احتمال برگشت رکود به معاملات مسکن

مهدیس فرقانی

چانه‌زنی با طرفین معامله ملکی هنر بنگاه‌های مسکن است که اگر محدود شود،کنترل رکود و رونق و همچنین قیمت‌ها غیرممکن خواهد بود

مشاوران املاک با اشاره به اینکه «بنگاه‌مسکن» حلقه میانی در سیکل معاملات ملک محسوب می‌شود، نقش این صنف در بازار مسکن را فراتر از مشاوره به طرفین معامله عنوان و تصریح کردند: هم‌اکنون «کاستن از تعداد املاک فروشی به‌صورت کاذب» و «جلب رضایت فروشنده‌ به تعیین قیمت پایین» به‌صورت حرفه‌ای در دستور کار همه بنگاه‌های مسکن قرار دارد که این دو راهکار در رشد معاملات مسکن طی ۳ ماه اخیر بی‌تاثیر نبوده است. آنها می‌گویند تصویب طرح جلوگیری از تنظیم قرارداد در بنگاه‌های مسکن، به حذف مشاوران املاک از صحنه بازار منجر می‌شود که در شرایط کنونی، این احتمال وجود دارد که رکود در آستانه خروج، مجددا وارد بازار مسکن شود.

«از این پس صلاحیت مشاوران املاک در انجام معاملات در حد واسطه‌گری تعیین می‌شود و کلیه مراحل عقد قرارداد باید در محضرخانه انجام شود» این متن پیشنهادی لایحه برنامه پنجم است که اخیرا به مجلس پیشنهاد شده است و در صورت تصویب این لایحه بنگاه‌های مسکن از دایره انجام معاملات حذف خواهند شد.

بر این اساس تعدادی از فعالان بازار مسکن در نقش بنگاه‌داران در مقابله با این طرح مخالفت خود را اعلام و اظهار کردند: کاملا مشخص است که این طرح کارشناسی شده نیست، بلکه یک پیشنهاد سلیقه‌ای است و مجلس نباید دستور اجرای این طرح را صادر کند؛ چراکه نه‌تنها اجرای طرح حذف مشاوران املاک از میدان معاملات، کمکی به رونق بازار مسکن در کشور نخواهد کرد، بلکه وضعیت ناگواری شامل حال بازار خواهد شد که عواقب آن دامنگیر مسوولان بخش مسکن و طرفین عقد معاملات ملکی خواهد شد.

دفترخانه‌ها متخصص نیستند؟

بنگاه‌دار فعالی در خیابان یوسف آباد در رابطه با اجرایی شدن این طرح به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مشاوران املاک، یک قشر فعال و تاثیرگذار در بخشی از اقتصاد کشور؛ یعنی حوزه مسکن هستند.

عاشوری در ادامه افزود: دفترخانه‌ها فقط قرارداد یا معاملات را به ثبت می‌رسانند؛ اما آنها کارشناس و متخصص حوزه معاملات نیستند. از سوی دیگر معاملات املاک در ایران مانند کشورهای توسعه یافته نیست؛ زیرا برخی از این کشور‌ها برای خرید و فروش و حتی اجاره مسکن فرمول‌های ریاضی دارند که در همه شهرها یکسان است و به همین خاطر ممکن است معاملات ملکی آنها در دفترخانه بدون هیچ مشکلی ثبت شود؛ اما در ایران که چنین مساله‌ای وجود ندارد محال است که دفترخانه بتواند به‌تنهایی در امر مراحل عقد معاملات موفق باشد. وی در رابطه با پیشنهاد این طرح نیز تاکید کرد: مساله دیگر اینکه در کشورهای پیشرفته معمولا از تجارب قدیمی استفاده می‌کنند و بر اساس آن قانون تصویب می‌کنند؛ اما در ایران بر اساس آزمون و خطای قانونی را به اجرا در می‌آورند که این تصمیمی کاملا اشتباه است.

مشاوران املاک، برترین افراد برای تنظیم معاملات مسکن

رافعی مشاور املاک دیگری در محدوده خیابان ونک در این باره اظهار کرد: مشاور املاک، یک شغل تعریف شده در دنیا است؛ چراکه بنگاه‌داران مسکن، مجریان بی‌طرف در عقد قراردادها هستند و مدت‌های مدیدی است که به این حرفه مشغول هستند پس با این حساب فقط آنها به پیچ و خم کاری خود واقف هستند و از طرف دیگر فقط مشاوران املاک هستند که می‌توانند یک معامله یا قرارداد ملکی را با موفقیت به نتیجه برسانند.

