در بولتن رسمی وزارت مسکن بررسی شد
چالش‌های بازار اجاره مسکن
وزارت مسکن در گزارش رسمی بررسی کرد
2 چالش بزرگ در بازار اجاره مسکن
تحدید تقاضای سرمایه‌ای مسکن می‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن‌اجاره‌ای شود
بازار اجاره در تسلط مالکان چندخانه‌ای
گروه مسکن- فرید‌قدیری: وزارت مسکن در بررسی‌هایی که پیرامون مشکلات حوزه اجاره‌نشینی انجام داده، دو چالش عمده پیش‌روی بازار اجاره را تسلط مالکان چندخانه‌ای بر این بازار و واکنش‌سریع این گروه در زمان تحدید تقاضای سرمایه‌ای عنوان کرده و تاکید کرده است: این چالش‌ها زمانی سر باز می‌کند که عرضه‌کنندگان واحدهای اجاره‌ای با وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا ایجاد محدودیت در تملک واحدهای مسکونی متعدد روبه‌رو شوند و به ناچار از خرید ملک به قصد اجاره منصرف شوند که در این صورت به نسبت حجم انصراف‌ها، عرضه مسکن اجاره‌ای در بازار کاهش پیدا خواهد کرد.
فصلنامه اقتصاد مسکن - بولتن رسمی وزارت‌مسکن- با تشریح نتایج این بررسی، نوشته است: دهک‌های یک و دو معادل 60 درصد بودجه خانوار و دهک‌های سه تا 5 نیز معادل 50 درصد بودجه خانوار را برای تامین اجاره‌‌بهای مسکن هزینه می‌کنند. این در حالی است که هم‌اکنون فعالیت اجارهداری به لحاظ اقتصادی غیرقابل توجیه است و صرف اجاره‌بها به تنهایی نمی‌تواند ترغیب‌کننده عاملان در عرضه مسکن‌اجاره‌ای باشد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، هر چند در بررسی‌های وزارت مسکن، تاثیرپذیری عمیق اجاره‌بها از نوسانات قیمت مسکن عامل اصلی عدم کنترل نرخ‌های اجاره عنوان شده است، اما با توجه به اینکه در شرایط کنونی، قیمت‌ها در بازار مسکن آرام بوده و علائمی از نوسان قیمت دیده نمی‌شود، لذا در این مقطع انتظار افزایش اجاره‌بها تحت تاثیر تحریک قیمت مسکن، بیهوده و غیرقابل توجه است.
اما با توجه به آنچه در این تحقیق مکتوب آمده است، به نظر می‌رسد ابزارهای تنبیهی برای کنترل سوداگری مسکن باید به حدی نقش ظریف داشته باشند که آسیبی به عرضه واحدهای اجاره‌ای وارد نشود.
همان گونه که در این تحقیق آمده است، مالکان چندخانه‌ای به امید کسب سود سرمایه و جبران هزینه استهلاک نگهداری واحدها، اغلب اقدام به اجاره این واحدها می‌کنند. در این شرایط اگر فضای فعالیت برای آن دسته از تقاضای سرمایه‌ای که با هدفی غیر از احتکار، ملک خریداری می‌کند فراهم باشد، خریدها انجام می‌شود و در نتیجه، عرضه واحدهای اجاره‌ای نیز افزایش پیدا می‌کند.
چالش‌های بازار اجاره مسکن و واکاوی نقش نوسانات قیمت مسکن در نرخ‌های اجاره را که در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، در زیر بخوانید:
وجود دو تقاضای مجزا برای خرید و همچنین اجاره مسکن در دو بازار متمایز اما مرتبط، به شکل‌گیری دو قیمت خرید(فروش) و اجاره‌بها در بازار مسکن می‌انجامد. اساسا تقاضای خرید مسکن ماهیتی متفاوت از تقاضای اجاره دارد. جنبه مهم متمایزکننده این دو بازار به چگونگی عملکرد تقاضای سرمایه‌ای (سوداگرانه) در بازار مسکن باز می‌گردد.
رفتار تقاضای خرید مسکن
براساس رویکردی در مطالعات اقتصاد مسکن، تقاضای مسکن به دو جزء «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه‌ای» تفکیک می‌شود. متقاضی مصرفی مسکن به افرادی اطلاق می‌شود که هدف آنها از خرید مسکن صرفا تامین سرپناه و محلی برای سکونت است. از دید این افراد، مسکن یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است؛ اما متقاضی سرمایه‌ای با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن طی زمان، اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کند.
