بافت فرسوده، خطری که نیمی از جمعیت تهران را تهدید می‌کند
همه مسوولان در تهران به نوسازی خانه‌های قدیمی و خطراتی که با ماندگاری این خانه‌ها، ساکنان آنها را تهدید می‌کند، واقف هستند. اما هنوز راه‌حلی عملی و کارساز برای نوسازی بافت قدیمی شهر تهران تدوین نشده است. بر اساس آخرین بررسی‌های انجام شده،۱۵۰کیلومترمربع از مجموع ۲۷۰کیلومتر مساحت پایتخت را بافت فرسوده تشکیل داده است؛ به عبارتی بیش از نیمی از خانه‌های تهران (۸۰۰هزار واحد مسکونی) فرسوده‌اند و ۳۲۶۰هکتار از این بافت‌ها به دلیل خطر ریزش در شرایط بحرانی قرار دارند.
جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده نیز بیش از نیمی از جمعیت تهران هستند و اگر زلزله‌ای در تهران رخ دهد، چهار تا پنج‌میلیون نفر از جمعیت هشت‌میلیونی پایتخت در خطر جدی مرگ قرار دارند و ...
بافت‌های فرسوده در تهران به معضلی جدید برای مدیران شهری و حتی وزارت مسکن و شهرسازی تبدیل شده است.
همه مسوولان در تهران به نوسازی خانه‌های قدیمی و خطراتی که با ماندگاری این خانه‌ها، ساکنان آنها را تهدید می‌کند، واقف هستند. اما هنوز راه‌حلی عملی و کارساز برای نوسازی بافت قدیمی شهر تهران تدوین نشده است.
بر اساس آخرین بررسی‌های انجام شده،۱۵۰کیلومترمربع از مجموع ۲۷۰کیلومتر مساحت پایتخت را بافت فرسوده تشکیل داده است، به عبارتی بیش از نیمی از خانه‌های تهران (۸۰۰هزار واحد مسکونی) فرسوده‌اند و ۳۲۶۰هکتار از این بافت‌ها به دلیل خطر ریزش در شرایط بحرانی قرار دارند.
به گزارش ایسنا، جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده نیز بیش از نیمی از جمعیت تهران هستند و اگر زلزله‌ای در تهران رخ دهد، چهار تا پنج‌میلیون نفر از جمعیت هشت‌میلیونی پایتخت در خطر جدی مرگ قرار دارند و به گفته برخی مسوولان تعداد زیادی از ساکنان بافت‌های فرسوده در ساعات نخست حادثه، جان خود را از دست می‌دهند.
پیشگیری از این فاجعه انسانی و نوسازی بافت‌های فرسوده اگر چه بسیار حائز اهمیت است؛ اما سال‌ها است که به جای اقدام عملی و تحول در احیای این بافت‌ها، حرف از اختصاص میلیون‌ها دلار فاینانس و فروش میلیاردها ریال اوراق مشارکت زده می‌شود که در بسیاری موارد به خاطر اختلاف میان دستگاه‌ها، برخی از این اعتبارات در بافت فرسوده هزینه نمی‌شود و فقط شعار آن باقی می‌ماند! و این شعارها و وعده‌ها همزمان با وقوع زلزله در گوشه‌ای از کشور، به اوج می‌رسد و کم‌کم به فراموشی سپرده می‌شود.
تشویق‌ها و تسهیلاتی همچون اعطای تراکم تشویقی و کاهش عوارض ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در صورت تجمیع و نوسازی ریزدانه‌ها از سوی شورای شهر تهران نیز برای احیای بافت‌های فرسوده اختصاص یافته است؛ اما از آن جایی که ساکنان بافت‌های فرسوده توان مالی ندارند، کمتر از تراکم تشویقی استقبال کرده‌اند و به خاطر نبود فرهنگ‌سازی و ترس از دست دادن چهار دیواری به سراغ تجمیع هم نمی‌روند.
اخیرا نیز طرحی با عنوان طرح ساماندهی مشارکت‌های اجتماعی در نوسازی بافت‌های فرسوده در شورای شهر تهران مصوب شده که بر اساس این طرح نیز تشویق‌هایی برای ساکنان خانه‌های فرسوده در نظر گرفته شده است؛ به طوری که مالکان در صورت واگذاری داوطلبانه خانه کمتر از ۵۰متر خود برای نوسازی به شهرداری تهران، تا سقف ۶۰متر واحد نو تحویل می‌گیرند و برای تحقق این مساله قرار شده که شهرداری زمین‌های ذخیره خود را برای ساخت خانه‌های نو اختصاص دهد و سپس مالکان بافت‌های فرسوده به این خانه‌ها منتقل شوند.
