بازار مسکن به سوی بلند مرتبه‌سازی
نیمه اول سال به روایت «بانک‌مرکزی»: ساخت‌وساز در کشور قد کشید
رونق بلند مرتبه‌سازی در تهران
۷۱ درصد ساختمان‌های جدید در پایتخت «۵طبقه و بیشتر» ارتفاع دارند
گزارش تحلیلی «دنیای‌اقتصاد» از تغییر بزرگ در بازار ساخت‌وساز
فرید قدیری
از ابتدای امسال تا کنون طبق آنچه شهرداری تهران و بانک مرکزی در دوره‌های مشخص - ماهانه و فصلی- از اوضاع ساخت‌وسازهای مسکونی روایت کرده‌اند، حجم احداث مسکن کماکان رو به افزایش است، اما ماه به ماه رفتار سازنده‌ها در حال تغییر است که برآیند این تغییر، از دو اتفاق مثبت در بازار مسکن حکایت می‌کند.
برای تشریح ابعاد تغییر رفتار سازنده‌های مسکن هم در تهران و هم در کل شهرهای کشور، ابتدا لازم است گوشه‌ای از تازه‌ترین گزارش بانک‌مرکزی که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، مورد توجه قرار گیرد.
بانک‌مرکزی روز گذشته با اعلام حجم ساخت‌وساز در 6 ماه اول امسال، از رشد 166 درصدی تعداد ساختمان‌های مسکونی «5طبقه و بیشتر» در تهران خبر داد. احداث چنین ساختمان‌هایی در کل کشور در همین مدت 65 درصد افزایش پیدا کرده است.
یک ماه پیش نیز بانک‌مرکزی گزارش ۵ماه اول - سال۸۹- را منتشر کرد که محتوای آن حاکی از کاهش متراژ (مساحت) واحدهای مسکونی در حال ساخت بود.
«کوچک‌سازی واحدهای مسکونی» به همراه «تمایل به بلند مرتبه‌سازی» تغییر بزرگ در فرآیند ساخت‌وساز محسوب می‌شود که ثمره آن برای آینده بازار مثبت خواهد بود.
کارشناسان مسکن دو علت برای این تغییر بزرگ ارائه می‌کنند، دلیل اول خروج بساز و بفروش‌ها از بازار است که بلندمرتبه‌سازی به عنوان فعالیت تخصصی در مقایسه با احداث بناهای تک‌طبقه مهمترین مدرک برای این ادعا محسوب می‌شود. در نیمه اول امسال فقط ۱۶ درصد پروانه‌های ساختمانی صادره در مناطق شهری کل کشور مربوط به بناهای یک‌طبقه بوده است و حتی در شهرهای بزرگ یک‌طبقه‌سازی در این مدت ۳ درصد کاهش نیز پیدا کرده است.
دلیل دوم اما به ماجرای زمین و نقش آن در ساخت‌وساز بر می‌گردد. سهم تامین زمین در یک پروژه ساختمانی به لحاظ هزینه، تقریبا معادل 70 درصد است که البته این رقم مربوط به تهران است و در سایر شهرها زمین سهم کمتری دارد. بازار عرضه زمین در تهران محدود است و به همین خاطر، قیمت فروش زمین آنچنان در کنترل سازنده‌ها نیست. در چنین شرایطی راهکار فنی برای پایین‌آوردن سهم ارزش زمین در هزینه ساخت‌وساز ارتقای بهره‌وری زمین است، به این معنی که تعداد واحدهای مسکونی قابل ساخت در قطعه‌ای مشخص، افزایش یابد. برای این منظور سازنده‌ها هم می‌توانند مساحت واحدها را کاهش دهند و هم اینکه تعداد طبقات احداثی را زیاد کنند. این دو اتفاق همزمان در ساخت‌وسازهایی که 6 ماه اول امسال انجام شده، افتاده است. به‌طوری که طبق گزارش ماه گذشته بانک‌مرکزی، مساحت واحدهای مسکونی که کلنگ ساخت آنها در 5 ماه اول امسال در شهرهای کشور زمین زده شده حدود 6 درصد کاهش پیدا کرده و طبق جدیدترین گزارش این نهاد رسمی، در نیمه اول سال، تعداد ساختمان‌های پرطبقه، افزایش خیره‌کننده‌ای داشته است.
رشد ۵۱ درصدی ساخت‌وساز
به گزارش دنیای‌اقتصاد در نیمه اول امسال ساخت 326 هزار واحد مسکونی در کل مناطق شهری کشور آغاز شده که این حجم نسبت به مدت مشابه سال قبل 51 درصد افزایش نشان می‌دهد. این واحدها در 79 هزار و 566 دستگاه ساختمان احداث می‌شوند.
در شهر تهران نیز تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت به ۶۰ هزار فقره رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۸۵ درصد رشد کرده است. ۶۰ هزار واحد مسکونی در ۸ هزار و ۶۰۳ دستگاه ساختمان قرار گرفته‌اند.
جزئیات بلندمرتبه‌سازی و ارتفاع ساختمان‌ها
در نیمه اول امسال از کل ساختمان‌هایی که در کل مناطق شهری کشور احداث شده، ۱۶ درصد شامل ساختمان یک‌طبقه، ۲۷ درصد ساختمان دوطبقه، ۲۱ درصد ساختمان سه طبقه، ۱۴ درصد ساختمان دوطبقه و ۲۱ درصد ساختمان ۵ طبقه و بیشتر بوده است. تعداد ساختمان‌های ۵طبقه و بیشتر در کل کشور ۶۵ درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین تعداد ساختمان‌های یک‌طبقه ۷ درصد، دوطبقه ۷ درصد، سه طبقه ۲۵ درصد و چهار طبقه نیز ۳۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است.
همچنین در شهرهای بزرگ نیز در 6 ماه اول امسال، 32 درصد کل ساختمان‌های احداثی در قالب بلندمرتبه - 5طبقه و بیشتر- بوده که سهم ساختمان‌های 4 طبقه 16 درصد، سه طبقه 20 درصد، دو طبقه 19 درصد و یک طبقه نیز 10 درصد بوده است.
در شهرهای بزرگ تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه ۴۹ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته که این رقم برای ساختمان‌های ۴ طبقه ۱۰ درصد برآورد می‌شود.
در شهر تهران اما ارتفاع ساختمان‌های جدید به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کرده است به طوری که سهم ساختمان‌های «5طبقه و بیشتر» از کل ساختمان‌ها به 71 درصد رسیده است. این در حالی است که سهم بناهای یک طبقه در ساخت‌وسازهای 6 ماه اول سال 89 به 6/0 درصد رسیده است. تعداد ساختمان‌های 5 طبقه و بیشتر نسبت به مدت مشابه سال قبل 166 درصد رشد کرده در حالی که تعداد ساختمان‌های دوطبقه 24 درصد کاهش پیدا کرده است. همچنین در تهران تعداد ساختمان‌های 3 طبقه 30 درصد افزایش پیدا کرده است.
به گزارش دنیای‌اقتصاد هر چند روآوردن به بلندمرتبه‌سازی اندکی هزینه ساخت‌وساز از بابت دستمزد کارگر و لوازم و مصالح را افزایش می‌دهد، اما به‌طور قطع با توجه به سرشکن‌شدن ارزش زمین در کل متراژ ساختمان، این شکل ساختمان‌سازی برای سازنده‌ها به صرفه خواهد بود.
ارسال نظر