمی در این بازارها وجود دارد.
در غرب، دنیایی اطلاعات وجود دارد اما در کشور ما دستگاه‌های دولتی هم از دادن اطلاعات خودداری می‌کنند، با این وجود از بنگاه‌های خصوصی چه انتظاری است که اطلاعاتشان را در اختیار قرار دهند بنابراین اطلاعات کامل اصلا وجود ندارد. بحث دیگر این است که بنگاه‌ها اساسا در کشور ما بنگاه‌های ناقصی هستند.
در غرب هر شرکتی که تاسیس میشود در کنارش R&D دارد، واحد بازاریابی دارد، با شرکت‌های دیگر همکاری می‌کند اما در کشور ما به ندرت شرکتی با چنین خصوصیاتی پیدا میشود. بنابراین دولت باید نقش‌های جدیدی را تعقیب کند، چشم‌انداز سازی کند و فضا را برای بخش‌خصوصی (که وجود ندارد)، به وجود بیاورد و پرورش بدهد. تناقضی که در کشور ما وجود دارد این است که وقتی می‌گوییم دولت، بلافاصله عنوان میشود دولت که حضور داشته و حمایت کرده است و بسیاری از صنایع هم دولتی هستند.
خودروسازی 40سال است که مورد حمایت دولت بوده و صنایع دیگر نیز همین طور ولی به نظر بنده، این حضور، حضوری معیوب و ناقص (به‌خصوص در بخش اقتصاد) بوده، یا اینکه بنگاه‌داری را به بدترین شکل و یا مثل شرایط حال حاضر در بخش مسکن، حضور جدی و فعالی ندارد فقط در همان حد تعیین ارز، مالیات، بهره و ...
دخالت می‌کند.
دکتر علی احمدی
(عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت ایران)
در قانون اساسی پیش‌بینی شده، خانواده محور توسعه کشور باشد و سیاستگذاری مسکن هم به سمت تولید مسکن خانوارها برود. (بعد از انقلاب) اقتصاد در مسکن از دولتی و گرایش به تمدن مارکسیستی شروع شد و سراسیمه به سمت سرمایه‌داری حرکت کرد و از اقتصاد تعاونی، مختلط و اسلامی غفلت شد، این منحصر به بخش مسکن هم نیست. ظاهرا در بسیاری از حوزه‌ها با مشکل مواجه هستیم. علت اصلی هم این است که در ساختار نظام نمی‌فهمیم که بخش تئوری‌های مکتبی چقدر می‌تواند جایگاه داشته باشد. بیشتر روی تئوری‌های وارداتی کار می‌کنیم.
این تئوری‌ها همانطور که آقای ایزدخواه عنوان کردند با فضای بومی تولید، منطبق نیستند، خیلی معلوم نیست که جهانی هم باشند، ثانیا با فضاهایی منطبق هستند که با فضای ارزشی ما بسیار فاصله و تفاوت دارد، در تکنولوژی هم همین مشکل وجود دارد.
شاهمیرزایی
(رییس شبکه تحلیل‌گران تکنولوژی ایران)
یکی از انواع دخالت‌های دولت در بخس مسکن که در این جلسه مورد تاکید قرار گرفته و ممکن است موجب انحراف در بحث شود این است که تصور شود نقش دولت برخورد ترحم‌آمیز با یک عده از دهک‌های درآمدی که زیر خط فقر هستند و توانایی پرداخت اقساط را هم ندارند، است و بخواهد از آنها حمایت نماید و یارانه‌های مختلفی را ارائه دهد. اشتباهی که در حال حاضر در برنامه چهارم و آغاز به کار وزارت آقای سعیدی‌کیا از اقشار کم‌درآمد و پایین‌دست وجود دارد.
به نظر من این کار اصلا وظیفه وزارت مسکن محسوب نمی‌شود بلکه بر عهده وزارت رفاه و غیره است که با رفع فقر در جامعه فکر و سیاستگذاری کند، وزارت مسکن باید نظام و بازار آن را اصلاح کند. اگر سیاست‌های درستی در این زمینه اتخاذ شد، شاهد ورود دهک‌های پنج و شش به زیر خط فقر نبودیم.
