تاملی بر لایحه ساماندهی مسکن
عکس: نسیم گلی
به گزارش ایرنا، تصویب این لایحه پس از قوانین برنامه‌های سوم و چهارم توسعه و بودجه سنواتی نشان می‌دهد که اقدامات صورت گرفته برای حل مشکل مسکن تا کنون کافی و اثر بخش نبوده است.
حمایت از شرکت‌های تعاونی مسکن، شرکت‌های انبوه‌ساز، اعطای وام‌های مسکن، ایجاد شهرک‌های اقماری، طرح فروش متری ساختمان و... از جمله راهکارهای حل مشکل مسکن بود که در سال‌های گذشته مطرح شد و اکنون با واژه حذف قیمت زمین و واگذاری زمین استیجاری ۹۹ساله برای حل مشکل مسکن مواجه هستیم.
تامل در رابطه با هریک از سیاست‌های اعمال شده در تامین مسکن نشان می‌دهد که ناکارآمدی در حل مشکل بیش از آنکه ناشی از نبود یا کمبود قوانین و مصوبات باشد، از نا هماهنگی بین ارگان‌ها و فقدان عزم سیاسی و اقتصادی برای بسیج زنجیره اجرای مصوبات است.
سخنان نمایندگان مجلس شورای اسلامی در حمایت یا رد لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بیشتر بر لزوم تسریع در ساختوساز و رفع نیاز مسکن و ناکارآمدی اقدامات انجام شده متمرکز بود، اما آنها اشاره‌ای به دلایل ناکامی قوانین و مصوبات قبلی نکردند.
سخنان محمد دهقان نماینده چناران و طرقبه، در مخالفت با کلیات لایحه یک فوریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تاکید وی بر لزوم انجام فعالیت‌های کارشناسی برای تعیین راهکارهای حل این مشکل قابل تامل است.
وی گفت : تا زمانی که دولت و مجلس تحلیل درستی از علل افزایش قیمت مسکن نداشته باشند و کار کارشناسی انجام نشود، قانونگذاری پی در پی در این زمینه راه‌حل اساسی نخواهد بود و در برخی موارد می‌تواند نتایج معکوس ایجاد کند.
نگاهی گذرا به تصمیم‌های حمایتی اتخاذ شده برای تامین مسکن در دو دهه گذشته نشانگر نبود اراده قوی سیاسی و اقتصادی در حمایت از تولیدکنندگان مسکن و ناهماهنگی ارگان‌های مختلف در رفع موانع تولید و عرضه مسکن است.
بخش تعاون از مهم‌ترین و کاراترین بخش‌های مسکن است که در سال‌های گذشته بیشترین نقش را در تامین نیاز اقشار مختلف به مسکن در قالب تعاونی‌های مسکن کارمندی و کارگری داشت، اما ناکارآمدی در ایجاد بستر مناسب برای استمرار فعالیت شرکت‌های مذکور از جمله مشکلات پیش رو است که به تلاش برخی شرکت‌های بزرگ تعاونی کشور برای تبدیل به شرکت‌های انبوه‌ساز منجر شده است.
تعاونی‌های مسکن با توجه به مشارکت افراد ذی‌نفع در تامین زمین، ساخت و بهره‌برداری از ساختمان‌های ایجاد شده، از اهمیت فوق‌العاده برخوردار هستند. در این نوع ساختوساز، اعضای تعاونی زمین را در محل دلخواه و متناسب با بودجه تامین شده انتخاب و با تجمیع سرمایه‌های اندک اقدام به ساختوساز می‌کنند و در اغلب موارد انتظار کمک چندانی از دولت ندارند.
کمک معنوی و پشتیبانی قانونی دولت از تاسیس و اداره شرکت‌های تعاونی در بافت‌های فرسوده با مشارکت صاحبان ملک در این نقاط، از راهکارهای مهم برای بازسازی فضاهای فرسوده شهری بدون تحمیل هزینه سنگین بر دولت است که متاسفانه توجه جدی به آن نمی‌شود.
