تامین مسکن به شکل ویلا با احداث باغ شهرها از ماه آینده

در مرحله اول ۲۴ هزار هکتار از منابع طبیعی کشور برای ساخت ویلا به افراد واگذار می‌شود

گروه مسکن- لیلا درخشان: طرح ویژه دولت برای مهار بحران مسکن بعد از ۴ماه تاخیر در ابلاغ سرانجام روز گذشته توسط معاون عمران وزیر کشور به صورت رسمی اعلام شد. پیش از این رییس‌جمهوری در گفت‌وگوی تلویزیونی آذر ماه به صورت ضمنی به تدوین طرح ویژه‌ای در بدنه دولت برای بازار مسکن اشاره کرده بود. احداث باغ شهر یا باغ مسکونی در اطراف شهرهای ۳۰ استان کشور جدیدترین برنامه دولت برای ساماندهی بازار بدون سامان مسکن است.

جزئیات طرح احداث باغ شهر نشان می‌دهد دولت قصد دارد این بار به جای اعطای زمین ۹۹ساله در خارج از کلان‌شهرها باغ و بوستان به متقاضیان واگذار کند تا هم در این باغ‌ها برای خودشان خانه‌ای ویلایی بنا کنند و هم از باغ تحت تملکشان نگهداری و باغبانی کنند.

این طرح که دنیای اقتصاد اسفند ماه سال گذشته خبر آن را به نقل از یک منبع آنگاه منتشر کرد، نتایج جمع‌بندی و تصمیم‌گیری ۱۳نفر از وزرا و مسوولان ارشد دولت در شورای‌عالی مسکن است و همین مساله نشان می‌دهد دولت تمام توان فکری خود را برای تدوین چنین طرحی به کار برده است.

باغ شهر برنامه جدید دولت برای غافل‌گیری بازار مسکن است. عملیات احداث باغ شهر هر چند براساس تبصره ۶ بودجه ۸۶ باید امسال انجام می‌شد، اما ظاهرا با یکسال تاخیر قرار است از ماه آینده به اجرا دربیاید.

باغ شهر به عنوان ایده یک شهرساز انگلیسی یک قرن پیش تحت عنوان «گاردن سیتی» مطرح و اجرا شد. باغ‌شهر محدوده وسیعی است که در آن باغ و فضای سبز و رودخانه به وفور یافت می‌شود؛ اما امکان ساخت ساختمان بلندمرتبه در آن وجود ندارد.

با اعلام تصویب طرح باغ شهرها از سوی معاون عمرانی وزیر کشور به نظر می‌آید دولت می‌خواهد طرحی به نام باغ شهر همه را شگفت‌زده کند.

به گفته هاشمی، به موجب این طرح ثبت‌نام از متقاضیان ایجاد باغ شهرها و باغ مسکونی‌های تهران و کلان‌شهرها ظرف یک ماه آینده آغاز می‌شود.

به گزارش خبرنگار دنیای اقتصاد طرح باغ شهر عبارت است از: واگذاری بیش از یک میلیون و ۵۰۰هزار هکتار از مرغوب‌ترین منابع طبیعی کشور برای خانه سازی که در مرحله نخست این طرح حدود ۲۴هزار هکتار در سطح کشور اعلام شده است که حدود ۳هزار هکتار آن مربوط به تهران است.

براساس این طرح مردم خواهند توانست با تملک هر هزار تا ۱۰هزار متر مربع زمین از اراضی طبیعی داخل آنها بین ۱۰۰ تا ۵۰۰ متر مربع واحد مسکونی ایجاد کنند.

مقدار زمین قابل تصرف و مقدار ساخت‌وساز قابل ایجاد در آن در مناطق مختلف متفاوت خواهد بود.

اما به طور متوسط هر شهروند با در اختیار گرفتن ۱۰۰۰ متر مربع زمین حق ساخت ۱۰۰ متر مربع خانه یا ویلا را در آن خواهد داشت.

تنها تعهدی که شهروندان در قبال حق ویلا سازی در اراضی ملی را دارند، توسعه و حفظ فضای سبز در این اراضی خواهد بود.

به عبارت ساده‌تر دولت در ازای کاشت درخت و آبیاری ۹۰۰ متر مربع زمین، اجازه ساخت ۱۰۰ متر مربع ویلا را در آن می‌دهد.

ارتفاع ویلا نباید بیشتر از تاج درختان باشد؛ یعنی فقط اگر درختان بلند قامت در ویلاها کاشته شود، می‌توان اقدام به ساخت ویلای دوبلکس کرد.

براساس این طرح یک میلیون و ۵۰۰هزار شهروند در اراضی ملی ایران صاحب ویلا خواهند شد.

توجیه این طرح از سوی دولت در وهله اول شکستن قیمت مسکن و کنترل آن و در وهله دوم توسعه فضای سبز در کشور است.

