گلایه تعاونی‌های مسکن مهر به شهرداری تهران هم رسید
پرت هزینه؛ تعبیر سازنده‌ها از مشاعات
مدیرکل قوانین و ضوابط پروانه های ساختمانی: عمده دلیل نارضایتی سازنده ها از قانون مشاعات ناشی از کاهش فضای مفید ساختمانی است سحر باباخانی
تحمل بار سنگین مشاعات نه تنها از توان اعضای تعاونی‌های مسکن مهر خارج است، بلکه شخصی‌سازهای تهران را هم با مشکل مالی مواجه کرده، به‌طوری که آنها از شهرداری خواسته‌اند در صورت امکان مجوز تعدیل مشاعات را صادر کند، اما دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی هرگونه تغییر در قانون مشاعات را منوط به تصمیم‌گیری در وزارت مسکن و شهرسازی می‌داند. تصمیمی که قرار است همین روزها مسوولان دستگاه مرتبط با مسکن، برای بزرگ‌ترین طرح ملی اتخاذ کنند تا مسکن مهر بتواند بدون رعایت مشاعات غیرضرور با کمترین هزینه در اختیار کم‌درآمدها قرار بگیرد.
اینک سازنده‌های تهرانی نیز در شرایط کنونی اجازه قانونی برای کاهش سطح فضای عمومی در ساختمان را می‌خواهند، برای اینکه بتوانند تا حد ممکن از هزینه‌های جانبی بکاهند و قیمت تمام شده را به توان خریدار در بازار مسکن نزدیک کنند.مدیر کل دفتر تدوین قوانین و ضوابط پروانه‌های ساختمانی در شهرداری تهران در این زمینه به دنیای اقتصاد گفت: عمده دلیل نارضایتی سازنده‌ها از رعایت قانون مشاعات، ناشی از کاهش فضای مفید ساختمان است. مشاعات به عنوان فضایی که گفته می‌شود برای آسایش ساکنان یک ساختمان بلندمرتبه در نظر گرفته می‌شود، از فضای مفید ساختمان می‌کاهد و در مقابل باعث افزایش هزینه ساخت می‌شود. به همین دلیل گروهی از سازنده‌ها با بخش‌هایی از این قانون مخالفند. مدیر کل تدوین قوانین شهرداری نارضایتی از مشاعات را فقط از طرف سازنده‌های ساختمان‌های کم‌ارتفاع عنوان کرد و افزود: برخلاف تصور موجود، انبوه‌سازان کمترین شکایت را از قانون مشاعات دارند.اکنون به نظر می‌رسد بازار مسکن که در اوج رکود قرار گرفته است، با هر تلنگری می‌تواند در مسیر افزایش قیمت قرار گیرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، داستان الزام مشاعات برای ساختمان‌های بالای ۴ طبقه از گلایه انبوه‌سازان مخصوصا مشارکت‌کنندگان در ساخت مسکن مهر آغاز شد، به شکلی که فعالان این حوزه اعلام کردند هزینه لابی و سالن اجتماعات به عنوان مشاعات غیرضرور برای ساختمان‌های بیش از ۱۰۰ واحد مسکونی از تامین زمین مشکل‌تر است.این در حالی است که مدیرکل تدوین ضوابط و قوانین پروانه‌های ساختمانی بر خلاف این ادعا معتقد است که انبوه‌سازان به دلیل سود بالا در ساخت‌وساز مشکل چندانی برای در نظر گرفتن مشاعات ندارند و در حال حاضر بیشتر معترضین مشاعات، شخصی‌سازها و مردم مصرف‌کننده‌ای هستند که برای ساختمان‌های بالای ۴ طبقه وجود آسانسور و پله اضطراری را نه تنها ضروری نمی‌دانند، بلکه یکی از دلایل بالا رفتن بی‌مورد هزینه‌ها و گران تمام شدن ساختمان عنوان می‌کنند.
مشکل اصلی کم شدن فضای مفید
با وجود تمامی تسهیلات منظور شده برای سازندگان، متقاضیان هنوز از رعایت قانون مشاعات شکایت دارند و ناراضی هستند.داوود غفاری مهم‌ترین دلیل این نارضایتی را کاهش فضای مفید املاک از نگاه سازنده‌ها دانست و دراین‌باره به دنیای اقتصاد توضیح داد: برخی، مشاعات را به نوعی پرت فضای مفید و سود کم در خریدوفروش می‌دانند و بیشترین شکایات به شهرداری‌های مناطق نیز از طرف سازندگان ساختمان‌های کم‌واحد صورت می‌گیرد و بر خلاف تصور موجود انبوه‌سازان در این میان کمترین ضرر و شکایت را دارند؛ چراکه ضرر آنها از سود سرمایه‌ای که به دست می‌آورند، کم می‌شود نه از اصل سرمایه.وی همچنین در ادامه تاکید کرد: در هر حال رعایت الزامات مشاعات ضروری است و دفاتر خدمات الکترونیک ملزم هستند با تطبیق نقشه‌های ساختمانی پروانه ساخت و پایان کار را صادر کنند.
وی همچنین یادآور شد: قیم اصلی ساخت‌وسازها در کشور وزارت مسکن و شهرسازی است و هرگونه تغییر در قوانین باید توسط این وزارتخانه صورت بگیرد و دفتر تدوین ضوابط و قوانین پروانه‌های ساختمانی در جایگاهی نیست که وضع قانون کند یا تغییری در آن به وجود بیاورد هر چقدر هم که مردم از این وضعیت و قوانین ناراضی باشند.
