بازار مسکن چگونه کنترل شود؟

فرید قدیری

گوشه‌ای از سیاست‌های مسکن در آلمان،‌آمریکا و ژاپن: ارائه تسهیلات یارانه ای برای خرید خانه نوساز، حمایت مالی از سازنده ها،منع افزایش اجاره‌بها و تنظیم بازار مسکن با قوانین مالیاتی مرکز پژوهش‌های مجلس با بررسی تجربه سیاست‌گذاری مسکن در سه کشور بزرگ دنیا از ناسازگاری در حوزه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی و خرید و فروش مسکن در کشورمان خبر داده است؛ به‌طوری که هرزمان در کشور موقعیت مناسب برای تامین مسکن و صاحب‌خانه شدن بوجود آمده بلافاصله شرایط ایده‌آل سرمایه‌گذاری از حوزه ساخت‌وساز خارج شده است.

ناسازگاری موجود در بازار مسکن ایران از این بابت است که دولت در طول سال‌های گذشته نتوانسته برنامه‌های «تسهیلات کمک خرید، مشوق‌های مالی ساخت‌وساز و مقررات تنظیمی برای کنترل سوداگری» را به صورت توام در بازار مسکن به کار بگیرد.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از بازارهای مسکن در آلمان، آمریکا و ژاپن حاکی است در این سه کشور، دولت‌ها درحالی که از صاحب‌خانه شدن خانوارهای کم‌درآمد حمایت مالی و یارانه‌ای گسترده به عمل می‌آورند، همزمان بخشی از این حمایت‌ها را به گروه سازنده‌ اختصاص می‌دهند و در فاز تنظیم بازار نیز قوانین مالیاتی برای جلوگیری از سوداگری و معاملات مکرر مسکن اعمال می‌کنند. مجموعه این نوع برنامه‌ریزی و کنترل بازار در نهایت منجر به افزایش قدرت خرید مسکن و پایداری تحرک و رونق ساخت‌وساز می‌شود.

کارکرد بازار مسکن در آلمان، آمریکا و ژاپن تحت دخالت مستقیم دولت است. در این کشورها یارانه مستقیم و غیرمستقیم به مستاجران پرداخت می‌شود، تسهیلات کمک خرید خانه‌های نوساز اعطا می‌شود و مالیات بر درآمد افراد به جای نرخ سود تسهیلات در نظر گرفته می‌شود تا هزینه دریافت وام خرید مسکن به طور قابل ملاحظه‌ای پایین بیاید. همچنین تسهیلات ارزان قیمت برای ساخت مجتمع‌های بزرگ در این کشورها به راحتی در اختیار سازند‌ه‌ها قرار می‌گیرد.

از سوی دیگر علاوه بر تامین مالی سازنده و خریداران مسکن، دولت‌های آلمان و ژاپن قوانین جامع قضایی برای تنظیم بازار اجاره در نظر گرفته‌اند؛ به‌طوری‌که در آلمان افزایش نرخ اجاره فقط در صورت افزایش سطح عمومی قیمت‌ها مجاز است که در این‌صورت مالک اجازه دارد فقط تا ۳‌درصد نرخ اجاره بها را افزایش دهد. در ژاپن نیز هرگونه تغییر در محتوای قرارداد اجاره مسکن باید در دادگاه انجام شود بدین ترتیب که مالک باید سبب موجهی برای درخواست خود مبنی بر افزایش اجاره ارائه دهد.

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس این‌گونه تحلیل شده که عدم توجه به سیاست‌های فوق توسط مسوولان کشورمان باعث شده دولت در برقراری تعادل میان تامین مسکن و تضمین تحرک در حوزه ساخت‌وساز با استیصال مواجه شود.

گزارش دنیای اقتصاد از نقش دولت آلمان، آمریکا و ژاپن در تنظیم بازار مسکن برمبنای آنچه مرکز پژوهش‌های مجلس تحقیق کرده، حاکی است: سه هدف توسط دولت باید برای کنترل بازار مسکن در نظر گرفته شود. هدف اول باید ناکارآمدتر کردن بازار مسکن نسبت به سایر بازارها و برقراری تعادل در آن باشد، هدف دوم تامین مسکن برای همه افرادی است که توانایی مالی آنها محدود است و باید پوشش داده شود و هدف سوم نیز حمایت از جریان سرمایه‌گذاری در این حوزه باشد.نخستین برنامه‌ای که برای تحقق این اهداف در آمریکا به اجرا درآمده مربوط به سال ۱۹۳۷ است که تحت عنوان «برنامه خانه دولتی» به تصویب رسید و برمبنای آن خانه‌های عمومی برای مدتی در اختیار کارمندان قرار گرفت؛ اما یکی از دشواری‌هایی که این طرح در عمل و در روند اجرایی با آن روبه‌رو بوده این است که ارزیابی وضعیت اقتصادی متقاضیان استفاده از خانه‌های عمومی تنها در زمان تخصیص خانه‌ها به این افراد انجام می‌شد، در حالی‌که بخش عمده‌ای از اشخاص پس‌از تخصیص خانه‌ها از لحاظ وضعیت اقتصادی وارد طبقه متوسط می‌شدند.

