دنیای اقتصاد بررسی می‌کند
استرس «یارانه‌ای» در اجاره‌نشین‌ها
طبق محاسبات مرکز آمار مستاجران دو نفره با حداقل درآمد ماهانه ۲۰۰ هزار تومان جزو خوشه «در رفاه نسبی» قرار می‌گیرند این در حالی است که متوسط نرخ اجاره‌بها در تهران حدود ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان است
مستاجران، آسیب‌پذیرترین گروه در اقتصاد بدون یارانه
مشاوران املاک: صاحب‌خانه‌ها برای اجاره‌بها نقشه کشیده‌اند
دولت برنامه‌ای برای کنترل بازار اجاره مسکن دارد؟
طبق محاسبات مرکز آمار مستاجران دو نفره با حداقل درآمد ماهانه ۲۰۰ هزار تومان جزو خوشه «در رفاه نسبی» قرار می‌گیرند این در حالی است که متوسط نرخ اجاره‌بها در تهران حدود ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان است
مستاجران، آسیب‌پذیرترین گروه در اقتصاد بدون یارانه
مشاوران املاک: صاحب‌خانه‌ها برای اجاره‌بها نقشه کشیده‌اند
دولت برنامه‌ای برای کنترل بازار اجاره مسکن دارد؟
فرید قدیری
لیلا درخشان
خانواده‌ها برای تعیین میزان یارانه نقدی که به آنها تعلق می‌گیرد، خوشه‌بندی شده‌اند، به صورتی که خانوادهای که درآمد سرانه اعضای آن کمتر از ۱۰۰ هزار تومان است، در خوشه اول و دوم قرار خواهد گرفت و بیشترین پرداخت نقدی از سوی دولت به این دو گروه خواهد بود. در این صورت کلیه مستاجران دو نفره با مجموع درآمد بیشتر از ۲۰۰ هزار تومان، از نگاه دولت جزو گروه‌های در رفاه نسبی هستند که کمترین یارانه نقدی نصیب آنها خواهد شد. این نوع طبقه‌بندی، باعث شده از هم‌اکنون «استرس یارانه‌ای» در اجاره‌نشین‌ها که حدود یک سوم جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند، ایجاد شود.
اجاره‌نشین‌ها از توجه مطلق دولت به «میزان دستمزد» برای تعیین سهم خانواده‌ها از یارانه مستقیم، نگران هستند و با اشاره به اینکه اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران از 50 تا 70 درصد درآمد مستاجران را می‌بلعد می‌گویند، اگر صاحب‌خانه‌ها بخواهند جبران افزایش هزینه‌های ناشی از هدفمند شدن را با افزایش نرخ اجاره‌ها جبران کنند، بیشترین آسیب یارانه‌ای متوجه گروه مستاجر خواهد شد.
در حال حاضر ۳۰ درصد از ۵/۱۷ میلیون خانوار موجود در کشور، اجاره‌نشین هستند. از سوی دیگر مرکز آمار ایران اعلام کرده ۴۱ میلیون نفر-تقریبا نیمی از جمعیت کشور- در خوشه اول و دوم قرار دارند که بیشترین یارانه نقدی به این دو خوشه پرداخت خواهد شد. اما آیا مستاجران جزو خوشه‌های اول و دوم هستند؟
محاسباتی که مرکز آمار برای تعیین خوشه‌های درآمدی انجام داده به این صورت است که خانوادهای که درآمد سرانه افراد آن بیشتر از 100 هزار تومان باشد، در خوشه سوم به بالا قرار می‌گیرد که کمترین یارانه نقدی نصیبش خواهد شد. با این محاسبه، کلیه خانوارهای دو نفره‌ای که درآمدشان معادل حداقل دستمزد یعنی 263 هزار تومان یا بیشتر از آن باشد، از نگاه دولت نیازی به دریافت یارانه نقدی ندارند. این درحالی است که مشاوران املاک می‌گویند سهم خانوارهای دو نفره در بین مستاجران زیادتر از خانوارهای پرجمعیت است. آنچه در محاسبه دولت برای تعیین خوشه‌بندی خانواده‌ها از قلم افتاده و گروه‌های اجاره‌نشین را می‌تواند در تنگنای مالی قرار دهد، سهم بالای اجاره‌بها در هزینه ماهانه مستاجران دونفره است. متوسط نرخ اجاره‌بها در تهران حدود 300 تا 500 هزار تومان است و در حال حاضر اغلب صاحب‌خانه‌ها به دلیل آنکه بازدهی سرمایه‌گذاری در بانک‌ها پایین است، علاقه‌ای به دریافت رهن کامل ندارند. حتی این احتمال وجود دارد که به محض اجرای طرح یارانه‌ها، کلیه قراردادهای اجاره، از دریافت رهن به دریافت نقدی اجاره‌بها تبدیل شود. در این صورت مستاجران چگونه می‌توانند
همزمان هم هزینه اجاره را تامین کنند و هم جبران هزینه‌های ناشی از حذف یارانه را پوشش دهند؟این پرسش در حالی مطرح است که طبق محاسبه مرکز آمار ایران، مستاجران دو نفره با درآمد ماهانه بیشتر از 200 هزار تومان عملا جزو خوشه‌های اول و دوم قرار نخواهند گرفت و کمترین یارانه نقدی به آنها تعلق می‌گیرد.
