امکان استقلال بانکی در بازار مسکن

در قانون ۶ ابزار جدید برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی معرفی شده، اما مسوولان همچنان اصرار به دریافت تسهیلات از بانک‌ها دارند

گروه مسکن- لیلا درخشان: چالشی که به تازگی در مسیر سنتی تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به وجود آمده اگرچه ناشی از افزایش سرعت ساخت‌و‌سازها در مقابل توان اندک بانک‌ها در ارائه تسهیلات است، اما غفلت از اجرای محتوای قانونی که سال۸۸ به تصویب رسید نیز در این ماجرا نقش دارد. قانون ساماندهی مسکن که سال۸۷ به تصویب رسید و آیین‌نامه اجرایی آن سال ۸۸ ابلاغ شد در حال حاضر به‌صورت ناقص مورد استفاده قرار می‌گیرد طوری‌که مهمترین ماده از این قانون که بر به‌کارگیری ۶ ابزار نوین برای تامین مالی مسکن تاکید کرده، کاملا از نگاه مسوولان دور مانده است.

براساس این قانون، دولت موظف شده نسبت به تشکیل بازار رهن ثانویه مسکن، تشکیل صندوق زمین و ساختمان، استفاده از سرمایه‌های خارجی، تشکیل شرکت‌های لیزینگ مسکن، تشکیل شرکت‌های تامین سرمایه و انتشار اوراق مشارکت اقدام کند؛ این در حالی است که طی دو سال گذشته از عمر قانون ساماندهی، بازار مسکن فقط متکی به منابع بانک‌ها بوده است.

آنچه که باعث عدم استقلال بانکی بازار مسکن شده، از نگاه مسوولان، ریسک برخی از این ابزارها همچون بازار رهن ثانویه است که در شرایط کنونی که قیمت مسکن روبه کاهش است ممکن است قدرت نقدشوندگی املاک رهنی را کاهش دهد، اما دلیل پررنگ‌تری که قابل طرح است اینکه مسیر سنتی تامین مالی -پرداخت تسهیلات بانکی- برای دولت ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر است. به گزارش دنیای‌اقتصاد، اواخر سال گذشته خط‌اعتباری ۷ هزار میلیارد تومانی که بانک‌مرکزی برای پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان ایجاد کرده بود به پایان رسید و در حال حاضر مسوولان بخش مسکن اصرار بر شارژ دوباره آن دارند. در این میان طرحی نیز در نظر گرفته شده که براساس آن قرار است از نیمه دوم امسال ابزارهای جدید تامین مالی که باید زودتر از این مورد استفاده قرار می‌گرفت، به‌کار گرفته شوند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن وزارت اقتصاد موظف شده با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن، استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در تامین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک، انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزارهای مالی اسلامی مانند صکوک و استصناع با سررسیدهای مختلف، جذب مشارکت و سرمایه سرمایه‌گذاران خارجی در تولید انبوه مسکن و نیز استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در داخل و خارج با هدف جذب منابع برای تولید انبوه مسکن در جهت تامین منابع مالی تولید مسکن اقدام کند.

فرهنگ‌سازی نشده است

شاپورپولادی، عضو کمیسیون عمران مجلس در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: تاکنون قوانین متعدد در مجلس تصویب شده که از سوی دولت اجرایی نشده است و عملیاتی نشدن بخش‌هایی از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز از این دست قوانین است.

این نماینده مجلس درعین حال تمرکز دولت روی مسکن مهر که معطوف به یک خط اعتباری جداگانه‌ای است را از جمله عواملی برشمرد که باعث غفلت دولت از تامین مالی مسکن براساس روش‌های جدید شده است.

