ابر نگرانی در آسمان مسکن اروپا و آمریکا

نیلوفر قدیری

سال ۲۰۰۸‌میلادی را سرمایه‌گذاران جهانی با بیم و امید آغاز کردند. به باور اکثر کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی دنیا که طی هفته‌های اخیر گزارش‌های متعددی درباره این موضوع نوشته‌اند و به چاپ رسانده‌اند، دلیل اصلی این بیم و امید در مرحله اول، بازار مسکن و به ویژه شرایط وخیم این بازار در آمریکاست. سرمایه‌گذاران جهانی به دلیل آمار و ارقام و پیش‌بینی‌هایی که برای سال‌جاری میلادی در حوزه بازار مسکن شده و همچنین با توجه به شرایط بحرانی این بازار در سال ۲۰۰۷، در انتظار روزهای دشوار و پردلهره هستند. بازار مسکن در برخی کشورها که زمانی از داغ‌ترین بازارهای املاک در دنیا به شمار می‌آمدند، به دنبال بحران مسکن در آمریکا دچار بحران شده‌اند، از جمله این بازارها کشورهای اسپانیا، انگلیس و ایرلند هستند. از این بدتر اینکه افزایش قیمت بنزین و مواد غذایی باعث از بین رفتن اعتماد مصرف کننده در اروپا و آمریکا شده‌است.

بعضی پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که این ابرهای نگران‌کننده که علائم یک توفان را دارد، موقتی است. استدلال آنها این است که اگر‌چه بازارهای سهام دچار رکود و کاهش ارزش شده‌اند، اما به دلیل سود شرکت‌های بزرگ‌ تجاری، بازار همچنان سرپا است. شرکت‌های بزرگ همچنان در حال درو کردن مزایای جهانی شدن هستند. در همین حال کارگران و مصرف کنندگان با میزان اندک بیکاری رو‌به‌رو هستند و ارقام و آمار بیکاری و اشتغال در آمریکا، انگلیس و ژاپن این موضوع را تایید می‌کند.

با وجود همه اینها، نگرانی اصلی کارشناسان اقتصادی در سال ۲۰۰۸، بحران بازار مسکن و پیامدهای سنگین بحران وام مسکن در آمریکا است. بسیاری از کشورها فکر می‌کنند در چرخه طبیعی تجارت جهانی، بحران مسکن هم راه حلی برای خود پیدا می‌کند و رفع می‌شود، اما پیامدهایی که اکنون به صورت درازمدت در نقاط مختلف دنیا دیده می‌شود، کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی را نگران کرده‌است. در گذشته، وام‌دهندگان مثلا در حوزه مسکن، از سپرده‌ای که از مشتریان خود دریافت می‌کردند به متقاضیان وام می‌دادند، اما امروزه به ویژه در آمریکا وام‌دهندگان و دیگر موسسات مالی و اعتباری وثیقه‌های وام‌ها را به عنوان اوراق بهادار به خریداران سهام می‌فروشند. به این ترتیب وقتی وام گیرندگان در بازپرداخت وام خود ناتوان شوند چرخه‌ای طولانی از سهامداران و سپرده‌گذاران و خریداران سهام دچار خسارت می‌شوند.

سال میلادی گذشته بدترین سال در بازار املاک در جهان در دهه‌های اخیر بود. قیمت مسکن در سراسر جهان کاهش یافت و تعداد کسانی که صاحبخانه می‌شدند هم کمتر شد. همزمان به دلیل بحران در بازار وام‌های مسکن زیر‌استاندارد

(subprime‌ loanes) تعداد خانه‌هایی که به حراج بانک‌ها درآمدند، افزایش یافت. این وضعیت در آمریکا بیشتر از دیگر نقاط جهان مشهود بود.

نشریه آمریکایی وال‌استریت در روزهای آغازین سال‌ میلادی ۲۰۰۸ نوشت، در ۱۰ ابرشهر بزرگ جهان قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ تا ۷/۶ درصد کاهش یافته است. این روزنامه آمریکایی این میزان کاهش قیمت در بازار مسکن را رقمی رکورد آور و بی‌سابقه خوانده است. در ادامه این مقاله آمده است که بحران بازار مسکن در سراسر جهان اکنون تنها در نیمه راه است و این وضعیت تا سال ۲۰۱۰ ادامه خواهد یافت. این پیش‌بینی دست کم درباره آمریکا چندان دور از ذهن نیست. بحران وام مسکن در آمریکا هنوز برطرف نشده است و برآوردها حاکی از این است که کل میزان بدهی وام‌گیرندگان به بانک‌ها و مراکز اعتباری بیش از ۳/۱‌تریلیون دلار است.

این درحالی است که به نوشته نشریه اکونومیست، ارزش املاک مسکونی در کشورهای توسعه‌یافته طی دوره ۵ ساله از سال ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۶، رقمی در حدود ۲۵‌تریلیون دلار افزایش یافته است. این رقم بیشتر از مجموع میزان تولید ناخالص داخلی در کل کشورهای توسعه یافته است، اما این افزایش قیمت از کجا آمده است. بخش عمده این افزایش قیمت از تزریق نقدینگی کم‌هزینه توسط بانک‌های مرکزی ناشی شده که در این میان بانک مرکزی آمریکا یا همان فدرال رزرو نقش عمده‌ای داشته است. به این ترتیب میزان نقدینگی در دست مردم بالا بوده‌است، اما تنها میزان بالای نقدینگی مهم نبوده، بلکه نحوه خرج کردن آن هم اهمیت داشته است. جهان در سال‌های اخیر نوعی آشفتگی مالی بین‌المللی را تجربه کرده است که یکی از پیامدهای آن گریبان‌گیر بازار مسکن شده است. میزان زیاد نقدینگی باعث شد تا بانک‌ها به تعداد بیشتری از متقاضیان وام بدهند. در این میان سهم وام‌های زیر استاندارد بالاتر بود. منظور از این نوع وام، وامی است که بدون بررسی پیشینه و شرایط مالی متقاضی به او داده می‌شود، اما نقطه مثبت آن برای موسسات مالی و اعتباری و بانک‌ها این است که نرخ بهره آن ثابت نبوده و بسته به شرایط بازار تغییر می‌کند. آنچه در سال ۲۰۰۷ در آمریکا و کشورهای اروپایی بحران به وجود آورد، ناتوانی متقاضیان و دریافت‌کنندگان وام در بازپرداخت این وام‌ها بود.

اما بازار مسکن در سراسر جهان امسال هم شرایط نامساعدی را تجربه می‌کند. شرایط بازار وام و اعتبار هنوز مساعد نشده و نرخ بهره هم رو به افزایش است. امسال برای سازندگان مسکن هم سال دشواری است؛ چرا که بسیاری از این انبوه‌سازان در آمریکا از سال ۲۰۰۷ اعلام ورشکستگی کرده‌بودند.

در این میان بعضی کشورها مانند انگلیس مجموعه قوانینی را به تصویب رسانده‌اند که در سال جاری میلادی شرایط ساخت‌و‌ساز و بازار مسکن در این کشورها با یک شوک بهبود یابد. مثلا در انگلیس دولت قرار است از سال‌جاری میلادی، سالانه ۱۱‌میلیارد پوند صرف توسعه مهارت‌ها در این کشور کند که از این مقدار بیش از یک‌میلیارد پوند برای ساخت و ساز و توسعه فن‌آوری و مهارت‌های آن هزینه می‌شود. با بهبود مهارت‌های ساخت و ساز در این کشور این امید وجود دارد که رکود کنونی در ساخت‌و‌ساز انگلیس متوقف شود.