البته به نظر می‌رسد هدف اول از اهمیت خیلی بیشتری برای دولت برخوردار باشد؛ زیرا شواهد نشان می‌دهد، دولت با طرح‌هایی همچون واگذاری زمین های ۹۹ ساله توسعه انبوه سازی و به ویژه اجرای طرح باغ شهرها می‌خواهد باعث شود قیمت مسکن برای اولین بار در طول یک دهه گذشته افزایش نیابد.

این موضوع البته با دیدگاه‌های مختلفی روبه‌رو است. برخی کارشناسان با تایید دیدگاه دولت اعتقاد دارند، رییس‌جمهور اگر بتواند قیمت مسکن را کاهش دهد یا حتی فقط کنترل کند، این موضوع به یکی از موفقیت‌های اقتصادی دولت تبدیل خواهد شد.

با توجه به آن که بخش عمده قیمت مسکن در ایران مربوط به هزینه خرید زمین است، واگذاری گسترده زمین از طریق طرح‌هایی همچون زمین های ۹۹ ساله و باغ شهر می‌تواند دولت را به منظور خود برساند.

اما مخالفان این اقدام دولت به دو گروه تقسیم می‌شوند؛ نخست افرادی که وضعیت بازار را پیچیده‌تر از آنچه دولت تحلیل می‌کند، می‌دانند و اعتقاد دارند حتی طرح زمین‌های ۹۹ ساله و باغ شهر نخواهد توانست باعث کاهش قیمت مسکن شود و حداکثر تاثیرات محدودی در این بازار خواهد داشت. گروه دیگر از مخالفان این اقدام دولت کارشناسان محیط‌زیست هستند.

آنها می‌گویند تجربه طرح‌های مشابه نشان داده است که این طرح‌ها عملا هرگز به توسعه فضای سبز منجر نشده، بلکه تخریب گسترده چشم‌اندازهای طبیعی و وارد آمدن استرس شدید به چشم‌اندازهای طبیعی کشور را به دنبال خواهد داشت.

تیر خلاص به محیط‌زیست

در همین راستا، دکتر محمدی، کارشناس محیط‌زیست، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: متاسفانه هزینه کردن از محیط‌ طبیعی برای دستیابی به رشد اقتصادی یکی از ناپایدارترین روش‌های توسعه محسوب می‌شود که در دولت به یک روش جاری و مستمر تبدیل شده است. وی افزود: بعد از انواع واگذاری‌های بی‌ضابطه اراضی طبیعی برای خانه‌سازی و راهسازی و ... اکنون طرح باغ شهر می‌تواند تیر خلاص به محیط‌زیست ایران محسوب شود. محمدی خاطرنشان کرد: این طرح قطعا ضرر بسیاری به گسترده طبیعت ایران وارد خواهد کرد و زیان‌ها و تخریب آن قطعا بیشتر از طرح‌های مشابه خواهد بود که قبلا توسط وزارت کشاورزی اجرایی شده و همه هم به دلایل پیامدهای بسیار مخرب زیست‌محیطی متوقف شده است.

وی با اشاره به اینکه در هیچ کجای جهان به این سادگی اجازه تغییر کاربری اراضی طبیعی داده نمی‌شود، گفت: فقط در ایران است که به این سادگی حل مشکل سکونت به جای پاسخ منطقی آن که توسعه ساخت و ساز در محدوده شهرها است، به طبیعت ارجاع می‌شود.

در همین حال، در این باره مهندس ریاضی‌فر، کارشناس منابع طبیعی نیز با اشاره به اقدامات فنی طرح باغ‌شهر گفت: اساسا اگر این اراضی دارای پوشش گیاهی درختی نیستند، چرا باید به اجبار در آنها درخت کاشت و اساسا آب لازم برای آنها از کجا تامین خواهد شد؟ وی با طرح این سوال که چرا این تصور وجود دارد که اراضی مرتعی فاقد ارزش بوده و هر دستکاری در آنها منطقی و مجاز است، گفت: مشکل سکونت، رفت‌وآمد و امکانات خدمات و رفاهی یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در دل طبیعت، معضلی است که برای رفع آن چاره‌ای اساسی اندیشیده نشده است. این کارشناس منابع طبیعی تصریح کرد: با توجه به اینکه متوسط تعداد افراد خانوار ایرانی که ۵ نفر است، اجرای این طرح به معنای سکونت ۷میلیون و ۵۰۰هزار نفر در دل طبیعت محدود، شکننده و تحت فشار ایران خواهد بود و چشم‌اندازهایی که متعلق به آیندگان است، اکنون یک جا و در یک طرح هزینه می‌شود و من شک ندارم که آیندگان باغ شهر را یک خیانت ملی خواهند دانست.

