تایید تحرک نسبی در بازار مسکن

لیلا درخشان

روایت تازه وزارت بازرگانی از رشد ۴۲ درصدی حجم معاملات مسکن در پاییز امسال نسبت به فصل ماقبل، بازتاب‌های متفاوتی در محتوای تحلیل کارشناسان اقتصادی نسبت به زمان رونق مسکن داشته است. صاحب‌نظران برجسته در این حوزه ضمن تایید تحرک نسبی در بازار مسکن، رشد فصلی معاملات را بیشتر ناشی از «فشار تقاضا» و «ترس از تحریک قیمت مسکن بعد از ‌هدفمند شدن یارانه‌ها» می‌دانند.

این گروه از کارشناسان در عین حال معتقدند رفتارهای اخیر در بازار مسکن نشانگر پایان رکود است و چنانچه قانون هدفمند شدن یارانه‌ها ماهیت اجرایی پیدا نکند، بازار مسکن سال آینده رونق خواهد گرفت.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق آنچه سامانه رهگیری معاملات مسکن اعلام کرده، متوسط تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران از ۷ هزار فقره در هر ماه از تابستان امسال به ۱۰ هزار و ۳۰۰ فقره در هر ماه از فصل پاییز افزایش پیدا کرده است و در کل کشور نیز در سه ماه پاییز امسال حدود ۱۷۰ هزار معامله ملکی انجام شده است که این رقم نسبت به سه‌ماه تابستان رشد بیش‌از ۲۰ درصدی فعالیت تجاری در بازار مسکن را تایید می‌کند.

۱۰۰ هزار معامله در مقابل یک میلیون خانه فروشی

محمد خوش‌چهره استاد دانشگاه و صاحب‌نظر اقتصادی با اشاره به اینکه در حال حاضر حدود یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه یا در نوبت فروش قرار دارد، حجم ۱۰۰ هزاری معاملات مسکن را ناچیز توصیف کرد و به دنیای اقتصاد گفت: چنانچه تعداد خرید و فروش‌ها به ۵ برابر آنچه در تابستان امسال انجام شده، افزایش پیدا می‌کرد باز نمی‌توانستیم آن را به رونق تعبیر کنیم.

خوش چهره میزان معاملات ثبت شده در تابستان سال‌جاری (۷ هزار فقره) برای کلانشهر تهران را به حدی ناچیز خواند که ارتقای آن به ۱۰ هزار فقره را به هیچ وجه به معنای رونق در معاملات مسکن ندانست.

سرنوشت آمریکایی نظر خوش‌چهره

محمد خوش‌چهره بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن در ماه‌های اخیر را ناشی از حراج اجباری واحدهایی دانست که مالکانش به دلیل عدم بازپرداخت اقساط وام خرید، آنها را به موسسات مالی فروخته‌اند.

وی اذعان داشت: نوسانات معاملات مسکن و رشد آنها در ظاهر به هیچ وجه مطلوب نیست، چرا که بسیاری از افرادی که وام خرید مسکن دریافت کرده‌اند بعد از مدتی در بازپرداخت اقساط خود مستاصل شده‌اند و بر این اساس مجبور شده‌اند که ملک خود را به نام منبع وام‌دهنده که شامل بانک‌ها، موسسات مالی و اعتباری و شهرداری‌ها و ... است کنند و از این رو ثبت این نوع قراردادها به هیچ وجه به معنای رونق معاملات مسکن نیست.به گفته این کارشناس برجسته مسکن در واقع این شرایط همانند شرایطی است که در اقتصاد آمریکا به‌وجود آمد.

وی خاطرنشان ساخت: واگذاری زمین و املاک به بانک‌ها و شهرداری‌ها با هدف تسویه مطالبات مبین تشدید شرایط رکودی و خواب سنگین مسکن در رکود است و این مهم علامت خطر جدی برای اقتصاد کشور است.

اشباع بازار مسکن از افزایش قیمت

خوش‌چهره درباره روند قیمت مسکن در سال آینده نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: بازار مسکن به لحاظ افزایش قیمت اشباع شده و از این نظر فاقد کشش و ظرفیت برای رشد صعودی است و چنانچه با آزاد شدن قیمت حامل‌های انرژی و افزایش دستمزد منابع انسانی و قیمت مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش یابد ما‌به‌التفاوت افزایش قیمت‌ها از محل آزاد شدن حامل‌های انرژی قابل انتقال به قیمت نهایی مسکن نخواهد بود و این به آن معنا است که با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها از میزان سود تولیدکنندگان مسکن کاسته خواهد شد که این امر احتمالا سبب کاهش سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خواهدشد.

وی گفت: با توجه به این شرایط به دولت پیشنهاد می‌شود که ستاد مدیریت بحران مسکن در شرایط رکود راه‌اندازی شود تا با اتکا به راهبردهای جامع و بهره‌گیری از یک مدیریت کارشناسی به سمت ساماندهی بازار مسکن در قالب تولید پایدار حرکت شود.

رونق از سال آینده

دکتر مینو رفیعی - کارشناس برجسته مسکن در این راستا به «دنیای اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه میزان معاملات مسکن در تابستان سال‌جاری بسیار ناچیز بوده است، در نتیجه افزایش سطح معاملات تا حد۴۲ درصد نیز نمی‌تواند بیانگر آن باشد که معاملات مسکن رونق یافته است.وی گفت: اما در هر حال با توجه به اینکه مردم از بیم افزایش قیمت‌ها از محل اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها به سمت خرید مسکن روی آورده‌اند می‌توان گفت که این بازار از جنبه معاملات مسکن یک تحرک نسبی داشته است.

