گفت وگوی دنیای اقتصاد با مینو رفیعی درباره سیاست های دولت دربخش مسکن
تبصره ۶ ،نسخه سلیقه‌ای دولت ازطرح جامع مسکن
گروه مسکن، میترا یافتیان- با توجه به آنکه همواره در مصاحبه‌های متعدد مسوولان بخش مسکن گفته شده بخشی از سیاست‌های دولت نهم در این حوزه از اهداف و برنامه‌های پیش‌بینی شده در طرح جامع مسکن نشات گرفته است، در رابطه با نتایج حاصل از اجرای این برنامه‌ها گفت‌و‌گویی با مینو رفیعی، مدیر فنی طرح جامع مسکن داشتیم که مشروح آن در ادامه می‌آید: به نظر شما در شرایطی که بخشی از برنامه‌های دولت در بخش مسکن، نشات گرفته از طرح جامع مسکن است، آیا نتایج حاصل از اجرای این طرح‌ها آن گونه بوده که در طرح جامع پیش‌بینی شده بود؟
در طرح جامع مسکن ۵۵ برنامه اقدامات پیشنهاد شده که از آن میان تعداد اندکی، با تغییرات وسیع، در حال اجرا است.
به طور عمده سیاست‌های در حال اجرا در بخش مسکن از تبصره ۶ نشات می‌گیرد. در مقدمه این تبصره به هدف‌ها و سیاست‌های طرح جامع مسکن اشاره شده است؛ اما در ادامه تنها چند برنامه اقدامات، آن هم با تغییرات قابل ملاحظه‌ای آمده است.
طرح جامع مسکن همان طور که از اسمش برمی‌آید، جامع، یکپارچه و فراگیر است. بر اساس اولویت و شدت نیازها و بر پایه منابع قابل تجهیز و البته به طور مرحله‌ای اما فراگیر، تمامی ابعاد را در نظر گرفته و برای آنها راه‌حل‌های عملی طراحی کرده است. به طور مثال واگذاری زمین‌های اجاره ۹۹ ساله، به همراه ۵۴ برنامه اقداماتی دیگر، پیش‌بینی شده بود. مرحله اول واگذاری‌ها برای ۳۰هزار واحد و با شناسایی دقیق گروه هدف پیش‌بینی شده بود. در حال حاضر ۳میلیون نفر برای ۵/۱میلیون قطعه زمین در سال ثبت‌نام کرده‌اند!
بنابراین شاید برخی برنامه‌های طرح جامع مسکن اجرایی شده باشد، اما نحوه، مقیاس و یکپارچگی اجرای برنامه‌های طرح جامع مسکن به گونه‌ای نبوده است که در حال حاضر عملی می‌شود.
در طرح جامع مسکن سیاست‌ها، یارانه‌ها و مداخلات دولت در حوزه مسکن بر اساس نیازها، اما منطبق با الزامات اقتصاد کلان و منابع قابل تجهیز به طور هدفمند برای یک دوره زمانی ۱۰ ساله طراحی و برنامه اقدامات آن تدوین شده بود؛ اما در حال حاضر این گونه نیست. بسیاری از برنامه‌ها عملی نشده و برخی از آنها با مقیاس وسیعی که بر منابع موجود فشار می‌آورد، در حال اجرا است.
مثالی از این دست، واگذاری زمین‌های دولتی به صورت اجاره ۹۹ ساله است. این طرح برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میان درآمد، آن هم با اولویت‌بندی لایه‌های مختلف جمعیتی، پیش‌بینی و با اولویت زنان و جوانان سرپرست خانوار، به صورت مرحله‌ای و نیز با شناخت نقاط بحرانی مسکن و اولویت دادن به این نقاط پیش‌بینی شده بود. در حال حاضر شرایط دریافت این زمین‌ها همه گروه‌ها را دربرمی‌گیرد و تنها به متاهل بودن و فاقد مسکن و زمین بودن متقاضی تاکید شده است.
با این توضیح که فرمودید، منظورتان این است که اجرای برنامه‌های دولت در بخش مسکن بی‌تاثیر بوده است؟
برای ارزیابی تاثیر سیاست‌های کنونی، زود است. به طور معمول دست‌کم به اندازه طول ساخت‌وسازها؛ یعنی تقریبا ۲سال بین اتخاذ سیاست در بخش مسکن تا تاثیرگذاری طول می‌کشد؛ اما تغییر در متغیرهای کلان و متغیرهای انتظاری بر قیمت‌های بخش مسکن فوری است. تا زمانی که بخش عمده‌ای از این ۵/۱میلیون قطعه زمین ساخته نشود، تاثیر این سیاست‌ها بر بخش مسکن مشخص نخواهد شد.
