میترا یافتیان

به دنبال اوضاع ناخوشایندی که سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد، توجهات به سمت عوامل گرانی‌ها جدی شد. همه در صدد یافتن فاکتورهای تاثیرگذار بر روی قیمت مسکن بودند که «عوارض صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم» از سوی دولت مهم‌ترین فاکتور تاثیرگذار بر روی قیمت تمام شده ساخت شناخته شد. گفته می‌شود در حال حاضر قیمت تمام شده هر مترمربع ساختمان در تهران رقمی حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰هزار تومان است.

با این حساب، عوارض صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم چه سهمی از هزینه ساخت را دربر می‌گیرد؟ نظر به اهمیت سهم قابل توجه هزینه صدور پروانه و فروش تراکم درقیمت تمام‌شده مسکن شهری و اتکای بی‌قاعده شهرها به این منابع درآمدی کاهش تولید مسکن به دلیل بالا بودن هزینه ساخت‌و‌ساز و به تبع آن افزایش قیمت مسکن در شهرها با مهندس محمود جهانی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی به گفت‌و‌گو نشسته‌ایم که مشروح این گفت‌و‌گو در ادامه می‌آید:

با توجه به نظر برخی کارشناسان و صاحب‌نظران در حوزه مسکن و شهرسازی که فروش تراکم را شهرفروشی می‌دانند و نیز اظهارنظر برخی مسوولان مبنی بر تاثیر سوء فروش تراکم بر افزایش قیمت مسکن به ویژه در تهران، به واقع تراکم فروشی چه تاثیری بر گرانی مسکن دارد؟

به طور کلی بحث فروش تراکم از ضوابط شهرسازی و معماری و در قالب طرح‌های جامع و تفصیلی پیروی می‌کند. بعد از دوره‌ای که فروش تراکم از قاعده و قانون خارج و به دست شهرداری‌ها افتاد، به طور بی‌حد و حسابی این تراکم‌ها واگذار شد اما از سال ۸۱ به بعد تا حد قابل توجهی از فروش بی‌قاعده تراکم جلوگیری شد اما فروش تراکم متوقف نشد زیرا تعیین تراکم در همان حدود نقشه‌های جامع و تفصیلی و بر اساس مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی صورت گرفته و به فروش رسیده است. لذا ضوابط و مقررات مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی در این زمینه به عنوان خطوط قرمز وزارت مسکن و شهرسازی محسوب می‌شود اما درباره اینکه شهرداری‌ها چقدر به این ضوابط پایبند هستند یا از اجرای آن عدول می‌کنند، اطلاعاتی در اختیار ما نیست و به واقع نمی‌توانیم قضاوت کنیم که چه میزان از حدود تعیین شده در ضوابط موجود، توسط شهرداری‌ها تجاوز شده است.

اما موضوعی که مطرح است و در قانون بودجه امسال هم به آن اشاره شده قیمت پروانه و تراکم است. اتفاق مهمی که در بند «د» تبصره ۶ افتاده این است که در جز ۲-۱۰ این بند، تعیین عوارض ساخت‌و‌ساز و تراکم مجاز در شهرها است که بر عهده وزارت کشور گذاشته شده است بنابراین این موضوع باعث می‌شود قیمت عوارض وتراکم در شهرها، نه در شهرداری‌ها بلکه در وزارت کشور تعیین و به شهرداری‌ها ابلاغ شود.

این در حالی است که تاکنون قیمت عوارض پروانه و تراکم توسط شهرداری‌ها و شوراهای اسلامی شهرها تعیین می‌شد و به دلیل اینکه این نوع عوارض سهل‌الوصول‌تر است، همواره اتکای اصلی درآمد شهرداری‌ها به این نوع درآمدها بوده و به سراغ راه‌های دیگر تعیین کسب درآمد، نمی‌رفتند. طبق اطلاعاتی که ما داریم، طی سال ۸۵ در تهران، قرار بود ۴۰درصد درآمد شهرداری‌ از محل اخذ عوارض صدور پروانه و تراکم باشد اما در عمل این نسبت به ۷۵درصد رسیده و این یعنی ۷۵درصد درآمد شهرداری‌ از محل مالیات بر تولید مسکن در تهران کسب شده است.

آیا چنین فرآیندی بر گرانی مسکن هم تاثیرگذار بوده است؟

عوارض صدور پروانه و تراکم به عنوان یک آیتم از قیمت تمام‌شده است و چون شهرداری‌ها سراغ سایر منابع درآمدی خود نمی‌رفتند همیشه به این نوع درآمدها اتکا می‌کردند و نرخ آن هم در دست خودشان بود. بنابراین موقعی که درآمد شهرداری‌ها کاهش یا مخارج آنها افزایش پیدا می‌کرد، برای جبران آن قیمت عوارض پروانه و تراکم را افزایش داده‌اند و همین امر باعث افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها شده و اثر مستقیم و قطعی بر افزایش قیمت مسکن داشته است.