البته باید بین مفهوم «سوداگری» از یک طرف و مفهوم «پس‌انداز روی دارایی» از طرف دیگر تمایز قایل شد. «سوداگری» پدیده‌ای ماهیتا کوتاه‌مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‌گیری از نوسانات کوتاه مدت قیمت دارایی بوده و عمدتا در بازارهای مالی موضوعیت دارد، حال آنکه «پس‌انداز روی دارایی» ماهیتی بلندمدت داشته و برخاسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف‌نظر از فراز و نشیب‌های کوتاه مدت آن است. در حقیقت، آنچه در بازار مسکن از آن تحت عنوان «سوداگری» یاد می‌شود، در معنای دقیق همان «پس‌انداز روی دارایی» است.
اما با وجود تفکیک فوق از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، با طرح رویکردی بدیل میتوان بیان داشت که به طور کلی تقاضای خرید مسکن ماهیتی «سرمایه‌ای» دارد؛ هرچند انگیزههای مصرفی هم می‌تواند در کنار آن عاملی موثر باشد.
اساسا متقاضیان خرید مسکن شامل سه گروه افراد می‌شوند:
-اجاره‌نشینانی که پس از طی مدتی حضور در بازار اجاره، از طریق انباشت پس‌انداز یا دسترسی به اعتبار و وام، برای اولین بار اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
-دسته‌ای از مالک- ساکنان (یا به عبارت دیگر افراد دارای یک واحد مسکونی ملکی که در همان ملک سکونت دارند) که در پی تغییر محل سکونت خود هستند.
-گروه سوم شامل صاحبان سرمایه(نقدی) است که دارای یک ملک مسکونی یا بیشتر بوده که براساس انگیزههای سودجویانه تمایل به خرید مجدد واحد مسکونی دارند. (این افراد پس از خرید واحد مسکونی مازاد بر نیاز ممکن است آن را اجاره داده یا به صورت خالی نگه دارند.)
در ادبیات موجود، دو دسته اول متقاضیان مصرفی و دسته سوم متقاضیان سرمایه‌ای نامیده می‌شوند. اما براساس رویکرد بدیل، خصلت هر سه تقاضای فوق، «سرمایه‌ای» بوده یا به عبارت دیگر تمامی متقاضیان خرید مسکن از نقش مسکن به عنوان دارایی مولد سود (عایدی سرمایه) غافل نیستند. در حقیقت تقاضای هر سه دسته یاد شده، به‌رغم تفاوت در شدت و ضعف، دارای خصلتی سرمایه‌ای است. هرچند در ابتدا ممکن است به نظر برسد تقاضای مالک‌نشینان متقاضی تغییر ملک مسکونی و تازه‌واردها به بازار خرید مسکن (دو دسته نخست) صرفا تقاضایی مصرفی است؛ اما چنین تفکیکی بدین معناست که متقاضیان به اصطلاح مصرفی مسکن از نقش مسکن به عنوان یک نوع از دارایی که می‌تواند طی زمان موجب بروز عایدی(زیان) سرمایه شود غافل‌اند. این در حالی است که متقاضیان به اصطلاح مصرفی نیز می‌توانند در واکنش به انتظارات منفی و مثبت از آینده قیمت‌های مسکن و تغییر در سیاست‌های اقتصادی در رفتار خود تغییر و بازنگری کنند.
برای مثال، فرض کنید انتظار خریداران مبنی بر کاهش قیمت مسکن در آینده نزدیک باشد. بدون تردید، در دوره جاری متقاضیانی که پیش‌تر، آنها را متقاضیان سرمایه‌ای نامیده‌ایم تمایلی به ورود به بازار نداشته و در صورت امکان فروش حتی راغب به خروج سرمایه خود از بازار مسکن هستند. اما علاوه بر خروج صاحبان سرمایه (نقدی) از بازار که با هدف اجتناب از زیان سرمایه صورت می‌گیرد، تازه‌واردها که به‌تازگی توان خرید مسکن یافته‌اند نیز می‌توانند خرید مسکن را به تعویق بیندازند. این امر از آن رو است که در شرایط وجود انتظارات منفی (انتظار کاهش قیمت مسکن) فاقدین مسکن انتظار دارند که بتوانند در آینده‌ای نزدیک مسکن را با قیمتی کمتر از قیمت جاری خریداری کنند. پس واکنش احتمالی و عقلایی آنها در چنین شرایطی، تداوم موقتی اجاره‌نشینی و سرمایه‌گذاری در بازار پول- سرمایه (مثلا سپرده‌گذاری در بانک) خواهد بود. چنانچه انتظارات کوتاه مدت قیمتی مثبت باشد، واکنش این گروه تعجیل در خرید و انتخاب واحد مسکونی با متراژ بزرگ‌تر است تا بیشترین عایدی را از افزایش احتمالی قیمت‌ها نصیب آنها کند.همچنین تغییردهندگان واحد مسکونی نیز ممکن است در واکنش به انتظارات
قیمتی مثبت، اقدام به پیش‌خرید ملک توام با تاخیر در فروش واحد مسکونی فعلی خود کنند. از طرف دیگر، انتظارات منفی قیمتی نیز می‌تواند آنان را مایل به فروش ملک در دوره جاری و انتخاب اجاره‌نشینی کند، تا در صورت تحقق انتظارات و کاهش در قیمت مسکن از زیان سرمایه مصون مانده حتی قادر شوند واحد مسکونی بزرگ‌تری به دست آورند.ملاحظه می‌شود که در تمامی الگوهای فوق، رفتار سودجویانه از سوی متقاضیان به اصطلاح مصرفی بروز کرده است.