مردم و کارشناسان شاخص‌هایی را برای ارزیابی تاثیر سیاست‌ها انتخاب می‌کنند و براساس آنها میزان موفقیت یا عدم موفقیت طرح‌های مسکن را اندازه‌گیری می‌کنند. قیمت مسکن یکی از شاخص‌هایی است که مردم با آن سیاست‌ها و تاثیر آنها را می‌سنجند.
حقیقت این است که قیمت زمین، مسکن و اجاره‌بها در کشور، بسیار بالا است. ارقام رسمی، هم با آنچه مردم می‌شنوند، متفاوت است. ارقام رسمی قیمت مسکن را در سال ۱۳۸۵ در تهران به طور متوسط برای هر مترمربع ۸۵۰هزار تومان اعلام می‌کند. مردم به ندرت و تنها در مناطق خاصی و با شرایط ویژه و نه چندان مطلوبی می‌توانند با این قیمت مسکن پیدا کنند. اما باید توجه داشت که قیمت‌هایی که مردم می‌شنوند قیمت‌های پیشنهادی است و با قیمت‌های معاملاتی تفاوت بسیار دارد. کارشناسان و برنامه‌ریزان بایستی آمارهای رسمی را بپذیرند و در تحلیل‌ها از این ارقام، البته با تصحیح و پردازش علمی، استفاده کنند. در سال۱۳۸۵ نسبت به سال قبل از آن (۱۳۸۴) قیمت زمین در مناطق شهری کشور، ۱۷درصد و مسکن ۳۵درصد افزایش یافت. بدین ترتیب قیمت زمین در حد میزان تورم رسمی اعلام شده افزایش یافته است. نمی‌توان انتظار داشت که ارزش دارایی‌های مردم کاهش یابد. اما افزایش ۳۵درصدی قیمت مسکن بیش از ۲برابر تورم کلی بوده است. البته در نیمه اول سال ۱۳۸۶ رشد سالانه قیمت مسکن تا حد ۱۶ تا ۱۷درصد فرو افتاد. اجاره‌بهای مسکن هم در ۱۰سال اخیر همواره رشدی بین ۱۸ تا ۲۰درصد داشته است. مهم‌ترین سیاست‌های اثرگذار بر این قیمت‌ها و رشد آنها سیاست‌های کلان اقتصادی بوده است. رشد نقدینگی و تورم کلی که هر دو خارج از بخش مسکن شکل می‌گیرند، اثرات فوری و شدیدی بر قیمت‌های مسکن داشته‌اند. مهم‌ترین عوامل درون بخشی در قیمت مسکن و اجاره، افزایش هزینه تجهیز سرمایه، هزینه ساخت و مصالح و هزینه‌های تعمیر و نگهداری و نیز ریسک به اجاره گذاشتن واحدهای مسکونی بوده است.
مهم‌ترین مواردی که در طرح جامع مسکن اجرایی نشد، چه بود؟
مهم‌ترین برنامه اقدامات که متاسفانه به طور همزمان اجرا نشد، برنامه‌های محور تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بود. از میان این برنامه‌ها نیز ایجاد صندوق‌های اعتبار ملی و محلی که به نظر من از همه مهم‌تر و تاثیرگذارتر بود و متاسفانه این برنامه‌ها به طور یکپارچه هنوز عملیاتی نشده است. در مورد صندوق‌ها نیز به همان صورت سیاست‌های قبلی، شرایط و نحوه عمل آنها در حال تغییر است.
آیا سیاست‌های اعلام شده از میان طرح جامع و به طور خاص اعطای وام ۱۰میلیون تومانی به گروه‌های کم درآمد و وام ودیعه به اجاره‌نشینان تاثیر سوئی بر بازار مسکن و روند افزایش قیمت‌ها داشته است؟
مسلما این طور نیست. در طرح جامع مسکن در مرحله اول پرداخت ۳۰هزار وام ۱۰میلیونی به خانوارهای کم درآمد و پرداخت ۳۰هزار وام ودیعه ۲میلیونی به مستاجرین کم درآمد با در نظر داشتن تمامی شرایط و سنجش اثرات تورمی و سایر اثرات آنها پیش‌بینی شده بود.
اظهارنظرهای غیرمستندی هم در رسانه‌ها از اثرات تورمی این وام‌ها (که هنوز هم کمتر از یک سوم یا یک چهارم آنها پرداخت شده است!) ارائه شد که کاملا قابل رد است.
