خلأ قانون در پیش فروش مسکن
دنیای اقتصاد- طی ماه‌های اخیر برخی انبوه‌سازان صلاحیت‌دار برای تامین نقدینگی مورد نیاز پروژه‌های جدید، به پیش‌فروش واحدهایی که در مراحل اولیه ساخت قرار دارد، روآورده‌‌اند. اما بی‌اعتمادی مردم به سرنوشت این قبیل پروژه‌های ساختمانی، از یک‌سو راه تامین مالی را برای سازنده‌ها و از سوی دیگر امکان پیش‌خرید با پرداخت جزئی را برای متقاضیان مسکن مسدود کرده است. این درحالی است که لایحه‌ای تحت عنوان «پیش‌فروش مسکن» از نیمه سال ۸۶ تاکنون در مجلس معطل بررسی و تصویب نهایی قرار دارد و هنوز به قانون تبدیل نشده است. دنیای اقتصاد دلایل بی‌اعتمادی به بازار پیش‌فروش مسکن را بررسی می‌کند
خلأ «قانون» در پیش‌فروش مسکن
رییس کانون انبوه‌سازان: اگر اعتماد کافی به بازار پیش‌فروش وجود داشت، ماه‌ها پیش ساخت‌وساز از رکود خارج شده بود
گروه مسکن - لیلا درخشان: طی ماه‌های اخیر برخی انبوه‌سازان صلاحیت‌دار برای تامین نقدینگی مورد نیاز پروژه‌های جدید، به پیش‌فروش واحدهایی که در مراحل اولیه ساخت قرار دارد، رو آورده‌‌اند. اما بی‌اعتمادی مردم به سرنوشت این قبیل پروژه‌های ساختمانی، از یک‌سو راه تامین مالی را برای سازنده‌ها و از سوی دیگر امکان پیش‌خرید با پرداخت جزئی را برای متقاضیان مسکن مسدود کرده است.
این درحالی است که لایحه‌ای تحت عنوان «پیش‌فروش مسکن» از نیمه سال ۸۶ تاکنون در مجلس معطل بررسی و تصویب نهایی قرار دارد و به دلایلی که یکی از آنها تلاش برای تامین نظر سازمان ثبت اسناد عنوان شده، هنوز به قانون تبدیل نشده است.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در این باره به دنیای اقتصاد گفت: در شرایط طبیعی باید ۵۰ درصد از آنچه قرار است طی یک سال در کشور ساخته شود، پیش‌فروش شود، اما در سال جاری حجم پیش‌خرید‌ها آنقدر ناچیز بوده که به لحاظ آماری قابل‌ذکر نیست.
ایرج رهبر با اشاره به اینکه اقبال مردم به پیش‌خرید می‌تواند زمینه رونق فعالیت‌های ساختمانی را فراهم کند، به دنیای اقتصاد گفت: حدود نیمی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از طریق پیش‌خرید قابل‌تامین است.
به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر بازار مسکن برای پیش‌فروش با خلأ قانونی روبه‌رو است و قراردادهایی که برای این نوع خرید تنظیم می‌شود به دلیل آنکه همچون «مبایعه‌نامه در حالت خرید قطعی» شناخته شده نیست، پیش‌خریداران نمی‌توانند از صحت و سقم آنچه پیش‌فروش می‌شود مطلع شوند. به همین خاطر اقبالی در بازار مسکن برای پیش‌خرید وجود ندارد. کارشناسان مسکن معتقدند چنانچه اعتماد به بازار پیش‌فروش وجود داشت، انبوه‌سازان می‌توانستند با کمترین هزینه دوره رکود را پشت‌سر بگذارند و برای ادامه ساخت‌وساز، از نقدینگی در اختیار مردم استفاده کنند.
پیشنهاد تشکیل موسسات مالی پیش‌فروش
در همین زمینه دکتر ستاریان، کارشناس مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: اساسا در کشور ما مکانیزم پیش‌فروش مسکن به خاطر عدم وجود مراجع ذی‌صلاح کنترل گر خود به خود منوط به سابقه کاری و شناخت از افراد سازنده شده است. وی گفت: این در حالی است که در دنیا پروسه پیش‌فروش مسکن توسط موسسات مالی و اعتباری به منظور جذب سرمایه‌های مردم و مشارکت مردم در ساخت کنترل می‌شود.
وی تاکید کرد: سازندگان مسکن اساسا به منظور اجرای ساخت‌وساز نیاز به جذب سرمایه دارند و بر این اساس لازم است که مشارکت مردم را جلب کنند، این در حالی است که در شرایط فعلی هیچ ساختار روشنی وجود ندارد و بیش از هر چیز این مهم به روابط شخصی افراد منوط شده است. ستاریان گفت: بر این اساس اگر سازنده‌ای در این مسیر از اعتبار و حسن سابقه برخوردار باشد مردم به او اعتماد کرده و اقدام به پیش خرید مسکن می‌کنند، اما اگر در برابر سازنده‌ای قرار گیرند که سابقه او نامعلوم باشد، حاضر به انجام مشارکت با او نیستند.