به عقیده برخی کارشناسان، تاسیس شرکت‌های تعاونی با حمایت و مشارکت شهرداری‌های محل علاوه بر تسریع در بازسازی بافت فرسوده شهرها، زمینه‌ساز اصلاح ساختار الگوی شهری براساس شهرسازی مدرن خواهد بود و در کنار حل مشکل مسکن و بازسازی بافت فرسوده، بستر مناسبی را برای حل معضل رفت و آمد(ترافیک) و آلودگی شهرهای بزرگ فراهم می‌کند و از توسعه افقی آنها جلوگیری خواهد کرد.
این کارشناسان بر غیر کارآمدی و زمان بر بودن حمایت دولت از ساخت‌وسازهای انفرادی در مناطق فرسوده تاکید دارند و معتقدند در صورت ادامه روند کنونی، اصلاح ساختار مناطق فرسوده در کوتاه‌مدت ناممکن است و اصلاح الگوی شهری در دراز مدت را نیز دچار مشکل خواهد کرد.
با توجه به قرار گرفتن بافت فرسوده در مرکز شهرها، ساختار شهرسازی و تاسیسات موجود در این مناطق نیز کهنه و ناکارآمد است. لازم است همسو با طرح نوسازی مناطق مذکور نسبت به اصلاح نظام شهرسازی و تاسیسات این مناطق نیز اقدام شود.
به عقیده این کارشناسان، مشارکت شهرداری‌های منطقه در اجرای این‌گونه طرح‌ها علاوه بر ایجاد امنیت بیشتر برای سرمایه‌گذاران، زمینه‌ساز اجرای طرح‌های اقتصادی سود ده در قالب طرح‌های ایجادمسکن انبوه در مناطق فرسوده می‌شود که می‌تواند برای اعضای شرکت تعاونی و شهرداری منطقه درآمدزا باشد.
در صورت اجرای صحیح این طرح، شماره واحدهای مسکونی عرضه شده به مراتب بیش از تعداد اعضای تعاونی (مالکان منازل فرسوده) خواهد بود، عرضه مسکن رونق خواهد یافت و بخشی از تقاضای موجود را پاسخ می‌دهد. شرکت تعاونی حتی می‌تواند با دعوت به مشارکت تعاونی‌های دیگر از سرمایه‌های آنها برای تسریع در اجرای طرح استفاده کند؛ در نهایت جمعیت بیشتری در مراکز شهرها که اکنون تقریبا غیر قابل سکونت است، سکنی می‌یابند و بهترین راهکاربرای جلوگیری از توسعه افقی شهرها محسوب می‌شود.
ساخت شهرک‌های اقماری
ساخت شهرک‌های اقماری از راهکارهای مهم برای رفع کمبود عرضه مسکن و انتقال سرریز جمعیت شهرهای بزرگ به شهرهای حاشیه است که در بسیاری از کشورها با موفقیت اجرا شده است.
ساخت شهرک‌های اقماری در ایران نیز با هیاهو و تبلیغات زیاد آغاز شد و در دهه گذشته بارها شاهد بودیم که ادعا می‌شد، مشکل مسکن از طریق ساخت شهرهای مدرن در اطراف شهرهای بزرگ قابل حل است.
شهرک‌های هشتگرد در غرب، پرند در جنوب و پردیس در شرق تهران از شهرهای جدید مهم اطراف پایتخت هستند که با وجود احداث ساختمان‌های بسیار در آنها مردم استقبال چندانی از اقامت در آنها نکردند و انتقال سرریز جمعیت شهر تهران به این شهرها تحقق نیافته است.
ساکنان این شهرک‌ها، نبود شبکه توانمند حمل‌ونقل بین تهران و این شهرک‌ها را مهم‌ترین مشکل می‌دانند که به رغم قول‌های فراوان داده شده از سوی مسوولان همچنان پابرجا است.
