مرکز پژوهش‌های مجلس بررسی کرد
بازار مسکن چگونه کار می‌کند؟
تحلیل مسیر سال‌های اخیر و سناریوهای آینده در بازار مسکن ایران. سه عامل تشکیل حباب قیمت زمین و مسکن در تهران از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس
بازار مسکن چگونه کار می‌کند؟
فعلا فقط یک عامل، احتمال برگشت تورم به بازار مسکن را قوت می‌بخشد
فرید قدیری - سحرباباخانی
بازار مسکن در آستانه یک سالگی دوره آرامش قرار دارد. در این دوره قیمت‌ها با شیب تند در مسیر نزولی قرار گرفتند، حجم ساختوساز پایین آمد و برخلاف انتظار، خرید و فروش مسکن به‌رغم نزدیک شدن قیمت ملک به سطح واقعی، راکد شد.
در دوره کنونی که «رکود مسکن» نام دارد، ناظران بازار منتظر روزهای رونق هستند، اما مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس نسبت به برگشت تورم سنگین به این بازار در صورت خروج از رکود هشدار داده است.
در بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس افزایش شدید قیمت مسکن موسوم به «حباب قیمتی» تحت تاثیر سه عامل بیرونی ایجاد می‌شود که با توجه به شرایط موجود، فعلا یک عامل هنوز زنده است و بازار مسکن را تهدید می‌کند.
این نهاد تحقیقاتی با استناد به آنچه در سال‌های قرن بیستم در کشورهای ژاپن، تایوان، کره، آمریکا، فرانسه و انگلیس در بخش مسکن رخ داده و همچنین با بررسی بازار مسکن کشورمان در ۵۰ سال اخیر به این نتیجه رسیده است که حباب قیمت مسکن به عنوان سرطان اقتصادی، تحت تاثیر سه عامل بوجود می‌آید: عامل اول افسانه زمین‌است که موجب انتظارات خودجوش برای افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود، عامل دوم نقدینگی یا سرمایه سرگردان و عامل سوم رشد جمعیت که تاثیر روانی فوق‌العاده‌ای در تشکیل حباب دارد.
در شرایط کنونی به دلیل اعمال سیاست‌های کنترل بازار مسکن نظیر اخذ مالیات دلالی، ممنوعیت اعطای وام خرید و واگذاری زمین به صورت اجاره‌ای برای ساخت به نظر می‌رسد دو عامل تشکیل حباب قیمت مسکن عقیم شده‌اند، اما عامل سوم که انتظار تغییر قیمت آتی به صورت افزایشی است هنوز نتوانسته تحت کنترل دولت دربیاید. این پاشنه آشیل بازار مسکن ایران به حساب می‌آید.
مردم همواره منتظر رشد کاذب سرمایه‌گذاری ملکی‌شان بوده و هستند. حتی در این دوران که برخلاف انتظار آنان قیمت‌ها ۲۰ تا ۳۰درصد افت کرده به امید بالا رفتن دوباره، در حاشیه بازار مسکن منتظر نشسته‌اند.
دولت چگونه می‌تواند این انتظار خودجوش را از بین ببرد؟
انتظاری که به اعتقاد مرکز پژوهش‌های مجلس باعث شده بیشتر سرمایه‌گذاری‌ها به جای ساختوساز، به حوزه خرید و فروش (دلالی یا سفته‌بازی) وارد شود.
متن کامل گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره حباب قیمت زمین و مسکن در تهران و اثر آن بر بخش مسکن و کل اقتصاد را در زیر بخوانید:
قیمت زمین و مسکن در تهران در طول ۳۰ سال گذشته به طور متوسط چیزی بیش از ۳۰۰ برابر شده است، اما چرا سرمایه‌گذاری و تولید مسکن نتوانسته به نیاز موجود در بخش مسکن پاسخ دهد؟ افزایش سرسام آور قیمت مسکن به یک مساله اساسی در اقتصاد کشور تبدیل شده است. افزایش سن ازدواج، از بین رفتن هزاران فرصت شغلی در شرایط رکودی بخش مسکن،شکاف در اختلاف طبقاتی و بسیاری از معضلات اجتماعی و اقتصادی نیز در نتیجه افزایش بی رویه قیمت مسکن به وجود آمده‌اند.
