درباره درصد خانه‌های خالی کشور

سیدروح‌ا... رضوی *

مدیر کل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی وزارت مسکن و شهرسازی، در مصاحبه مورخ ۱۵/۷/۸۶ که در روزنامه دنیای اقتصاد به چاپ رسید، بیان داشته است که بر اساس آمار موجود، میانگین بین‌المللی برای خانه‌های خالی در جهان ۴‌درصد است که با این حساب تعداد خانه‌های خالی در ایران در حد میانگین جهانی است. در ابتدا به نظر می‌رسد در این اظهار نظر، بین «درصد موجود خانه‌های خالی» و «درصد طبیعی خانه‌های خالی» تفکیکی در نظر گرفته نشده است.‌ درصد موجود خانه‌های خالی، در واقع تعدادی از خانه‌های موجود در یک بازار مسکن ملی یا منطقه‌ای است که به هر دلیلی برای مدت معینی از سال، خالی از سکنه باقی مانده است؛ اما‌درصد طبیعی خانه‌های خالی، با فرض تعادل در بازار مسکن مورد نظر،‌ درصدی است که اگر تعداد خانه‌های خالی از آن بیشتر شود، قیمت مسکن کاهش یافته و اگر کمتر از آن رقم شود، قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.‌درصد طبیعی خانه‌های خالی، تعیین کننده شرایط بازار است، نه‌درصد خانه‌های خالی موجود.

در مورد ‌درصد طبیعی خانه‌های خالی نیز باید توجه داشت که هرچند متوسط‌ درصد طبیعی خانه‌های خالی در دنیا عدد معینی است؛ اما هر کشور و حتی هر منطقه با توجه به تقاضای جابه‌جایی و تقاضای جدید در بازار مسکن منطقه‌ای، دارای رقمی از ‌درصد طبیعی خانه‌های خالی به صورت مجزا و جداگانه است. برای مثال کشورهای پیشرفته دنیا به دلیل نسبت بیشتر مساکن استیجاری به کل موجودی مسکن، در واقع ‌درصد طبیعی خانه‌های خالی بیشتری نسبت به کشوری نظیر ایران دارند که بیش از ۶۵‌درصد از مساکن آن ملکی‌اند.

از طرف دیگر حتی در مناطق مختلف درون‌شهری نیز این‌درصد (خانه‌های خالی) از تفاوت چشمگیری برخوردار است. بنابراین نمی‌توان تنها با استناد به این واقعیت که متوسط‌درصد خانه‌های خالی در جهان و متوسط خانه‌های خالی در کشور ما یکسان است، حمل بر طبیعی بودن این شرایط کرد. بنابراین به‌منظور اتخاذ سیاستی مناسب در برخورد با پدیده خانه‌های خالی باید به صورت منطقه‌ای و با درنظر گرفتن اولویت‌های مکانی در کلان‌شهرها و مناطق پیشران به این موضوع نگریست. به عنوان مثال نرخ خانه‌های خالی در مناطق برخوردار و مطلوب شهر تهران، به‌طور تقریبی رقمی بالاتر از ۱۰‌درصد است، که این امر بر قیمت مسکن در مناطق پیشران تاثیر گذاشته و کل بازار مسکن منطقه و شهر را دچار نوسان می‌سازد.

نکته مهم‌تر این است که صرف‌نظر از اینکه ‌درصد طبیعی خانه‌های خالی با توجه به ویژگی‌های بازار متغیر بوده و عدد ثابتی نیست، این‌درصد در شرایط «تعادل» بازار (عرضه کافی جهت تقاضای موجود) تعریف می‌شود. بدین معنی که وقتی مکانیزم قیمت در بازار مسکن به درستی عمل نمی‌کند و سالانه به نیاز پاسخ داده نشده و به طور مرتب به تقاضای انباشته شده افزوده می‌شود (شرایطی که در حال حاضر در بازار مسکن کشور حکمفرما است)، تعیین عددی تحت عنوان‌ درصد طبیعی خانه‌های خالی بدون معنا است. در کشور ایران بنابر نظر خود دولت، سالانه ۵/۱‌میلیون تقاضای مسکن وجود دارد و این در شرایطی است که بهترین آمار عرضه مسکن در ایران رقمی حدود ۸۰۰‌هزار واحد مسکونی بوده است. چگونه است که در این شرایط وجود خانه‌های خالی، امری طبیعی تلقی می‌شود؟

در پایان، ذکر این نکته ضروری بنظر می‌رسد که کشورهایی نظیر کشورهای اروپایی و کشورهای جنوب شرق آسیا در سال‌های پیشین، در کنار اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، سیاست‌هایی نظیر وضع مالیات بر خانه‌های خالی را به منظور کاهش میزان این نوع از واحدهای مسکونی در شرایط عدم تعادل بازار مسکن، دنبال کرده‌اند تا توانسته‌اند بازار مسکن را به تعادل برسانند.

* عضو گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی

دانشگاه علم و صنعت