خوش چهره در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد مطرح کرد
ضعف دولت نهم و مجلس هفتم در حل معضل مسکن
عکس: آذین ثمرمند
اگر چه وزیر مسکن در دی ماه سال 85 و در پی گرانی‌های تابستان همان سال به مجلس فراخوانده شد و رییس مجلس از ایشان خواستند تا آبی بر آتش گرانی مسکن ریخته شود، اما به نظر می‌آید مجموعه وعده‌ها و طرحهایی که طی یک سال گذشته در این بخش پایه‌گذاری شد، نتوانست رشد قیمت‌ها را در بازار مسکن کنترل کند. آیا مجلس هفتم در بحث مسکن و کنترل قیمت ورود مناسبی داشته است؟
به واقع رویکرد دولت و مجلس به مسکن محدودنگر بود، طوری که مساله مسکن را ساده گرفتند، همچنان که به اعتقاد من رییس‌جمهور در یکی از گزارش‌های خود واژه را لطیف کرد و گفت که «دولت در رابطه با مسکن غفلت کرده است و باز هم بدون اینکه به این مساله با دید جامع نگرانه بپردازد علت اصلی افزایش قیمت‌ها را تبلیغات صدا و سیما و پرداخت وام‌ها دانست. در حالی که ضریب ناشی از این عوامل در افزایش قیمت مسکن بسیار پایین بود.
از سوی دیگر، نمایندگان در مجلس هم محدودیت بیان دارند، یعنی در صحن علنی، آیین‌نامه‌ای مطرح می‌شود که بسیار شکننده است و نمایندگان بسیاری حرف‌های حق خود را در اغلب اوقات نمی‌توانند به موقع بیان کنند. چرا که نوبت گرفتن، تذکر دادن شرایط ویژه‌ای دارد و موارد متعددی بوده که به خاطر وجود مشکل در تصویب طرح‌ها، پیشنهاد بیان تذکر را به هیات‌رییسه ارائه کردیم، اما بعضا این پیشنهادات خواسته یا ناخواسته دیده نشده و به تبع آن بیان ارائه تذکر صورت نگرفته است. بنده معتقدم برای تصویب لوایح و طرح‌ها توجه به نگرش‌های سیاسی توجیه‌پذیر نیست و تمامی مصوبات باید بر اساس نگرش‌های علمی باشد نه اینکه چون این طرح‌ها از سوی اقلیت‌ها مطرح شده، پذیرفتنی نیست یا اینکه هر طرحی از سوی اکثریت ارائه شد، باید مورد تایید نمایندگان باشد. به نظر من حل معضل مسکن در ایران با روش‌ها و سیاست‌های کنونی نه تنها امکان‌پذیر نیست، بلکه کماکان بر میزان اختلالات موجود در این بخش می‌افزاید و مسکن که پاشنه آشیل دولت نهم با شعار عدالت محوری است، قطعا دولت را از همین ناحیه آسیب می‌رساند.
در مجموع سیاست‌ها و برنامه‌های دولت برای تحت کنترل قرار دادن بازار زمین و مسکن در ایران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
متاسفانه در کشور ما سیاست زمین و مسکن کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد در حالی که این مساله کوچکی نیست که از دید دولت پنهان مانده یا مورد غفلت واقع شود. دلیل اهمیت آن هم این است که مقوله‌ای به نام زمین و مسکن دارای کاربردهای قوی اقتصادی و نیز آثار و تبعات و کارکردهای گسترده اجتماعی است.درخصوص مباحث اجتماعی باید گفت نوع رفتارهای اجتماعی افراد در جامعه متاثر از مسکن نیز هست بدین مفهوم که مسکن از لغت سکینه به معنی آرامش گرفته شده و می‌تواند در هنجارهای اجتماعی و رفتار افراد یک جامعه نقش داشته باشد.
از این رو نوع معماری ساختمان‌ها اعم از سنتی و کلاسیک بر روی کارکردهای رفتاری افراد تاثیر مستقیم دارد.