ستاریان: باغ‌ شهر طرح انگلیسی

در همین حال دکتر بیت‌ا... ستاریان، عضو هیات‌ علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بحث باغ شهر و شهرک‌های اقماری اولین بار توسط ابنز هاوارد - شهرساز انگلیسی- حدود یک قرن پیش به نام گاردن سیتی یا باغ شهرها همراه با طرح شهرک‌های اقماری مطرح شد. وی افزود: نسخه اجرای این دو طرح حدودا در ۱۵ کشور پیچیده شد و اجرای آن در تمام این کشورها با مشکلات عمده همراه بود. ستاریان خاطر نشان کرد: دلایل متعددی در شکست این طرح وجود داشت، اما علت اصلی آن در این بود که این کشورها در مسیر مخالف اولیه‌شان حرکت کردند و نتایجی که گرفتند مخالف آن بود. این استاد دانشگاه افزود: باغ شهرها در واقع در شهرهایی تشکیل شدند که فضاهای سبز بیشتری داشتند و در کشورهایی مثل انگلیس که فضای سبز بیشتری داشتند مطرح بود تا در قالب آن بتوانند جمعیت انبوه مادر شهرها را به آنجا سرریز کنند و از این طریق کمکی باشد که جمعیت کلان شهرها و ما در شهرها تخلیه شود و به آن سمت سوق پیدا کند. این کارشناس مسکن افزود: اما تجربه این طرح‌ها در این کشورها و از جمله در انگلیس و در شهر لندن نشان داد که فقط ۴درصد از جمعیت شهر لندن به این باغ شهرها سرریز شدند و حداقل نتیجه از هدف اجرای این طرح عملی شد.

وی تصریح کرد: نکته دیگر در باغ شهرها بحث خدمات بود. این باغ شهرها اگر مستقل عمل کنند قابلیت خدمات‌دهی به خودشان را ندارند و مجبور می‌شوند سربار مادر شهرها شوند و مادرشهرها باید به این مجموعه‌ها خدمات بدهد و چون در مقیاس وسیع حرکت می‌کنند در کشوری مثل ایران که اساسا مشکل فضای سبز و کمبود آب بر آن حاکم است اینکه بتوانیم در سطحی حرکت کنیم که خدمات مناسب بدهیم و شبکه شهری حاکم کنیم برای ما سنگین است.

ستاریان افزود: امکان اینکه در ارتفاع مسکن بسازیم و موفق شویم بسیار بیشتر از آن خواهد بود که در سطح حرکت کنیم. در همین حال نباید فراموش کرد که باغ شهرها در حاشیه شهرهای اصلی می‌خواهند تشکیل شوند و باز پایگاهی کوچک می‌شوند برای جذب مردم سایر شهرها، عملا به جای اینکه جمعیت شهرهای ما را تخلیه کند، جمعیت شهرهای میانی و کوچک را به سمت خود جذب خواهد کرد و همین جمعیت برای مادرشهرها سربار خواهد شد. این استاد دانشگاه افزود: متاسفانه مسوولان در کشور ما صورت مساله را گم کرده‌اند و نمی‌خواهند صورت مساله را باز کنند.

در واقع مشکل مسکن در کشور ما، بنیادی است و با توجه به اینکه ما نیاز زیادی به زمین برای مسکن داریم طرح باغ شهر مشکل محدود و مختصری را از بحران مسکن حل خواهد کرد این در حالی است که به همان نسبت مشکلات شهرسازی‌مان را زیادتر خواهد کرد. در همین حال مهندس احسان‌فر، شهر‌ساز، نیز در این رابطه به ما گفت: پرداختن به موضوع باغ شهرها مساله خوبی است، ولی اینکه لزوما اولویت اول باشد مشکل ساز است. از آنجا که در طرح باغ شهر واگذاری زمین در سطح بالا اجرا شود خواهی نخواهی پای ساخت‌وساز وارد حریم طبیعی می‌شود و ممکن است با تغییر مدیریت‌ها نقض غرض صورت گیرد؛ چرا که وقتی پای ساخت‌وساز به میان می‌آید بحث درآمدهای شهری و بورس بازی و زمین بازی مطرح می‌شود و باز مشکلات جدیدی ایجاد خواهد شد. وی خاطر نشان کرد: اگر توسعه حریم تهران مدنظر است، صرفا از طریق فضای سبز باید مطرح شود.

معاون وزیر مسکن: باغ‌شهر ربطی به معضل مسکن ندارد

در همین رابطه منوچهر خواجه‌دلویی، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد اجرای طرح باغ‌شهر با هدف حل معضل مسکن در کشور را رد کرد و گفت: دولت قصد ندارد با احداث باغ‌شهرها معضل مسکن را حل کند.

منوچهر خواجه‌دلویی، معاون وزیر مسکن نحوه اختصاص زمین به مردم برای احداث باغ‌شهر را این‌گونه شرح داد: زمین‌های تحت مالکیت دولت به صورت مزایده برای فروش به عموم ارائه می‌شود.