وی نیز اذعان کرد: به نظر نمی‌رسد که این طرح کارشناسی شده باشد؛ در حالی‌که، مشاوره املاک کاری حرفه‌ای است که به کارشناسی صحیح نیاز دارد و اگر این طرح اجرا شود به طور یقین بازار مسکن با التهاب بیشتری مواجه خواهد شد.

مشاوران املاک، فقط ثبت‌کننده معاملات و قراردادها نیستند

از سوی دیگر، بنگاه‌داری فعال در خیابان مطهری تصویب و اجرای این طرح را امری محال توصیف کرد و تاکید کرد: بنده به عنوان بنگاه‌داری با سابقه ۱۰ سال در بازار مسکن، مشاوران املاک را تنها به عنوان ثبت کننده قرارداد قبول ندارم؛ چراکه آنها در وهله اول مشاوره یا راهنمای طرفین قرارداد هستند و این نکته، بسیار مهم در امر ثبت قرارداد است و این درحالی است که دفترخانه‌ها نمی‌توانند مانند مشاوران املاک عمل کنند و مطمئنا با مشکلات فراوانی در رابطه با این موضوع مواجه خواهند شد.

بنگاه‌های مسکن واسطه‌های حذف‌نشدنی در بازار هستند

بنگاه‌دار دیگری در محدوده خیابان عباس‌آباد، مشاوران املاک را بر اساس قانون تجارت دلالان ضروری برای انجام یک قرارداد بدون خطا و صحیح معرفی کرد. حسینی در ادامه این مساله عنوان کرد: مشاوران املاک همان دلالان یا واسطه‌های معاملات ملکی هستند که باعث اجرای صحیح روند کار می‌شوند و اگر آنها حدف شوند و عقد معاملات و قراردادها به دفاتر رسمی ارجاع داده شود آنها نمی‌توانند به‌صورت کامل این وظایف را اجرا کنند. دفاتر رسمی فقط توانایی ثبت معاملات را دارند و به طور معمول ۱۰۰ درصد از معاملات خرید و فروش و همچنین ۳۰ درصد از قرارداد اجاره در این دفاتر ثبت می‌شود و همان طور که مشخص است، وظیفه دفترخانه‌ها ثبت سند است نه اینکه آنها تمامی مراحل معاملات را طی کنند.

افراد به بنگاه‌های مسکن بیشتر اعتماد می‌کنند

از سوی دیگر عابدینی یکی از فعالان در بازار مسکن در رابطه با حذف مشاوران املاک ازتنظیم قراردادها و مبایعه‌نامه ابراز نگرانی کرد و گفت: فعالیت اصلی مشاوران املاک عقد قراردادها و معاملات ملکی است و درآمد آنها از این طریق تامین می‌شود؛ اما اگر این طرح اجرا شود بسیاری از فعالان بازار مسکن کار خود را از دست می‌دهند و به نوعی معضل بیکاری پیش می‌آید. علاوه براین همه مالکان و موجران به بنگاه‌های محله سکونت خود اعتماد دارند و به همین خاطر آنها را واسطه معاملات خود انتخاب می‌کنند و خریداران و فروشندگان فقط راضی به انجام معاملات در بنگاه‌های مسکن می‌شوند و دفترخانه‌ها را تنها به عنوان مجریان ثبت قرارداد می‌شناسند.

دفترخانه‌ها، قدرت مشتری یابی ندارند

در محدوده نارمک، یک بنگاه‌دار مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مشاوران املاک غیر از اینکه به تنظیم قرارداد و معاملات ملکی می‌پردازند وظیفه مشتری‌یابی را هم بر عهده دارند و این مساله همیشه به عنوان مسوولیت به مشاوران مسکن واگذار شده است و بعید به نظر می‌رسد که دفترداران بتوانند در اجرای این وظیفه موفق باشند.