بنابراین اگر مسکن به یک کالای اقتصادی تبدیل و زمین ارزشمند شود، نگاه‌های اقتصادی به آن دوخته شده و به تبع آن ابعاد مسکن در نوع فضاهایی که به آن اختصاص داده می‌شود و نیز سایر عوامل اثرگذار نظیر نور، رطوبت، دسترسی به نقاط مختلف شهر و ... ممکن است مورد توجه قرار نگیرد و صرفا از جنبه اقتصادی که صرفه‌جویی را دربر می‌گیرد به ارتفاع کم دیوارها، فضاهای تنگ و ... در ساختمان‌سازی‌ها منتج شود که بعد از یک دوره زمانی فضای مسکونی آن آرامش و تسکین لازم را به ساکنین این نوع فضاها ندهد. بدین لحاظ فضای دلنشین و مطلوبی که مستلزم یک واحد مسکونی است به دلیل وجه غالب اقتصادی آن روز به روز از مسکن گرفته می‌شود.
از سوی دیگر گرانی مسکن روی برخی شاخص‌های اجتماعی نظیر عقب افتادن ازدواج جوانان و ... تاثیر قابل توجهی داشته است.از بعد اقتصادی نیز سیاست‌های مناسب زمین و مسکن، معیار ارزیابی دیگر سیاست‌های اقتصادی دولت بوده و ناشی از این امر است که اگر این سیاست‌ها درست نباشد در گردش پول جامعه موثر خواهد بود همچنین اگر جریانی به نام سوداگری در حوزه زمین و مسکن آغاز شود، علاوه بر اینکه نشان می‌دهد سیاست‌های کنترلی و نظارتی دولت در این حوزه‌ها ضعیف است، اختلالات جدی در بازار زمین و مسکن ایجاد کرده و موجب می‌شود سوداگری در این بخش‌ها سود غیرمتعارفی را برای بخش مسکن به وجود آورد. با این توضیح جریاناتی از جمله سوداگری زمین و مسکن به کسب سودهای کلانی تا حد ۱۰۰ الی ۲۰۰درصد منتهی می‌شود در حالی که در بخش تولید معمولا سودهای ۱۰ الی ۱۵درصد در یک دوره زمانی توجیه‌پذیر است. بنابراین سوداگری زمین و مسکن باعث انتقال منابع از بخش‌های مولد به مسکن خواهد شد. چنین تجربیاتی در اقتصاد ایران به ویژه در دهه اخیر صورت گرفته زیرا بخش تولید و ساخت هزینه‌های غیرمتعارفی را دارد و فشارهای مالیاتی، فشارهای ناشی از هزینه‌های مربوط به قانون کار و مباحث
دیگر در این بخش به گونه‌ای است که بخش تولید در مقابل مسکن که دارای سود خالص و فاقد فشارهای مالیاتی است، مورد تهدید قرار گرفته است. بنابراین افرادی که انگیزه‌ها و علایق آنها برای تولید محدود است یا از توجیه دیگری برخوردارند، می‌بینید که بسیار سریع سرمایه‌های خود را از بخش تولید به مسکن منتقل می‌کنند. البته انتقال این منابع به بخش سوداگری مسکن نیز موجب رونق بخش مسکن به ویژه عرضه فراوان مسکن برای گروههای کم‌درآمد و دهک‌های پایین درآمدی نخواهد شد.