نکته‌ای که در تئوری مطرح میشود، این است که اگر بازار بتواند عوامل تولید را به صورت بهینه تخصیص دهد و علائم صحیح و شاخص قیمت‌ها را عرضه کند، کار به درستی انجام داده است اما این اتفاق معمولا نمی‌افتد. در همه جای دنیا حتی در کشورهای کاملا سرمایه‌داری و با اقتصاد بازار آزاد و به خصوص در زمان برخورد به مشکل مسکن، به دلیل قطعیت شکست بازار در این بخش، حضور دولت کاملا پذیرفته شده است. به طور مثال در دهه‌های پس از جنگ جهانی در کشورهای اروپایی و یا دوره‌های توسعه در آسیای شرقی - دهه‌های ۸۰ یا ۹۰ دولت در این بازار به میزان زیاد مداخلات مختلفی را انجام می‌دهد البته تصدیگری نیست بلکه به شکل‌های مختلف، دخالت وجود داشته و جدای از کشورهای کمونیستی در کشورهای کاملا سرمایه‌داری و نئوکلاسیک نیز وضع همین گونه بوده است، چون ادبیات آنها بر این اصل شکل گرفته است وقتی شکست بازار اتفاق می‌افتد، دولت باید دخالت کند.
به هر حال در کشور ما شکست بازار در بخش مسکن مشهود است اما در مقابله با آن در کشور می‌بینیم هیچ انگیزه‌ای برای انبوهسازی به معنی واقعی که البته چند طبقه‌سازی هم نیست بلکه صنعتی‌سازی است وجود ندارد و یا در مورد تکنولوژی‌های بسیار متعددی که حتی در ایران هم در دسترس هستند و مهندسانی هم داریم که توانایی استفاده از آن را هم دارند همین طور، بازار هیچ انگیزه‌ای برای انبوهسازی، مقاوم‌سازی و کیفی‌سازی ندارد چون در هر صورت در کشور ما زمین گران است و فضایی هم ایجاد شده است که بیشترین سود را دلالی و سودجویی‌هایی دارد که اصلا به سود منافع ملی ما نیست. برای این منظور باید با علت‌ها برخورد کنیم که در اینجا به چند نکته اشاره می‌کنم: اولا بازار مسکن و زمین یک بازار خاص است و به دلیل ویژگی‌های خاصی که دارد، نمی‌توان آن را از خارج وارد کرد و سازمان‌های دولتی متعددی هم به شدت در آن درگیر هستند، از سازمان منابع طبیعی بگیرید تا زمین شهری، شهرداری‌ها، بانک‌ها و ... در یک چنین بازاری اگر دولت بخواهد تمایل به رهاسازی داشته باشد و مسوولیت را از سر خود باز کند (به دلیل اینکه دولت طبق قانون اساسی موظف به تامین مسکن است) اول باید این
تعهدناپذیری را به تعهدپذیری تبدیل کند، یعنی دولت متعهد شود مسکن مردم را تامین کند. به عنوان مثال اگر گفته میشود دولت باید حداقل سالی یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی بسازد (که نیاز ما بیشتر از اینها است چون حدود هشت میلیون هم واحد فرسوده داریم) و از آنجایی که کشور در اوج پیک جمعیتی خود است، با افزایش جمعیت جوان کشور، نیازمندی به مسکن مضاعف میشود. به همین منظور، دولت باید متعهد باشد که اگر عزمی هست و احساس وظیفه‌ای وجود دارد، وارد عرصه شود. از طرفی می‌توان وام‌های اشتغال و یارانه‌های مختلف را (که توسط دولت برای جلوگیری از فقر اعطا میشود) به جای اینکه به نحوی توزیع شود که تورم‌زا باشد، به بخش مسکن هدایت کند. از سوی دیگر به جای استفاده از صندوق ذخیره ارزی و مهر رضا، می‌توان از طریق روش‌های پیشرفته مرسوم در دنیا به تامین مالی مورد نیاز در این رابطه پرداخت. همانطور که مثلا ایران خودرو که یک شرکت دولتی نیز هست برای تامین مالی خود، شرکت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام و بانک‌های خصوصی ایجاد می‌کند، در بخش مسکن هم باید این روند تکرار شود. این کارها شدنی است و با وجود بالا بودن نقدینگی در جامعه می‌توان از طریق
شرکت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام، اوراق مشارکت، پذیره‌نویسی، ورود شرکت‌ها در بورس و به شکل‌های دیگر سرمایه‌های خود را جمع کرد که اینها در بسیاری از حوزه‌ها نیز تجربه شده‌اند ولی متاسفانه هر بار نوبت به بخش مسکن می‌رسد فقط سپرده‌گذاری در بانک‌ها و استفاده از بودجه دولتی مطرح میشود.