ایجاد شبکه حمل‌ونقل ریلی شهری بین شهرک‌های جدید با شهرمادر، به ویژه قطارهای سریع‌السیر می‌تواند بیشترین نقش را در تحقق هدف تعیین شده در این رابطه داشته باشد.
به عقیده برخی کارشناسان اعطای امتیاز ساخت شبکه حمل‌ونقل ریلی و بهره‌برداری از آن به بخش‌خصوصی یا سرمایه‌گذاران خارجی می‌تواند در تسریع اجرای طرح و بهره‌برداری بهینه از آن موثر باشد.
ایجاد خطوط اتوبوسرانی منظم با همکاری بخش تعاونی و خصوصی میان شهرک‌ها و مراکز شهرهای بزرگ از راهکارهای کوتاه‌مدت برای افزایش تمایل مردم به اسکان در شهرک‌های جدید است که عملیاتی کردن آن نیز بیش از سرمایه‌گذاری به هماهنگی بین ارگان‌ها نیاز دارد.
صنعتی‌سازی ساختمان‌ها
صنعتی‌سازی شیوه‌های تولید ساختمان از راهکارهایی است که از دوران قبل از پیروزی انقلاب با ساخت کارخانه‌های موسوم به کارخانه خانه‌سازی آغاز شد که اکنون این شیوه با توجه به تخصصی شدن ساخت بخش‌های مختلف ساختمان‌سازی منسوخ و ساخت قسمت‌های مختلف پیش‌ساخته برای به‌کارگیری در ساختمان‌ها رایج شده است.
در این روش، قسمت‌های مختلف ساختمان به صورت پیش ساخته آماده و با مدیریت و نظارت یک شرکت بزرگ ساختمانی در مدت زمانی کوتاه با هزینه کم، متصل و برپا می‌شود. اما ساختوساز با این روش در ایران مشکلات زیادی دارد که ناتوانی شرکت‌های‌سازنده قطعات پیش ساخته در تامین ماشین‌آلات نوین، مواد خام از جمله مفتول، میلگرد و سیمان و...، حمل قطعات به محل ساختوساز به دلیل تنگناهای تردد، باریکی کوچه‌ها و نبود ابزار و تجهیزات مناسب انتقال و نصب از جمله آنها است.
در این شیوه با توجه به سرعت زیاد ساختوساز نیاز به نقدینگی افزایش می‌یابدکه در بسیاری از موارد تولیدکنندگان ساختمان به تنهایی توانایی تامین آن را در مدت کوتاه ندارند و حمایت جدی بانک‌ها ضروری است، اما اغلب بانک‌ها در این رابطه برنامه منسجم ندارند.
حذف قیمت زمین
تاکید لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر لزوم حذف قیمت زمین از نقاط قوت آن است. در این لایحه موضوع اجاره ۹۹ساله زمین مطرح است که سابقه مطلوبی در این رابطه وجود ندارد و انتظار می‌رود ناهماهنگی‌های بسیاری را به دنبال داشته باشد.
اکنون در بسیاری از شهرها و به ویژه تهران برخی ساختمان‌ها روی زمین‌های وقفی ساخته شده که اغلب آنها سند ساختمان دارند، اما سند زمین ندارند و معاملات آنها به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود و این موضوع زمینه بروز مشکلات فراوانی را برای گرفتن مجوز ساخت و فروش آنها سبب شده است.
از سوی دیگر دوری زمین‌های استیجاری از مرکز شهرها نیز معضلی است که بر خلاف اهداف تعیین شده در لایحه، توسعه افقی شهرها را باعث شده و نیازهای جدید از جمله ایجاد زیر ساخت‌های مربوط به آب، برق، حمل‌ونقل، مخابرات و... سبب خواهد شد که همگی هزینه‌بر هستند و بار سنگینی بر دوش دولت و مردم تحمیل خواهد کرد.