به عقیده شما روند افزایشی قیمت مسکن در کشور ما ناشی از چیست؟
افزایش قیمت جهش واری که در بخش مسکن داریم عموما ناشی از جهش قیمت و اختلالات موجود در حوزه زمین و مسکن در تهران و به ویژه نقاط شمالی آن است.به بیان دیگر تهران، بازار زمین و مسکن کشور را تعیین می‌کند و بر روی کلانشهرها تاثیرگذار است. جالب است در بازار مسکن ایران که از وضعیت زمین و مسکن در تهران تاثیر می‌پذیرد، افزایش قیمت در نقاط خاصی در تهران به ویژه مناطق شمالی تهران آغاز می‌شود به این ترتیب جریان افزایش سوداگری زمین و مسکن که در این مناطق شکل گرفته، امواج خود را به مناطق پیرامون خود در تهران متعاقبا به سراسر کشور می‌فرستد. از این رو، ضعف سیاست‌های نامناسب زمین و مسکن و عدم سیاست‌گذاری‌های نظارتی، جریان سوداگری را در این حوزه به راه انداخته و در کنار آن، بدون توجه به جریانات سوداگری و مهار آن و اتخاذ سیاست‌های مناسب زمین و مسکن، صرفا به بخش عرضه و تقاضا برای کاهش آشفتگی بازار مسکن پرداخته می‌شود و این چنین است که اختلالات جدی در حوزه زمین و مسکن، جریان‌های بازار سرمایه را از بخش‌های مولد خارج و به سمت سوداگری زمین و مسکن می‌کشاند و در پی آن عدم توجه به بخش‌های مولد و بی‌توجهی به آن، اختلالات زیادی در
تولید ملی، سطح اشتغال و... ایجاد می‌کند. به تبع چنین وضعیتی در جامعه ما فقیر، فقیرتر و غنی، غنی‌تر شده و به اختلافات طبقاتی شدید در کشور دامن زده می‌شود. به واقع آثار سیاست‌های نامناسب زمین و مسکن اقدامی ضد عدالت اقتصادی و در تعارض با شعارهای عدالت‌جویانه قرار می‌گیرد.از این منظر ۲ تا ۳ سال اخیر شاهد این امر بوده‌ایم که به‌رغم شعارهای دولت یا حتی جهت‌گیری‌های مجلس، در تحقق عدالت نه تنها توفیق مطلوب حاصل نشده بلکه به گستردگی خط فقر و شکاف طبقاتی نیز منجر شده است. به طور کلی معضلات موجود در بخش مسکن در سیاست‌های کلی نامناسب برای زمین و مسکن که در دل آن ضعف کنترل و عدم تدبیر لازم برای حل مشکلات، نهفته است، ریشه دارد.
نواقص سیاست‌های دولت در بخش زمین و مسکن چیست؟
عدم جامع‌نگری و یا محدود نگری یکی از مصادیق سیاست‌های نامناسب دولت در بخش زمین و مسکن است بنابراین یک بسته سیاسی مورد نیاز است که عرضه مسکن ارزان و مناسب را با ایجاد تقاضای منطقی و مناسب به طور توامان در نظر گیرد.
با این حال می‌بینیم که عموما در برنامه‌های دولت یک یا دو عامل به‌شدت برجسته شده تحت عنوان سیاست‌های زمین و مسکن مطرح می‌شود. در سال‌های اخیر نیز عمده توجه دولت‌ها به‌ویژه دولت نهم برای حل مشکل مسکن به اعطای وام‌های کم‌بهره یا تسهیلات محدود تحت عنوان صندوق مهر رضا یا وام‌های مسکن جوانان تاکید شده در حالی‌که بسته سیاستی مناسب یا درک جامعه از سیاست‌های زمین و مسکن وجود نداشت و شاهد بودیم که همین پرداخت‌ها منشاء اختلالات و در حقیقت افزایش جهش‌دار قیمت بدون حل معضل مسکن شد.
با این توضیح آیا واگذاری زمین‌های با اجاره ۹۹ساله می‌تواند در کاهش بخشی از مشکلات موجود در این حوزه موثر واقع شود؟
خیر، بحث‌هایی تحت عنوان عرضه زمین ارزان، رایگان یا با اجاره 99ساله و آنهم با واگذاری زمین در حومه کلانشهرها یا در داخل شهرهای کوچک نشان‌دهنده سیاست‌های نامناسب زمین و مسکن و فقدان رویکرد جامع‌نگری در تدوین آنها است.