روند تقاضای ثابت دربازار اجاره
اما در مقام مقایسه و با دور شدن از بازار خرید و فروش، در بازار اجاره، متقاضیان اجاره مسکن صرفا در پی تامین سرپناه و عمدتا شامل افرادی فاقد توان خرید واحد مسکونی است که این امر بازار اجاره را از انگیزههای سرمایه‌ای و سودجویانه به شدت دور می‌کند. از این لحاظ، به عکس تقاضای پرنوسان خرید مسکن، تقاضای مسکن استیجاری دارای روندی با ثبات و کم‌نوسان بوده و بیشتر تحت تاثیر روند بلندمدت «رشد جمعیت» و «تشکیل خانوار» قرار می‌گیرد که اساسا این متغیر دارای نوسانات کوتاه مدت قابل توجهی نیست. از این رو، نوسانات شدید در تقاضای اجاره و تحت تاثیر قرار گرفتن اجاره بها از تقاضای بازار در این جا به آن‌گونه که در بازار خرید تشریح شد، موضوعیت ندارد.
چالش‌های بازار اجاره مسکن
متقاضیان بازار اجاره (مستاجران) را دهک‌های پایین درآمدی و فاقدین مسکن ملکی تشکیل می‌دهند. دو چالش عمده بازار اجاره مسکن را که برخاسته از پیوند آن با بازار خرید (فروش) است میتوان به صورت زیر برشمرد:
چالش اول؛ تاثیرپذیری اجاره بها از قیمت‌های خرید و فروش مسکن:شواهد نشان می‌دهد اجاره‌بها به شدت از نوسان قیمت بازار خرید و فروش متاثر است.با افزایش قیمت مسکن هزینه فرصت اجارهداری افزایش می‌یابد( کاهش تمایل به اجارهداری). این امر موجب می‌شود عرضه واحدهای استیجاری کاهش و لذا اجاره‌بها افزایش یابد. از زاویه‌ای دیگر میتوان گفت با افزایش در قیمت مسکن که به معنای افزایش در هزینه فرصت اجارهداری است، این امکان برای مالکان وجود دارد که تا سرحد ممکن، افزایش هزینه فرصت اجارهداری ناشی از افزایش ارزش ملک را به قیمت‌های اجاره منتقل کرده و خواهان دریافت اجاره‌بهایی بالاتر شوند.
در حقیقت، نوسانات قیمت مسکن علاوه بر تاثیر شدید بر توان خانوار در خرید مسکن، از کانال اثرگذاری بر اجاره‌بها وضعیت معیشتی دهک‌های پایین درآمدی را به شکل ویژه‌ای متاثر می‌کند؛ چراکه سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار با حرکت به سمت دهک‌های پایین درآمدی به طور معنی‌دار و قابل‌ملاحظه‌ای افزایش می‌یابد.
چالش دوم: فعالیت اجارهداری در اختیار دارندگان چند واحدی: رابطه مهم دیگر بین بازار خرید و اجاره که بازار اجاره را در معرض معضلی دیگر قرار داده به این حقیقت اشاره دارد که امروزه فعالیت اجارهداری در کشور عمدتا توسط متقاضیان صرفا سرمایه‌ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) انجام می‌گیرد. همان‌طور که تشریح شد این افراد براساس انتظارات قیمتی مثبت در بازار مسکن که عمدتا برخاسته از روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر است، به منظور حفظ ارزش پول در برابر تورم و کسب عایدی سرمایه و دسترسی به یک دارایی مطمئن و پشتوانه اقتصادی، اقدام به پس‌انداز روی دارایی به شکل خرید واحد مسکونی می‌کنند. از آنجا که سرمایه‌گذاری در مسکن، برخلاف سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی، اساسا سرمایه‌گذاری با افق زمانی کوتاه‌مدت نیست، طی دوره نگهداری (که ممکن است بیش از یک نسل نیز ادامه یابد) واحدهای مازاد بر نیاز (مصرفی) خریداری شده از سوی آنها به اجاره گذاشته می‌شود؛ بنابراین رونق اجارهداری منوط به عملکرد متقاضیان سرمایه‌ای در خرید مسکن، مازاد بر نیاز است.
