گروه مسکن- میترا یافتیان: طی سال‌های گذشته، گرایش مدیریت شهری به فروش تراکم ساختمانی به ویژه در تهران موجب شده است که شهرداری‌ها تمایل کمتری به سایر منابع درآمدی خود داشته باشند و این منبع درآمدی را به بخش‌های دیگری که می‌تواند برای شهرداری درآمد داشته باشد، ترجیح دهند. همچنان‌که در سطح کلان این امر، کشور نیز سال‌ها است به اقتصاد تک‌محصولی نفت وابسته شده و سایر منابع درآمدی آن مورد غفلت قرار گرفته است. کمال اطهاری، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد، پیرامون موضوع تراکم فروشی و تاثیر آن بر قیمت مسکن گفت: زمانی که فروش تراکم در کشور ما آغاز شد، نوعی اقتباس از قوانین رایج در کشورهایی مثل آمریکا بود؛ طوری که تراکم پایه‌ای تعریف شد به این معنی که اگر کسی می‌خواست بیش از این میزان (تراکم پایه) ساخت‌وساز کند، باید تمام هزینه اقدامش را برای شهر بپردازد.

البته توجیه این طرح در کشورهای توسعه یافته این بود که درآمد حاصل از فروش تراکم به طور مستقیم برای افزایش خدمات شهری ناشی از ساختمان‌های بلند صرف شود؛ به‌طور مثال این درآمدها برای ساخت پارک‌ها، زیرگذرها، تعریض معابر و... هزینه شود.

اما اتفاقی که در تهران افتاد، فروش تراکم مازاد بود که به تبع آن افزایش جمعیت در این کلان‌شهر صورت گرفت؛ بنابراین درآمد حاصل از فروش تراکم باید بر افزایش خدمات عمومی ‌در شهرها تاثیر می‌گذاشت؛ درحالی که چنین اتفاقی روی نداد.

وی تصریح کرد: حدود سال ٦٤ قانونی در شورای عالی شهرسازی به تصویب رسید که براساس آن درآمد فروش تراکم باید به طور مستقیم جبران‌کننده عوارضی باشد که تراکم فروشی ایجاد کرده است. سال ٦٨ نیز چون هزینه کلان‌شهرها افزایش یافته بود، هیات دولت مصوبه‌ای را گذراند که شهرداری کلان‌شهرها خودکفا باشند. به این ترتیب تراکم فروشی بدون نهادسازی، پیاده شد و به تبع آن روالی در شهرسازی رونق پیدا کرد که تراکم فروشی به فروش حقوق شهروندی تبدیل شد.

یعنی تراکم به میزان مجاز و در برخی موارد بالاتر از حد مجاز فروخته شد، اما برای افزایش خدمات شهر هزینه نشد و این روند آن‌قدر ادامه پیدا کرد که تراکم فروشی دیگر استثنا نبود، بلکه به قاعده ای برای شهرداری در شهرسازی تبدیل شد. در حالی که براساس طرح جامع که از طریق شورای عالی شهرداری به شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود، به صراحت اعلام شده که چه تعداد جمعیت باید در چه پهنه‌ای اسکان داده شوند و در چه صورت امکان فروش تراکم وجود دارد.

افزایش تراکم افزایش قیمت زمین

از سوی دیگر استمرار این روند به لحاظ اقتصادی نیز شهر را دچار بحران کرد؛ اما متاسفانه استدلال غیرمنطقی برخی مسوولان و کارشناسان در این رابطه این بود که چون قیمت زمین در تهران بالا است، باید برای حل معضل مسکن در تهران ارتفاع‌سازی کنیم؛ در حالی‌که بسیاری کارشناسان و افراد خبره ثابت کردند، هنگامی ‌که میزان تراکم ساختمانی افزایش یافته است، قیمت زمین نیز به همان نسبت رشد خواهد کرد؛ یعنی وقتی میزان تراکم از ١٢٠ به ۲٤٠ تغییر بیابد، قیمت زمین هم به تبع آن ٢ برابر خواهد شد.

و این گونه بود که تهران محل فعالیت نظام سرمایه‌داری در مستغلات شد؛ به این معنی که زمین و مسکن نه برای مصرف، بلکه به عنوان دارایی مورد استقبال همگان به‌ویژه قشر سرمایه‌دار جامعه قرار گرفت و فعالیت‌های رانت‌جویانه در بخش زمین و مسکن حاکم شد و در دوران اوج آن حدود ٣‌برابر رشد جمعیت تهران، مسکن ساخته شد و همواره قیمت آن بالا رفت.

