در هشتمین کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران عنوان شد
اقتصاد مسکن در ایران بیمار است
کمال اطهاری، کارشناس مطالعات طرح جامع تهران در هشتمین کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران با موضوع «برنامه‌ریزی مسکن» که از سوی گروه مسائل راهبردی دفتر مطالعات خبرگزاری ایسنا در تالار شهید قریب برگزار شده بود، گفت: سیاست‌های زمین که در شهر تهران انجام شده، این وضعیت را پدید آوره است و بیماری زمین و مسکن از این شهر به بقیه کشور سرایت کرده است.
وی افزود: در اثر سیاست‌های زمین و تراکم فروشی، حقوق شهروندان تهران نابود شده است؛ برای این که مبانی شغلی خود را از دست می‌دهند. اقتصاد یک سویه به سمت مسکن متمایل شده است؛ در حالی که صنعت ساختمان تنزل پیدا کرده است و نمی‌تواند جاذب سرمایه‌های بین‌المللی باشد. مسکن تهران با رکود مواجه شده است و در مقابل آن شهری مثل دبی رشد یافته است.
سیاست زمین که در تهران تثبیت و به بقیه کشور تسری یافته است، نه تنها در شهر تهران وضعیت را به بن‌بست کشانده، بلکه کل کشور را نیز دچار مشکل کرده است.
وی در خصوص این طرح گفت: خوشبختانه همراه با تهیه طرح جامع تهران، طرح جامع مسکن هم تهیه می‌شد که خود به خود حتی اگر نمی‌خواستیم، این تجربه را به طرح جامع تهران هم منتقل کردیم. تیم بزرگی برای اولین بار به همراه متخصصان و کارشناسان با تخصص‌ها و گرایش‌های متفاوت (جمعیت شناسی، اقتصاد، جامعه شناسی و غیره) و نیز همکاری سازمان‌های مختلفی چون بنیاد مسکن، شرکت عمران شهر‌های جدید و غیره، سناریوهای متفاوتی برای طرح جامع مسکن شهری و روستایی تهیه و تدوین کردند.
وی افزود: نکته قابل توجه این است که در طرح جامع شهر تهران چگونه با مساله ظرفیت‌پذیری (capacity approach) در مورد جمعیت تهران بحث و اظهارنظر کنیم. این بحث نه تنها به مقوله اقتصاد خرد و اقتصاد زمین و اقتصاد مسکن، بلکه به مساله کیفیت زندگی مرتبط است. بحث تقلیل یافته به اقتصاد مسکن، گویای مساله جمعیت‌پذیری نیست.
طرح جامع تهران باید با جامعیت و در قالب آمایش سرزمین به وجوه مختلف حیات انسان در شهر تهران بپردازد. از اینکه بحث مهاجرت را به بحث مسکن مربوط کرده باشیم، برائت می‌جویم.
وی گفت: رویکرد شورای شهر و وزارت مسکن پیشین در مواجهه با مساله جمعیت که هنوز هم ادامه دارد، تقلیل اقتصاد به اقتصاد خرد است. این رویکرد نه تنها کارآمدی شهر تهران را به لحاظ اقتصادی و کیفیت زندگی از بین برده است، بلکه پاسخ‌گوی این خواست نیست.
اطهاری با بیان اینکه برمبنای آمار و با توجه به قیمت‌های موجود، 20درصد خانوارهای موجود تهرانی، توانایی تهیه یک مسکن حداقل در تهران را ندارند، گفت: به این معنا که اگر آمار با توجه به خانوارهای جوان باشد، به 5درصد کاهش می‌یابد. شاید می‌خواهیم نسبت به این مساله، شعار عدالت‌خواهانه بدهیم به این معنا که خانوارهای تهرانی باید در شهر تهران بمانند و واقعیت‌ها را نبینیم. متاسفانه به دلیل سیاست‌های نادرستی که رواج داشته است، این خانوارها حتی در پیرامون تهران، مانند شهر کرج نیز نمی‌توانند اسکان پیدا کنند.
در ۴ سال اوج بحران مسکن در شهر کرج، رشد قیمت زمین در این شهر به‌طور متوسط سالانه ۶۰درصد بوده است. با این وضع کدام خانوار جوان، توانایی افزایش ۶۰درصدی هزینه مسکن خود را به طور سالانه حتی در شهر تهران دارد؟
وی افزود: گفته‌های آقای دکتر ستاریان درباره معیار سنجش نیاز آتی مسکن در واقع دفاع از کسانی است که در طرح جامع مسکن برای کل کشور محاسبه کردند، نه دفاع از این بحث که در مورد تهران است.
