بودجه مقابله با اوج تقاضای مسکن

عکس: احسان سلطانی مقدم

۹۰‌هزار‌میلیارد تومان باید تا سال ۹۱ در بازار مسکن سرمایه‌گذاری شود

عبور بدون دردسر از «اتفاق سال ۹۱» چالش بزرگ دولت در مسکن است فرید قدیری

لیلا درخشان

اوج تقاضای صاحب‌خانه شدن از سال آینده به مدت سه سال بازار مسکن را فرا می‌گیرد که برای پاسخ به آن باید ۹۰‌هزار‌میلیارد تومان در حوزه ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری شود، اما تجربه ۴ سال گذشته نشان می‌دهد نه سیستم بانکی و نه بخش خصوصی توان این حجم تامین مالی برای عرضه مسکن را ندارند، در این‌صورت یکی از چالش‌های بزرگ دولت دهم در حوزه مسکن، تامین بودجه مورد نیاز برای مقابله با «اتفاق سال ۹۱» می‌تواند باشد.

براساس آنچه مراجع مستند نظیر وزارت مسکن پیش‌بینی کرده‌اند، بدون محاسبه میزان تقاضای مسکن در سال جاری، باید طی سه سال آینده در مجموع ۴‌میلیون و ۸۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا نهایتا در سال۹۱، بازار مسکن با انبوه تقاضای بدون پاسخ روبه‌رو نباشد. آیا دولت امکان تامین مالی برای استقبال از «اتفاق سال ۹۱» را دارد؟

به گزارش دنیای اقتصاد، دو سال پیش برای اولین‌ بار مرکز پژوهش‌ها و اسناد ریاست جمهوری و بعد از آن وزارت مسکن و شهرسازی آمار نیاز مسکن در کشور طی سال‌های ۸۶ تا ۹۱ را محاسبه کردند.

این آمار که براساس تعداد ازدواج‌های سالانه، تقاضای انباشته‌شده در بازار مسکن و تعداد خانه‌های فرسوده نیازمند نوسازی، محاسبه شده است نشان می‌دهد در این ۶ سال ۸‌میلیون و ۹۰۰‌هزار تقاضا به بازار مسکن مراجعه می‌کند.

در سال‌های ۸۶ و ۸۷ براساس این آمار، بیش‌از ۵/۲‌میلیون تقاضا به بازار مسکن مراجعه کرده در حالی‌که در این دوسال طبق گزارش وزارت مسکن ۲‌میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده است.(!)

امسال نیز به دلیل رکود بی‌سابقه مسکن و افت در صدور پروانه‌های ساختمانی، اگرچه باید یک‌میلیون و ۴۰۰‌هزار مسکن ساخته شود تا تقاضای متعلق به سال ۸۸، پاسخ داده شود، اما این میزان ساخت‌وساز بعید است محقق شود.

در شهر تهران طی بهار امسال شاهد نصف شدن حجم ساخت‌وساز‌های مسکونی بوده‌ایم. در مابقی شهرها نیز حکایت تولید مسکن شبیه تهران است.

با این محاسبات بخش قابل توجهی از تقاضای متعلق به سال‌های ۸۶ تا ۸۸ به سال‌های بعد وارد می‌شود.

اما اگر فرض شود حجم تقاضای مسکن از سال آینده تا سال ۹۱ فقط معادل آنچه مراجع رسمی پیش‌بینی کرده‌اند باشد و انباشتی از سال‌های قبل وجود نداشته باشد، در این‌صورت در سال ۸۹ باید یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد، در سال ۹۰ یک‌میلیون و ۶۰۰‌هزار واحد و در سال ۹۱ باید یک‌میلیون و ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

این آمار نشان می‌دهد طی سه سال آینده بازار مسکن به ۴‌میلیون و ۸۲۱‌هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که اگر متوسط مساحت آنها ۶۰متر مربع درنظر گرفته شود باید سالانه معادل ۹۶‌میلیون متر مربع ساخت‌وساز جدید انجام شود.

براساس این آمار و با احتساب هزینه ساخت ۳۲۰‌هزار تومان به ازای هر متر مربع، بازار مسکن در سه سال آینده سالی ۳۰‌هزار‌میلیارد تومان سرمایه‌گذاری نیاز دارد تا بتواند به نیاز پیش‌بینی شده در بازار مسکن پاسخ دهد. این میزان سرمایه‌گذاری دو برابر رقمی است که در ۴ سال گذشته برای تولید مسکن در هر سال صرف شده است.

در ۴ سال گذشته به استناد آنچه معاون وزیر مسکن اعلام کرده، سالانه ۱۸‌هزار‌میلیارد تومان در حوزه ساخت مسکن سرمایه‌گذاری شده است.

اما ابعاد چالش تامین سرمایه برای عرضه مسکن معادل نیاز وقتی روشن‌تر می‌شود که توان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات به سازنده‌ها نیز مورد ارزیابی قرار گیرد.

بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن طی سال‌های اخیر سالانه ۵ تا ۶‌هزار‌میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده است. اگر این میزان در سال آینده به سقف ۱۰‌هزار‌میلیارد تومان هم برسد باز بخش خصوصی باید بیش‌از نیمی از سرمایه لازم برای ساخت مسکن را تامین کند.

این درحالی است که هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از سرمایه ریالی انبوه‌سازان به دلیل رکود مسکن در واحدهای ساخته شده حبس شده و عدم فروش این واحدها امکان سرمایه‌گذاری جدید را از آنها گرفته است.

به همین دلیل دولت از هم‌اکنون باید به فکر تامین مالی بازار مسکن باشد تا در سال ۹۱، این بازار بتواند به اوج تقاضای پیش‌بینی شده پاسخ دهد.

یکی از راه‌های تامین مالی، افزایش سرمایه بانک مسکن یا ایجاد خط اعتباری جداگانه برای انبوه‌سازی است.

راهکار دیگر برای تامین سرمایه مورد نیاز سازنده‌ها، استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی نظیر بازار رهن ثانویه و صندوق زمین و ساختمان است که به رغم تاکید قانون در سال ۸۶، هنوز این ابزارها به شکل واقعی به کار گرفته نشده است.

با این حال به نظر می‌رسد بزرگترین چالش وزارت مسکن در دولت دهم، عبور بدون دردسر از «اتفاق سال ۹۱» باشد.

روبه صنعتی‌سازی برای عبور موفقیت‌آمیز

یک عضو شورای فناوری‌های ساختمانی در نهاد ریاست جمهوری ضمن اینکه حجم‌ سرمایه‌گذاری ریالی برای پاسخ به نیاز مسکن طی سه سال آینده را بیشتر از ۹۰‌هزار‌میلیارد تومان برآورد می‌کند، صنعتی‌سازی مسکن را راهکار منطقی برای استقبال از اوج تقاضای مسکن می‌داند.

مهندس یعقوب ظروفچیان با بیان اینکه صنعتی‌سازی ۱۸‌درصد از هزینه‌های ساخت مسکن را کاهش می‌دهد، به دنیای اقتصاد گفت: اگر قرار باشد سالانه ۵/۱‌میلیون واحد مسکونی در سال تولید کنیم بدان معنا است که سالانه در حدود ۱۳۳‌میلیون متر مربع واحد مسکونی باید تولید شود. وی افزود: با توجه به اینکه تولید ۵/۱میلیون واحد مسکونی مطابق برنامه‌ریزی دولت طی سه سال باید ادامه داشته باشد. در نتیجه به منظور متعادل کردن عرضه و تقاضا طی سه سال باید ۴۰۰‌میلیون متر مربع واحد مسکونی تولید شود‌. وی خاطر نشان ساخت‌:در همین حال یک برآورد کلی حاکی از آن است که به منظور تولید ۴۰۰میلیون متر مربع واحد مسکونی در صورتی که برای هر متر مربع ۲نفر نیروی انسانی تعریف شود، بدان معنا است که برای تولید این میزان واحد مسکونی طی سه سال به ۸۰۰میلیون نفر نیروی انسانی نیاز داریم‌. به گفته ظروفچیان، با توجه به وضعیت آب و هوا و ازدیاد روزهای تعطیل کشور ما از این رو بدیهی است که ساخت و ساز در کشور فقط در طول ۲۲۵روز در سال امکان پذیر است.

وی تاکید کرد: در واقع در سه سالی که قرار است ساخت و ساز شود فقط ۶۷۵روزمفید امکان ساخت و ساز وجود دارد. در همین حال اگر ۸۰۰میلیون نیروی انسانی را برای ساخت ۴۰۰میلیون متر مربع طی ۶۷۵روز تعریف کنیم، حاکی از آن است که باید روزانه ۱میلیون و ۱۸۵هزار نیروی انسانی شامل کارگر و بنا و... جذب بازار کار شود.

وی تاکید کرد: ما نباید خودمان را گول بزنیم؛ چرا که به کارگیری روزانه یک میلیون و ۱۸۵‌هزار نفر نیروی انسانی نیاز به یک مدیریت بسیار قوی دارد که در حال حاضر فاقد این مدیریت قوی هستیم‌.

ظروفچیان اذعان داشت‌: البته ما در امر ساخت‌و‌ساز با مشکل کمبود نیروی انسانی مواجه نیستیم، بلکه این مساله سرمایه عظیم می‌خواهد. وی تاکید: اگر تولید ۴۰۰‌میلیون متر مربع واحد مسکونی را برای سه سال در نظر بگیریم، نشان‌دهنده آن است که سالی ۱۳۳‌میلیون متر مربع واحد مسکونی باید ساخته شود‌.