وی ابراز عقیده کرد: بنابراین قیمت مسکن رشد روزافزون پیدا کرد؛ اما قدرت خرید آن برای مصرف‌کنندگان واقعی وجود نداشت. در صورتی که در یک بازار سالم وقتی قیمت کالایی افزایش می‌یابد، باید منابع برای تولید انبوه و صنعتی آن تخصیص یابد؛ اما در کشور ما به‌ویژه در تهران انحراف ناشی از تراکم فروشی در بخش مسکن موجب شد تا افزایش قیمت مسکن به تولید صنعتی آن نیانجامد و کم درآمدها به دلیل پایین بودن قدرت خرید، به سکونت در حاشیه شهر و اسکان غیررسمی ‌روی آورند.

البته به میزانی که دولت در شهرهای جدید هزینه کرده هم سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها از سوی مردم صورت نگرفته است؛ زیرا انتظارات غیرعقلایی بر بازار مسکن حاکم شده و اگرچه قیمت مسکن بالا می‌رود، اما تخصیص منابع برای تولید مسکن متناسب با نیازهای این بازار صورت نمی‌گیرد. اینکه بسیاری از مردم فاقد مسکن هم می‌دانند که باید مسکن خود را در پیرامون شهر تهران تامین کنند، اما از ترس افزایش قیمت مسکن در تهران، حاضر نمی‌شوند سرمایه‌های خود را از شهر خارج کنند.

این است که سود بالا و غیرعقلایی در بخش مسکن، مانعی برای ورود سرمایه‌ها به بخش‌های مولد شده و اقتصاد کشور را دچار مشکل کرده است.

وی با طرح این پرسش که با این وصف چه باید کرد؟ آیا باید این اعتیاد مدیریت شهری به فروش تراکم ساختمانی برای پاسخ‌گویی به هزینه‌های شهر ادامه پیدا کند، گفت: در شرایط کنونی در حالی‌که اقتصاد کشور به رانت درآمد نفت معتاد است، اقتصاد تهران هم به رانت زمین و مسکن معتاد شده است.

وی صراحتا اعلام کرد که تراکم فروشی هم بخش مسکن را با مشکل مواجه ساخته و هم فعالیت بخش‌های دیگر را مختل می‌سازد.

به گفته وی، در پایتخت اغلب کشورهای دنیا کالاهایی تولید می‌شود که قابلیت صادرات به سایر کشورها را دارد، اما تهران فقط کالایی به نام مسکن تولید می‌کند که فقط خود خریدار و مشتری آن است و خواستاری در بازارهای جهانی ندارد. به واقع این نوعی بیماری هلندی است در چنین شرایطی شهرداری باید بتواند با پشتوانه دولتی اوراق قرضه‌ای منتشر و به فروش برساند تا بتواند در بافت‌های فرسوده برای نوسازی اقدام کند و بدین ترتیب از اعتیاد به تراکم فروشی رهایی پیدا کند.

دولت دست شهرداری‌ها را باز بگذارد

وی یادآور شد: البته طی سال جاری در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده دولت به سازمان عمران و بهسازی اجازه داد با پشتوانه دولت اوراق مشارکتی را در این زمینه منتشر و به فروش برساند؛ اما به شهرداری‌ها حکم کرده با پشتوانه مالی خودشان، این کار صورت گیرد و این به مفهوم گذاشتن دست شهرداری‌ها در پوست گردو است.

به این لحاظ دولت باید فضایی ایجاد کند که شهرداری‌ها بتوانند در این فضا، نسبت به ساخت‌وساز سنجیده و وسیع اقدام کنند نه اینکه دوباره خاطرات تلخی مانند پروژه نواب را تجربه کنند.

در این صورت است که ساخت‌وسازها با رعایت اصول شهرسازی، رفاهی و زیست‌محیطی برای شهروندان صورت می‌پذیرد و شهرداری می‌تواند به تدریج فروش تراکم را به فراموشی بسپارد.

وی پیشنهاد داد: دولت در یک برنامه ٣‌تا ٤‌ساله با اختصاص کمک‌های مستقیم برای نوسازی بافت‌های فرسوده برای کاهش سهم ٨٠‌درصدی درآمد شهرداری ناشی از صدور پروانه و تراکم ساختمانی در شهرداری اقدام کند.

وی در پایان ابراز امیدواری کرد: برنامه‌ریزی‌ها در حوزه اقتصاد مسکن و مدیریت شهری سنجیده و مطابق با استدلال‌های علمی‌ صورت گیرد تا تشعشعات منفی ناشی از برخی سیاست‌گذاری‌های شتابزده، دامن‌گیر تمامی‌ اقشار جامعه به‌ویژه اقشار کم درآمد نشود.