رفیعی تاکید کرد: البته مشخص نیست که این تقاضا‌ها مصرفی بوده یا اینکه تقاضای واقعی مسکن بوده است.وی با ابراز امیدواری از اینکه تحرک نسبی معاملات مسکن نشانگر پایان رکود در بازار مسکن باشد، گفت: آینده بازار مسکن کاملا متاثر از چگونگی اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها است، به طوری که اگر این قانون ماهیت اجرایی پیدا نکند بازار مسکن نیز دوران رونق را تجربه خواهد کرد؛ چرا که این بازار بر اساس رفتار دیرینه خود همیشه به طور متناوب دوران رکود و رونق را از سر گذرانده است و با توجه به اطاله دوران رکود، سال آینده در صورت تداوم شرایط فعلی شاهد رونق در معاملات خواهیم بود؛ چرا که فشار تقاضا بالاخره به معاملات این بازار خواه ناخواه رونق خواهد بخشید.

وی افزود: اما در صورت اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها، با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها و در یک کلام تورم، قیمت مسکن نیز افزایش فزاینده‌ای خواهد داشت که نتیجه آن کاهش قدرت خرید مردم و تداوم رکود در بخش معاملات مسکن خواهد بود.

انگیزه معاملات بیم از گرانی است

ایرج رهبر، رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور نیز در این باره به دنیای اقتصاد گفت: قطعا رشد ۴۲ درصدی معاملات مسکن در سه ماهه پاییز امسال نسبت به تابستان سال‌جاری حاکی از رونق نسبی معاملات مسکن است، اما انگیزه این رونق تبعات اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها و تاثیر آن بر بازار مسکن است که مردم را به این نتیجه رسانده که برای خرید مسکن اقدام کنند.

وی گفت: علاوه بر بیم مردم از گرانی مسکن در سال آینده، اساسا مطابق یک سنت دیرینه بازار مسکن در نیمه دوم سال در مقایسه با نیمه اول سال از یک رونق نسبی برخوردار می‌شود و بر این اساس این مولفه هم در رونق معاملات در فصل پاییز در مقایسه با تابستان نقش تاثیر‌گذاری را ایفا می‌کند.

رهبر خاطرنشان ساخت: اما اگر انگیزه مردم را از خرید مسکن در نظر نگیریم در هر صورت رشد ۴۲ درصدی معاملات مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان حاکی از رونق معاملات مسکن است.

رونق نداشته‌ایم

بیت‌ا... ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است: با توجه به اینکه طبیعت فصول پاییز و زمستان افزایش معاملات مسکن را ایجاب می‌کند از این رو هر نوع تحرک در معاملات مسکن در این مواقع نباید به معنای رونق معاملات مسکن قلمداد شود.

وی به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به اینکه فصل تابستان معاملات مسکن بسیار ناچیز بوده است، افزایش نسبی معاملات در فصل بعدی این تصور اشتباه را ایجاد می‌کند که معاملات مسکن رونق یافته است، این در حالی است که برای محاسبه کمیت و کیفیت معاملات مسکن در سال‌جاری باید میانگین سالانه را در نظر بگیریم و با سال قبل مقایسه کنیم.

وی تصریح کرد: قطعا حجم معاملات مسکن در پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال قبل رشد زیادی نداشته است.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: اما آنچه مسلم است به‌رغم تحلیل‌های غیر‌کارشناسی که خط بطلان بر جذابیت بازار مسکن می‌کشد، بازار مسکن تحت هر شرایطی برای سرمایه‌گذاری جذاب خواهد بود و دولت هر سیاستی که برای این بازار تدوین کند بالاخره این بازار راه خود را پیدا خواهد کرد و با شرایط موجود خود را تطبیق خواهد داد.

بازار مسکن سروسامان می‌یابد

از سوی دیگر رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران همسو با نماینده بخش خصوصی در حوزه مسکن ضمن تایید رونق معاملات مسکن معتقد است که این تحرک نسبی در بازار معاملات مسکن در پاییز امسال بیش از هر چیز به فرهنگ نهادینه شدن مردم باز می‌گردد که در نیمه دوم سال اقدام به خرید مسکن می‌کنند.ابوالفضل مشکینی با اعلام این مطلب به «دنیای اقتصاد» گفت: فرهنگ خانواده‌های ایرانی به گونه‌ای است که هر چقدر به سمت پایان سال نزدیک می‌شوند تعلل خود را برای خرید مسکن کنار می‌گذارند و همین امر یک تحرکی نسبی به بازار معاملات مسکن می‌بخشد.

وی در تحلیل آینده بازار مسکن در سال پیش رو، بیش از هر چیز به پروژه مسکن مهر استناد کرد و گفت: مطابق برنامه‌ریزی مدون وزارت مسکن و شهرسازی، سال آینده قرار است که یک میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن مهر به مرحله تولید برسد و این مهم حاکی از آن است که یک میلیون متقاضی از صف متقاضیان مسکن خارج می‌شود که نتیجه آن ایجاد تعادل منطقی در عرضه و تقاضای مسکن خواهد بود.

این مقام مسوول با رد هر گونه تاثیر پذیری بازار مسکن از محل اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها گفت: با توجه به اینکه سال آینده یک میلیون متقاضی از صف تقاضای مسکن خارج می‌شود نتیجه آن ایجاد تعادل منطقی بین عرضه و تقاضای مسکن خواهد بود که به دنبال آن با توجه به این موازنه منطقی، بازار مسکن شاهد تجربه شرایط ایده‌آل و منطقی در عرصه تولید و معاملات خواهد بود.