الگوی حباب‌ها
حباب را به طور ساده می‌توان افزایش شدید و پیوسته در قیمت یک دارایی یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها در حالتی تعریف کرد که افزایش اولیه در قیمت ناشی از انتظارات افزایشی قیمت و در نتیجه جذب خریداران جدید- اغلب سفته بازان علاقه‌مند به سود ناشی از معاملات دارایی و نه استفاده از ظرفیت درآمد زایی آن هستند - بوده است.
این افزایش قیمت اغلب با یک سری انتظارات معکوس و کاهش شدید قیمت‌ها همراه بوده که اغلب منجر به ایجاد بحران‌های مالی شده است.
به طور کلی، امکان وجود حباب قیمتی در یک بازار زمانی فراهم می‌شود که انتظار تغییرات قیمت در آینده عامل مهمی در تعیین قیمت‌های جاری باشد. اطلاق نام حباب بر این پدیده مبین وابستگی آن به عوامل خارج از بازار است.
«جوزف استیگلیتز» برنده جایزه نوبل در سال ۲۰۰۱ معتقد است که اگر انتظارات سرمایه‌گذاران به طوری تغییر کندکه آنها اعتقاد داشته باشند که خواهند توانست دارایی را به قیمت بالاتر از انتظار بفروشند، آنگاه قیمت جاری بالا خواهد رفت.
اگر تنها دلیلی که امروز سبب افزایش قیمت می‌شود، انتظار تداوم افزایش قیمت در آینده باشد و تغییری در ارزش ذاتی دارایی رخ نداده باشد،حباب قیمت ایجاد شده است. به طور کلی می‌توان قیمت یک دارایی را به دو جزء تقسیم کرد.جزء اول قیمت مبنا نامیده می‌شود.
قیمت مبنای یک دارایی، تابعی است از جریان عایدی حال و آینده آن دارایی. جزء دیگر قیمت به حباب معروف است که برابر با تفاضل قیمت بازار یک دارایی و قیمت مبنای آن می‌باشد.
حباب‌ها تحت تاثیر ذهنیت و پیش‌بینی خریداران درباره قیمت آتی دارایی مورد نظر به وجود می‌آیند و بدین خاطر به «پیش بینی‌های خود انجام شده» معروفند.
عوامل موثر بر شکل گیری حباب قیمت زمین و مسکن در ایران
به طور کلی،امکان وجود حباب قیمتی در یک بازار زمانی فراهم می‌شود که تغییرات انتظاری قیمت در آینده عامل مهمی در تعیین قیمت‌های جاری باشد.
بدین ترتیب باید گفت که حباب یک رویداد یا اتفاق نیست که در یک لحظه از زمان در اثر یک عامل به وجود آید و اثر آن در همان لحظه بروز کند،بلکه حباب یک پدیده است که در اثر
یک سری عوامل شکل می‌گیرد،بزرگ می‌شود، نابود می‌کند و از بین می‌برد؛در نهایت می‌ترکد و از بین می‌رود. حباب را می‌توان سرطان اقتصادی نامید که تنها یک عامل در شکل گیری آن نقش ندارد،بلکه در طول یک دوره زمانی توسط یک سلسله عوامل شکل می‌گیرد.
افسانه زمین
اگر روند قیمت‌های زمین را از ۱۰۰سال پیش مرور کنیم، متوجه خواهیم شد که روند قیمت زمین همواره صعودی بوده است و هیچ گاه قیمت‌های زمین و مسکن روند کاهشی راتجربه نکرده است. بر اساس آمار‌های غیر رسمی، قیمت زمین از پنجاه سال پیش تاکنون به بیش از هزار برابر رسیده است. افسانه زمین و وجودروند صعودی در قیمت مسکن در طول زمان‌های متمادی باعث تشکیل انتظارات خودجوش در مردم شده است. در واقع این موضوع باعث شده مردم به طور خودجوش منتظر افزایش دوباره قیمت زمین و مسکن باشند.