پولادی البته از جمله عوامل دیگر در مسیر اجرای شیوه‌های تامین منابع نوین مالی مسکن را عدم تمایل متقاضیان مسکن برشمرد و یادآور شد: علاوه بر غفلت دولت از این مساله، عدم تمایل مردم به تامین تسهیلات خرید مسکن به روشی غیر از روش‌های سنتی و رایج از جمله دیگر عواملی است که باعث شده تا استفاده از راهکارهای نوین تامین منابع مالی برمبنای آنچه که قانون دولت را مکلف کرده است، مسیر کندی را در پیش بگیرد. این نماینده مجلس علاوه بر آماده شدن بسترهای اجرایی، فرهنگ‌سازی را از جمله عواملی برشمرد که به گفته وی باعث می‌شود که ابزارهای جدید تامین مالی مسکن جنبه اجرایی بگیرد.

دولت فقط سیاست گذار است

در عین حال ابوالقاسم رحمانی، از دیگر اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز اظهار داشت: اگر چه برمبنای ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن دولت باید نسبت به تامین راهکارهای جدید تامین مالی تولید مسکن اقدام کند، اما با توجه به اینکه دولت باید در عرصه مسکن فقط سیاست‌گذار باشد با این اوصاف دولت باید شرایطی را فراهم کند که بخش خصوصی به این امر ورود پیدا کند. وی اظهار داشت: برنامه پنجم فرصت مناسبی است تا شیوه‌های جدید تامین منابع مالی مسکن احیا شود.

عملکرد دولت قابل دفاع است

محمدعلی رضایی از دیگر اعضای کمیسیون عمران مجلس عملکرد دولت را در این زمینه قابل دفاع ارزیابی می‌کند و در عین حال تامین مالی مسکن مهر با اتکا به روش تعریف خط اعتباری جداگانه و نیز فروش اوراق مشارکت را از شیوه‌هایی برمی‌شمارد که به گفته وی بیانگر آن است که ماده ۱۴ قانون ساماندهی کاملا جنبه اجرایی به خود گرفته است.

وی در عین حال خاطرنشان کرد: درصورتی که وزارت مسکن و راه در هم ادغام نشوند، وزارت مسکن با فراغ بال می‌تواند روی شیوه‌های تامین مالی برنامه‌ریزی کند.

وی گفت: به عنوان مثال اوراق مشارکت که به منظور تامین اعتبار نوسازی بافت‌های فرسوده و نیز ساخت‌وساز در مسکن مهر به مرحله فروش رسیده است در بیشتر استان‌ها در کوتاه‌ترین زمان ممکن به فروش رسید که این امر موید آن است که به هرحال برخلاف اظهارنظر برخی، روش‌های جدید تامین منابع مسکن مورد استقبال قرار گرفته است.

این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: دولت به خوبی نسبت به ناتوان بودن بانک‌ها در تامین منابع مالی مسکن اشراف دارد و می‌داند که باید از راهکارها و ابزارهای جدید که در همه جای دنیا مرسوم است برای رفع این مشکل اقدام کند، اما برای اجرایی کردن این امر ناگزیر است که در یک زمان‌بندی مشخص و بسته به شرایط، این هدف را دنبال کند.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، کارشناسان معتقدند ‌با توجه به شکافی که بین عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد، وزارت مسکن ناگزیر است که برای پر کردن این خلأ تمام تلاش خود را متوجه طرح مسکن مهر کند که نتیجه این امر باعث شده که نسبت به ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن که بر شیوه‌های جدید تامین تسهیلات مسکن است، ورود پیدا نکند.

