دو مانع بزرگ در مسکن مهر

اجبار تعاونی‌های مسکن به احداث فضاهای عمومی (مشاعات)، قیمت ساخت را متری ۱۵۰ تا ۲۵۰‌هزار تومان افزایش می‌دهد

۱۴‌میلیون تومان تسهیلات در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن مهر، کافی نیست. گروه مسکن - فرید قدیری: چندین ماه انتظار یک شرکت ساختمانی برای دریافت مجوز ساخت مسکن مهر در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران باعث شد این شرکت در نامه‌ای سرگشاده به شورای‌عالی مسکن، برخی از مهم‌ترین گرفتاری‌های رایج در مسیر مسکن مهر را برای دولت تشریح کند.

در این نامه آمده است: ضوابط ساخت‌و‌ساز مسکن مهر در شهرهای جدید عاملی شده تا قیمت برای مصرف‌کننده متر مربعی ۷۰۰ تا ۸۰۰‌هزار تومان تمام شود و مثلا در پرند که هم‌اکنون قیمت یک آپارتمان ۶۰‌متری کمتر از ۴۲‌میلیون تومان است، صرفه اقتصادی ساخت مسکن مهر زیر سوال برود.

شرکت ساختمانی که هم‌اکنون قرارداد ساخت نزدیک به ۴۰۰‌واحد مسکونی مهر برای ساخت در پرند را با یک تعاونی مسکن امضا کرده، در نامه خود به شورای‌عالی مسکن گفته: در طرحی که هم‌اکنون ما در دست داریم برای ساخت ۲۴‌هزار مترمربع بنای مفید ۲۰‌هزار مترمربع مشاعات باید در نظر بگیریم که این مساله باعث تحمیل هزینه اضافی به طرح می‌شود.

بزرگ‌ترین سازنده صنعتی ساختمان در ادامه نامه خود به شورای‌عالی مسکن درخواست کرده ضوابط جاری ساخت‌وساز برای پروژه‌های مسکن مهر با توجه به اینکه گروه‌های کم‌درآمد طرف پروژه هستند، به گونه‌ای تغییر کند که هزینه ساخت تا حد امکان کاهش یابد و امکان ساخت آن برای تعاونی‌ها مقدور باشد.

متن کامل نامه شرکت صبا آرمه بتن مجری ساخت‌وساز صنعتی بتنی در ایران را در زیر بخوانید:

با وجود همه مشکلاتی که در کار وجود دارد هم‌اکنون دارای قرارداد ساخت حداقل ۱۰۰۰‌واحد اعم از مسکن مهر و غیره هستیم.

در حال حاضر ضوابط ساخت‌وساز مسکن مهر در شهر جدید پرند به نحوی است که قیمت تمام شده برای مصرف‌کننده مسکن مهر، متری حداقل بین ۸۰۰ تا ۷۰۰‌هزار تومان (یک واحد ۶۰ متری ۴۲‌میلیون تومان) تمام می‌شود. که با توجه به ۱۵‌میلیون تومان وام، ۲۷‌میلیون تومان دیگر باید توسط مصرف‌کننده پرداخت شود که عملا امکان چنین پرداختی با توجه به بضاعت متقاضیان وجود ندارد و این درحالی است که هم‌اکنون یک آپارتمان ۶۰‌متری در پرند قیمتش پایین‌تر از مبلغ فوق می‌باشد.

قوانین؛ موانع ساخت

ساختمان‌های مسکن مهر در پرند یا هر منطقه دیگر بی‌جهت بلندمرتبه در نظر گرفته شده‌اند. همه سازنده‌های معتبر می‌دانند بلندمرتبه‌سازی هزینه بیشتری داشته و می‌توان در همان مقدار زمین ساختمان‌های کوتاه‌تری بنا نمود.

از سوی دیگر طبق ضوابط جاری حتما باید پارکینگ‌ها را در زیر ساختمان‌ها تامین نمود که طبقات پارکینگ و رمپ‌های متعدد متراژ بسیاری به مشاعات اضافه می‌کند. در طرحی که هم‌اکنون ما در دست داریم حدود ۲۴هزار متر بنای مفید، ۲۰‌هزار مترمربع مشاعات دارد. درحالی که با پیش‌بینی پارکینگ مرکزی با توجه به موقعیت ساختمان‌ها و شرایط زمین به مقدار ۵۰‌درصد از این مشاعات و نتیجتا از قیمت تمام شده به دلیل دو طبقه پله و آسانسور کمتر مسیر حداقل رمپ و راه‌های دسترسی و سازه سبکتر و غیره، کم می‌شود.

با ضوابط جاری، همکف بایستی صرفا برای سالن ملاقات (لابی)، سالن اجتماعات و سالن بازی کاربرد داشته باشد که این هم به مقدار زیادی به مشاعات اضافه می‌کند. درحالی که چنانچه با ایجاد یک لابی کوچک، واحدهای مسکونی با رعایت موضوع مشرف بودن در طبقه هم‌کف نیز پیش‌بینی شوند، می‌توان در این مورد هم مقدار زیادی از متراژ مشاعات را کم کرد.

همچنین حل موضوع برگه مهندسین مشاور و ناظر می‌تواند هزینه تحمیلی به مصرف‌کننده را کاهش دهد.

محاسبات انجام شده نشان می‌دهد در یک طرح منطقی با پارکینگ مرکزی، پیش‌بینی واحدهای مسکونی در همکف و دیگر موضوعات مطرح شده، قیمت تمام‌شده مفید برای مصرف‌کننده متری حدود ۵۵۰‌هزار تومان بالغ خواهد شد. درحالی که با شرایط و ضوابط جاری و جدید متری ۷۰۰ تا ۸۰۰‌هزار تومان می‌باشد.

موضوع وام

ما هم اعتقاد داریم وام خرید باعث ایجاد تورم در بازار شده و وام ساخت باعث رونق بازار کار می‌شود. لذا اگر با رعایت مسائل فوق برای ساخت یک واحد ۶۰ تا ۷۰ متری ۲۵‌میلیون تومان وام در طول مراحل ساخت به سازنده پرداخت شود در این صورت متقاضی مسکن برای یک واحد ۶۰‌متری ۱۰‌میلیون تومان باید آورده داشته باشد.اما اینکه وام ساخت با سپرده‌گذاری سازنده یا مصرف‌کننده انجام شود، کارساز نمی‌باشد.

پیشنهاد آخر

ماحصل موضوع اینکه با تغییر ضوابط و رفع برخی مشکلات و همچنین به حداقل رساندن هزینه‌ها منجمله صدور جواز و غیره، می‌توان برای مصرف‌کننده مسکن مهر با متری حداکثر ۵۵۰‌هزار تومان بنای مفید منظور نمود و برای سازندگانی هم که روی زمین خودشان با همین شرایط ساخت‌وساز نمایند با معرفی خریدار و فروش متری ۶۵۰ تا ۷۰۰‌هزار تومان با شرایط ذکر شده می‌توان عمل نمود یا حداقل ما با چنین شرایطی همانطور که هم‌اکنون نیز مشغول می‌باشیم، می‌توانیم گوشه‌ای از کار را انجام دهیم. اما آنچه مسلم است اینکه به جز با تغییر در ضوابط موجود و ازدیاد وام مسکن راهکار دیگری به نظر نمی‌رسد.

توجه داشته باشید که منظور از حذف بعضی از ضوابط مقررات مبحث ۱۹ نبوده، زیرا اعتقاد داریم رعایت موضوع فوق جزو الزامات برای رسیدن به الگوی مصرف واقعی مسکن با رعایت مسائل ذکر شده می‌باشد.