آثار سیاست‌های پولی و مالی
هنگامی که مردم انتظار دارند قیمت یک دارایی در طول یک دوره زمانی بیش از سایر کالاها و خدمات افزایش یابد، (یعنی قیمت یک دارایی بیش از تورم رشد کند) یکی از عوامل ایجاد حباب حاضر است، اما در شکل‌گیری حباب‌ها، وجود سرمایه سرگردان به عنوان عاملی برای تغذیه، رشد و گسترش حباب لازم و ضروری محسوب می‌شود. در طول سالیان گذشته، سیاست‌های پولی و مالی متعددی در بخش‌های مختلف اقتصادی اتخاذ شده است که به‌رغم اهتمام مسوولین به حل مشکلات مردم، متاسفانه برآیند آنها منجر به وخیم‌ترشدن اوضاع بخش مسکن شده است.
در اینجا قصد نقد و بررسی سیاست‌های پولی و مالی را نداریم، بلکه صرفا به اثر عمده آن بسنده می‌کنیم. در ایران از سال ۱۳۶۸تا۱۳۸۵ نقدینگی حدودا ۸۰ برابر شده است، یعنی در این فاصله از ۱۶۰۰میلیارد تومان به ۱۳۰هزار‌میلیارد تومان رسیده است.
رشد جمعیت و شکاف تقاضا
با شروع جنگ تحمیلی در سال ۱۳۵۹ و اتخاذ سیاست تشویق افزایش جمعیت (که در اکثر کشورها در زمان جنگ اتخاذ می‌شود)مشکلات مردم در تامین مسکن بیشتر شد.
هم اکنون متولدین آن سال‌ها به سن ازدواج رسیده‌اند و نیاز به مسکن دارند.
بدین ترتیب برخی از کارشناسان، لجام گسیختگی قیمت مسکن را با توجه به جمعیت جوان کشور به مازاد تقاضا مرتبط می‌دانند و معتقدند که حبابی در کار نیست.
به عبارت بهتر معتقدند، تا زمانی که این توده جمعیتی جوان نیازمند به مسکن وجود دارد، قیمت‌ها همچنان به طور سرسام‌آوری افزایش خواهد داشت.
در پاسخ به این دسته از کارشناسان باید گفت که تقاضا با نیاز متفاوت است.
همه انسان‌ها به خوراک، پوشاک و مسکن و بسیاری دیگر از کالاها نیاز دارند، اما تنها آن دسته از نیاز‌ها که توانایی پرداخت وجه و قیمت کالا را داشته باشند در زمره تقاضا وارد می‌شوند. به عبارت بهتر تقاضا قسمتی از نیاز است که قدرت برآورده شدن را داشته باشد.
برای مثال همه مردم به خوردن یک لیوان شیر در روز، پروتئین، اتومبیل، کت و شلوار و... نیاز دارند و شکاف بسیار زیادی بین عرضه این کالاها و مقدار نیاز جامعه وجود دارد، اما مساله‌ای که قیمت را تحت تاثیر قرار می‌دهد شکاف عرضه و تقاضاست نه شکاف عرضه و نیاز.
حال سوال اینجاست که چند‌درصد از نیازمندان به مسکن افرادی هستند که توانایی پرداخت خانه‌های متری یک‌میلیون تومان را دارند؟ نیازمندان به مسکن افرادی هستند که مسکن را به عنوان سرپناه و رفع یک نیاز اساسی می‌نگرند،. اما آیا این دسته جزء متقاضیان مسکن قرار می‌گیرند.
به طور قطع می‌توان گفت که‌درصد بسیار پایینی از این دسته در زمره متقاضیان مسکن قرار می‌گیرند و‌درصد بالایی در بازار مسکن تاثیری ندارند، بنابراین نمی‌توان رشد سرسام آور قیمت را مدیون وجود توده جمعیتی جوان کشور عنوان کرد، اما نکته مهم در این باره این است که در شرایط یک بازار حبابی وجود رشد جمعیت یکی از متغیر‌هایی است که تاثیر روانی فوق العاده‌ای را ایفا می‌کند. در واقع وجود چنین جمعیتی همواره دلیلی برای منطقی جلوه دادن قیمت زمین و مسکن به شمار رفته است و اینکه همواره عده‌ای در آینده وجود دارند که خریدار خانه‌های ما باشند.