یارانه‌های مستقیم اجاره‌خانه

در هر سه کشور آلمان، آمریکا و ژاپن دولت تسهیلاتی را به منظور ساخت مجتمع‌های آپارتمانی به سازندگان اختصاص می‌دهد و در برنامه‌های بازپرداخت این تسهیلات امتیازاتی را برای سازندگان این مجتمع‌ها قائل می‌شود، در عوض از آنها می‌خواهد که واحدهای آپارتمانی را که با تخصیص مزایای دولتی ساخته شده به اشخاصی که دولت تعیین می‌کند با قیمت پایین‌تر اجاره دهد. سپس مبلغی که توسط سازندگان از محل پرداخت اجاره‌بها تحصیل می‌شود برای بازپرداخت بخشی از تسهیلات تخصیص‌یافته به مصرف می‌رسد.

تنظیم بازار اجاره مسکن

در آمریکا قوانین خاصی برای بازار اجاره در سطح فدرال وجود ندارد و برخی ایالت‌ها از طریق شهرداری‌ها روی این موضوع نظارت دارند؛ اما در آلمان افزایش اجاره‌بها دارای سقف است که در هر سال فقط تا ۳‌درصد می‌تواند افزایش یابد. با وجود این قانون در خصوص حداقل مجاز برای اجاره‌بها ساکت است و تعیین آن را به طرفین قرارداد سپرده است.

نظام حقوقی حاکم بر قراردادهای اجاره و اخراج مستاجر در ژاپن حتی از آلمان نیز سخت‌تر است. در ژاپن مالکان در رابطه خود با مستاجران چنانچه بخواهند تغییری در قرارداد بدهند ناگزیر از مراجعه به دادگاه هستند. مالکی که بدین طریق به دادگاه مراجعه کرده است موظف است که سبب موجهی را به عنوان مبنای درخواست خود مطرح کرده و ثابت نماید. دادگاه نیز در احراز موجه بودن سبب، سطح نیازمندی طرفین را مبنا قرار داده و مقایسه می‌کند. از آنجا که معمولا به ندرت پیش‌ می‌آید مالک نیازمندتر از مستاجر باشد، رای دادگاه در اکثر موارد به نفع مستاجر صادر می‌شود.مطالعات مرکز پژوهش‌ها از پیامد قوانین سخت‌گیرانه در بازار اجاره نشان می‌دهد قوانین سخت‌گیرانه حمایت از مستاجر در آلمان و ژاپن مانعی در پویایی اقتصادی است و عامل عمده کمبود عرضه در بازار مسکن اجاره‌ای است.

یارانه مالکیت مسکن

مهم‌ترین وجه سیاست‌های تامین مسکن در ایالات متحده در چارچوب حمایت از مالکیت مسکن تبلور یافته است. در ایالات متحده سود وام‌های تخصیصی جهت مالکیت مسکن از محل مالیات بردرآمد کسر می‌شود و درنتیجه افراد را قادر می‌سازد تا تسهیلات مسکن را با شرایط بهتری دریافت کنند. درآلمان نیز اعتبارات مالیاتی قابل توجهی به خانواده‌هایی که فرزندان زیادی دارند برای خرید خانه اعطا می‌شود.

در کشورهای آلمان و آمریکا از آنجا که وجوه و اعتبارات تشویق خرید مسکن به لحاظ حجم و مبلغ بیشتر از وجوه و اعتبارات اجاره مسکن است، انتخاب اقتصادی مردم را در بازار مسکن بیشتر به سوی خرید مسکن سوق می‌دهد که با پویایی و تحرک اقتصادی نیز سازگاری بیشتری دارد. .

تنظیم بازار مالکیت مسکن

در ژاپن معامله اموال غیرمنقول، پرداخت مالیات‌های سنگینی را به دنبال دارد که بدیهی است در بازار مالکیت مسکن الگوی مصرف را تحت تاثیر قرار می‌دهد. مجموعه مالیات‌های مذکور در خصوص خانه‌های غیرنوساز حدود ۸ تا ۱۰‌درصد ارزش برآوردی معامله را به خود اختصاص می‌دهد. این باعث می‌شود حجم معاملات خانه‌های دست دوم کاهش یابد و به این ترتیب سوداگری در بازار مسکن که از طریق خرید و فروش مکرر به‌وجود می‌آید، از بین برود.