بدیهی است در بسیاری از شهرهای کوچک و میانی معضل مسکن همانند کلانشهرها نیست. نکته قابل تامل این است که دولت در آمار عرضه مسکن، واحدهای مسکن روستایی را نیز مورد اشاره قرار می‌دهد در حالی‌که معضل اصلی مسکن در کلانشهرها وجود دارد و نه روستاها؛ زیرا دولت باید در روستاها تاکید بیشتری بر مقاوم‌سازی داشته باشد. از این رو دولت همواره در آمارها واحدهای احداث‌شده در روستاها را در آمار کلی مسکن احداث شده لحاظ می‌کند که این صرفا بازی با اعداد مورد نظر است در حالی‌که این یعنی بالا بردن آمار و ارقام و نه حل مشکلات مسکن شهری. پس می‌توان نتیجه گرفت که نتایج حاصل از اجرای طرح واگذاری زمین با اجاره ۹۹ساله در شهرهای کوچک و میانی توسط دولت مد نظر است همچنانکه وزیر مسکن هم اعلام کرد که مسوولیت تامین مسکن در کلانشهرها و شهرهای بزرگ را برعهده گرفته است. از سوی دیگر باید توجه داشت که سهم زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی به عنوان یک‌معضل هم مربوط به کلان‌شهرهای کشور است و در شهرهای کوچک این سهم در قیمت تمام‌شده نزدیک به میانگین‌های متعارف و کمتر از ۲ درصد است. لذا اعطای زمین ارزان در شهرهای کوچک معضل اصلی مسکن در کشور را حل
نمی‌کند.
همچنین هنگامی که قیمت زمین و مسکن به طور لجام‌گسیخته‌ای افزایش می‌یابد صرفا سیاست‌های اعتباری برای افزایش سقف وام‌ها، باز هم معضل مسکن شهری را حل نمی‌کند ضمن اینکه حتی اگر معادل قیمت واحد مسکونی هم وام داده شود، برای گروههای هدف که عموما قشر کارمند و نیز افراد کم‌درآمد و جزء دهک‌های میانی جامعه هستند، بازپرداخت اقساط اینگونه وام‌ها، تناسبی با میزان درآمد آنها ندارد. چرا که نزدیک به 70 تا 80درصد درآمد یا حقوق آنها باید به بازپرداخت وام اختصاص یابد و این به مفهوم گستردگی خط فقر در جامعه است. بنابر این تمامی این موارد، مبین این است که اختلالات و مسائل متعددی که در بخش زمین و مسکن وجود دارد از تک‌نگاری دولت در رابطه با این مقولات نشات می‌گیرد.
در شرایط کنونی آیا می‌توان راهکاری اساسی برای حل معضل مسکن در کشور پیشنهاد داد؟
راه‌حل اساسی که اصولا برای مسکن پیشنهاد می‌شود این است که اگرچه کوچک‌سازی دولت در راستای اهداف برنامه چهارم توسعه مورد پذیرش است اما این تلقی را نمی‌پذیریم که حضور پررنگ دولت در تامین مسکن برای گروههای کم‌درآمد و میان درآمد باید حذف شود. زیرا دولت با سیاست‌های مناسبی که اتخاذ می‌کند می‌تواند با مدیریت منابع تخصیص یافته از سوی بانک‌ها، بازپرداخت این منابع به سمت تجهیز زیرساخت‌ها و نیز تهییج مردم برای سرمایه‌گذاری در بخش تولید مسکن هدایت کند از این طریق رونق بخش مسکن، یک جریان رونق اقتصادی را راه می‌اندازد که دولت می‌تواند با مالیاتی که از بخش‌های مرتبط با صنعت ساخت و ساز می‌گیرد، تزریق منابع اولیه به بخش مسکن را جبران کند. از دیگر طرحهایی که به دولت پیشنهاد می‌شود گرفتن وام از صندوق ذخیره ارزی و تزریق آن به جریانات تولید مسکن در کلانشهرها برای اقشار کم‌درآمد جامعه به صورت مدیریت‌شده است.
