سازندگان مجتمع‌های مسکونی خواستار حذف فضاهای غیرضرور از نقشه ساخت شدند
گسترش نارضایتی سازنده‌ها از مشاعات
فرید قدیری
۲۰ درصد از هزینه ساخت مجتمع های مسکونی در تهران صرف احداث و تامین مشاعات غیر ضرور می‌شود
رابطه‌ای بین رکود مسکن و هزینه‌مشاعات وجود دارد؟
هزینه لابی و سالن اجتماعات برای ساختمان‌های بیش‌از ۱۰۰ واحد مسکونی از تامین زمین مشکل‌تر است.
عکس: احسان سلطانی مقدم
فرید قدیری
۲۰ درصد از هزینه ساخت مجتمع های مسکونی در تهران صرف احداث و تامین مشاعات غیر ضرور می‌شود
رابطه‌ای بین رکود مسکن و هزینه‌مشاعات وجود دارد؟
هزینه لابی و سالن اجتماعات برای ساختمان‌های بیش‌از ۱۰۰ واحد مسکونی از تامین زمین مشکل‌تر است. درخواست اخیر تعاونی‌های مسکن مهر از مقامات دولتی برای حذف یا تعدیل مشاعات در پروژه‌های ساختمانی باعث شده برخی از سازنده‌های مطرح در تهران نیز نسبت به این قضیه واکنش نشان دهند و خواستار اصلاح قوانین شوند.
بیت‌ا... ستاریان، کارشناس مسکن و انبوه‌ساز معتبر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بحث مشاعات و هزینه‌های آن عملا در قیمت تمام شده ساخت مسکن تاثیر بسزایی دارد.
وی تصریح کرد: در مجتمع‌های مسکونی بالای ۱۰۰ واحد، سازنده باید یکسری امکانات و فضاهای ضروری را در داخل مجتمع ببیند و احداث کند؛ اما برخی از تجهیزات و امکاناتی که به آن مشاعات غیرضرور گفته می‌شود جز افزایش هزینه برای سازنده و ساکنان مزیت و کاربری دیگری دارد.
وی افزود: در همه جای دنیا پارکینگ مجتمع‌های بزرگ مسکونی یا شهرک‌ها در فضای باز و بیرون از مجتمع احداث می‌شود؛ اما در تهران برای رعایت قوانینی که شاید عمر تصویب آنها کمتر از ۱۰ سال باشد، باید پارکینگ در طبقات زیرین ساختمان تعبیه شود.
ستاریان تصریح کرد: ساخت لابی، سالن اجتماعات و پارکینگ در زیر ساختمان قیمت تمام شده ساخت را ۲۰ درصد افزایش می‌دهد که تامین این رقم باید توسط سازنده و خریداران مسکن انجام شود.
این انبوه‌ساز و عضو هیات علمی دانشگاه تهران خواستار اصلاح قوانین مربوط به مشاعات شد و از شورای عالی شهرسازی خواست با توجه به ضرورت احداث یکسری فضاهای ضروری در داخل مجتمع‌ها، امکان حذف مشاعات غیرضرور را فراهم کنند تا در این شرایط رکودی سازنده‌ها با هزینه کمتری بتوانند نسبت به تولید مسکن اقدام کنند.
طبقه اول برای لابی؟
یک انبوه‌ساز دیگر فعال در تهران نیز در‌این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در حال حاضر برای ساختمان‌های با تعداد واحد بالا، براساس قوانین شهرسازی و شهرداری، باید در طبقه اول حتما لابی احداث شود و واحد‌های مسکونی از طبقه دوم شروع خواهد شد.این نوع ساختمان‌سازی باعث می‌شود هزینه ساخت به‌طور قابل ملاحظه‌ای افزایش یابد. وی افزود: تعدیل در مشاعات به شرط اجازه قانونی این امکان را به انبوه‌ساز می‌دهد که در هزینه‌ها صرفه‌جویی کند.به گزارش دنیای‌اقتصاد، بخش تحقیقات یک شرکت ساختمانی نیز درباره تاثیر مشاعات بر افزایش هزینه‌های تحمیلی به سازنده‌ها، نامه‌ای به سیاست‌گذاران ارشد مسکن نوشته است.
در این نامه که نسخه‌ای از آن در اختیار گروه مسکن دنیای‌اقتصاد قرار گرفته آمده است: شرکت صبا آرمه بتن اولین شرکت انبوه سازی بود که با توجه به قراردادهای ساخت مسکن مهری که داشت موضوع مشاعات اضافی را مطرح کرد و آن را با نامه سرگشاده‌ای که به شورای عالی مسکن نوشت، رسانه‌ای کرد.
اکنون با توجه به اقدامات گسترده‌ای که توسط همه مسوولان دلسوز انجام شده و موضوع مشاعات برای تصمیم‌گیری به شورای عالی شهرسازی و معماری ارجاع شده پیشنهادی را مطرح می‌کنیم که توجه به آن می‌تواند اتفاقات شیرین را در حوزه ساخت به همراه داشته باشد.
مهم‌ترین بخش در موضوع رفع مانع از ساخت‌و‌ساز مسکن مهر، سرعت در رسیدگی می‌باشد، حال که همه مسوولان به‌این نتیجه رسیده‌اند، نباید موضوع در پیچ و خم رسیدگی معطل شود که مصرف‌کنندگان مسکن مهر بیش از‌این انگیزه خود را از دست بدهند و از طرفی هر چه زودتر چرخه ساخت‌و‌ساز حرکت خود را شروع کند که با به حرکت درآمدن این چرخه حرکت تولید، کار و رونق بازار شروع می‌شود؛ به خصوص در شرایط کنونی که کشور نیاز به‌ایجاد شرایط عادی و کار و تلاش دارد.