به گفته ستاریان، این در حالی است که در دنیا رسم در امر پیش‌فروش مسکن این است که موسسات مالی و اعتباری وارد عمل می‌شوند و براین اساس مردم با اطمینان خاطر بیشتری مشارکت می‌کنند؛ بر این اساس پیش‌فروش مسکن در این کشورها به یک تفاهم سه جانبه بین سازنده و مردم و موسسات مالی و اعتباری مبدل می‌شود. ستاریان خاطر نشان کرد: متاسفانه در حال حاضر سیستم بانک مرکزی برخلاف رویه معمول کشورهای پیشرفته اجازه ورود موسسات مالی اعتباری را به این فرآیند نمی‌دهد و اجازه نمی‌دهد که موسسات مالی و اعتباری با سازنده یک حساب مشترک باز کند.
انگیزه پیش‌خرید کم شده است
فرشید احدی یک انبوه‌ساز فعال در تهران معتقد است: در شرایط کنونی بازار مسکن، اغلب مردم علاقه‌ای به پیش‌خرید ندارند و متقاضیان تنها در صورتی که پیش‌فروشنده تسهیلات خاص اعطا کند، حاضر به پیش‌خرید می‌شوند.
وی همچنین درباره علت بی‌اعتمادی به بازار پیش‌فروش گفت: برخی سازنده‌های ناشناس و غیرمعتبر به دلیل آنکه قیمت مسکن در زمان شروع به ساخت تا زمان واگذاری آن به دو برابر افزایش پیدا می‌کند، از این رو از این پروسه بهره می‌گیرند و اقدام به فروش یک واحد به چندین نفر می‌کنند.
احدی تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما مسکن همیشه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای قلمداد شده است و تا این مساله حل نشود معضلاتی نظیر پیش‌فروش‌های ناموفق به قوت خویش باقی خواهد ماند.
وی افزود: در حال حاضر با اینکه شرکت متبوع ما از زیرمجموعه‌های بانک مسکن است و با بهترین شرایط اقدام به پیش‌فروش کرده، اما در جلب مشتری ناموفق بوده و این مساله حاکی از آن است که معضل مسکن را در جای دیگری باید جست و جود کرد.
ضرورت تعجیل در تصویب لایحه پیش‌فروش
از دیگر سو رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد ضمن تاکید بر تسریع در تصویب لایحه پیش‌فروش مسکن گفت: اجرای این لایحه موجب خواهد شد هر دو طرف معامله با اطمینان خاطر در جهت انجام معامله گام بردارند.
توصیه برای پیش‌خرید موفق
ایرج رهبر تاکید کرد: متقاضیان پیش‌خرید مسکن باید قبل از هرگونه اقدام از صلاحیت شرکت‌های ساختمانی مطلع شوند و برای این اقدام می‌توانند عضویت شرکت‌ها در تشکل‌های ساختمانی یا پروانه فعالیت آنها را بررسی و استعلام کنند.
رییس کانون انبوه‌سازان اطمینان داد: کلیه سازنده‌های عضو کانون پیش‌فروش‌های مطمئن و سالم انجام می‌دهند.
رهبر افزود: اگر اعتماد کافی به پیش‌فروش مسکن وجود داشت، بازار ساخت‌وساز ماه‌ها پیش از رکود خارج شده بود.
لایحه پیش‌فروش نزد «ثبت» است
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس درباره سرنوشت لایحه‌ای که سال گذشته به مجلس داده شد، به دنیای اقتصاد گفت: کلیات لایحه پیش‌فروش مسکن سال گذشته در مجلس به تصویب رسید، اما اصل آن به دلیل اختلاف نظر با سازمان ثبت اسناد هنوز نهایی نشده است.
ابوالقاسم رحمانی افزود: با توجه به اینکه مقرر شده به موجب این لایحه سند موقت برای پیش‌فروش مسکن صادر شود، از این رو سازمان ثبت اسناد این لایحه را بررسی کرده است.
این عضو کمیسیون عمران تصریح کرد: قطعا مجلس به عواقب ناشی از پیش‌فروش‌های ناموفق کاملا اشراف دارد و وظیفه خود را نیز در این راستا به درستی انجام داده است، اما به هر حال از آنجا که یک طرف این لایحه قوه قضائیه است، نمی‌توان یک جانبه آن را تصویب کرد از این رو انتظار می‌رود با توجه به شرایط رکود مسکن سازمان ثبت به منظور بررسی این لایحه که می‌تواند در خروج بازار مسکن موثر واقع شود، اقدامی عاجل کند.