همچنین توجه به نوسازی بافت فرسوده و نقاط پیرامونی شهر برای تامین کمبود زمین در کلانشهرها از اهمیت ویژه‌ای در برنامه‌ها و سیاست‌های مناسب زمین و مسکن برخوردار است.
آقای دکتر چرا در زمان تصویب برنامه‌های دولت برای سال 86، انتقاداتی از سوی نمایندگان صورت نگرفت و به این برنامه‌ها که امروز شما نسبت به آنها انتقاداتی طرح می‌کنید، رای مثبت داده شد؟
اگر منظورتان بنده است باید بگویم در زمان تصویب این طرح‌ها من مقاومت کردم. اما در مجلس قبل از اینکه عقل و منطق تعیین‌کننده باشد تعداد رای تعیین‌کننده است. از این‌رو ممکن است صحبت‌هایی مستدل از برخی نمایندگان نسبت به لوایح و طرح‌ها شنیده شود، اما رایی که گرفته می‌شود چیز دیگری است. بنابر این قطعا ایرادات این طرح‌ها در زمان تصویب مطرح شد. از سوی دیگر شروع مجلس هفتم با دولت خاتمی بود و در همان زمان هم مطرح کردیم که توجه به مسکن در ابعاد اجتماعی و اقتصادی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. دولت نیز در آن زمان این را پذیرفت و در راستای آن طرح مسکن به سمت کمیسیونی به نام عمران هدایت شد و خروجی آن کمیسیون و نوع رایی که به آن داده شد با نگاه دولت نهم همسویی داشت اما با آنچه ما می‌گفتیم کاملا متفاوت از این منظر، آنچه در مجلس و دولت در رابطه با مسکن اتفاق افتاد ناشی از ضعف درک صحیح از موضوع و پدیده مسکن در ابعاد سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی بود.
آیا دولت می‌تواند در زمان باقی مانده تا پایان دوره دولت نهم، نواقص موجود در سیاست‌گذاری‌های زمین و مسکن را برطرف کند؟
قطعا در این یک سال و نیم باقی مانده هر قدر دولت برای ارتقای سطح عدالت و شعارهای مرتبط با آن تلاش کند، نمی‌تواند کمبودهای موجود را جبران کند.از این جهت نیز مجلس و دولت نتوانست از پس این قضیه بربیاید البته این بدین مفهوم نیست که ایده و طرح نبوده بلکه فرصت بروز آن در مجلس ایجاد نشد.بنابراین دولت باید از مسکن، درک سیستمی داشته باشد، نه رویکرد موضعی و کوتاه مدت.
آیا زمینه استمرار بحران مسکن در سال‌های آینده نیز وجود دارد؟
هر بحران یا اختلالی اگر متاثر از درک صحیح و آسیب‌شناسی از آن پدیده باشد دلایل ایجادی آن نشان می‌دهد که چگونه با آن برخورد شده است. اما در رابطه با بحران مسکن چون درک صحیحی از عوامل ایجادی آن وجود ندارد و مقابله مناسبی با این عوامل صورت نگرفته بنابراین کماکان استمرار این بحران را در کشور شاهد خواهیم بود و متاسفانه برای حل مساله مسکن در کوتاه‌مدت خوشبین نیستیم.
با توجه به اینکه شرایط بین‌المللی به گونه‌ای نیست که امکان جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن وجود داشته باشد، برای استفاده از این منابع چه راهکارهایی پیش روی دولت است؟
مساله مسکن قبل از اینکه با مشکل محدودیت منابع خارجی مواجه باشد با عدم تدابیر مناسب از سوی دولت روبه‌رو است چون نیاز مسکن بیش از آنکه سرمایه‌گذاری خارجی باشد، افزایش تجهیزات، ماشین‌آلات و مصالح ساختمانی است.