آمارگیری‌های پیوسته‌ای به‌صورت نمونه‌گیری وجود دارد که بر مبنای آن بعد خانوار، باروری و غیره را محاسبه می‌کنند. کسانی چون دکتر زنجانی که جمعیت طرح جامع مسکن را پیش‌بینی کردند، در چند نمونه از آمارگیری‌ها شرکت داشتند. موضوع این است که خانوار جدید را با بعد خانوار عمومی محاسبه نمی‌کنند.
در طرح جامع مسکن، خانوارهای جدید را بر اساس هرم سنی در سال‌های مختلف محاسبه کردند، به‌همین دلیل روند تشکیل خانوار در طول برنامه طرح جامع مسکن که نگاهی به افق 1400 داشته است، یک روند نزولی است. این هرم تشکیل خانوار در سال‌های موجود است، به همین دلیل تولید مسکن در 5 سال آینده (طول برنامه چهارم) باید به شدت از 5 سال بعدی آن بیشتر باشد.
البته مقوله‌هایی چون بادوام سازی و رفع کمبود مسکن موجود، در محاسبه‌ها دخیل است. طرح جامع مسکن در کل کشور نشان دهنده این است که چه اندازه مسکن و با چه میزان زیربنا، مصالح ساختمانی و بودجه در شهر و روستا نیاز داریم.
این کارشناس با اشاره به این که بضاعت کارشناسی ایران درباره موضوع مسکن اندک (کم) نیست، اذعان کرد: خلاصه طرح جامع مسکن در نشریه اقتصاد مسکن موجود است. این بحث‌ها در سمینارهای مختلف مطرح شده و مدنظر قرار گرفته است. طرح جامع یک شهر به ایجاد ظرفیت برای وجوه مختلف حیات بشر (کار، فراغت و مسکن) و به عبارت دیگر به حقوق اجتماعی، اقتصادی و... انسان می‌پردازد؛ به همین دلیل به آن طرح جامع می‌گویند.
همان‌گونه که گفته شد، از این زاویه باید به مقوله جمعیت و مهاجرت رسید. سیاست‌هایی که در دهه گذشته اتخاذ شد، روند رشد نزولی جمعیت شهر تهران را اندکی افزایش داد و این روند دوباره صعودی خواهد شد. وی خاطرنشان کرد: البته رکود مسکن تنها به آقای ملک‌مدنی شهردار وقت تهران مربوط نبوده است، بلکه این رکود زمانی اتفاق افتاد که به اوج ساختوساز مسکن در شهر تهران رسیده بودیم و اگر از این زاویه هم بخواهیم نگاه کنیم شایسته است تا به طرح دیگری نیز توجه کنیم. اگر بخواهیم از زاویه حقوق شهروندی نگاه کنیم، نه تنها این سیاست‌ها زندگی مردم شهر تهران را در تنگنا قرار داده و به تنزل کارآمدی اقتصادی کشانده است، بلکه موجب گسترش حاشیه‌نشینی نیز شده است.
به اعتقاد وی، بنابراین نباید تنها از زاویه اقتصاد مسکن نگاه کنیم که کاری نادرست است. شایسته است این سیستم عوض شود. طرح جامع مسکن نیز همین مطلب را بیان می‌کند. در طرح جامع مسکن حل مساله زمین و بیرون آوردن آن از رانت‌جویی در دستور کار قرار گرفته است، اما سیاست‌های حاکم بر بخش مسکن در شهر تهران و کل کشور، معکوس سیاست های طرح جامع را می‌گویند.
وی افزود: اگر پاسخ‌گویی به نیاز مسکن مورد نظر باشد، که مورد توجه دوستان نیز بوده است، نمی‌توان نیاز به مسکن در جامعه شهری را مورد توجه قرار داد؛ جز آن که زمین از سیستم رانت‌جویی بیرون بیاید و مثل هر کالای دیگری به قیمت تولید و سود عادلانه ارائه شود؛ چرا که اکثر جامعه درآمد رانتی ندارند که بتوانند پاسخ‌گوی سودهای سرسام آور باشند.
تبعات اقتصادی غیرقابل پیش‌بینی محدود شدن ساختوساز
دکتر ستاریان، عضو هیات علمی دانشکده هنرهای زیبای دانشگاه تهران نیز در این کارگاه با بیان اینکه اگر ساختوساز در شهری چون تهران محدود شود، تبعات اقتصادی غیرقابل پیش‌بینی بسیاری به دنبال خواهد داشت، گفت: زمانی که آقای ملک مدنی مانع فروش تراکم شدند، به یک‌باره قیمت مسکن در منطقه یک (منطقه لوکس تهران) که دارای «وسعت زیاد» و «نفر در تراکم» کم است، بالا رفت؛ به نحوی که حتی پس از آزاد شدن تراکم نیز در همان سطح قیمتی بالا باقی ماند. اکنون خانه‌های آن منطقه، با قیمت هر مترمربع ۷، ۸میلیون تومان معامله می‌شود.