اگرچه قضاوت درباره اجرایی شدن این طرح زود است؛ اما این سوال مطرح می‌شود که شهرداری تهران چقدر زمین ذخیره در اختیار دارد یا تا چه اندازه می‌تواند با همکاری بخش‌خصوصی خانه بسازد و به مالکان بافت‌های فرسوده بدهد؟!
به گزارش ایسنا، سازمان نوسازی شهرداری تهران نیز در سال‌های اخیر مطالعاتی را روی بخشی از بافت‌های فرسوده تهران آغاز و نوسازی ۳۰هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده و با اجرای طرح خانه به جای خانه، با مشارکت بخش‌خصوصی، آپارتمان‌های نو احداث کرده و به مالکان بافت‌های فرسوده که خانه‌های آنها در طرح‌های عمرانی شهرداری قرار گرفته، می‌دهد و مسوولان این سازمان به ویژه شخص شهردار تهران تاکید کرده‌اند که سود حاصل از نوسازی متعلق به ساکنان بافت‌های فرسوده خواهد بود. بدیهی است که طرح نوسازی شهرداری تهران تنها شامل بخش بسیار محدودی از بافت‌های فرسوده تهران می‌شود و نوسازی ۸۰۰هزار واحد مسکونی فرسوده تهران از عهده این سازمان و شهرداری خارج است.
وزیر مسکن و شهرسازی نیز در آخرین اظهار نظر درباره اقدامات دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده، اعلام کرده است که در تبصره شش قانون بودجه 86، تشویق‌ها و تسهیلاتی از جمله فروش 600میلیارد تومان اوراق مشارکت در نظر گرفته شده است.
وی تخفیف ۵۰درصد عوارض از بافت‌های فرسوده و اخذ حق انشعابات پس از اتمام احداث ساختمان را از دیگر تسهیلات برشمرده است.
نوسازی نیازمند اعتبارات نجومی است
اظهارات وزیر مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد که گویا همچنان غیر از اختصاص چنین تسهیلاتی، اقدام دیگری برای نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر نبوده و شاید حق با دولت است؛ چون نوسازی حجم قابل توجهی از ۴۳هزار هکتار بافت فرسوده کشور، بدون مشارکت مردم نیازمند اعتبارات نجومی و سنگین است.
زخم کهنه‌ای که هر روز بزرگ‌تر و عمیق‌تر می‌شود و بدون پول زیاد درمان نمی‌شود.
اینک این سوال مطرح است که برای نوسازی بافت‌های فرسوده که از آن به عنوان زخم کهنه یاد می‌شود، چه باید کرد؟ چه راهکاریی وجود دارد که این زخم همچنان عمیق‌تر و بزرگ‌تر نشود؟!
دکتر سید امیر منصوری، فارغ‌التحصیل دکترای مطالعات شهری و متخصص معماری و عضو هیات علمی دانشگاه، در گفت‌وگو با ایسنا، به بحث و بررسی پیرامون این راهکارها پرداخت.
وی با بیان این که نوسازی بافت‌های فرسوده جز با مشارکت مردم و بخش‌خصوصی امکان‌پذیر نیست، گفت: اعتبارات مورد نیاز نوسازی بافت‌های فرسوده به قدری زیاد است که دولت نمی‌تواند همه این اعتبارات را تامین کند بلکه تنها قادر به پرداخت یارانه وام‌ها در این زمینه است.
وی افزود: بدون اعتبارات نوسازی بافت‌های فرسوده محقق نمی‌شود و این در حالی است که پنج‌میلیون نفر از ساکنان بافت‌های فرسوده در خطر مرگ و زندگی هستند. منصوری تصریح کرد: بنابراین باید راه‌حلی برای نوسازی بافت‌های فرسوده بیندیشیم و آن راه‌حل در شرایط فعلی چیزی غیر از این که جریانی خارج از دولت و شهرداری وارد عمل شود، نیست.
وی افزود: منبع و سرمایه اقتصادی که در شهر تهران گردش می‌کند، به خاطر حضور پنج‌میلیون نفر فقیر که در بافت‌های فرسوده ساکن هستند، فراهم شده و به تعبیری اگر خانه‌ای در نیاوران متری پنج‌میلیون تومان خریداری می‌شود، به خاطر چهار‌میلیون فقیری است که در جوادیه و نازی آباد و... زندگی می‌کنند و اگر آنها نباشند، سقف قیمت هر متر خانه در شمال شهر بیشتر از دو‌میلیون تومان نخواهد بود، زیرا حضور این دسته افراد امکاناتی را در شهر فراهم می‌کند که قیمت زمین در مناطق شمالی شهر افزایش می‌یابد. این استاد دانشگاه ادامه داد: با این وجود ساکنان بافت‌های فرسوده در منطقه خاصی ایزوله شده و به آنها اجازه مزاحمت در سایر مناطق مسکونی و شمالی تهران داده نمی‌شود و در حقیقت اقشار مرفه و شمالی شهر تهران نفع وجود این دسته از افراد را بدون آن که هزینه‌ای به آنها بدهند، می‌برند.