برنامه ویژه‌ای که شما برای حل معضل مسکن در کشور داشتید؛ چه بود؟
به طور مشخص یک برنامه نیست بلکه یک بسته سیاستی است که باید به طور کامل اجرایی شود. البته یک بار اشاره کردم که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در کلانشهرها حدود ۷۰درصد است و باید این سهم در کلانشهرها به کمتر از ۲۰درصد رفته یا شیب آن به سمت صفر برسد نه اینکه سهم زمین صفر شود. بعدها دیدم رییس‌جمهور همین عبارت بنده را در قالب سیاست‌های زمین و مسکن ارائه کرد و با اجرای طرح مسکن مهر سهم زمین را در تمام کلانشهرها حذف کرد. در حالی که به دلیل مالکیت مردم نمی‌توان قیمت زمین را صفر کرد. از این لحاظ اگر قرار باشد طرحهایی که ارائه می‌شود، آن طور که مورد نظر ارائه‌کننده طرح است اجرایی نشود، صرفا طرح زیر سوال می‌رود. در کنار بهره‌گیری از طرح کاهشی سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، باید مقابله با پدیده سوداگری در اولویت برنامه‌های دولت قرار گیرد. بنابراین توجه به نقش مقابله‌جویانه با جریان سوداگری زمین و مسکن از سوی شورای شهر، شهرداری‌ها و دولت ضروری است، زیرا در شرایط کنونی سوداگری مانند سگ هاری است که به جان مسکن افتاده و کسی به این سگ‌ها کاری ندارد و صرفا توجه به عرضه و تقاضا مدنظر است. از این رو است که نمی‌تواند برای
تمامی نقاط یک نسخه نوشت تا هر کس یک تکه از این نسخه را بردارد و آن را برای تمامی مناطق کشور اجرایی کند. اما در مجموع بلندمرتبه‌سازی، بهره‌گیری از زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده برای تامین زمین مورد نیاز در کلانشهرها، بهبود دسترسی شهرهای اقماری به کلانشهرها و افزایش امکانات شهرهای جدید می‌تواند عواملی برای تعدیل بحران وجود آمده در حوزه مسکن باشد.
خلاصه گفت‌وگو
رویکرد دولت و مجلس به مسکن محدودنگر بود، به‌طوری که مساله مسکن را ساده گرفتند
مسکن پاشنه آشیل دولت نهم با شعار عدالت محوری است و دولت را از همین ناحیه آسیب می‌رساند
بخش تولید هزینه‌های غیرمتعارفی را دارد و فشارهای مالیاتی، فشارهای ناشی از هزینه‌های مربوط به قانون کار و مباحث دیگر در این بخش به گونه‌ای است که بخش تولید در مقابل مسکن که دارای سود خالص و فاقد فشارهای مالیاتی است، مورد تهدید قرار گرفته است
بحث‌هایی تحت عنوان عرضه زمین ارزان، رایگان یا با اجاره ۹۹ساله و آنهم با واگذاری زمین در حومه کلانشهرها یا در داخل شهرهای کوچک نشان‌دهنده سیاست‌های نامناسب زمین و مسکن و فقدان رویکرد جامع‌نگری در تدوین آنها است
اگرچه کوچک‌سازی دولت در راستای اهداف برنامه چهارم توسعه مورد پذیرش است اما این تلقی را نمی‌پذیریم که حضور پررنگ دولت در تامین مسکن برای گروههای کم‌درآمد و میان درآمد باید حذف شود
یک بار اشاره کردم که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در کلانشهرها حدود ۷۰درصد است و باید این سهم در کلانشهرها به کمتر از ۲۰درصد رفته یا شیب آن به سمت صفر برسد نه اینکه سهم زمین صفر شود بعدها دیدم رییس‌جمهور همین عبارت بنده را در قالب سیاست‌های زمین و مسکن ارائه کرد و با اجرای طرح مسکن مهر سهم زمین را در تمام کلانشهرها حذف کرد در حالی که به دلیل مالکیت مردم نمی‌توان قیمت زمین را صفر کرد.
ارسال نظر