تا اینجا سه دلیل را برای تشکیل حباب بر شمردیم: افسانه زمین که موجب انتظارات خود جوش می‌شود. دوم نقدینگی که جهت تغذیه حباب‌ها عاملی اساسی به شمار می‌رود و سوم رشد جمعیت که در جهت منطقی جلوه دادن و پایین آوردن ریسک ترکیدن حباب، نقش ایفا می‌کند.
در این میان انتظارات خود جوش موجب تحریک تقاضای سفته بازانه می‌شود. در بخش مسکن تحریک تقاضای سفته بازانه به دو علت حساسیت بیشتری دارد. از یک سو به دلیل سیاست‌های پولی حجم نقدینگی در طول ۱۸ سال گذشته ۸۰ برابر شده است و از سوی دیگر عدم وجود زیر ساخت‌های اقتصادی و حوزه‌های مناسب سرمایه‌گذاری و همچنین بازار‌های توسعه یافته در جهت جذب این نقدینگی موجب جذب این نقدینگی به سوی بازار مسکن شد. وجود چنین حجم عظیم سرمایه می‌تواند موجب آبادانی و توسعه اقتصادی شود، اما متاسفانه ورود این سرمایه به یک بازار حبابی، نتیجه‌ای جز لجام گسیختگی بیشتر قیمت‌ها و ناهماهنگی بیشتر در توزیع ثروت و درآمد ندارد. انتظارات خودجوش خود به خود موجب بروز رفتارهای سوداگرانه می‌شود. هنگامی که قیمت‌های کنونی به نرخ مورد انتظار تغییر قیمت آتی وابسته باشد، باعث می‌شود که فعالان اقتصادی به نیت کسب بیشتر، به خرید دارایی و فروش آن در مدت زمانی کوتاه اقدام کنند. در واقع انتظارات خود جوش موجب تحریک تقاضای سفته بازانه می‌شود.
در بدو ورود سرمایه‌های ناشی از تقاضای سفته بازانه، قیمت‌ها اوج می‌گیرند و انتظارات خودجوش مستحکم‌تر می‌شوند. استحکام بیشتر انتظارات ابرتورمی موجب تحریک بیشتر تقاضای سفته‌بازانه می‌شود و همین موضوع موجب ورود سرمایه‌ها با حجم بیشتری است، اما این سرمایه‌ها در تولید و ساخت و ساز وارد نمی‌شوند، زیرا خرید و فروش دارایی، دارای بازده بالاتری نسبت به تولید و سرمایه‌گذاری است. در واقع به علت اینکه در یک بازار حبابی، بازده خرید و فروش (دلالی یا سفته بازی) بسیار بیشتر و کم ریسک تر از ساختوساز و تولید است؛ اهم سرمایه‌ها به بخش دلالی گسیل داشته می‌شود و ورود سرمایه‌ها که می‌بایست امری میمون و مبارک باشد، تنها موجب اوج گرفتن بیشتر قیمت‌ها می‌شود.
اثرات حباب بر بخش مسکن و کل اقتصاد
هنگامی که حباب بر بخش اقتصادی سایه می‌افکند از یک سو کارایی آن بخش را دچار اختلال می‌کند و از سوی دیگر با رشد سرسام‌آور و فاقد توجیه منطقی ضربات جبران‌ناپذیری را بر کل اقتصاد وارد می‌کند. اگر بخواهیم اثرات حباب را بر بخش مسکن و کل اقتصاد تشریح کنیم باید به دو موضوع بپردازیم: ابتدا اهمیت بخش مسکن و اثر آن بر کل اقتصاد و دوم اثر حباب بر بخش مسکن و اقتصاد مسکن که به طور مستقیم و غیرمستقیم با ۱۱۰ صنف رابطه دارد. یک مسکن در هنگام ساخت به طور مستقیم به مصالح ساختمانی (سیمان، آجر، گچ، کاشی و موزائیک، درب و پنجره، آهن و...) و نیروی کار ماهر و غیر ماهر نیاز دارد و از سوی دیگر یک خانه جهت سکونت به لوازم خانگی (یخچال، گاز، بخاری، ماشین لباسشویی، فرش، مبلمان و هزاران کالای دیگر) نیاز دارد. بدین ترتیب در صورت کارایی بازار مسکن و شفافیت این بازار تقاضا برای کل اقتصاد تحریک می‌شود و با تحریک تقاضا، کارخانجات تولیدکننده این کالاها رونق می‌گیرد. با رونق کارخانجات، اشتغال ایجاد می‌شود و با ایجاد اشتغال، تقاضای مجدد موجبات رشد اقتصادی را پدید می‌آورد.