برخی کارشناسان نیز با اشاره به دوری قابل توجه مناطق در نظر گرفته شده برای زمین‌های استیجاری، قیمت زمین این مناطق را ارزان برآورد می‌کنند که در واقع نه تنها هزینه سنگینی بر تولید مسکن نخواهد داشت، بلکه هزینه‌های جانبی تحمیل شده بر تولیدکنندگان به مراتب بیشتر از هزینه زمین خواهد بود. از آن گذشته این نوع ساختمان‌ها ارزش افزوده چندانی نیز نصیب صاحب ملک نخواهد کرد.
این کارشناسان، بهره‌برداری از زمین‌های دولتی در وسط شهرها (پادگان‌ها، زمین‌های بلااستفاده کارخانه‌های دولتی، ساختمان‌های فرسوده دولتی و...) کمک به خرید یا مشارکت در بازسازی مناطق فرسوده و ایجاد شهرک‌های مدرن در اطراف شهرها با تضمین تامین خدمات رفاهی، ورزشی و تفریحی از سوی دولت را توصیه می‌کنند که می‌تواند نقش اساسی در تشویق مردم به مشارکت در ساختوساز مسکن داشته باشد و از پیامدهای احتمالی واگذاری زمین‌های استیجاری به مردم جلوگیری خواهد کرد.
هزینه‌های کلیدی در ساختوساز مسکن
قیمت زمین از جمله هزینه‌های مهم در بخش تولید و عرضه مسکن است که در بسیاری موارد میزان آن به تحرکات اقتصادی و اجتماعی در مناطق مختلف شهرها بستگی دارد و با افزایش یا کاهش مواجه است که شهرداری‌ها بیشترین نقش را در این زمینه دارند.
اجرای طرح‌های عمرانی، ایجاد فضای سبز، تغییر کاربری مناطق،ایجاد مراکز بزرگ خرید و فروش و امکانات حمل‌ونقل و... از عوامل مهم افزایش قیمت زمین در مناطق مختلف شهرها است که نمود بارز آن در منطقه ۱۶تهران (بعد از انتقال کشتارگاه و تبدیل این منطقه به پارک زیبا و مجتمع فرهنگی بهمن) قابل ذکر است.
در کنار هزینه زمین که قیمت آن وابسته به خدمات شهرداری‌ها و دولت در بعد ملی تغییر می‌کند، دریافت عوارض شهرداری، عوارض پروانه، توقف ساختوساز به دلیل نبود آهن، سیمان، تاخیر در تامین نقدینگی و دریافت وام و … از جمله مشکلات مهمی است که باعت تاخیر در ساختوساز و افزایش قیمت مسکن در شهرها شده است.
به عقیده برخی کارشناسان، با توجه به نیاز مبرم جامعه به مسکن و کمبود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور لازم است، برای مدت مشخصی شهرداری‌ها از دریافت کلیه عوارض برای ساختوساز خودداری و انبوه‌سازی و بلند مرتبه‌سازی را تشویق کنند. راه دیگر آن است که شهرداری‌ها با مشارکت در طرح‌های مختلف (به صورت نگرفتن عوارض) سهمی از ساختمان‌ها را در اختیار گیرند که این اماکن در نهایت می‌تواند منابع درآمدی خوبی برای شهرداری‌ها باشد.
واردات مصالح ساختمانی (آن دسته از مصالح ساختمانی که تولید آن به میزان کافی در کشور امکان پذیر نیست) بخش‌خصوصی و شرکت‌های تعاونی با قیمت یارانه‌ای در یک مقطع زمانی مشخص نیز می‌تواند در تسریع روند ساختوساز و عرضه بیشتر مسکن در شهرها موثر باشد.
تاسیس شهرک‌های روستایی
تاسیس شهرک‌های مدرن روستایی از دهه ۹۰میلادی با افزایش امکانات حمل‌ونقل در جهان در بسیاری از کشورها مطرح شد. براساس این طرح، دولت‌ها به جای ارائه خدمات به روستاهای کوچک کم جمعیت، منطقه مناسبی را در میان چند روستا انتخاب و شهرک جدیدی با امکانات مورد نیاز ایجاد کردند.