انقباضی کردن سیاست فروش تراکم در شمال شهر و انبساطی کردن آن در مناطق محروم
وی با تاکید بر این که منابع اقتصادی شهر باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده شود در این باره توضیح داد: یکی از بهترین راهکارهای جذب مشارکت بخش‌خصوصی، استفاده از منابع سرگردان شهر در نوسازی بافت‌های فرسوده، انقباضی کردن سیاست فروش تراکم و جلوگیری از فروش آن در شمال شهر تهران و انبساطی کردن این سیاست در مناطق محروم که در این صورت سرمایه‌ها و منابع اقتصادی شهر به سمت ساخت و ساز در مناطق محروم سوق می‌یابد و در نتیجه چرخ نوسازی راه می‌افتد.
وی احداث کاربری‌های مهم و ارزش‌افزا در مناطق جنوبی و دارای بافت فرسوده را، راهکار دیگر برای رونق ساخت و ساز بیان کرد و افزود: هم اکنون کاربری‌های ارزش افزا همچون دانشگاه، بیمارستان و واحدهای تجاری، وزارتخانه‌ها و غیره در نیمه شمالی شهر و بالاتر از خیابان انقلاب واقع و موجب افزایش ارزش ملک شده است، این در حالی است که کاربری‌های با ارزش پایین همچون انبار، کارگاه، تعمیرگاه و سنگ‌بری در جنوب تهران قرار گرفته و این امر ارزش ملک مردم را در جنوب شهر کاهش داده است.
عضو هیات علمی دانشگاه تهران تصریح کرد: اگر کاربری‌های ارزش‌افزا را در جنوب شهر تهران احداث کنیم، مسلما خانه‌های اطراف این کاربری‌ها، ارزش زیادی پیدا خواهند کرد و نوسازی بافت‌های فرسوده با مشارکت بخش‌خصوصی نیز از رونق بیشتری برخوردار خواهد بود. وی افزود: متاسفانه هم اکنون به دلیل فروش تراکم در شمال تهران و کاربری‌های ارزش‌افزا در این منطقه و بی‌توجهی به جنوب تهران، شهر به دو قطب اعیان‌نشین و فقیرنشین تبدیل شده است. منصوری تاکید کرد: باید راهکاری باشد تا وزارتخانه‌ها، دانشگاه‌ها و یا هر کاربری ارزش‌افزای دیگر در جنوب تهران احداث شود تا خانه‌های مردم در اطراف این کاربری‌ها دارای ارزش افزوده شوند.
طرح جامع به نوسازی بافت‌های فرسوده توجه ندارد
وی با تاکید بر این که راهکارهای یاد شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده باید در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران گنجانده شود، در عین حال ابراز تاسف کرد: طرح جامع به نوسازی بافت‌های فرسوده توجه جدی نکرده است و طراحان و مشاوران این طرح نیز ادعایی ندارند که کاری در این زمینه انجام داده‌اند.
به گفته این استاد دانشگاه که طرح جامع را مورد مطالعه و بررسی قرار داده است، در طرح جامع، اطراف محدوده‌های بافت‌های فرسوده را خطی کشیده‌اند و اعلام کرده‌اند که جداگانه در این باره تصمیم‌گیری می‌شود و این گونه برخورد با بافت فرسوده این مساله را در ذهن تداعی می‌کند که گویی بافت فرسوده در تهران وجود ندارد.
به گفته منصوری، وزارت مسکن و شهرسازی نیز در گزارشی اعلام کرده که طرح جامع درباره نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام مهمی انجام نداده است و تعدادی از اعضای هیات علمی دانشگاه‌ها نیز در این زمینه تذکراتی به مسوولان تهیه طرح جامع داده‌اند؛ زیرا نمی‌توان نصف شهر را که بافت فرسوده است، نادیده گرفت و برای بقیه شهر نسخه‌ای اختصاصی نوشت.
وی به ایسنا گفت: تنها پاسخ مسوولان تهیه طرح جامع به تذکرات و انتقادات، درباره بی‌توجهی به بافت‌های فرسوده این است که در منطقه قلعه‌مرغی یک مجتمع بزرگ تجاری احداث خواهندکرد که البته وضعیت تملک این منطقه به خاطر وجود زمین‌های ارتش در ابهام قرار دارد و نمی‌توان از این مساله به عنوان راهکار نوسازی بافت فرسوده یاد کرد.