این در حالی است که فعالیت متقاضیان سرمایه‌ای مسکن خود از عوامل شوک‌آفرین در قیمت‌های خرید و فروش است که به نوبه خود اجاره‌بها را نیز به طور مثبت تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. به تعبیر دیگر چنانچه متقاضیان سرمایه‌ای به هر علتی از خرید واحدهای مسکونی بیشتر دست بکشند، با رکود بازار مسکن و کاهش تولید و عرضه آن، حجم مسکن استیجاری عرضه‌شده کاهش خواهد یافت.
واقعیت آن است که هم‌اکنون فعالیت اجارهداری در کشور ما فی‌نفسه و بدون توجه به عایدی سرمایه، به لحاظ اقتصادی فعالیتی غیرقابل توجیه و غیراقتصادی است. این امر عمدتا به گران بودن مسکن و بالا بودن هزینه فرصت سرمایه در خرید مسکن، به‌علاوه هزینه استهلاک بالا ناشی از روش سنتی موجود تولید مسکن بازمی‌گردد. در این شرایط، صرف اجاره‌بها به تنهایی نمی‌تواند ترغیب‌کننده عاملان در عرضه مسکن اجاره‌ای باشد.
(مثلا اگر قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری غیرلوکس را در تهران ۲۰۰ میلیون تومان فرض کنیم، هزینه فرصت این مبلغ با توجه به سود دست‌کم ۱۵ درصدی پرداختی سیستم بانکی به اوراق گواهی سپرده، بالغ بر ۵/۲ میلیون تومان در ماه خواهد بود. حال آنکه اجاره دریافتی واحد مسکونی به مراتب کمتر از ۵/۲ میلیون تومان در ماه است.)
جمع‌بندی
در کشور ما و در شرایط حاضر با توجه به انبوه متولدین دهه ۱۳۶۰ که در دهه رو به پایان جاری و به ویژه در دهه آتی به صورت متقاضی وارد بازار مسکن خواهند شد، ضرورت تعمیق و تقویت بازار اجاره و عرضه مسکن استیجاری بیش از گذشته خودنمایی می‌کند؛ چراکه خانوارهای تازه‌تشکیل شده و زوج‌های جوان با توجه به محدودیت ثروت و پس‌انداز در ابتدای زندگی مشترک، معمولا برای تهیه سر پناه به اجاره مسکن و نه خرید آن روی خواهند آورد.مساله عمده بازار اجاره، عدم تکافوی مسکن استیجاری عرضه‌شده ناشی از فقدان نظام انگیزشی مناسب و موثر در ترغیب عاملان به اجارهداری است. عرضه مسکن چه از سوی انبوه‌سازان و چه عرضه‌کنندگان سنتی که غالبا با هدف فروش و کسب سود بالا در کمترین فاصله زمانی انجام می‌گیرد، نمی‌تواند پاسخگوی نیاز خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوان به مسکن استیجاری باشد. در این میان، تقاضای سرمایه‌ای خریداران مسکن، همچون پلی بین تولیدکنندگان مسکن و متقاضیان اجاره است؛ به طوری که متقاضی سرمایه‌ای مسکن پس از خرید واحد مسکونی مازاد بر نیاز خود آن را به اجاره می‌گذارد.در این شرایط، اتخاذ سیاست محدود کردن تملک واحدهای مسکونی متعدد از سوی افراد
- صرف‌نظر از دیگر آثار مثبت یا منفی آن - می‌تواند با کاستن از تقاضای سرمایه‌ای و کاهش تولید مسکن، اجارهداری را نیز دچار مخاطره جدی کند. در حقیقت میزان مطلوب سوداگری در بازار مسکن باید با لحاظ جمیع جوانب موثر و در قالب یک بهینه‌یابی تعیین گردد.
در مجموع، تعقیب سیاست محدود کردن تقاضای سرمایه‌ای مسکن که با هدف کنترل سوداگری و قیمت در بازار مسکن انجام می‌گیرد، نیازمند اجرای سیاست‌هایی در جهت توسعه عرضه مسکن استیجاری است. در غیر این صورت، کاهش در حجم تقاضای سرمایه‌ای مسکن به شکل ایجاد محدودیت برای تملک چند واحد مسکونی، می‌تواند منجر به کاهش در عرضه واحدهای مسکونی استیجاری شود.
ارسال نظر