قیمت مسکن اجاره‌ای بعد از طرح یارانه‌ای
بابک حاجیان، کارشناس مسکن معتقد است مسکن اجاره‌ای به نوعی کالای مصرفی پرتقاضا محسوب می‌شود و با توجه به اینکه سطح عمومی قیمت‌ها پس‌از اجرای طرح یارانه‌ها، احتمالا افزایش پیدا خواهد کرد، فضای روانی حاکم بر بازار اجاره نیز آماده این تحول قیمتی است.
هشدار به بنگاه‌های مسکن
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، در برابر پرسش خبرنگار دنیای اقتصاد مبنی بر اینکه برنامه اتحادیه برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بهای مسکن چیست؟ تصریح کرد: اجاره‌ها قرار نیست افزایش پیدا کند.خسروی در پاسخ به اینکه، برخی بنگاه‌داران از درخواست صاحب‌خانه برای اجاره ملک با بهای بیشتر خبر می‌دهند نیز گفت: به مشاوران املاک هشدار جدی می‌دهم که اگر زمینه افزایش اجاره‌بها را در بازار مسکن فراهم کنند با آنها به شدت برخورد خواهد شد. وی افزود: اتحادیه به راحتی این نوع بنگاه‌ها را شناسایی خواهد کرد.
وی گفت: با توجه به اینکه مسکن مهر در مرحله تولید است در نتیجه همزمان با افزایش تولید مسکن از محل پروژه مسکن مهر به تقاضاهای انباشته شده پاسخ مناسب داده خواهد شد که به دنبال این مساله قیمت مسکن تثبیت خواهد شد و همزمان بازار اجاره مسکن نیز از رفتار منطقی برخوردار خواهد شد و اجاره‌ها برخلاف تبلیغات روانی منفی فعلی به هیچ وجه افزایش نخواهد یافت.
وی به منظور اثبات اعتقاد خود به کتاب تهران قدیم اشاره کرد و گفت: در کتاب تهران قدیم بخشی تحت عنوان آداب اجاره داری وجود دارد که در آن به یکسری مسائل حاکم بین موجر و مستاجر اشاره شده است و بنابراین اجاره داری دارای آداب است و برخی از موجران هم به این آداب آشنایی دارند و می‌دانند که نباید بی‌محابا اقدام به افزایش قیمت اجاره مسکن کنند.
افزایش اجاره‌بها در دراز مدت
از سوی دیگر عباس توکلی یک کارشناس مسکن نیز به دنیای اقتصاد گفت: تاثیر اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها بر روی رفتار بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت شاخص نیست؛ چرا که قراردادهای اجاره مسکن معمولا در بازه زمانی یک ساله منعقد می‌شود و براین اساس موجران نمی‌توانند در این فواصل اقدام به افزایش اجاره مسکن کنند.
وی تاکید کرد: اما این احتمال وجود دارد که در درازمدت همزمان با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها شاهد افزایش قیمت اجاره مسکن باشیم.
به گفته این کارشناس مسکن با توجه به اینکه به دنبال اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها هزینه تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، در نتیجه قیمت عمومی مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند.
توکلی خاطر نشان ساخت: با توجه به اینکه قیمت اجاره مسکن رابطه مستقیمی با افزایش قیمت مسکن دارد در نتیجه با افزایش قیمت‌ها به دنبال اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن خواهیم بود.
تقاضا در بازار اجاره
کاملا مصرفی است
علاوه‌بر این باقر میلانی - کارشناس مسکن - نیز در این رابطه به دنیای اقتصاد گفت:برخلاف آنکه در بازار اجاره مسکن، خرید و فروش مسکن غالبا سرمایه‌ای است، اما بازار اجاره مسکن این گونه نیست و معمولا هر کس که به این بازار مراجعه می‌کند به منظور مصرف به آن مراجعه می‌کند.