در واقع اهمیت بخش مسکن تا حدی است که در صورت وجود تقاضای بالقوه برای آن رشد اقتصادی یک کشور را تا سال‌ها تضمین می‌کند، اما حباب قیمت زمین و مسکن موجب شده در ایران نه تنها از این فرصت استفاده بهینه نشود، بلکه حباب موجب بروز اثرات نابهنجاری نیز در اقتصاد شده است. همان طور که قبلا گفته شد در شرایط حبابی، سرمایه‌ها به جای تولید و سرمایه‌گذاری در ساختوساز به سمت پوشش تقاضای سفته‌بازانه و خرید و فروش ملک سوق پیدا می‌کنند و همین موضوع موجب می‌شود با توجه به سرمایه عظیم در گردش، تعداد کمی مسکن ساخته شود و از این تعداد، درصدی نیز به فروش نمی رود یا به فروش نمی‌رسد. بدین ترتیب نیازمندان همچنان نیازمند باقی می‌مانند، به دلیل کاهش ساختوساز و رشد دلالی و فعالیت‌های سفته بازانه، اشتغال به طور مستقیم در بخش مسکن و به طور غیر مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی کاهش می‌یابد. با کاهش اشتغال، تقاضا نیز زنجیروار کاهش می‌یابد و دامنه رکود اقتصادی گسترده‌تر می‌شود.
حباب موجب افسارگسیختگی بیشتر قیمت مسکن می‌شود. رشد سرسام آور و فاقد توجیه منطقی مسکن موجب افزایش سهم بخش مسکن در سبد هزینه‌های خانوار‌های فاقد مسکن می‌شود. از آنجا که مسکن یک کالای فاقد جانشین است و نمی‌توان آن را با دیگر کالاها جایگزین کرد، بنابراین با افزایش قیمت مسکن، خانوارها بالاجبار سهم دیگر کالاها و خدمات را کاهش می‌دهند. به این ترتیب تقاضای کل اقتصاد کاهش می‌یابد و با کاهش تقاضای کل، رکود اقتصادی تشدید می‌شود. افزایش بی حدوحصر قیمت مسکن همچنین موجب شکاف طبقاتی می‌شود. با رشد افسار گسیخته قیمت مسکن شکاف طبقاتی بین کسانی که چندین خانه دارند با کسانی که مالک یک مسکن هستند و همچنین کسانی که در آرزوی خانه دار شدن هستند، بیشتر می‌شود و همین موضوع آثار و تبعات اقتصادی و اجتماعی زیادی را در پی دارد. هنگامی که قیمت مسکن با رشدی فزاینده و سرسام‌آور رشد می‌کند، موجب افزایش سن ازدواج نیز می‌شود، زیرا یکی از ملزومات اولیه ازدواج، تهیه مسکن به صورت خرید یا اجاره است. به طور متوسط در دنیا نسبت قیمت مسکن به درآمد ۵-۴ است، یعنی یک خانوار با درآمد ۵ سال خود می‌تواند صاحب یک خانه شود، اما در ایران متوسط این نسبت به بالای ۱۰ رسیده است (با توجه به شکاف توزیع درآمد در ایران، این نسبت برای دو دهک پایین درآمدی بسیار بالاتر است). با افزایش نامتوازن قیمت مسکن، جوانان برای تهیه مسکن باید سال‌های بیشتری را کار و پس انداز کنند. بدین ترتیب سن ازدواج و به تبع آن فساد اجتماعی افزایش می‌یابد. البته این موضوع در مورد کسانی صدق می‌کند که توانسته‌اند در بازار کار جذب شوند.
بنابراین و به طور کلی حباب قیمت زمین و مسکن اثرات اقتصادی و اجتماعی نابهنجار و عمیقی را در پی دارد. از یک سو کاهش اشتغال و گسترش رکود اقتصادی و از سوی دیگر، شکاف طبقاتی و فساد اجتماعی را به دنبال می‌آورد.
ارسال نظر