وی افزود: این انتظار وجود داشت که طرح جامع شهر تهران، دیدگاه کلانی درباره مسکن داشته باشد؛ زیرا مسکن مساله قابل تفکیک نیست. به این معنا که نمی توانیم مسکن شهر کرج را از مسکن شهر اصفهان و حتی دیگر شهرها جدا کنیم. مسکن داده و ستانده بسیار قوی با دیگر بخش‌ها دارد. هیچ بخشی به این اندازه با دیگر بخش‌ها ارتباط تنگاتنگ ندارد. از این رو این مساله باید به دقت از منظر اقتصاد کلان مورد بررسی قرار گیرد.
بنابراین طرح جامع تهران ابتدا باید یک تحلیل کلان درباره وضعیت مسکن در کشور به دست می‌آورد، سپس در ذیل آن، مساله مسکن را در شهر تهران مورد بررسی قرار می‌داد، در این صورت نتایج به‌دست آمده، بسیار واقعی‌تر و منطقی‌تر بود.
ادامه از صفحه ۳
ستاریان با بیان اینکه برنامه‌ریزی مسکن در تهران بدون یک دید کلان درباره وضعیت مسکن کشور امکان‌ناپذیر است؛ گفت: انتخاب یک روش محاسبه کلی مناسب برای تعیین نیاز مسکن ضروری بود. در این طرح می‌بایست یک روش محاسبه کلی مناسب برای تعیین نیاز مسکن انتخاب می‌شد؛ زیرا بافت جمعیتی تهران هیچ تفاوتی با بافت جمعیتی کل کشور ندارد، هم‌چنان‌که 70درصد جمعیت کشور زیر40سال است، این مساله در تهران نیز صدق می‌کند. بی‌توجهی به بافت جمعیتی و هرم سنی در تشخیص نیاز مسکن، بزرگ‌ترین اشتباه است. چرا که هرم جمعیتی کشور بسیار ناهمگن است.
به اعتقاد وی، ما فاقد یک هرم جمعیتی منسجم و منظم هستیم. هرم بسیار ناهمگنی که در دهه (۶۵- ۵۵) به یک باره نزدیک به ۲۰میلیون
زاد و ولد داشته است، امروز در آستانه تشکیل خانواده این 20میلیون قرار گرفته است.
برای محاسبه تعداد مسکن مورد نیاز باید تعداد خانوار آینده را محاسبه کنیم. در این زمینه، محاسبه بعد خانوار همیشه نتیجه درستی به ما نمی‌دهد یا حداقل در جامعه ما صادق نیست، علت این موضوع ناهمگن بودن هرم جمعیتی است. اگر ترکیب جمعیت ناهمگن نبود، معیار بعد خانوار و معیار رئوس خانوار هر دو نتیجه یکسانی در برآورد تعداد خانوار آینده در کشور به دست می‌دادند؛ اما در جامعه‌ای با هرم جمعیتی ناهمگن هرگز این دو معیار جواب یکسانی به دست نخواهند داد. در روش بعد خانوار، برای محاسبه تقاضای واحد‌های مسکونی، جمعیت موجود را تقسیم بر میانگین تعداد اعضای خانواده (بعد خانوار)، می‌کنند، نمی‌توان بعد خانوار را ثابت در نظر گرفت. نکته مهم، توجه به تعداد جوان‌هایی است که در آینده تشکیل خانواده می‌دهند و به تبع آن بعد خانوار را دست‌خوش تغییر می‌کنند.
وی ادامه داد: طبق سرشماری 1375، در جامعه امروز ما حدود 30میلیون جمعیت 10 تا 30 سال وجود دارد که ممکن است با ازدواج آنها در دهه آینده، 10 تا 15میلیون خانوار به تعداد خانوارها اضافه شود. با توجه به این که نسبت زن و مرد حدود 50 -50 است، با تشکیل خانوار در میان این جمعیت 30میلیونی، بعد خانوار به یک باره تغییراتی می‌کند. می‌بینیم که سالانه در کشور، آمار ثبت ازدواج رو به افزایش است. بنابراین نمی‌توانیم برای به دست آوردن تعداد خانوار و در نتیجه تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در آینده، جمعیت پیش‌بینی شده برای سال‌های آتی را بر بعد خانوار تقسیم کنیم.
وی اضافه کرد: از سوی دیگر به علت وجود کسر آمار و عدم محاسبه نیاز مسکن، این روش در ایران قابل قبول نیست. در این مسیر به آمارگیری‌های منظم و پیوسته نیاز است. با توجه به آمارگیری دهه به دهه در کشور نمی‌توان با این روش نیاز آتی مسکن را برآورد کرد. چرا که مشکلات و خطاهای زیادی پیش می‌آید.