وی گفت: اساسا کشش تقاضا در بازار اجاره مسکن مصرفی است و جایگزینی برای آن وجود ندارد؛ بنابراین حتی اگر اجاره مسکن افزایش پیدا کند مستاجران مجبور به اجاره مسکن هستند و نمی‌توانند از کالاهای جایگزین استفاده کنند.
میلانی تاکید کرد: همزمان با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها با توجه به افزایش هزینه‌های تولید مسکن طبیعی است که اجاره مسکن نیز افزایش پیدا کند.
اوضاع اجاره‌ها در تهران
یک مشاور املاک در منطقه شهرک غرب میانگین رهن کامل یک واحد 50متری را در این منطقه در حدود 27 میلیون تومان می‌داند که این رقم در مورد یک واحد 100 متری در این محله به 60میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند.به گفته این مشاور املاک، اجاره کامل یک واحد 50 متری در این محله در حدود 810 هزار تومان و همچنین قیمت اجاره کامل یک واحد 100 متری نیز در حدود دو میلیون تومان است.
در همین حال بنا به گفته یک مشاور املاک واقع در منطقه ونک ،حد متوسط رهن کامل یک واحد مسکونی ۵۰ متری در محدوده ونک در حدود ۲۵ تا ۴۰ میلیون تومان است.
همچنین رهن کامل یک آپارتمان مسکونی 100 متری نیز در حدود 35 تا 45 میلیون تومان است.
به گفته این مشاور املاک، اجاره‌بهای یک واحد ۵۰ متری در این منطقه بدون پیش پرداخت در حدود۸۰۰ هزار تومان است که این رقم در مورد یک واحد ۱۰۰ متری در حدود یک میلیون تومان است.
از دیگر سو در منطقه پونک نیز قیمت رهن کامل یک واحد 60 متری در حدود 20 میلیون تومان است که در صورتی که تبدیل به اجاره شود این رقم در حدود ماهانه 450 تا 500 هزار تومان می‌شود.
افزون بر این، بنا به گفته مشاوران املاک واقع در محله سید خندان در منطقه سید خندان نیز قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی زیر ۱۰۰ متری در حدود ۲۰ میلیون تومان است که در قالب اجاره خالص این رقم به ماهانه ۵۰۰ هزار تومان قابل تبدیل است.
یارانه‌ها از الان خودش را نشان داده
یک مشاور املاک در منطقه پونک با اشاره به اینکه نگرانی مردم از بابت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها زیاد شده است، گفت: در حال حاضر مردم نگران هستند که اوضاع مسکن از وضعیت فعلی به شدت بدتر شود و از این رو بر خلاف تبلیغات پیرامون بازار مسکن، آنها به هیچ وجه به بهبود این بازار با اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها امیدوار نیستند و اذعان دارند که این بازار رو به قهقرا می‌رود. همزمان این مشاور املاک، بازار مسکن را از لحاظ وضعیت اجاره نامطلوب توصیف کرد و گفت: با توجه به نزدیک شدن به روزهای پایانی سال و تبعات روانی حاصل از اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها، بازار اجاره مسکن نابسامان خواهد شد و احتمالا قیمت‌ها در این بازار روند صعودی را در پیش خواهد گرفت.
در همین حال یک مشاور املاک واقع در محله کارگر شمالی اعتقاد دارد که تاثیر اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها با توجه به عمومیت کالاهای آن و فراگیری آن دلهره‌های بسیاری را در بین مردم ایجاد کرده است که این مهم در بازار مسکن پررنگ تر است و مردم در یک وضعیت نابسامانی هستند و امیدوارند که لااقل بازار مسکن در وضعیت فعلی تثبیت شود و اوضاع از آنچه که به اعتقاد آنان بد است، بدتر نشود.
این مشاور املاک وضعیت فعلی اجاره‌بها را بسیار نامطلوب توصیف کرد که به اعتقاد او این وضعیت در چند سال اخیر در رفتار بازار اجاره مسکن بی‌سابقه بوده است.وی گفت: تبعات روانی اجرای طرح هدفمند شدن یارانه‌ها از هم‌اکنون در بازار اجاره مسکن خود را نشان داده است و معلوم نیست که با اجرای آن چه اتفاقی دامنگیر بازار شود.
ارسال نظر