اما به هرحال شیوه‌های جدید تامین منابع مالی همزمان مورد بررسی کارشناسی دقیق قرار گرفته است. بر این اساس ازجمله مهمترین این روش‌ها بازار رهن ثانویه است که تمامی شرایط لازم راه‌اندازی آن مورد بررسی قرار گرفته است؛ به‌طوری که حتی شرکتی که به عنوان شرکت واسطه قرار است این اقدامات را انجام دهد نیز مشخص شده است، اما علت عدم راه‌اندازی آن تردیدی بود که در بین مسوولان ایجاد شد؛ چرا که این تصور ایجاد شده بود که راه اندازی این صندوق ممکن است تجربه ناخوشایندی که در کشورهای اروپایی رخ داد را در کشور ما تکرار کند. به گزارش دنیای‌اقتصاد برخی منابع آگاه در وزارت مسکن عنوان می‌کنند با توجه اینکه در نیمه دوم سال ۹۰ عمده واحدهای مسکونی مهر به مرحله بهره‌برداری می‌رسند و با توجه به اینکه عمده تمرکز برنامه‌های این وزارتخانه معطوف به مسکن مهر ملکی و نیز نوسازی بافت‌های فرسوده است در نتیجه وزارت مسکن به منظور تامین مالی برای اجرای این پروژه ناگزیر است که از سرمایه‌های خرد مردمی استفاده کند که نتیجه آن روی آوردن به روش‌های جدید تامین مالی تولید مسکن است.

همچنین از جمله مواردی که در ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن دیده شده است جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی به منظور تولید انبوه مسکن است که این امر همزمان با فعال شدن مسکن مهر تا حدی جنبه عملیاتی پیدا کرد.

جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی به سه شیوه در مسکن مهر عملیاتی شده است به طوری یکسری از شرکت‌های خارجی با تامین منابع مالی کامل داخلی و تضمین خرید اقدام به سرمایه‌گذاری کرده‌اند. این درحالی است که در دور جدید نه تنها تامین مالی به عهده آنها گذاشته شده است بلکه تضمین خرید نیز حذف شده است. در وجه سوم نیز سرمایه‌گذاری شرکت‌های خارجی در قالب دانش فنی بوده است.

لیزینگ خطرناک است

به گزارش دنیای‌اقتصاد با توجه به اینکه در یکی از مفاد ماده ۱۴ قانون ساماندهی به استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در تامین منابع مالی تولید مسکن اشاره شده است، اما کارشناسان مجموعه وزارت مسکن براین باورند که با توجه به اینکه فعالیت لیزینگ بیشتر بر مبنای خرید مسکن استوار است، از این رو فعلا برنامه‌ای برای به کارگیری این روش وجود ندارد، اما به صورت مشروط درصورتی که عرضه و تقاضای مسکن به مرحله تعادل برسد این احتمال وجود دارد که بهره‌گیری از روش لیزینگ در دستور کار قرار گیرد.

هنوز سرمایه‌خارجی وارد نشده است

در این بین محمد علی سهمانی، عضو هیات مدیره بانک مسکن نیز به دنیای‌اقتصاد گفت: روش تامین مالی از طریق لیزینگ مسکن برای خرید واحدهای تجاری و اداری است و برای اقشار ضعیف مورد استفاده قرار نمی‌گیرد و عموما بیشتر برای فعالان اقتصادی -تجاری کاربرد دارد.

وی افزود: براین اساس این نوع متقاضیان می‌توانند از طریق شرکت‌های واسپاری در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک اقدام به خرید کنند که معمولا ثبت اسناد مالکیت بعد از پرداخت اقساط صورت خواهد گرفت.فعالیت شرکت‌های واسپاری مسکن همانند شرکت‌های لیزینگ خودرو است که معمولا نرخ سود تسهیلات آن ۱۷درصد است.

وی اظهار کرد: تاکنون برای تامین مالی بخش مسکن از منابع مالی خارجی استفاده نشده است که در شرایط امروز با توجه به حضور شرکت‌های خارجی در مسکن مهر این امکان وجود دارد که از طریق آنها بتوان بخشی از کسری‌های منابع مالی بخش مسکن را تامین کند.

به گفته سهمانی برای اینکه نیازهای مالی بخش مسکن مرتفع شود لازم است که یک سوپر مارکت مالی دربخش مسکن تهیه شود که محورهای این سوپرمارکت شامل: بانک، بیمه مسکن، لیزینگ مسکن، کارگزاری مسکن، فعالیت بانک‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری در عرصه ساخت‌وساز و فعالیت موسسات فن‌آوری اطلاعات در بخش مستغلات هستند.