ضوابط کلی برای الزام مشاعات
با وجود نارضایتی و شکایت برخی سازندگان برای رعایت فضای مشاع در ساختمان‌های بالای ۴ طبقه، وزارت مسکن و شهرسازی موارد ذیل را برای در نظر گرفتن مشاعات ضروری می‌داند:
- محل اقامت سرایدار که وظیفه نگهداری ساختمان را بر عهده دارد جزو مشاعات ساختمان است.
- سرایداری باید دارای ورودی جداگانه و مستقل از تصرف‌های دیگر در ساختمان باشد.
- فضای سرایداری تابع مقررات تصرف‌های مسکونی است.
- محل استخر و دیگر امکانات ورزشی در ساختمان که دارای سند تفکیکی مجزا نباشد، جزو مشاعات ساختمان است.
- کلیه استخر‌ها باید به تجهیزات تصفیه و تخلیه آب مجهز باشد.
- اگر ساختمان دارای سونا باشد، حداقل یک در با قابلیت باز شدن از هر دو سو باید در نظر گرفته شود.
- در ساختمان‌های بالای ۴ طبقه باید حداقل یک محل برای بازی بچه‌ها و استقرار وسایل بازی در مشاعات در نظر گرفته شود.
- در مواردی که ساختمان‌ها به دلیل عرض یا شیب بالا نمی‌توانند فضای مناسب را برای پارکینگ تامین کنند، باید با خرید زمینی برای پارکینگ در نزدیک‌ترین محل ممکن، این کمبود را جبران کنند.
- در نظر گرفتن پله اضطراری و آسانسور برای ساختمان‌های بالای ۴ طبقه و پر واحد ضروری است.
- در ساختمان‌هایی که فاقد زمین بازی بچه‌ها باشند نیز در هنگام اخذ پایان کار باید این فضا را در کنار سایر موارد ساختمانی تامین کنند.
تسهیلات جدید ساخت‌وساز
مدیرکل دفتر صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران در ادامه گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با اشاره به اعتراض بالای مردم به شهرداری مناطق از تسهیلات جدید در ساخت‌وساز خبر داد.با استناد به اطلاعات ارائه شده توسط غفاری برای تسریع و تسهیل امور متقاضیان صدور پروانه، کمیسیون معماری و شهرسازی طی توافقنامه‌ای تسهیلات زیر را به شهرداری مناطق ۲۲ گانه تهران ابلاغ کرده است.
بر اساس اولین ماده واحده، قرار شد تا زمان تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی جدید، کماکان ضوابط طرح تفصیلی قدیمی و کلیه بخشنامه‌ها، دستورالعمل‌ها، مصوبات و سایر ضوابط و مقررات جاری شهرسازی، به قوت خود باقی و بر اساس آنها عمل شود.
ماده واحده دوم مقرر کرده، در هنگام صدور پروانه ساختمان‌های مسکونی نسبت به کسری پارکینگ در چارچوب مصوبات شورای اسلامی شهر تهران و اعمال ضوابط تشویقی برای بازسازی بافت‌های فرسوده اقدام شود.در همین رابطه معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران اعلام کرد در صورت وجود کسری پارکینگ بیش از یک واحد، شهرداری منطقه با اخذ تعهد محضری از مالک مبنی‌بر تامین پارکینگ در خارج از ملک و شعاع مناسب، بدون اخذ عوارض کسری پارکینگ، پروانه صادر کنند. پرواضح است که صدور پایان کار به شرط ارائه سند رسمی مالکیت پارکینگ‌های اختصاص یافته صورت می‌گیرد.
سوم اینکه تملک املاک ریزدانه با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع در اولویت کار شهرداری قرار می‌گیرد و چنانچه در مواردی که طرح‌های موضعی بافت فرسوده تهیه و ابلاغ شده باشد، طرح‌های مزبور ملاک عمل است.
بر اساس ماده چهارم مباحث مقررات ملی ساختمان (خصوصا مبحث ۳،۴،و ۱۵و ضوابط معلولان با تاکیدبر مباحث مربوط به راه پله و آسانسور) مطابق با آخرین ویرایش، الزاما رعایت شود.
همچنین در ماده پنجم آمده احداث زیر زمین دوم در ۱۰۰درصد عرصه باقیمانده با رعایت نکات ایمنی مشروط به عدم‌قطع درختان صرفا برای تامین پارکینگ مورد نیاز بلامانع است. در ماده ششم نیز مقرر شده حداقل عرض ورودی توقفگاه‌های کوچک ۵/۲ متر است.
ماده هفتم به شهرداری منطقه ۱۲ اجازه داده مطابق برنامه پنجم ساله عمل کند. همچنین این منطقه موظف است نقشه محدوده پیاده را برای درج در سیستم مکانیزه شهرسازی به سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات به منظور پذیرش عدم تامین پارکینگ در پلاک‌های واقع در این محدوده ارائه دهد.
در ماده هشتم به عنوان آخرین ماده تاکید شده شرح وظایف و اختیارات شورای معماری و شورای برنامه‌ریزی مناطق باید وفق ضوابط و مقررات ملاک عمل باشد.
ارسال نظر