به طور مثال میزان جمعیت را در نرخ رشد جمعیت ضرب می‌کنیم و جمعیت 10 سال آینده را محاسبه کرده و اندازه خانوار را به دست می‌آوریم. در این حالت با توجه به کسر اطلاعات و آمار و عدم اطلاع از منحنی تغییرات بعد خانوار نمی‌توان به نتیجه واقعی رسید. به‌همین دلیل از روش رییس خانوار و با استفاده از آمار موجود، نیاز مسکن را محاسبه می‌کنیم.
با توجه به روش آمارگیری در کشور، شیوه رییس خانوار کم‌خطاتر و ساده‌ترین راه است. پس از محاسبه رئوس خانوار، با لحاظ کردن ضریب استهلاک، ضریب خانه‌های خالی و ضریب تخریب و ... در این آمار، نیاز مسکن آتی را تعیین می‌کنیم.
با اشاره به اینکه توسعه ساختوساز دلیل مهاجرت نیست، خاطرنشان کرد: بلکه پتانسیل‌های دیگر در شهری چون تهران است که باعث مهاجرت و افزایش جمعیت آن می‌شود و این پتانسیل‌ها قابل محدود شدن نیستند و ناشی از دیگر مسائل اقتصادی است. در واقع آن چه که باعث جذب جمعیت به تهران می‌شود، خارج از مساله ساختوساز مسکن است و غیر قابل جلوگیری هستند. اگر چه درباره برخی از آنها در برنامه های آمایشی می‌توان پیشگیری‌هایی داشت و تدابیری اندیشید.
اما باید توجه کرد که مهاجرت در واقع معلول پتانسیل‌های موجود در تهران و نابسامانی‌های آمایشی است. با جلوگیری کردن از ساختوساز در تهران، در واقع معلول حذف می‌شود، اما نمی‌توان معلول را حذف کرد و به تبع آن گفت مهاجرت اتفاق نخواهد افتاد. نیاز به مسکن در کشورهایی چون ایران به طور دائم در حال افزایش است و هیچ‌گاه متوقف نمی‌شود.
وی تصریح کرد: گرانی‌ها ممکن است برای مدتی تقاضای موثر را کاهش دهند و از تعداد متقاضیان بالفعل موجود در بازار بکاهند، اما تقاضای مطلق و بالقوه همواره موجود است. از این رو برنامه‌ریزی مسکن باید بر مبنای محاسبه تقاضای مطلق صورت می‌گرفت و تقاضای موثر نباید ملاک برنامه‌ریزی باشد. نیاز به مسکن به ویژه در کشورهایی مانند ایران به‌طور مداوم در حال افزایش است و هیچ‌گاه متوقف نمی‌شود. اگر براساس تقاضای مطلق برنامه‌ریزی کنیم، هیچ‌گاه در تشخیص میزان این نیاز فریب نمی‌خوریم. صورت نگرفتن معاملات، گرانی‌ها، وجود خانه‌های خالی و... عوامل کوتاه مدتی هستند که تقاضای موثر در بازار را کاهش می‌دهند و به نوعی برنامه‌ریزی مسکن را دچار انحراف می‌کنند.
وی اضافه کرد: در برنامه‌ریزی مسکن اگر بخواهند برنامه خاصی را در یک فرصت زمانی مشخص اجرا کنند، برای کسب این فرصت، با سیاست‌هایی همچون جمع‌آوری نقدینگی تقاضای موثر را به یک‌باره پایین می‌آورند تا زمان لازم را جهت برنامه‌ریزی داشته باشند؛ زیرا اجرای برنامه مسکن به دلیل زمان‌بر بودن برنامه‌ریزی‌هایی چون برنامه‌ریزی برای زمین، تکنولوژی ساخت و... نیازمند زمان زیادی است. اما ایجاد رکود در بازار در صورتی توجیه دارد که برنامه‌ای برای تعادل بخشی به عرضه و تقاضا و پرکردن شکاف میان آن دو وجود داشته باشد.
اما بی‌آن‌که چنین برنامه‌ای وجود داشته باشد، در سیاست‌هایی که در بخش مسکن پیش‌گرفته شد، زمانی نقدینگی از جامعه جمع شد و بازار مسکن با رکود مواجه شد. زمانی دیگر، بی آن‌که برای افزایش عرضه طرحی به اجرا درآمده باشد، با دادن تعداد اندکی وام، تقاضاهای جدیدی ایجاد شد، بازار از رکود خارج شد؛ اما به دلیل باقی ماندن شکاف میان عرضه و تقاضای اعطای وام و رونق بازار خود منجر به افزایش قیمت دوباره مسکن شد.
ارسال نظر