در رابطه با تامین مالی نیز روش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه چه سهمی را دولت، بانک و شرکت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام دارند و در این میان، دولت فقط باید نظام کار را تعریف کند و کل کار را چه در ساخت و چه حتی عملیات مالی و حتی پرداخت‌ها به بخش‌خصوصی واگذار کند. باید برای پیمانکار LC ریالی باز شود. چرا ما برای شرکت‌های خارجی LC باز می‌کنیم ولی برای شرکت‌های داخلی اصلا فرآیند LC نداریم. باید از طریق گشایش اعتبار برای پیمانکاران داخلی در زمان مقرر ضمانت‌هایی نیز صورت گیرد، بنابراین اگر دولت را متعهد به این بدانیم که به طور ریشه‌ای با مسائل برخورد کند، وقتی بازار مسکن دچار شکست میشود، دولت باید به طور تعریف شده، سیستم تامین زمین، تامین مالی و حتی تکنولوژی‌های ساخت و صنعتی‌سازی را تعریف کند و پروژه‌ها را به شرکت‌هایی که می‌پذیرند براساس این دستورالعمل رفتار کنند، واگذار نماید و حتی می‌تواند مدیریت آنها را هم به بخش خصوصی واگذار کند و درواقع در این میان دولت فقط باید سیستم را تعریف کند. اما متاسفانه عزمی برای این کار وجود ندارد.
مهندس عباسی
(کارشناس سیاستگذاری مسکن دفتر همکاری‌های فناوری ریاست جمهوری)
آلمانی‌‌ها 130 سال پیش اذعان داشتند که مشکل مسکن اساسا یک ماهیت اقتصادی دارد که حل این معضل جز با حضور موثر دولت به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تغییر وضع موجود ممکن نخواهد بود.
پس مساله مسکن یک مساله اقتصادی است، اقتصاد هم از سه بازار پایه سرمایه، کار و زمین تشکیل شده است اما از طرف دیگر دولت نیز سه عرصه دارد: عرصه مالکیت، حاکمیت و مدیریت که اینها در مجموع ۹ حالت را با هم ایجاد می‌کنند پس یک ماتریس سه در سه داریم که یک طرف آن مالکیت، حاکمیت و مدیریت است و در طرف دیگر بازار سرمایه، کار و زمین. در این ماتریس باید شاخص اصلی را کارآمدی قرار دهیم و براساس هدف اصلی یعنی کارآمدی، حالت بهینه آن را استخراج کنیم.
کارآمدی در بخش مسکن با دو شاخصه افزایش تولید مسکن و کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار تعریف میشود که این شاخص اخیرا در چهار دوره برنامه‌ریزی توسعه مغفول مانده است.
یعنی حتی در سند برنامه چهارم هم در این باره تکلیفی بر عهده دولت قرار داده نشده است و این شاخص یکی از منشاهای اصلی فقر اقتصادی است. وقتی سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار بالا می‌رود قدرت خرید خانوار برای تهیه مسکن کاهش می‌یابد و وقتی چنین اتفاقی رخ می‌دهد دولت باید برای جبران آن یارانه بپردازد.
در بحث یارانه‌های دولتی حداکثر گفته میشود که یارانه‌ها باید هدفمند شوند ولی چرا اصلا دولت باید یارانه بدهد؟
چون خانوار فقیر شده است و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار از حد استاندارد بالاتر رفته است به طوری که متوسط آن در کشور 30درصد و در کلانشهرها 50درصد و در دهک‌های پایین درآمدی در کلانشهرها از 70درصد هم بالاتر رفته است. اگر سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مانند بسیاری از کشورها به 10 تا 15درصد برسد. یکی از شاخص‌های کارآمدی دولت در بخش مسکن خواهد بود و اینجا بحث اجاره بها و خرید بحث فرعی است. بدین معنا که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار اهمیت دارد حال چه این سهم به صورت اجاره بها باشد و یا اقساط خرید.
اگر خانوار بداند با ۱۰درصد درآمد خودش می‌تواند مسکنی را اجاره کند سیاست مسکن اجاره‌ای را می‌پذیرد اما چرا میل به تملک در کشور بالا است؟
دلیل آن را باید در بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار جست‌وجو کرد.
البته در عین حال تورم هم وجود دارد. خانوار به جای آن که اقساطی را برای اجاره بها بپردازد متمایل است یک مقدار بالاتر از آن را پرداخت کند تا مالک شود و بعد از ۱۰ تا ۱۵ سال از اقساط خانه نیز رهایی یابد. پس کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار باید به طور جدی در دستور کار دولت قرار داشته باشد.
در مبحث بازار زمین نکته کلیدی آن است که سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در کشور ما از حد استاندارد بالاتر است.
چند وقت پیش بانک جهانی گزارشی را منتشر کرده بود که به این موضوع در هفت هشت کشور هم سطح با ایران پرداخته بود و در آن گزارش بالاترین سهم زمین را ایران داشت.