رابطه رکود مسکن و مشاعات
در ادامه نامه «صباآرمه بتن» به شورای عالی مسکن تصریح شده است: در‌این نوع طرح‌ها پارکینگ می‌تواند به صورت پارکینگ مسقف مرکزی باشد، و از فضای روی‌این پارکینگ‌ها می‌توان به‌عنوان سالن جلسات استفاده کرد. چه به‌صورت آلاچیق چه به صورت‌های دیگر که خود ساکنان تشخیص می‌دهند؛ البته با هماهنگی مسوولان شهرک یا اینکه پارکینگ می‌تواند در پیلوت و فضای آزاد تامین شود.چنانچه ساختمان‌های مسکونی با رعایت موضوع اشرافیت از کف شروع شود، به مقدار قابل ملاحظه‌ای از مشاعات کاسته می‌شود که‌این موضوع در ساختمان‌هایی که در شهر ایجاد شده نیز در بسیاری از مناطق دیده می‌شود.
حال که قرار است تحولی قانونی مربوط به مشاعات صورت بگیرد، بهتر است‌این تحول کمی بلند‌نظرانه و عمومی‌تر در نظر گرفته شود و برای انبوه سازانی هم که بالای ۱۰۰ واحد شروع می‌کنند به شرط آنکه شرایط زمین و موقعیت و بقیه مسائل اجازه دهد، برای هر چه بیشتر پایین‌آوردن قیمت تمام شده مسکن شرایط تعدیل مشاعات در نظر گرفته شود و توسط شهرداری‌ها برای صدور جواز اعمال شود. در این نامه تاکید شده است: هم اکنون در بسیاری از نقاط کشور موضوع قیمت زمین نیست که معضل رکود ساخت‌و‌ساز را ایجاد کرده، بلکه این شرایط ساخت و مقدار ساخت است که مستقیم روی هزینه‌ها تاثیرگذار است که چنانچه این معضل با همراهی و درایت مسوولان حل شود، حتما ساخت‌و‌ساز از شرایط فعلی خارج خواهد شد.
در ادامه نامه انبوه‌ساز تهرانی درباره مشاعات آمده است: قیمت زمین فقط در تهران در مسکن مساله ساز است، حال آنکه بنابر اعلام همه مراجع با وجود پایین بودن قیمت مصالح، ساخت‌و‌ساز با مصالح درجه یک‌ایرانی با رعایت مبحث ۱۹ و رعایت همه اصول و قوانین مربوطه بین متری ۴۰۰ تا ۵۰۰هزار تومان تمام می‌شود، حال چنانچه از مشاعات ساختمان‌ها هر چه بیشتر کم شود یا بهینه شود (مانند پارکینگ مرکزی) قیمت تمام‌شده ساخت بنای مفید و در نتیجه قیمت آپارتمان پایین می‌آید.چنانچه ساخت‌و‌ساز با شرایط ذکر شده انجام و به قیمت مناسب عرضه شود، ضمن رونق بازار، مسکن قیمت واقعی خود را پیدا خواهد کرد.
۱۸درصد هزینه ساخت روی دوش مشاعات
درباره تاثیر مشاعات در هزینه‌های ساخت، انبوه‌سازان ارقام متفاوت اما نزدیک به هم را عنوان می‌کنند.
در همین رابطه مهندس یعقوب ظروفچیان، مخترع فن‌آوری‌های نوین ساختمانی در گفت‌و‌گو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: مشاعات شامل راه‌پله، آسانسور، لابی، پارکینگ و انباری است. وی افزود: مشاعات در سفت‌کاری تاثیر چندانی ندارد؛ اما در مرحله نازک‌کاری مشاعات در قیمت تمام شده یک بنا تاثیرگذار است. وی خاطرنشان ساخت: در صورتی که سازنده‌ای بخواهد از مشاعاتی نظیر پارکینگ و انباری صرف‌نظر کند باید اقدام به پرداخت مابه‌التفاوت آن به شهرداری کند.
ظروفچیان خاطرنشان ساخت: اگر دولت بخواهد از حوزه مسکن حمایت کند باید مابه‌التفاوت هزینه مشاعات را به شهرداری پرداخت کند تا از این طریق قیمت تمام شده مسکن نیز کاهش پیدا کند.
به گفته ظروفچیان، اگر شهرداری هزینه مشاعات را دریافت نکند در آن صورت در قیمت تمام شده هزینه ساخت حدود ۱۸درصد صرفه جویی می‌شود.وی گفت: اگر میانگین قیمت تمام شده ساخت بنا را در حدود ۴۰۰هزار تومان در نظر بگیریم در آن صورت حدود ۷۲هزار تومان در هر متر مربع صرفه‌جویی به عمل می‌آید.
ظروفچیان اظهار داشت: در این صورت قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع حدود ۳۲۸ هزار تومان می‌شود.مخترع فن‌آوری‌های نوین ساختمانی اذعان کرد: از آنجا که شهرداری به صورت غیرانتفاعی عمل می‌کند؛ در نتیجه بودجه خود را از مردم و سازنده می‌گیرد؛ اما اگر دولت حمایت خود را از شهرداری انجام دهد در نتیجه بار مالی از روی دوش سازنده برداشته می‌شود و قیمت تمام شده ساخت نیز کاهش می‌یابد.
ارسال نظر