طبق اطلاعاتی که شهرداری تهران به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه کرده به طور متوسط به ازای ساخت هر مترمربع بنا بالغ بر ۱۸۷هزار تومان عوارض بابت صدور پروانه و مجوز تراکم توسط شهرداری‌ها اخذ شده است. بنابراین حدود ۲۵ تا ۴۰درصد قیمت تمام شده هر مترمربع از بناها به هزینه صدور پروانه و تراکم اختصاص یافته است.

باید در نظر داشت که در تمامی زمان‌ها نیز فروش تراکم مازاد به طور کامل غیرقانونی بوده اما در یک دوره‌ای (نیمه دوم سال ۷۰ تا سال ۸۱) نیز فروش تراکم مجاز و پایه رعایت نشده است.

یعنی منظور این است شهرداری بر گرانی قیمت مسکن در تهران موثر بوده است؟

به هر حال شهرداری‌ها از طریق تعیین نرخ یا هزینه صدور پروانه و تراکم، یکی از عوامل اصلی در افزایش قیمت تمام شده مسکن بوده‌اند. اما از سوی دیگر اخذ عوارض سالیانه نوسازی ساختمان‌ها که به نوعی پرداخت هزینه استفاده از شهر توسط مردم است، به دلیل مشکلاتی که اخذ آن برای شهرداری به وجود می‌آورد، در هیچ یک از زمان‌ها به طور جدی در شهرداری‌ها دنبال نشده است، به طوری که سهم این درآمد در شهرداری تهران به حدود ۵/۱درصد می‌رسد.

این ۵/۱درصد درآمد شهرداری توسط چه تعداد واحد مسکونی تامین شده است؟

این درآمد توسط ۲میلیون واحد مسکونی، عاید شهرداری شده است این یعنی ۲میلیون واحد مصرف‌کننده از شهر فقط ۵/۱درصد هزینه شهر را پرداخت کرده‌اند در صورتی که ۹۰هزار واحد مسکونی که در سال ۸۵ از شهرداری تهران پروانه ساخت تراکم گرفته‌اند، ۷۵درصد درآمد شهرداری را تامین کرده‌اند. پرواضح است که نگاه شهرداری مالیات بر تولید است تا مالیات بر مصرف و متاسفانه این موضوع هم بر قیمت مسکن و هم بر سیکل رکود تولید مسکن اثر منفی داشته است.

برای حل این مشکل وزارت مسکن و شهرسازی چه سیاست‌هایی را در سال‌جاری در پیش گرفته است؟

در قانون بودجه امسال تصریح شد که تعیین عوارض صدور پروانه و تراکم در شهرها بر عهده وزارت کشور باشد. برای اجرای این موضوع نیز در ابتدای سال‌جاری وزارت کشور به شهرداری‌ها ابلاغ کرد که هیچ‌گونه افزایشی در عوارض صدور پروانه و تراکم توسط شهرداری‌ها صورت نگیرد، تا متعاقبا مدل تعیین عوارض صدور پروانه و تراکم تعیین و به شهرداری‌ها ابلاغ شود.

بر همین اساس وزارت کشور موظف شده است در یک دوره زمانی نسبت به منطقی کردن سهم هر یک از عوارض‌ها اقدام کند به گونه‌ای که سهم عوارض نوسازی افزایش و سهم عوارض صدور پروانه و تراکم ساختمان کاهش پیدا کند.

آیا در عمل نیز افزایش عوارض صدور پروانه و تراکم توسط شهرداری‌ها صورت نگرفته است؟

براساس اطلاعاتی که به وزارت مسکن ارائه شده شهرداری تهران امسال افزایشی در قیمت این نوع عوارض نداشته است اما به‌رغم تکلیف قانونی مبنی بر عدم افزایش نرخ عوارض مذکور، برخی از شهرداری‌ها با افزایش این عوارض مرتکب تخلف شده‌اند که این موضوع هم در حال پیگیری است.

با توجه به اینکه وزارت کشور هم‌اکنون در حال بررسی و تعیین نرخ عوارض صدور پروانه و تراکم است، در این صورت می‌توان به کاهش قیمت مسکن به ویژه در کلانشهر تهران امیدوار بود؟

باید توجه داشت که کاهش قیمت عوارض پروانه و تراکم عامل مهمی در افزایش تقاضا برای ساخت‌وساز در شهرها خواهد شد. بنابراین حداقل اثر آن افزایش تولید و عرضه مسکن است و به طور قطع از این طریق هم می‌تواند تاثیر قابل توجهی بر کاهش قیمت مسکن داشته باشد.