وی تاکید کرد: برای نوسازی بافت‌های فرسوده باید هر چه سریع‌تر این موضوع در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران اصلاح و در نظر گرفته شود؛ زیرا هیچ چیزی در کشور غیر از طرح جامع قادر به نوسازی بافت‌های فرسوده نیست و نه دولت، نه شهرداری و نه بانک‌ها بدون مشارکت مردم نمی‌توانند بافت‌های فرسوده تهران را نوسازی کنند. عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: مشارکت مردم نیز زمانی محقق می‌شود که طرح جامع راهکار آن را نشان داده باشد، در غیر این صورت مردم با هزار دعوت و تمجید در نوسازی بافت‌های فرسوده مشارکت نخواهند کرد.
به گزارش ایسنا، دکتر پور موسی، کارشناس برنامه‌ریزی شهری، که مشاور شهردار تهران در امور توسعه مطالعات شهری بوده و از سوی قالیباف نیز موظف به تشکیل کمیته علمی ارزیابی طرح جامع شده است، در این باره گفت: در احکام طرح جامع، تنها شش بند برای بافت فرسوده لحاظ شده و همه مباحث نیز به آینده موکول شده‌اند و هیچ یک از این شش بند، راهگشای مسائل بافت‌های فرسوده نیست.
وی با اشاره به مفاد شش بندی که در طرح جامع برای بافت‌های فرسوده لحاظ شده است، افزود: در بند یک به لزوم مداخله در بافت فرسوده اشاره شده و این بند تنها یک حکم ارشادی را انشاء می‌کند و در بند دو به تهیه طرح‌های ویژه توسعه یکپارچه برای محلات و بافت‌های فرسوده شهر اشاره شده که این بند نیز به آینده موکول می‌شود. به گفته دکتر پورموسی اعمال سیاست‌های تشویقی موثر برای تجمیع اراضی، اعلام سیاست‌های ترغیبی برای بهسازی و مشارکت مردم در محدوده‌های نیازمند مقاوم‌سازی، حمایت و نظارت بر نوسازی در بافت‌هایی که نیازمند توانبخشی و مداخله محدود با اعمال سیاست‌های تشویقی است، نیز بندهای سه تا پنج طرح جامع در زمینه بافت‌های فرسوده است. این کارشناس برنامه‌ریزی شهری ادامه داد: در بند شش مربوط به بافت‌های فرسوده مربوط به طرح جامع اعلام شده که بازسازی بافت‌های فرسوده نیازمند مداخله و منابع زیاد است که اعلام این بند یک نکته واضح و معلوم بوده، زیرا حتی برای سوار شدن به تاکسی و هر کار دیگری نیاز به پول و سرمایه است.
وی در پاسخ به این که چرا شهرداری تهران قبل از اتمام طرح جامع و در مراحل اولیه از اعمال چنین ضعف‌هایی در طرح پیشگیری نکرده است، به خبرگزاری دانشجویان ایران گفت: بیش از پنج‌هزار صفحه گزارش درباره طرح جامع تهیه و تک‌تک اشکالات و ایرادات این طرح استخراج شده است و اواخر سال 85 این گزارش به شهردار تحویل شد و بدین ترتیب نهاد تهیه طرح جامع از آخر مهر ماه تا پایان سال فرصت داشت تا اشکالات را برطرف کند؛ اما چنین کاری را انجام نداد، البته اگر کاری هم انجام داده و یا ایراداتی را برطرف کرده باشد، بنده بی‌اطلاع هستم.
به گفته دکتر پورموسی، شهردار تهران شخصا در مقاله‌ای انتقادی موضع خود را درباره طرح جامع شهر تهران مشخص و الزامات و شروطی را برای اجرای طرح جامع مطرح کرده است.
وی افزود: در نهایت تمامی بار معضلات موجود در طرح جامع بر دوش شهرداری گذاشته خواهد شد و شهرداری باید اجراکننده آن باشد.
به گفته وی به همین دلیل شهردار تهران معتقد است اگر الزامات و شروط تحقق طرح در شورای عالی شهرسازی و معماری تایید و تصویب نشود، نمی‌توانیم طرح را اجرا کنیم. قالیباف اعلام کرده است که اصلی‌ترین محور مورد نظر شهرداری تهران، شکل‌گیری مدیریت شهری است و از جمله شروط دیگر تحقق طرح جامع، اصلاح نظام مالی شهرداری، اصلاح اقتصاد زمین و مسکن، اصلاح تقسیمات کشوری، پالایش اراضی صنعتی و نظیر آن است.
ارسال نظر