ظروفچیان اظهار داشت‌: اگر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را ۳۲۰هزار تومان در نظر بگیریم مبلغی بالغ بر ۴۲‌هزار میلیارد‌ تومان صرف این میزان ساخت‌وساز می‌شود‌.

به گفته ظروفچیان، در صورتی که از صنعتی‌سازی در امر ساخت و ساز بهره گرفته شود حدود ۱۸درصد صرفه جویی در هزینه ساخت و ساز ایجاد می‌شود‌. وی گفت‌:چندی پیش وزیر اسبق مسکن وشهرسازی طی سخنانی اعلام کردند که سالانه ۲۰هزار میلیارد تومان باید در صنعت ساختمان هزینه شود‌. وی گفت‌: این میزان هزینه قطعا با همکاری بانک‌ها فراهم نخواهد شد و فقط از طریق بخش خصوصی به بازار مسکن تزریق خواهد شد،. اما با همه این اوصاف دولت هیچ حمایتی از بخش خصوصی نکرده است‌. وی در ادامه اظهارات خود تاکید کرد‌:بر سر راه صنعتی سازی یکسری چالش‌هایی وجود دارد. به عنوان مثال برخی از مهندسان ناظر می‌پندارند که اگر سنتی‌سازی از فرآیند ساخت و سازها حذف و صنعتی سازی جایگزین آن شود احتمالا آنها شغل خود را از دست خواهند داد.

وی گفت‌: این در حالی است که این ذهنیت که بعضا در برخی پیمانکاران و مهندسان ناظر و حتی مهندسان معمار در مورد صنعتی‌سازی وجود دارد از اساس اشتباه است.به گفته ظروفچیان، در صورتی که دولت زیرساخت‌های لا زم را فراهم نکند امکان نهادینه کردن صنعتی‌سازی وجود نخواهد داشت‌. وی گفت‌: همزمان با فرهنگ سازی باید بسترهایی را فراهم کنیم تا مهندسان ناظر در امر طراحی و نظارت در زمینه استفاده از این فناوری‌ها کاملا توجیه شوند‌.

ظروفچیان تاکید کرد‌:ساخت وسازهای سنتی باعث کاهش عمر مفید ساختمان‌هاو آلودگی‌های زیست محیطی می‌شود، در حالی‌که با استفاده از صنعتی‌سازی می‌توان عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش داد و از آلودگی‌های زیست محیطی جلوگیری کرد. وی گفت: استفاده از مصالح ساختمانی و همچنین روش‌های سنتی در امر ساخت و ساز باعث می‌شود تا عمر مفید ساختمان‌ها به حدود ۳۰ سال کاهش یابد و این بدان معنا است که هر ۳۰سال یکبار کشور ما باید از نو ساخته شود‌.

وی گفت:در حالی که با استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی عمر مفید بنای ساختمان‌ها ۵برابر می‌شود. یعنی از سی سال به۱۵۰سال افزایش پیدا می‌کند و این بدان معنا است که هر ۱۵۰سال یکبار باید کشورمان را بسازیم‌. وی گفت‌: به منظور نهادینه کردن صنعتی‌سازی دولت باید از کارخانه‌های صنعتی سازی حمایت‌های لازم را به عمل آورد‌.

به گفته این مبتکر فناوری‌های نوین ساختمانی در صورتی که دولت از ساخت کارخانه‌های صنعتی سازی حمایت کند، بعد از دوسال حدود ۲۰درصد ازنیاز مسکن کشور از این رهگذر برطرف خواهد شد.

ظروفچیان در ادامه اظهارات خود در مورد روند صنعتی سازی در ساختمان‌های کشورمان در شرایط کنونی گفت‌: هیچ گونه کنترلی در اجرای ساختمان‌ها وجودندارد و ورود افرادی که استفاده از فناوری‌های نوین صنعت ساختمان را با استاندارد پایین‌تری لحاظ می‌کنند تا حدودی به کشش انبوه‌سازان و سازندگان واقعی در صنعتی کردن ساخت و ساز لطمه‌زده است‌.

عضو شورای فناوری‌های نوین ساختمانی در نهاد ریاست جمهوری تاکید کرد: فناوری‌های نوینی که در سازه‌های ساختمانی به کار می‌رود سازه‌های نوینی نیستند، بلکه متعلق به سال ۱۸۵۰ است که فولاد آمریکا این سازه‌ها را تولید کرد و سازه تکمیلی آن در سال ۱۹۹۶ ایجاد شد، ولی هیچ کس در ایران از لحاظ سازه‌های تکمیلی در ساخت و ساز کشور استفاده نکرده است‌. ظروفچیان گفت:تولید فناوری‌های نوین ساختمانی نیازمند تحقیقاتی است که باید برای توده مردم این موضوع توضیح داده شود تا آن را لمس کرده و باور کنند.