در این روش علاوه بر اصلاح ساختار روستاها، روستاییان از امکانات بهتری در بخش خدمات از جمله آموزش،آب، برق و مخابرات بهره‌مند شدند و تاسیس مراکز تفریحی، ورزشی و سایر امکانات مورد نیاز نیز با سهولت بیشتر انجام می‌شد.
در این روش روستاییان علاوه بر برخورداری از مسکن مناسب، از امکانات حمل‌ونقل عمومی برای ارتباط با شهرها و سایر شهرک‌های روستایی برخوردار می‌شدند و با ایجاد کارگاه‌های صنعتی مرتبط با توانمندی‌های منطقه زمینه ایجاد اشتغال و کسب درآمد و نیز جلوگیری از مهاجرت آنان به شهرها و گسترش حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ فراهم می‌شد.
کمک دولت به ایجاد تعاونی‌های روستایی برای هماهنگی در استفاده بهینه از ابزار تولید در بخش کشاورزی از جمله ماشین‌آلات، ایجاد امکانات مناسب برای خودکار کردن روش‌های کاشت، داشت و برداشت و فروش محصولات کشاورزی از جمله دیگر مزایای ایجاد این شهرک‌ها بود.
ایجاد شهرهای جدید با کوچ روستاییان به یک روستای بزرگتر در نقاط مختلف ایران از پدیده‌هایی است که در دو دهه گذشته شاهد آن بوده‌ایم. شماری از شهرهای جدید به این روش در کشور به وجود آمده است. متاسفانه اکثر این شهرها، روستاهایی بزرگ با جمعیت فراوان بوده‌اند که در گسترش آنها به ابتدایی‌ترین روش‌های شهرسازی توجه نشده است.
کمبود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در جامعه، اگر چه یک تهدید جدی است؛ اما اکنون فرصت مناسبی برای دست‌اندرکاران ایجاد کرده تا با تمرکز در تامین این نیاز به صورت کارآمد، علمی و مدرن، الگوی مناسبی از زندگی بهتر مبتنی بر توسعه پایدار را در کشور پیاده کنند.
به عقیده برخی کارشناسان، ایجاد بستر مناسب برای مشارکت صاحب نظران در بخش‌های مختلف از جمله شهرسازی، جامعه شناسی، روانشناسی، محیط زیست و... در کنار متخصصان تولید و عرضه مسکن برای تدوین و اجرای طرح‌های پربازده و سودمند می‌تواند ضمن حل مشکلات کنونی، از بروز مشکلات آتی ناشی از شهرسازی‌های بی‌قاعده جلوگیری و آینده کشور را تضمین کند.
لزوم خروج مسکن از فرصت سرمایه‌گذاری
در چند دهه اخیر، زمین و مسکن در ایران به یکی از فرصت‌های مهم سرمایه‌گذاری تبدیل شده و بازده بالای آن بر جذابیت این بخش افزوده است.
خرید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که ماهیت آن فرسایشی و غیر مولد است، علاوه بر ایجاد مشکل در تامین یکی از نیازهای اساسی مردم، تبعات منفی فراوان در بخش‌های دیگر اقتصادی نیز دارد که رکود سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد از جمله آنها است.
جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تولیدکنندگان این بخش را برای افزایش تزیینات و استفاده از کالاهای خارجی برای ایجاد ارزش افزوده بیشتر ترغیب می‌کند که این موضوع نیز به پیدایش مکرر رکود بازار مسکن در ایران منجر شده است.
اجرای طرح ضربتی احداث مسکن با هماهنگی تمامی ارگان‌های ذیربط و مشوق‌های لازم برای جذب سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی در این رابطه می‌تواند علاوه‌بر تامین نیاز جامعه به مسکن و حل این معضل بزرگ، از جذابیت کاذب این بخش بکاهد و زمینه‌ساز انتقال سرمایه‌های سرگردان به سوی بانک‌ها و رونق فعالیت‌های مولد شود.
ارسال نظر