چگونه می‌توان ارائه تسهیلات ۱۰میلیونی برای ۳۰هزار وام را علت افزایش قیمت در بازاری دانست که تولید سالانه‌اش نزدیک به ۵۰۰هزار واحد با حدود ۱۴هزار میلیارد ریال سرمایه‌گذاری در ساخت است؟ آیا افزایش قیمت نفت، افزایش رشد نقدینگی به بیش از ۳۰درصد و در همان حال کاهش یا ثابت بودن نرخ رشد بازده در بخش صنعت، سکه، طلا، بورس و ... و سایر بازارهای رقیب برای مسکن این نقدینگی را به سوی زمین و مسکن سوق نداد؟
آیا در این میان برنامه‌هایی که خاص گروه‌های کم درآمد طراحی شده بود، رشد قیمت در بازارهای مسکن پردرآمدها و میان درآمدها را به دنبال داشت؟
کدام موجری را می‌توان یافت که در پی اجاره دادن واحد خود بود، با شنیدن شرایط و تعداد وام‌های ودیعه انتظارات تورمی‌اش بالا رفت؟
و این چنین است تا زمانی که درد عمومی رشد نقدینگی، تورم کلی و بازده ناچیز در بخش صنعت را درمان نکنیم، نمی‌توانیم به طور موضعی بخش مسکن را سامان دهیم.
البته این گونه نیست که برای حل معضل مسکن راه حل‌هایی درست و منطقی وجود نداشته باشد.
بنابراین طرح جامع نسبت به حل مقوله مسکن رویکرد یکسان ندارد و برای متقاضیان واقعی برنامه‌ریزی داشته است؟
بله، همین طور است. در طرح جامع پیش‌بینی شده بود که سند بعدی، طرح سند منطقه‌ای باشد که این سند با همکاری استان‌ها در دست تهیه است.در رسانه‌ها هر گاه صحبت از مساله مسکن می‌شود غلبه بازار مسکن تهران بر مباحث کاملا مشهود است. متاسفانه بسیاری از نقاط بحرانی دیگری هم هستند که باید برنامه‌های خاصی برای آنها تدوین شود.
قیمت مسکن در کل استان زنجان ۵۳درصد و خراسان جنوبی ۴۴درصد در سال ۱۳۸۵ رشد داشته است.
شهرهای بیرجند و اهواز بیش از ۴۰درصد افزایش قیمت مسکن داشته‌اند. مناطقی هم بوده‌اند که رشد بسیار کمتری از تورم کلی را در قیمت مسکن تجربه کرده‌اند، مثل زاهدان و اصفهان.
بنابراین مسکن کالایی محلی است و نیاز به تدوین برنامه‌های منطبق با شرایط بازار، حجم و الگوی نیازهای محلی دارد. بیش از ۱۰ استان کشور عرضه و تقاضایی کمتر از ۵هزار واحد مسکونی در سال دارند.
هر گونه افزایش در تولید مسکن در این استان‌ها بایستی با تمهیداتی در جهت فراهم کردن مصالح و نیروی انسانی مورد نیاز همراه باشد. بنابراین باید اولویت سیاست‌ها با نقاط بحرانی باشد و در نقاطی که تقاضا و عرضه مسکن تا حدودی برابرند، به ارتقای کیفیت مسکن و نظارت بر بازار مسکن پرداخت.
اگر موافق باشید بحث مسکن را در مورد تهران پیگیری کنیم. با توجه به اینکه میانگین ارتفاع ساختمان‌ها در تهران ۵/۲طبقه است، آیا تهران هنوز ظرفیت فروش تراکم را دارد یا خیر؟
یکی از مشکلات بخش مسکن، ناپایداری سیاست‌ها و تغییرات مدیریتی است، سیاست‌های اعلام و اجرا شده از آغاز تا پایان اجرا کمتر از ۵ سال دوام دارند. فروش تراکم و توقف آن، آغازگر موج افزایش قیمت‌ها در سال‌های اوج تولید در تهران، یعنی ۱۳۸۲ بود. این یک واقعیت است که برای تغییر در تراکم مصوب در طرح ساماندهی تهران، مدیریت اجرایی وقت، به جای طی مسیر قانونی، شورای‌عالی شهرسازی یا کمیسیون ماده ۵، صرفا با مسوولیت خود اقدام کرد. تهران باید متراکم‌تر ساخته می‌شد، اما نه با شکستن قانون و پس از آن رواج بی‌قانونی.