باید سهم زمین در قیمت مسکن کاهش پیدا کند. راه‌حل‌هایی نیز در این باب مطرح شده است که راه‌حل بانک جهانی برای این مساله افزایش واگذاری زمین دولتی به بخش‌خصوصی است تا با افزایش عرضه زمین، قیمت آن کاهش یابد. فرض اولیه درست است ولی متاسفانه راه‌حل ارائه شده درست نیست، در ایران رونق در بخش مسکن همواره رونق تورمی بوده است و هیچ وقت رونقی نداشته‌ایم که به صورت تورمی نباشد. چرا وقتی سرمایه‌گذاری در هر بخشی از اقتصاد صورت می‌گیرد، قیمت محصول کاهش می‌یابد ولی این در مورد مسکن اتفاق نمی‌افتد؟ جواب آن را این گونه می‌توان عنوان کرد که سرمایه‌گذار خصوصی در عرصه تولید مسکن ابتدا با خرید زمین مواجه است و به دلیل اینکه تقاضا برای خرید زمین افزایش پیدا می‌کند. قیمت زمین نیز بالا می‌رود و وقتی مسکن ساخته شد، مسکن از زمین جدا نمی‌شود و این افزایش قیمت به مسکن منتقل میشود. پس واگذاری زمین به معنی ایجاد بستر برای بالا رفتن قیمت مسکن است. آزمون‌های آماری هم نشان داده است که افزایش قیمت مسکن همواره از افزایش قیمت زمین شروع شده است. اول از همه قیمت زمین افزایش می‌یابد و بعد، این افزایش قیمت، به مسکن منتقل میشود.
در این رابطه تا به حال دو نوع عملکرد داشته‌ایم، یکی اینکه در اوایل انقلاب زمین را با قیمت پایین و یا نزدیک به صفر واگذار کرده‌ایم و دیگری واگذاری زمین به قیمت روز بود. نکته کلیدی آن است که واگذاری مالکیت زمین را به بعد از مرحله ساخت موکول کنیم. در شرایط فعلی، اول خرید زمین را داریم که تمام نقدینگی اولیه صرف آن میشود و آن وقت در مرحله ساخت، دچار کمبود سرمایه و نقدینگی می‌شویم. در این مورد دولت باید در فرآیند واگذاری زمین، آن را به بعد از ساخت واگذار کند تا نقدینگی اولیه صرف ساخت شود و بعد از آن در فرآیندی ۱۵ یا ۲۰ساله بعد از اتمام اقساط ساخت، فرآیند دریافت اقساط زمین را داشته باشیم که برای این کار سناریوهای متفاوتی می‌تواند وجود داشته باشد.
برای این منظور سه دسته زمین، از قبیل زمین‌های شهرهای جدید، فرآیند توسعه شهری در شهرهای کوچک و متوسط و بازسازی بافت‌های فرسوده در اختیار قرار دارند که می‌توان در آنها پرداخت سهم زمین را به بعد از ساخت آن موکول کرد. در حالت معمول ابتدا وقتی اقساط را برای خرید مسکن پرداخت می‌کنیم، همزمان زمین و مسکن تامین مالی میشوند در واقع یک وام 20 تا 30میلیونی (به جز در تهران) احتیاج داریم تا این تامین مالی صورت بگیرد حالا اگر این قیمت شکسته شود به این صورت که در 15سال اول هزینه ساخت و در 15سال دوم هزینه زمین اخذ شود، آن وقت تامین مالی در ابتدای کار به یک وام 15میلیونی احتیاج خواهد داشت که هزینه ساخت را تامین خواهد کرد و مشکل تامین مالی را به شدت کاهش می‌دهد و مساله را بهبود می‌بخشد.
در تحقیق صورت گرفته توسط آقای یزدانی (کارشناس مسکن) که در آن شاخص‌های افزایش وام، کاهش نرخ بهره و کاهش قیمت زمین مورد مطالعه قرار گرفته، نشان داده شده است که باید قیمت زمین، یک دوم کاهش یابد تا بسیاری از تقاضاهای غیرموثر به موثر تبدیل شوند، اما در روش پیشنهادی ما قیمت زمین در ابتدا صفر میشود و در انتها یعنی در مرحله دوم کامل دریافت میشود و با این فرآیند، بسیاری از تقاضاهای غیرموثر، موثر میشوند و از تبدیل تقاضاهای موثر به غیرموثر جلوگیری میشود. ما باید اول دامنه فقیر شدن افراد را محدود کنیم وقتی تقاضاهای موثر افراد در حال تبدیل شدن به غیرموثر است اگر با این وضعیت یک تعدادی هم اجاره به شرط تملیک بسازیم، مساله حل نشده است. اول باید با پرداختن به قشر متوسط از تبدیل شدن تقاضاهای غیرموثر به موثر جلوگیری کنیم تا تقاضاهای غیرموثر محدود شوند سپس با محدود شدن تقاضاهای غیرموثر، سیاست‌هایی را برای حل مشکل آنها پیگیری کنیم.
ادامه دارد
ارسال نظر