گروه مسکن - لیلا درخشان: بیت‌ا... ستاریان، کارشناس ارشد مسکن بندبند برنامه‌های وزیر پیشنهادی مسکن در حوزه‌های استراتژیک بخش مسکن را نقد و بررسی کرده است. آنچه علی نیکزاد در مباحث زمین، مسکن، بافت فرسوده، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شهرهای جدید برنامه‌ریزی کرده به اعتقاد ستاریان، حاوی ضعف‌ها و اشکالاتی است. آنچه در زیر آمده حاصل گفت‌وگوی خبرنگار دنیای اقتصاد با بیت‌ا... ستاریان در زمینه نقد برنامه‌های وزیر پیشنهادی مسکن است:

ضعف اساسی در برنامه‌هایی که توسط وزیر پیشنهادی مسکن به مجلس ارائه شده فقدان توجه به بحث انبوه‌سازی است. در همین حال بحث حمایت از سرمایه‌گذاری‌ها امری ضروری است که در این برنامه توجهی به آن نشده است. در واقع در این برنامه،هیچ اصول مدون و مکانیزم مشخصی برای حمایت از زیرساخت‌های مسکن دیده نمی‌شود. این در حالی است که در کشور ما احداث سالانه بیش از ۱۰ کارخانه صنعتی‌سازی مسکن یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر به منظور حل بحران مسکن است که متاسفانه این موضوع در برنامه وزیر پیشنهادی دیده نشده است. در واقع در حالی این مساله و تغییر زیرساخت‌ها مغفول واقع شده است که مصالح ساختمانی در کشور ما کاملا سنتی است و همین امر لطمه بزرگی به کیفی‌سازی و سریع‌سازی وارد کرده است.

نگاهی به سرفصل برنامه‌های ارائه شده در حوزه شهرسازی و معماری حاکی از آن است که وزیر پیشنهادی به ایجاد شهرهای جدید اقماری به عنوان یکی از اهداف خود اشاره کرده است، این در حالی است که در ۱۰کشور دنیا تجربه ناموفق ایجاد شهرهای جدید کاملا به اثبات رسیده است و در یک کلام نسخه ایجاد شهرهای جدید در این کشورها از پایه و اساس پیچیده شده است و هیچ یک از کشورها به اهدافی که از ایجاد این شهرها داشته‌اند نرسیده‌اند. در واقع ایده ایجاد شهرهای اقماری برای اولین بار در سال ۱۸۹۵توسط یک فرد انگلیسی مطرح شد و در مرحله اجرا در اکثر کشورهای دنیا شامل اروپا، روسیه، هند و ... نتوانستند به اهداف مدنظر خود در این زمینه دست یابند. کشور ما هم با همان معضلاتی که اکثر کشورهای دنیا با مسائل مربوط به احداث شهرهای اقماری داشته‌اند روبه‌رو بوده است.

به طوری که این شهرها به جای اینکه جاذب سرریز جمعیت ما در شهرها باشند، حکم پلکان برای افرادی که قصد مهاجرت به شهرهای بزرگ را داشته‌اند پیدا کرده‌اند. در واقع اکثر شهرهای جدید و اقماری در حاشیه شهرها ایجاد شده‌اند و تمام خدمات موردنیاز خود را از مادر شهرها دریافت کرده‌اند و در اصطلاح عامیانه این شهرهای اقماری همیشه آویزان کلانشهرها بوده‌اند. در همین حال با توجه به اینکه این شهرها فاقد بسترهای اشتغالزا بوده‌اند معضل بیکاری در این شهرها رواج زیادی داشته و آسیب‌های اجتماعی بسیاری با خود به دنبال داشته است و همین امر مشکلات مضاعفی به مادر شهرها وارد کرده است. در همین حال در این سرفصل مبحث تداوم و افزایش سقف پرداخت تسهیلات ساخت به متقاضیان نوسازی احداث مسکن در بافت‌های فرسوده همراه با امکان تبدیل آن به فروش اقساطی برای خریداران نهایی عنوان شده است.