مهم‌ترین مشکل مدیریت بخش مسکن است. مدیریت و سیاست‌هایی که ثابت نیستند. یک سیاست نادرست و باثبات را می‌توان تصحیح کرد، اما سیاست‌های دائم در حال تغییر یا حذف شدن را نمی‌توان اصلاح کرد. مدیریت یعنی نظارت و هدایت بازار مسکن.
اگر دولت نتواند برنامه‌هایی نظیر واگذاری زمین با اجاره ۹۹ ساله را طی سال‌های آتی استمرار بخشد، وضعیت مسکن چگونه خواهد بود؟
به طور متوسط سالانه ۵۰۰هزار واحد مسکونی در شهرها ساخته می‌شود که مختص پردرآمدها و قشر بالای میان درآمد است، مداخله در حد واگذاری زمین معادل ۵/۱میلیون واحد مسکونی به معنای یارانه دادن به همه بدون در نظر داشتن حد درآمدی آنها و مهم‌تر از آن تورم‌زا است و فشار هزینه‌ای بسیاری بر بازار وارد می‌کند، حتی اگر این زمین‌ها به یکباره ساخته نشوند بنابراین اگر نتوانیم دست کم تا چند سال به طور یکسان همین اندازه زمین اجاره‌ای وارد بازار کنیم، آنهایی که بهره‌مند شده‌اند از رانتی استفاده می‌کنند که دیگران از آن بی‌بهره‌اند. شکی نیست که بخش مسکن با شرایط ویژه و قیمت‌های حباب گونه روبه‌رو است. باید در جهت تعدیل نوسانات غیرعادی عمل کرد، اما نه هر اقدامی و نه با مقیاس‌های غیرقابل ادامه.
از سوی دیگر عدم‌استمرار سیاست‌ها، موجب عدم‌اعتماد مردم به سیاست‌های دولت می‌شود.
آیا این امکان وجود دارد که در این آشفته‌بازار مسکن برای اقشار ضعیف جامعه که هنوز هم نتوانسته‌اند به این بازار ورود پیدا کنند، اقدام اساسی انجام داد؟
بله. اما باید این افراد شناسایی شوند و برنامه‌ها به سوی آنها هدف‌گیری شود. اگر هدف تامین مسکن ملکی برای همه باشد، هم‌اکنون حدود ۹/۳میلیون خانوار مستاجر در کشور داریم که از این تعداد، مستاجران دهک‌های بالای درآمدی مستاجر خود خواسته هستند، به این معنا که توان مالی کافی برای تامین مسکن ملکی دارند، اما به دلایلی اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهند.
۵/ ۱میلیون خانوار مستاجر باقی مانده که در دهک‌های پایین درآمدی و در مسکن پرتراکم ساکن‌اند، نیازمندترین گروه‌ها برای بهره‌مندی از سیاست‌های حمایتی دولت‌اند. لذا برنامه‌ریزی و تامین مسکن این خانوارها مشکل نیست، اما نیاز به زمان، منابع و برنامه دقیق اقدامات دارد. باید یادآور شد که هر ساله حدود ۱۵۰هزار خانوار کم‌درآمد به این گروه اضافه می‌شوند. در طرح جامع مسکن، تامین مسکن این خانوارها، طی ۱۰سال وبا برنامه‌های مختلف نظیرواگذاری زمین، اعطای وام و سایر حمایت‌ها طراحی و پیش‌بینی شده است.
سیاست‌های عام، خانوارهای کم‌درآمد را در بر نمی‌گیرند. نقاط دورافتاده و گروه‌های کم‌درآمدی که از بازار مسکن بیرون مانده یا رانده شده‌اند، بایستی اولویت خود را در برنامه‌های تامین مسکن بیابند.
راهکار پیشنهادی طرح جامع مسکن برای شناسایی این متقاضیان چیست؟
در حال حاضر از کل خانوارهایی که در فشار شدید هزینه مسکن هستند، بیش از ۸۰درصد دارای پوشش بیمه‌ای هستند که از این طریق قابل‌شناسایی و اثبات شرایط می‌باشند.
سایر خانوارهای کم‌درآمد و نیازمند را نیز از طریق محل سکونت کنونی، حتی اگر در سکونتگاه‌های غیررسمی ساکن‌اند، می‌توان شناسایی و در صندوق‌های اعتباری محلی متشکل کرد. طرح جامع مسکن اقدامات اجرایی برای این امر را تدوین کرد و کافی است دولت اراده و عمل کند.
ارسال نظر