دولت مشاوران املاک را بدون صلاحیت جلوه می‌دهد؟

در همین حال محمدخانی، مدیر آژانس املاکی در خیابان کارگر جنوبی گفت: از یک طرف اتحادیه املاک برای پیشرفت مشاوران املاک دوره‌های آموزشی برگزار می‌کند و از طرف دیگر می‌خواهند بنگاه‌های مسکن را از چرخه معاملات مسکن حذف کنند ! این پیشنهاد که به مجلس و دولت ارائه شده است برای ما بسیار جای تاسف دارد؛ چراکه اگر مسوولان، مشاوران املاک را افراد با صلاحیت می‌دانستند هیچ‌گاه چنین پیشنهادی را مطرح نمی‌کردند و با توجه به نوع تصمیم‌گیری لحظه‌ای، مشخص است که هدف مشخصی را دنبال نمی‌کنند.

وقت کافی در اختیار طرفین قرارداد گذاشته‌ نمی‌شود

اما در این بین محمدخانی، مدیر املاک دیگری در منطقه نارمک این چنین اذعان کرد: بنگاه‌داران برای به سرانجام رساندن یک قرارداد یا معامله ممکن است چندین روز زمان به این مساله تخصیص دهند؛ اما به طور یقین دفترخانه‌ها این قابلیت را ندارند؛ چراکه ساعات کاری آنها مانند ساعات کاری بنگاه‌های مسکن طولانی مدت نیست و اکثر معاملات هم معمولا با مشکلاتی همراه است که نیاز به صرف مدت زمان طولانی برای بحث دارد و حتی گاهی اوقات ممکن است ساعت‌ها بحث شود و در آخر معامله‌ای صورت نگیرد، پس قابل پیش‌بینی است که دفترخانه‌ها نمی‌توانند چنین وقتی را اختصاص به حل اختلافات طرفین بدهند؛ چراکه معمولا بدین نحو است که خریدار و فروشنده در بنگاه مسکن از لحاظ قیمت و غیره با هم بحث می‌کنند و به اصطلاح چانه می‌زنند و هنگامی که به توافق می‌رسند به دفترخانه برای ثبت رسمی قرارداد می‌روند.

اعتراض مشاوران املاک

از سوی دیگر مشاور املاکی واقع در خیابان زمزم درباره این مساله اظهار کرد: به طور یقین اگر زمانی برسد که طرح حذف مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای ملکی اجرا شود۱۰۰ درصد بنگاه‌داران اعتراض خواهند کرد؛ چراکه آنها به متقاضیان در بازار مسکن در ابتدا مشاوره می‌دهند تا بتوانند معامله یا قراردادی را به انجام برسانند تا دستمزد خود را دریافت کنند؛ اما این طرح به نحوی ارائه شده است که هیچ دستمزدی عاید بنگاه‌داران نمی‌شود و آنها باید تغییر شغل دهند؛ زیرا همان طور که مشخص است منبع درآمد فعالان بازار مسکن از طریق ثبت قراردادها و معاملات ملکی است حال اگر این قسمت از وظیفه آنها حذف شود، دیگر منبع درآمدی باقی نخواهد ماند.

صالحی نیز این نکته را خاطر نشان کرد: دفترخانه‌ها مانند مشاوران املاک به خوبی به فعالیت ملکی تسلط ندارند و حتی از نظر روانی هم دفترخانه فضای مناسبی برای انجام مراحل قرارداد نیست؛ چراکه از گذشته برای اینکه معامله‌ای به زمان عقد برسد مدت زمانی صرف می‌شود و به همین خاطر از ابتدا تنظیم معاملات به بنگاه‌های مسکن سپرده شد تا مکانی برای حل اختلاف باشد.

در همین حال زحمتکش یک مشاور املاک در محدوده میدان ولیعصر گفت: اگر وظیفه مشاوران املاک فقط مشاوره به خریداران، فروشندگان، مستاجران و موجران باشد و تنظیم قرارداد به عهده دفترخانه باشد مطمئنا بنگاه‌های مسکن دست از فعالیت خواهند کشید؛ زیرا اگر مشاوران املاک صرفا راهنما باشند و دستمزد حاصل از مشاوره، نصیب نهاد دیگری شود غیرقابل قبول است و مشاوران املاک این طرح را به هیچ عنوان نخواهند پذیرفت.