این در حالی است که وقتی عنوان می‌شود در تهران حدود ۳۵۰۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد و در کل کشور نیز در حدود ۵۶ هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد، باید پرسید آیا نظام بانکی می‌تواند پاسخگوی این حجم عظیم تسهیلات موردنیاز برای بازسازی بافت‌های فرسوده باشد. در واقع اگر قرار باشد که برای بازسازی بافت‌های فرسوده به هر واحد ۲۰میلیون تومان تخصیص یابد از ضرب این رقم در ۵/۳میلیون واحد مسکونی موجود در بافت فرسوده عدد نجومی حدود ۷۰هزار میلیارد تومان به دست می‌آید که باید پرسید آیا نظام بانکی ما پاسخگوی این حجم نقدینگی است.

از سوی دیگر در یکی از بندهای سرفصل مربوط به بافت فرسوده به پرداخت تسهیلات بانکی از طریق منابع وجوه اداره شده اشاره شده است، این درحالی است که باید پرسید این منابع چقدر است و آیا قرار است به تولیدکنندگان یا به خریداران اختصاص یابد. همچنین رایگان بودن انشعابات آب، برق، گاز، فاضلاب، مخابرات به میزان انشعابات قبل از نوسازی به عنوان یکی دیگر از بندهای برنامه بافت فرسوده پیشنهاد شده است. این در حالی است که باید پرسید که آیا وزارت مسکن و شهرسازی چنین اختیاری دارد ؟چرا که محقق کردن این برنامه در گرو همکاری وزارتخانه‌های نیرو، مخابرات و ... است و در واقع این برنامه در صورتی عملی می‌شود که سایر وزرا نیز در برنامه‌های خود این مساله را دیده باشند. افزون بر این اجازه استفاده از فاینانس و فروش اوراق مشارکت در جهت حمایت از طرح‌های نوسازی بافت فرسوده از دیگر بندهای این سرفصل است؛ این در حالی است که تحقق این مساله به نظام بانکی کشور و وضعیت اقتصادی ما برمی‌‌گردد و اگر وزیر اقتصادی و بانک مرکزی این مساله را دیده باشند امکان عملی کردن آن فراهم می‌شود.

از دیگر سو در برنامه وزیر پیشنهادی مسکن و شهرسازی در سرفصل مربوط به اقدامات اجرایی در حوزه زمین به تلاش در جهت خارج کردن زمین و مسکن از کالای سرمایه‌ای اشاره شده است. این برنامه در حالی عنوان شده که اگر این وعده محقق شود اساسا کل مشکل مسکن در کشور ما حل خواهد شد، اما بستر تحقق این مساله در کشور ما با توجه به مجموعه‌ای از شرایط به هیچ وجه فراهم نیست و اساسا مشکل مسکن این است که مسکن کالای سرمایه‌ای است و زمانی از حالت سرمایه‌ای خارج خواهد شد که تولید آن به اندازه نیاز صورت گیرد و بین عرضه و تقاضای آن تعادل ایجاد شود.

یک زمانی می‌گفتند که طلا کالای سرمایه‌ای است اما در حال حاضر مسکن از این هم فراتر رفته است؛ چرا که سال به سال ارزش افزوده پیدا می‌کند. علاوه‌‌بر این از دیگر موارد قابل نقد در برنامه وزیر پیشنهادی مسکن عرضه زمین‌های با ارزش در کلانشهرها و شهرهای بزرگ و فروش آنها به قیمت روز و صرف منابع حاصله برای خرید زمین در شهرهای مورد نیاز برای مسکن مهر است، که این عمل در واقع مصداق بارز تجارت است که در شان وزارت مسکن و شهرسازی نیست. در همین حال تامین زمین برای حمایت از صندوق‌های زمین و مسکن توسط بخش غیردولتی از دیگر موارد این برنامه است که اگر زمینی وجود داشت دولت آن را به طرح مسکن مهر اختصاص می‌داد.