بررسی لایحه پیش‌فروش در مجلس از سرگرفته می‌شود
اما در حالی که بحث و اختلاف‌نظر درباره لایحه پیش‌فروش مسکن مانع تصویب آن در یک سال اخیر شده، نایب‌رییس کمیسیون قضایی مجلس بر بررسی مجدد محتوای این لایحه طی هفته‌های آتی در کمیسیون تاکید می‌کند.
فرهای تجری در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: هیچ بحثی درباره تعلیق لایحه یا کنار گذاشتن آن وجود ندارد و قطعا مجلس برای تبدیل آن به قانون همه تلاش خود را خواهد کرد.
این عضو کمیسیون قضایی مجلس همچنین تصریح کرد: لایحه پیش‌فروش مسکن از آنجا که به محض ورود به مجلس در کمیسیون قضایی به عنوان کمیسیون تخصصی مورد بررسی قرار گرفت، هم‌اکنون مراحل نهایی تصویب را پشت‌سر می‌گذارد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» پیشتر برخی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اذعان کردند به دلیل حاکمیت رکود در بازار مسکن و همچنین رونق مسکن مهر تقاضای مردم به سمت پیش‌فروش مسکن کاهش یافته است و همین امر باعث شده تا بررسی لایحه پیش‌فروش مسکن از دستور کار خود خارج شود.
این در حالی است که فرهاد تجری، نایب‌رییس کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی با رد این اظهار نظرها عنوان کرد: به زودی لایحه پیش فروش مسکن در کمیسیون قضایی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
وی تصریح کرد: البته برخی از سازمان‌ها، نظیر سازمان ثبت اسناد در مورد چگونگی این لایحه اختلاف سلیقه‌هایی دارد که تمام این موارد در کمیسیون قضایی مجلس با رویکرد کارشناسی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
به اعتقاد تجری برخلاف اظهارات بعضی از نمایندگان مجلس مبنی بر عدم‌رغبت مجلس در تصویب این لایحه، اراده جدی در اعضای کمیسیون قضایی مجلس برای تصویب این لایحه وجود دارد و هر گونه چالش و اختلاف‌سلیقه در خصوص نحوه تصویب این لایحه رفع خواهد شد تا شرایطی فراهم شود که این لایحه هر چه سریع‌تر به تصویب برسد.
جریمه ۱۰ میلیونی برای پیش‌فروشنده‌های بد قول
گروه مسکن - لایحه پیش‌فروش مسکن در حالی بدون سرانجام مشخص، در وضعیت برزخ قرار دارد که محتوای ۳۰ ماده‌ای آن در صورت اجرا باعث ایجاد امنیت در بازار پیش‌فروش خواهد شد.دولت در این لایحه، پیش‌فروشنده را متعهد به رعایت مواردی کرده که به واسطه آن، پیش‌خریدار می‌تواند با اطمینان خاطر اقدام کند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، از جمله شاخص‌ترین مزایای این لایحه ماده ۲۴ است که به موجب آن کلیه روزنامه‌های کثیر‌الانتشار باید قبل از انتشار آگهی پیش‌فروش، مجوز شرکت ساختمانی را از مراجع ذی صلاح استعلام کنند و برای آگهی مربوطه نیز مجوز بگیرند. این ماده به تنهایی می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در فعالیت شرکت‌های غیرقانونی پیش‌فروشنده مسکن داشته باشد که با آگهی‌های فریبنده مردم را اغفال می‌کنند.در همین حال به موجب ماده‌ای دیگر از این لایحه به شهرداری‌ها تکلیف شده است که هنگام صدور پروانه ساختمانی شناسنامه‌ای مستقل برای هر واحد صادر و به متقاضی تسلیم شود.از دیگر سو تعیین محکومیت‌های قضایی و جریمه‌های نقدی برای پیش‌فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند از جمله دیگر محاسن لایحه پیش‌فروش مسکن است.علاوه بر این تاکید بر رعایت حقوق متقاضیان مسکن در این لایحه نیز از جمله مواردی است که به نظر می‌رسد عاملی مهم در جهت جلب اعتماد مشتریان مسکن باشد. بر اساس این لایحه پیش‌فروشنده متعهد می‌شود که ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و به پیش خریدار ارائه دهد و اگر پیش‌فروشنده ظرف مهلت مقرر به تعهدات خود عمل نکند مسوول پرداخت خسارت از ۱۰۰ هزار تا ۱۰ میلیون تومان به پیش خریدار است. در همین حال در ماده ۹ این لایحه آمده است: چنانچه ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نشود پیش خریدار می‌تواند پیش فروشنده را ملزم به رفع نواقص یا قرار داد را فسخ و مطالبه خسارت کند. همچنین الزام مشاوران املاک به تنظیم قرار داد پیش فروش ساختمان ازجمله حسن دیگر لایحه پیش‌فروش است که به موجب آن در صورت نادیده گرفتن این مهم از سوی مشاوران املاک، پروانه کسب آنان مشمول ابطال خواهد شد.
ارسال نظر